Par Taha BELKHODJA* De quelle main on parle ? Celle des intrus du type qui ont squatté les logements de la Snit et de la Sprols pour leur seul tort, les deux sociétés appartiennent à l'Etat. Personne ne peut ignorer que ces squatters, de par leur compréhension du droit au logement, l'Etat doit leur fournir des logements gratuits, chose qui n'a jamais été faite même dans les pays les plus démocratiques du monde. L'objet de cet appel d'offres du 7 courant, paru dans le journal La Presse : « Avis d'appel d'offres international N° 01/2012 - Clés en main avec financement » est l'occasion en or pour ces squatters, ce n'est pas une affaire d'acquéreur éligible, c'est une affaire de biceps, ils n'ont pas besoin de clé. Il ne faut pas aller très loin dans l'histoire, il suffit de revenir aux événements de la semaine passée à Raoued et ailleurs où lors des manifestations, les squatters, défendaient «leur droit», munis d'arme blanche et de cocktail Molotov contre les services d'ordre dans l'exécution des jugements en vue de l'éviction, au profit de la Snit, des logements vendus et occupés illégalement par ces intrus depuis vingt mois. Il est de notre devoir à tous, en tant que citoyens tunisiens, de veiller au développement durable des régions défavorisées dont le volet socioéconomique et dont il faut assurer la pérennité de l'emploi. En tant que promoteur immobilier, dans la profession depuis une trentaine d'années, ce problème d'actualité relève de mon domaine de compétence. Avec tous mes respects à la décision du ministre de l'Equipement, cet appel d'offres, en ce moment crucial de crise aigüe où le pays ne maîtrise pas suffisamment la sécurité, est une grande erreur, surtout suite aux derniers évènements vécus par la Snit. Je comprends bien que la décision des 30.000 logements était prise lors du vote de la loi de finances complémentaire pour la gestion 2012, malheureusement sans aucune étude préalable approfondie des besoins réels des concernés. Il ne faut pas oublier que tous les candidats potentiels à cet appel d'offres, Tunisiens et étrangers, ont bien suivi les évènements qui viennent de se passer pour évincer les squatters. Il est évident que ces candidats ne souhaitent pas revivre ce parcours du combattant vécu par la Snit pendant 20 mois, ce qui lui a même porté de grands préjudices financiers suite au blocage des ventes des autres logements, vu l'absence de demande pour la simple raison que les logements Snit, pour le grand public, appartiennent à l'Etat et donc susceptibles d'être squattés. En ce moment de relâchement sécuritaire évident, de conflits sociaux au quotidien et d'absence de main d'œuvre, construire 12.000 logements sociaux, c'est aller à l'aventure pour quelques années de contentieux avec 12.000 procès inévitables. La majorité des postulants ont la pleine conviction que ces logements vont être distribués gratuitement comme on l'a fait savoir par les médias, avant que M. Jebali ne parle de la vente à un prix maximum de 35 mille dinars. Beaucoup n'y croient pas encore et d'autres le refusent catégoriquement. Il ne faut jamais oublier qu'au moins 10 % des Tunisiens sont des hors la loi, c'est plus qu'un million de personnes, ce qui n'est pas du tout négligeable ! La prudence doit être de rigueur. En ma qualité de professionnel, je suppose que la solution existe et elle est tuniso-tunisienne, sans avoir recours à aucun endettement quelconque étranger. Tout d'abord, je voudrais éclairer les Tunisiens sur les réalisations en matière d'habitat en général, le développement de l'habitat social et la situation actuelle quant à l'éradication des logements rudimentaires (la dégourbification) en Tunisie. La première société de promotion immobilière, la Snit, a été créée en 1956 et depuis, elle a joué un rôle très important, produisant un effet de levier de l'investissement privé pour faire face à une demande croissante en logements des citoyens. Comme il est bon de savoir qu'en 1977, une loi régissant la profession de promoteur immobilier a été promulguée et le secteur s'est beaucoup développé depuis, aussi bien en quantité qu'en qualité. Il existe aujourd'hui 2353 promoteurs immobiliers agréés dont au moins 350 sont actifs d'une façon permanente. Les réalisations publiques, privées et des particuliers en matière de logement, tous types confondus, ont enregistré un développement remarquable au fil des années, notre parc immobilier avoisine aujourd'hui les 3.000.000 d'unités. Le développement de l'immobilier en Tunisie a favorisé considérablement l'accès à la propriété, toutes catégories sociales confondues, d'une façon rationnelle bien étudiée et très saine. Le recensement des constructions de logements, pendant la période 2006-2010, nous fait constater qu'il y a une moyenne annuelle de 50.000 unités autorisées construites d'une façon formelle et pratiquement 15.000 habitats spontanés, soit au total 65.000 logements sont réalisés annuellement sur tout le territoire de la République. L'auto-construction se taille la part du lion dans la production de logements avec 80% de ce qui se réalise annuellement, et ce, aussi bien en milieu urbain que rural. Le secteur organisé, public et privé, réalise annuellement 11.000 logements, dont 10% sociaux et les promoteurs immobiliers privés, vu leur nombre, arrivent à couvrir les 85% de la production de ces logements qui couvrent largement la demande en parallèle de l'auto-construction. Dieu merci, on n'a jamais eu de crise de logement, bien au contraire, la Tunisie est pionnière dans le monde avec près de 80% des Tunisiens propriétaires de leur logement et ce taux dépasse même les 90% en milieu rural, ce qui constitue un record mondial. La Tunisie a fait de la réhabilitation urbaine une composante permanente en politique de l'habitat en vue de préserver des villes prospères sans bidonville. Nous constatons donc une réussite dans l'éradication progressive des logements précaires et rudimentaires passant de 44% en 1966 à 0,8% en 2007 et certainement à moins de 0,5% aujourd'hui. Il est clair, compte tenu de l'absence d'une demande accrue notable de la part des citoyens, nous pouvons conclure que cet appel d'offres pour la construction de 12.000 logements sociaux n'a pas de raison d'être car il n'y a pas d'urgence. En revanche, pour la relance économique, il existe une solution qui peut arranger tous les intervenants dans le secteur et même préserver l'environnement en introduisant quelques modifications dans la gestion du Fonds de promotion des logements aux salariés (Foprolos). Il s'agit du prélèvement de 1% sur le salaire de tous les employés, au profit des salariés dont le salaire ne dépasse pas 4,5 fois le Smig, par solidarité entre tous les Tunisiens dont on ne peut qu'en être fiers. Ce prélèvement, qui atteint annuellement une enveloppe de 100 millions de dinars, est une sorte de cagnotte, appelée à augmenter avec le temps, qui appartient aux salariés. Malheureusement, elle n'est exploitée qu'à concurrence de 25 à 30% et le reste du montant a toujours été détourné par les abus du pouvoir déchu pour couvrir d'autres dépenses d'une façon informelle. Ceci est l'argent des salariés, il leur revient de droit pour subvenir à leur besoin en logement, il doit être intouchable sachant que les salariés sont les meilleurs contribuables de la patrie. Ceci étant et compte tenu de l'insécurité qui prévaut dans le pays, il n'y a pas 36.000 solutions, la solution est unique, il faut opter pour l'auto-construction et permettre aux salariés, dont le salaire est compris entre 1 et 4,5 fois le Smig, de bénéficier désormais des crédits Foprolos avec les mêmes critères et avantages que l'achat de logement chez les promoteurs immobiliers agréés. On va ainsi élargir la participation du Foprolos au profit des particuliers salariés mais sous condition de présenter une autorisation de bâtir, ce qui est le meilleur moyen, en plus, de diminuer les constructions anarchiques. Cette nouvelle approche va faire travailler les architectes et les ingénieurs, ce qui va compenser largement le gaspillage à défaut d'un savoir-faire optimal, améliorer certainement la qualité de la construction et l'environnement urbain et surtout créer de l'emploi. Il est très recommandé de créer le Foprolos 0 (zéro), sous forme de don ne dépassant pas les 10 mille dinars en bon d'achat de matériaux et d'équipement (revêtement, menuiserie, sanitaire, peinture...) pour les familles nécessiteuses dont le revenu est au-dessous du Smig. Comme il est recommandé de réduire le taux d'intérêt appliqué aux crédits Foprolos pour le ramener de 2,5%, 4% et 5,75% à 1%, 2% et 3% successivement pour le Foprolos 1, 2 et 3, et ce, vu que ce fonds provient des employeurs et non pas de la Banque centrale, donc sans Tmm, en gardant juste de quoi couvrir les frais de gestion de la Banque de l'Habitat (BH). Par ailleurs, le Fonds de solidarité nationale (FSN), cet acquis social incontournable, à l'instar du Foprolos versé au ministère des Finances puis transféré à la BH qu'elle gère avec la participation du ministère de l'Equipement, le FSN sera ouvert aux dons du public (Ezzaket et autres) à verser au ministère des Affaires religieuses et de la Solidarité nationale (le mieux indiqué logiquement) puis transféré à la Banque tunisienne de solidarité (Bts) qu'elle va gérer avec la participation des gouvernorats, la société civile et l'Arru aussi bien que le Fnah en vue de consolider la réhabilitation des logements rudimentaires et les quartiers dans des situations précaires. Dans le cadre d'une optimisation et même de l'épargne des frais de réhabilitation des nouveaux quartiers, l'Arru peut faire usage du Foprolos pour aménager de petits lotissements au profit des salariés éligibles au Foprolos et ainsi développer l'autoconstruction sociale et économique organisée au déterminent de l'habitat spontané. Pour la réalisation des projets individuels groupés, semi-collectifs ou collectifs dans les régions en cette période, il est recommandé de faire appel aux promoteurs immobiliers originaires de ces régions en priorité, comme on dit : « Ahil Mekka adra bi chiâabiha », bien entendu ceci en garantissant la sécurité des chantiers 24h/24 et 7j/7, jusqu'à la mise en possession des futurs acquéreurs, condition qui s'avère difficile à réaliser. Compte tenu de tout ce qui précède, la conclusion que n'importe quel Tunisien peut tirer, avec un peu de bon sens et dans l'intérêt supérieur de son pays, loin de toute approche politique, c'est que cet appel d'offres n'a aucune raison d'être, surtout quand on sait que : 1- On ne dispose pas d'une étude fiable des besoins réels du type de logement, leur nombre et leur localisation géographique en tenant compte des projets en cours de réalisation ou à réaliser et de la disponibilité des matériaux et de main-d'œuvre. 2- Le maître d'ouvrage étant le ministère de l'Equipement, en absence de qualité de promoteur immobilier, il ne peut pas vendre ces logements une fois achevés, ça ne s'est jamais produit auparavant, donc il sera obligé d'avoir recours à des acrobaties pas très « catholiques », le moins qu'on puisse dire : un mauvais précédent d'infraction à la loi. 3- Les acquéreurs ne vont pas pouvoir bénéficier du droit d'enregistrement fixe, conformément à l'article 19 de la loi 90-17 du 26 février 1990 et donc ils vont payer un supplément de 5%. 4- S'agissant de crédit à long terme, il ne serait pas très sage de la part d'un gouvernement provisoire dont le mandat s'achève de contracter un crédit fournisseur de 1.400 millions de dinars sur 25 ans, ceci est contre toute déontologie puisque ça va engager le prochain gouvernement qui peut ne pas partager l'objet de cet appel d'offres compromettant. 5- Un pays qui se respecte ne doit pas s'endetter pour investir dans la pierre, un secteur non productif et à employabilité à courte durée, surtout qu'il n'y a jamais eu de manifestation revendiquant des logements, il est plus opportun de privilégier tout autre investissement créateur d'emploi durable. 6- Beaucoup d'intervenants dans le secteur considèrent que cet appel d'offres international est une humiliation à l'égard du savoir-faire tunisien. Après la Révolution de la dignité, les différents acteurs compétents de l'entreprise tunisienne, qui ont construit des millions de mètres carrés de bâti de très haut niveau et même des ouvrages d'art très importants aussi bien en Tunisie qu'à l'étranger, sont très touchés de voir leur ministère de tutelle faire appel à des entreprises étrangères pour la construction de simples logements sociaux. Comme il est très regrettable que les termes de référence dudit appel d'offres constituent un obstacle à plusieurs entreprises tunisiennes en mesure de répondre à l'appel et servir leur pays. La construction de 12.000 logements en 3 ou 4 ans est tout à fait dans la capacité des entreprises tunisiennes, elles ont déjà réalisé environ 4.000 logements sociaux en 1992 alors que le nombre de promoteurs ne dépassait même pas les 340, soit 7 fois moins qu'aujourd'hui, donc, « il mâa illi méchi lissidra izzitouna aoula biih ». 7- La bonne gestion d'une entreprise, ou même d'un Etat, impose d'assurer une croissance linéaire de son activité, jamais en dents de scie, malheureusement l'objet de cet appel d'offres concerne une réalisation ponctuelle très importante pour revenir après à une cadence de production habituelle beaucoup moindre. Si cela est nécessaire, les promoteurs immobiliers se mobiliseront pour multiplier leur production moyennant tout simplement la remise à la disposition des professionnels le Foprolos dans son intégralité, « rendre à César ce qui appartient à César », en assurant la sécurité des chantiers, si on veut mener à bon port le projet. Les réserves du Foprolos permettront bien de préfinancer les promoteurs, à l'instar de la Sprols, dans la réalisation de leurs projets mais aussi de financer ensuite les acquéreurs Foprolosistes, par simple transfert du crédit du promoteur aux acquéreurs, par dispatching après établissement des formalités de garantie de ces derniers. Sachant qu'il n'y a pas eu de réalisation de projets sociaux notables ni en 2011 ni en 2012, toutes les réserves existantes du Foprolos profiteront à ces projets en faveur des salariés. Dans le cadre de la politique de la transparence de l'ère post-révolutionnaire et l'abolition de la malversation, il est du droit des professionnels d'avoir un regard sur les comptes d'exploitation de ce Foprolos, à travers le ministère de l'Equipement et la Chambre nationale syndicale des promoteurs immobiliers (Utica). Ceci étant, l'élargissement du champ d'action du Foprolos pour financer l'autoconstruction autorisée s'impose dans un but de la mise à niveau du développement de l'habitat social organisé, sachant que chaque logement construit dans ce cadre-là est un logement anarchique en moins à réhabiliter par l'Etat (Arru). Je ne finirai pas cet article sans rappeler que l'Etat doit jouer un rôle beaucoup plus important quant aux logements destinés à la location où il occupe une place très timide, voire négligeable. La Sprols, Société de promotion des logements sociaux, a été créée en 1977 pour un rôle exclusif, la réalisation de logements sociaux à caractère locatif, malheureusement depuis 1989, elle a orienté son activité vers la vente. Je salue les Tunisiens (18% de la population) disposant de logements secondaires qu'ils mettent à la location pour couvrir les besoins de 92% de la demande des familles. L'Etat doit inciter au logement locatif, aussi bien les personnes physiques que morales. Pour motiver l'investisseur, il faut supprimer la retenue à la source sur les loyers habitat, appliquer un barème d'impôt exclusif sur les loyers, indépendamment des autres revenus, et bien sûr, faciliter la procédure judiciaire d'éviction des locataires mauvais payeurs récalcitrants (un mois maximum). *(Ingénieur – Expert)
