تونس الصباح: قال السيد محسن الشيخ كاهية مدير التحوير والتنسيق مع المؤسسات المتدخلة في السجل العقاري بإدارة الملكية العقارية إن للسجل العقاري وظيفتين أساسيتين وهما حفظ الحقوق العينية العقارية وإشهارها.. ولكي يؤدي التسجيل هاتين الوظيفتين تتحتم المحافظة باستمرار على التوافق بين مضمون السجل وواقع الحقوق العينية العقارية المسجلة، بحيث تكون هذه الحقوق مرسمة دوما بأسماء أصحابها. ولا شك أن الخبير في الشؤون العقارية محق في قوله خاصة مع ما تشهده البلاد من نمو حضري وريفي قياسي في السرعة والحجم الأمر الذي يتطلب توفير المعطيات الكافية المتعلقة بالعقارات لضمان سهولة التعامل معها.. ويستدعي العمل المستمر على تحيين القوانين وتجاوز الثغرات الموجودة فيها.. ويعد تنقيح وإتمام بعض أحكام مجلة الحقوق العينية الذي صادق عليه مجلس النواب أمس خطوة هامة في درب الإصلاح العقاري.. إذ يرى الكثير من المهتمين بالمجال العقاري الذين شاركوا في أشغال الملتقى العلمي المنتظم موفى الأسبوع الماضي بالعاصمة ببادرة من الجمعية الوطنية للمهندسين الخبراء في المساحة أن هذا الإجراء الجديد فيه ضمانات أكبر للمتقاضين.. ويرمي القانون إلى حذف الطعن بالمراجعة في أحكام المحكمة العقارية نظرا لمحدوديتها وارتباطها بالأخطاء المادية أو الواقعية إضافة إلى إقرار وسيلة الطعن بالتعقيب في مادة التسجيل العقاري بفرعية الاختياري والإجباري مع تحديد إجراءاته وآجاله. ونظرا لأهمية التعديلات التي أدخلت على مجلة الحقوق العينية فإن الدعوة متأكدة لتبسيط كل هذه التعديلات لجميع المتعاملين مع المجلة.. إذ تبين بالكاشف أن هناك غموض كبير يكتنف إجراءات التسجيل العقاري.. وتعزى هذه الضبابية إلى عدم الإلمام بالنصوص القانونية إضافة إلى الثغرات الموجودة في تلك القوانين. وفي هذا الصدد كان السيد محسن الشيخ قد قدم خلال الملتقى المتعلق بالملكية العقارية ودورها في مشاريع التنمية بسطة عن التشريعات المنظمة للسجل العقاري وبين أن المتتبع لحياة السجل العقاري منذ نشأته سنة 1885 يتبين أن التوافق المنشود بين مضمون السجل العقاري وواقع الحقوق العينية العقارية تراجع بصورة ملحوظة في كثير من الرسوم العقارية التي أصبحت وضعيتها غير مطابقة تماما لواقع العقار، وتراجعت بالتالي الوظيفة الإشهارية لهذه الرسوم. واستفحلت هذه الظاهرة التي سميت بظاهرة الرسوم المجمدة لدرجة جعلت من التدخل التشريعي متأكدا لاتخاذ جملة من التدابير والإجراءات التي ترمي إلى القضاء على ظاهرة الجمود وقد تم هذا الإصلاح التشريعي في سنة 1992 وتركز على جملة من المسائل الجوهرية التي مثلت مواطن الداء والخلل في الفترة السابقة. فاعتنى بتنظيم تحرير الصكوك المقدمة للترسيم. كما أرسى مبدأ المفعول المنشئ للترسيم بعد أن كان قد تخلى عليه سنة 1886 وذلك بمناسبة تنقيحه للمجلة العقارية الصادرة سنة 1885. كما سعى المشرع من خلال هذا الإصلاح إلى تحيين الرسوم العقارية المجمدة وتذليل صعوبات الترسيم. تتالي الإصلاحات قال السيد محسن الشيخ: " توالت بعد ذلك لمسات المشرع لهذا النظام الإصلاحي في سنة 1995 حيث تركز الإصلاح بالخصوص على إرساء الطعن في قرارات حافظ الملكية العقارية.. وفي سنة 1997 تدخل المشرع من جديد لاتخاذ تدابير إضافية ترمي إلى تحسين وضعية السجل العقاري تمثلت أساسا في تنظيم ملكية الطبقات وحذف الإحالة المباشرة للصكوك من قباضات المالية إلى إدارة الملكية العقارية. كما أنه واستجابة للأصوات المتعالية من جانب العقد قام المشرع سنة 2001 بإلغاء لجان التحيين وتكليف القضاء به وذلك اعتبارا إلى أن التحيين هو عملية قانونية وأن المحكمة العقارية هي الجهاز الأكثر تأهيلا للقيام بمثل هذا العمل. هذا فضلا على أن لجان التحيين هذه كانت معزولة بقانون التحيين نفسه عن النظر في عدة حالات كحالة الرسوم التي بها نزاع أو الحالات المتعلقة بتسوية مسائل استحقاقية أو حل أحباس أو التشطيب القضائي على رهون أو ضبط فرائض أو قسمة تستوجب إجراءات قضائية. مما جعل أعمال هذه اللجان تقتصر على تحقيقات بسيطة أدت إلى ترسيمات بسيطة. كما أن تركيبة هذه اللجان كانت عائقا في عملها. هذا دون السهو عن لفت الانتباه إلى أن الإمكانيات المادية المتاحة لها لم تكن تسمح بإجراء التحيين. فعملها كان مكتبيا، وإذا استدعى الأمر إجراء أعمال فنية مثل التقسيمات فإن الأمر لا يحصل والحال أن الحالات الغالبة للجمود هي نتيجة لغياب هذه التقسيمات أساسا". وأضاف "لقد خص المشرع بالفصل 377 مكرر من مجلة الحقوق العينية بالتحرير صنفين من المحررين، هما صنف خاص يشمل عدول الإشهاد والمحامين غير المتمرنين، وصنف عمومي يشمل حافظ الملكية العقارية والمديرين الجهويين وأعوان إدارة الملكية العقارية المكلفين بالتحرير". وإذا كانت جملة هذه التدابير والإجراءات قد حدت من ظاهرة الرسوم المجمدة على حد تعبيره إلا أنها لم تقض عليها ولم تبلغ الهدف المنشود لأن الإصلاح في حد ذاته كان محدودا وتعالت الأصوات تقول إن إحداث المشرع لسلك المحررين العموميين لم يكن ذا جدوى بل أن مساوئه فاقت مزاياه لما له من مساس بمبدأي حياد الإدارة والفصل بين مسؤولية التحرير ومسؤولية الترسيم. وتعتبر التعديلات الأخيرة الممتدة بين سنتي 2000 و2001 إحدى أهم محطات الإصلاح التشريعي للسجل العقاري وإن ما استحدث أو جدد من وسائل وآليات يكمن في مدى ارتباطها بمبدإ المفعول المنشئ للترسيم. وشدد السيد محسن الشيخ على أهمية إسناد مهمة تحيين الرسوم المجمدة إلى هيكل المحكمة العقارية.. ولكن تجدر الإشارة إلى أنه وبالنظر إلى وجود عدة إشكاليات.. تضمن القانون الجديد الذي صادق عليه مجلس النواب أمس حالات الطعن بالتعقيب والتي من بينها صدور حكمين او أكثر عن المحكمة العقارية في ذات الموضوع وهي صورة لا يمكن التفطن إليها في الغالب إلا من طرف ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط لذلك أقر القانون أن الديوان هو الذي يطلب من النيابة العمومية لدى محكمة التعقيب طلب الطعن لتدارك هذه الحالات التي تؤثر على استقرار الوضعيات الاستحقاقية.. كما تضمن القانون امكانية الطعن بالتعقيب من كل من له مصلحة إذا إنبنى الحكم المطعون فيه على أدلة تثبت جزائيا زورها وتدليسها.. التنقيحات الجديدة لمجلة الحقوق العينية مهمة للغاية وحرية بالتبسيط حتى يفهمها جميع المتعاملين مع هذه المجلة القانونية.
