La Tunisie a entamé depuis plus d'une dizaine d'années, un vaste programme de réformes économiques visant la réhabilitation des mécanismes de marché et l'ouverture de son économie sur l'extérieur, avec pour objectif de développer l'initiative privée et d'atteindre de nouveaux paliers de croissance permettant d'intensifier les créations d'emplois et d'améliorer le niveau et les conditions de vie des populations.
Ces réformes qui ont pratiquement concerné tous les domaines, et en particulier, le cadre réglementaire, la fiscalité, les prix, le commerce extérieur, l'investissement, le système des incitations, le système bancaire et financier en général et le secteur de l'habitat, ont permis de renforcer la compétitivité et de changer le paysage économique du pays, tout en réalisant des acquis importants au plan du développement économique et social. Elles ont crée un contexte macroéconomique favorable marqué, au cours du IXème plan de développement économique (1997-2001) par la réalisation d'un taux de croissance moyen annuel du PIB de l'ordre de 5,3%, la baisse de l'inflation de 8,1% en 1987 à 1,9% en 2001 ; la sauvegarde des équilibres financiers, à travers la rationalisation des dépenses publiques et la limitation du déficit budgétaire moyen à un niveau de 2,8% ; et le maintien d'un taux d'investissement élevé, de plus de 26% en 2001, réalisé pour plus de la moitié par le secteur privé. Ces résultats d'ordre économique ont été accompagnés par d'importantes réalisations au plan social qui se reflètent essentiellement à travers la forte amélioration de l'indicateur de développement humain, l'élargissement de la classe moyenne, le quasi triplement du revenu par tête qui est passé de 1050 dinars en 1987 à 2978 dinars en 2001, l'amélioration des conditions de vie des populations et, en particulier, des conditions de logement tant sur le plan quantitatif que qualitatif. Dans le cadre du Xème plan, le Gouvernement entend consolider les résultats appréciables ainsi enregistrés et poursuivre les initiatives destinées à améliorer les conditions de vie des populations. Ce plan prévoit un taux de croissance moyen de 5,3% par an et assigne au secteur de l'habitat un rôle primordial dans la réalisation de cet objectif. En effet, la part des investissements du secteur de l'habitat dans le PIB devra passer de 4,2% à 4,5% en moyenne par an. Dans ce contexte, le Gouvernement entend encourager les investissements dans ledit secteur qui a une incidence significative sur la croissance économique, l'amélioration des conditions de vie et la réduction de la pauvreté. Politique en matière d'habitat La définition et la mise en uvre de la politique de l'Etat dans le secteur de l'habitat incombent au Ministère de l'Habitat, de l'Equipement et de l'Aménagement du Territoire. Ce secteur a été l'objet d'une attention constante et soutenue du Gouvernement en raison du rôle important qu'il joue dans l'amélioration des conditions de vie des populations et de ses effets d'entraînement sur les autres secteurs de l'économie. Dès le début des années 70, l'Etat a mis en place une politique d'intervention directe dans le secteur qui visait avant tout à faire accéder le plus grand nombre de ménages à des logements en adéquation avec leurs besoins et/ou leurs moyens financiers.
Cette politique dont la mise en uvre a nécessité la création des principaux intervenants dans le secteur a permis un accroissement substantiel du parc national de logements, la réhabilitation de l'habitat ancien et la réduction substantielle du taux d'incidence des logements précaires entre 1975 et 1994. Les nombreuses mesures prises au cours de ces années pour assurer la promotion du secteur ont permis de mettre progressivement en place un cadre réglementaire, législatif et institutionnel propice à la réalisation des objectifs assignés au secteur.
Des mesures ont également été prises pour permettre de traduire dans les faits le souci constant d'un renforcement de l'intégration et la cohésion sociale des ménages et le soutien aux catégories sociales défavorisées. Ces orientations de la politique du Gouvernement procédaient, dans leur ensemble, de la volonté de mobiliser toutes les potentialités du pays vers la réalisation des objectifs économiques nationaux, en privilégiant les principes de solidarité sociale, d'égalité des chances pour une vie saine et sure. En 1986, l'Etat a adopté une nouvelle stratégie de développement du secteur en amorçant son désengagement progressif et en favorisant une plus grande implication du secteur privé et une plus importante prise en charge des coûts d'intervention par les bénéficiaires. Les instruments d'exécution de cette stratégie ont été concrétisés par la création de la Banque de l'Habitat à travers la transformation de la CNEL en banque de dépôt, la promulgation de la nouvelle loi de promotion immobilière, le code des investissements et le code de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire. Ces mesures ont été complétées par la création, la restructuration ou le renforcement des institutions intervenant dans le secteur, dans les domaines de la viabilisation de terrains, la construction de logements et le financement de l'habitat. Par ailleurs, dans le cadre de la préservation de l'environnement et du riche patrimoine architectural du pays, l'Etat a mis en place des mécanismes institutionnels et réglementaires ainsi que des incitations permettant d'encadrer la promotion immobilière. Ces mécanismes fixent des normes strictes en matière d'environnement et d'urbanisme. Le Gouvernement assigne un rôle très important au secteur privé dans le cadre de sa stratégie de promotion de l'habitat. En vue d'encourager la promotion immobilière privée, l'Etat a mis en place le dispositif juridique devant réglementer cette fonction (loi N° 77-47 du 2 juillet 1977 telle qu'amendée par la loi N° 90-17 du 26 décembre 1990). Ce dispositif a introduit une simplification de la procédure d'octroi de l'agrément en qualité de promoteur immobilier, en instaurant une évaluation transparente des demandes d'agréments basée sur un nombre limité de critères simples, relatifs notamment à la capacité technique et financière des postulants. En raison du caractère simplifié et incitatif du dispositif, un nombre croissant d'opérateurs économiques privés s'intéresse à la promotion immobilière. Le nombre de promoteurs immobiliers agrées est passé de 172 en 1970 à 932 en 2002. Il a été par ailleurs procédé à la généralisation de l'octroi des prêts destinés à l'habitat au niveau de toutes les institutions du système bancaire. Au fil des ans, l'Etat s'est employé à parachever la mise en place d'un cadre institutionnel efficace par la création de nouveaux organismes spécialisés et complémentaires de ceux érigés au début de l'indépendance à l'effet de permettre la réalisation des objectifs assignés au secteur. Parallèlement à la mise en place de ces institutions qui continuent à intervenir chacune dans le cadre des missions spécifiques qui lui ont été assignées, le Gouvernement a mis en place un fonds spécial dans le but de soutenir le financement du logement social. Ce fonds est géré par la Banque de l'Habitat pour le compte de l'Etat suivant une convention signée avec le Ministère des Finances.
Les ressources de ce fonds proviennent d'une contribution patronale de 1% sur la masse salariale et ont atteint 45 MDT en 2002. Les crédits consentis sur ce fonds sont en faveur des salariés dont les revenus se situent entre une fois le SMIG et trois fois le SMIG, pour le financement de logements individuels de 50 m2 ou semi collectifs ne dépassant pas 65 m2 (FOPROLOS 1) et des logements collectifs de 75 m2 (FOPROLOS 2). Toutefois, les ressources de ce fonds restent insuffisantes pour permettre à la BH de faire face à la demande croissante de logements du type économique et social. En outre, le Fonds National de Solidarité a été crée en 1990 pour intervenir dans le financement des opérations d'habitat en milieu rural. D'autres mesures destinées à renforcer le droit à un logement décent ont concerné la mise en uvre ou la poursuite de programmes sociaux spécifiques, ciblant les catégories de citoyens à faibles revenus, en milieu urbain comme en milieu rural ; parmi ces programmes, il convient de citer le programme national d'éradication des logements rudimentaires ainsi que le programme de relogement des habitants des « oukalas » qui sont des logements collectifs insalubres et vétustes. La politique engagée par le Gouvernement en matière de promotion du logement a permis d'enregistrer des résultats appréciables, tant sur le plan quantitatif que qualitatif. Les investissements importants réalisés dans le secteur se sont traduits par une amélioration considérable des conditions de logement pour toutes les couches de la population, un accroissement sensible du parc immobilier national qui est passé de 1 874 000 unités en 1994 à 2 204 000 unités en 2000, soit une croissance moyenne annuelle de 3,3% et une augmentation de la contribution du secteur de l'habitat au PIB.
Le Gouvernement entend consolider les acquis ainsi réalisés en poursuivant la mise en uvre d'une politique d'habitat favorisant l'accès à la propriété immobilière de toutes les couches sociales de la population, en particulier des ménages à faibles revenus. Dans ce cadre, il est important de noter que la législation tunisienne a affirmé le droit au logement de la femme qui travaille, au même titre que son mari et chacun de son coté, aux prêts octroyés par la BH et les Caisses sociales. Malgré les progrès sensibles réalisés en matière d'habitat, l'accès au logement des ménages de la classe moyenne et des classes sociales à faibles revenus demeure insatisfaite et constitue un des problèmes à atténuer dans le cadre de la programmation du Xème plan. La demande en logement La demande de logements est influencée par un certain nombre de déterminants dont les principaux sont la croissance démographique, l'urbanisation, l'aspiration des populations à de meilleures conditions de logements et les habitudes socio-culturelles. La Tunisie compte en ce moment environ 10 millions d'habitants. La population croit au rythme annuel de 1,7% par an. A ce taux, il est estimé que la population atteindra 10,834 millions à l'issue de la période du plan en 2006, ce qui se traduira par une pression supplémentaire au niveau de la demande de logements. La population urbaine qui représentait 66,5% de la population en 2001 croit à un rythme moyen annuel de 2,8%. En raison de cette urbanisation accélérée, ni le secteur privé, ni le secteur public n'arrivent à répondre aux besoins croissants de logements, notamment en ce qui concerne les logements de type social et économique. La croissance de la population urbaine va se poursuivre au cours des prochaines années et il est estimé qu'à l'issue de la période du Xème plan, près de 70% de la population vivra dans les centres urbains. L'augmentation de la population urbaine va se traduire par une pression continue sur la capacité des villes à fournir en nombre suffisant, les logements répondant aux besoins et aux moyens des différentes catégories de la population. Les besoins en logement sont également induits par les aspirations des populations à de meilleures conditions de vie. Bien que l'offre de logements se soit considérablement améliorée au cours de ces dernières années, tant du point de vue quantitatif que qualitatif, il existe encore de nombreuses habitations qui se trouvent en dessous du standard minimum de salubrité ; en particulier dans les quartiers à forte concentration de population ou vivent les populations à faibles revenus. En outre, de nombreuses habitations dans les zones urbaines sont surpeuplées. Le nombre moyen de personnes par chambre dans lesdites habitations est supérieur à 2,5 et il est estimé que près de 25% de la population urbaine vit dans des habitations ayant une ou deux pièces. La proportion de ménages partageant le même logement est estimée à 12% dans les zones urbaines. La demande de logement est également fonction du niveau des revenus, des prix des logements, du taux d'effort des ménages pour l'habitat, de la disponibilité des financements bancaires, du niveau des taux d'intérêt des emprunts hypothécaires, de la rentabilité des placements alternatifs, etc. Les statistiques disponibles confirment, qu'en moyenne, les dépenses de logement représentent 22% des dépenses des ménages et qu'environ 20% des ménages habitent dans des prémices qui ont été louées.
La plupart des ménages en location aspirent à la propriété, mais sont limités par le niveau de leurs revenus et l'insuffisance de l'offre de financement pour l'acquisition ou la construction de logements de type économique et social. Les indicateurs disponibles se rapportant au coefficient entre les prix des logements et le revenu des ménages établissent un niveau de l'ordre de 6,3 lorsque l'on compare les prix médians des logements avec les revenus annuels médians. En comparaison avec le reste du monde, les mêmes indicateurs s'établissent à 7,8 pour les pays en développement et 3,9 pour les pays développés.
On pourrait ainsi affirmer, sur la base des précédents indicateurs et toutes choses égales par ailleurs, que le logement coûte en Tunisie 24% moins cher que dans le reste des pays en voie de développement et 62% plus cher que dans les pays développés. Les principales causes du coût élevé des logements semblent se situer à deux niveaux distincts qui sont l'importance de la charge foncière dans le coût du logement, de l'ordre de 20% en Tunisie et la faible productivité du BTP en Tunisie. En effet, selon une étude réalisée par l'ONUDI sur la compétitivité des entreprises du BTP en Tunisie, la productivité du sous secteur du BTP serait de l'ordre 0,3m² de gros uvre par homme et par jour contre une moyenne de 1,4 m² pour les pays européens. Ces constats confirment la justesse de l'action des pouvoirs publics visant une atténuation du problème de la rareté des réserves foncières pour la promotion de l'habitat et l'amélioration de l'efficacité de l'entreprise de BTP comme des orientations devant permettre des avancées en matière social dans le secteur de l'habitat. En Tunisie, l'accession à la propriété d'un logement se réalise généralement à l'occasion de la constitution de foyers familiaux. La demande du marché locatif en zone urbaine est très souvent le fait de jeunes ménages qui ne peuvent pas accéder à court terme à la propriété d'un logement. Le Ministère de l'habitat et de l'équipement et de l'aménagement du territoire a établi, sur la base des contrats de mariages, qu'environ 55 000 nouveaux couples viennent sur le marché locatif par an. Ce marché reflète également la demande liée aux besoins saisonniers de l'industrie du tourisme et la rentabilité intrinsèque des réalisations et acquisitions motivées par les revenus locatifs. Sur la base de l'ensemble des facteurs ci-dessus, le Ministère de l'Habitat de l'Equipement et de l'Aménagement du Territoire a estimé la demande de logements pour la période du Xème plan à 272 000 unités correspondant à une moyenne annuelle de 54 400 logements. Celle-ci se décompose de la manière suivante : - demande induite par l'accroissement démographique : 202 000 - demande induite par le remplacement de logements vétustes : 53 000 - demande induite par la réhabilitation des quartiers populaires : 17 000 Il faut cependant noter que l'estimation de la croissance de la demande de logements faite par l'Institut national de la statistique à l'issue du recensement de 1994 et qui a été confirmée par le recensement de 1999 indique que la demande additionnelle de logements par an sera de 68 000 logements à l'horizon 2005. Cette estimation démontre que les prévisions retenues dans le cadre de la préparation des objectifs du Xème plan sont de nature conservatrice, reflétant ainsi un besoin réel d'accroissement de l'offre de logements. L'offre logements L'offre de logements en Tunisie est assurée aussi bien par des structures publiques que par des opérateurs privés. Au cours du IXème plan (1997-2001), l'offre de logements a été caractérisée par la construction de 222 500 logements. Les axes principaux de l'offre de logements par les promoteurs publics ont concerné les besoins en logement de la population à faibles revenus; l'amélioration des conditions de vie, surtout dans les quartiers populaires à forte concentration de populations et la réhabilitation des quartiers spontanés et leur intégration dans l'environnement urbain, la viabilisation des terrains urbains destinés à l'habitat social.
L'offre de logement du secteur privé a représenté 86% du nombre total d'unités réalisées dans la période du IXème plan et a été concernée par les besoins exprimés par la demande solvable en matière de logement social, économique et de standing. Elle a été principalement le fait d'entreprises de promotion immobilière et l'auto construction des ménages. Les 222 500 logements construits au cours de la période du IXème plan ont couvert les besoins supplémentaires résultant de la croissance démographique à hauteur de 171 000 unités, le remplacement d'habitations rudimentaires à raison de 14 000 unités et le renouvellement des anciennes habitations dans la limite de 37 500 unités. L'autofinancement des ménages, pour les vingt dernières années, a été prépondérant. Elle a ainsi représenté en moyenne 73% du volume global de financement du logement, le reste étant réparti entre la BH/FOPROLOS (16,5%), le budget de l'Etat (5,8%) et les caisses de sécurité sociale intervenant au profit de leurs adhérents. Toutefois, la promotion immobilière formelle avait mis l'accent jusqu'à présent sur les besoins de la clientèle à revenus élevés, ce qui a entraîné une forte offre de logements de standing. Aujourd'hui, les promoteurs se tournent d'avantage vers la réalisation de logements économiques et sociaux pour lesquels le marché présente une demande importante non satisfaite. Il ressort de ce qui précède que l'accès au logement, notamment des ménages de la classe moyenne et des classes sociales à faibles revenus, demeure une des aspirations fondamentales à satisfaire dans le cadre de la programmation des investissements du Xème plan. Dans ce contexte, les pouvoirs publics ont décidé de procéder au renforcement des actions visant à trouver des solutions adéquates aux problèmes relatifs à l'insuffisance des terrains aménagés pour la construction de l'habitat social, au caractère modeste des sources de financement pour la constitution de réserves foncières, au coût du logement qui demeure élevé et à l'insuffisance de l'offre de logements malgré l'existence d'une demande importante.
Les autorités du secteur ont estimé l'investissement nécessaire à 7 550 millions de dinars destinés à permettre, entre autres, la réalisation de nouveaux logements, le remplacement de logements vétustes, la constitution de réserves foncières en vue de satisfaire les demandes futures en matière de terrains aménagés, surtout dans les grands centres urbains. Pour faciliter la réalisation de cet important investissement et atténuer les insuffisances qui existent en matière de terrains urbains, le Gouvernement a décidé de mettre, à titre gracieux, à la disposition du secteur de l'habitat social et économique 326 ha de terres domaniales dont les travaux d'aménagement devront démarrer avant la fin de l'année 2003. Ceci confirme également l'existence d'importants besoins en matière d'aménagement de terrains urbains constructibles et la détermination des autorités à uvrer pour le renforcement de l'accès des populations à faibles revenus à un logement décent. Le who's who du secteur Toutes les banques commerciales participent au financement de l'habitat en Tunisie. Toutefois, à l'exception de la Banque de l'Habitat dont les concours dans le secteur sont prédominants, les autres banques n'y ont que des interventions limitées. Leurs concours dans le secteur représentent à peine 8% de leurs interventions totales. En outre, dans l'ensemble, ces banques mettent beaucoup plus l'accent sur le financement du logement de standing qui représente plus de 60% de leurs interventions dans le secteur. Leurs interventions en faveur du financement du logement économique et social restent relativement faibles.
La Banque de l'Habitat participe de manière significative au financement du secteur en y consacrant environ 80% de ses interventions. Elle met en uvre une diversité de prêts adaptés aux moyens et aux besoins d'investissement des différents opérateurs intervenant aussi bien dans le lotissement et l'équipement des terrains à usage d'habitation que dans la réalisation de logements; elle finance également, à travers les ressources contribuées par les plans épargne logement, celles provenant de fonds de dotation et enfin sur ses ressources d'emprunt et sur fonds propres, aux acquisitions de logements par les différentes catégories sociales de la population. En raison de son expérience et de son savoir-faire dans le domaine de la promotion du logement, les autorités ont confié à la BH la gestion du fonds de promotion du logement social et de manière générale, un rôle prépondérant d'appui au développement de l'épargne logement et aux initiatives du Gouvernement dans le secteur de l'habitat. Ainsi, il est estimé que la BH contribue au financement direct, ou à travers les promoteurs, d'environ 7 000 logements par an correspondant à 12,5% de la production globale annuelle au cours des deux dernières décennies. C'est dans le but de lui permettre de couvrir de manière plus satisfaisante la demande qui lui est adressée et, particulièrement, celle provenant de ménages à revenus faibles que les autorités tunisiennes ont sollicité l'appui de la Banque et offert la garantie de l'Etat pour un prêt de 100 millions d'UC. (Source : Document BAD)
| Sites WEB | - Banque Africaine de développement: http://www.afdb.org/ | - Banque de l'habitat: http://www.bh.com.tn
