المنزل والسيارة هو الحلم الذي يسعى الى تحقيقه كل مواطن تونسي لكن عندما تصطدم هذه الاحلام بالواقع ويكتشف المواطن ان قطعة الارض التي ظن انه سيبني عليها كل أحلامه غير خاضعة لمثال التهيئة العمرانية وان وضعيتها العقارية غير قانونية والمسؤول في اغلب الحالات هو المواطن نظرا لعدم تثبته وبحثه عن وضعيات هذه الأراضي ولتفادي السقوط في مثل هاته المزالق ارتأينا انجاز هذا التحقيق حتى يتسنى لنا تقديم كل المعلومات الشافية حول هذا الموضوع وحتى لا يقع كل مقبل على شراء او بناء قطعة ارض في مثل هاته المزالق. يشهد قطاع السكن في تونس اشكاليات عديدة سواء على مستوى التكلفة او التمويل او التهيئة العمرانية لذلك يغتنم كل مقبل على إقتناء قطعة ارض اقرب فرصة للشراء ثم اقرب فرصة للبناء.. السرعة في مثل هاته الحالات غير مطلوبة لأن عواقبها وخيمة تنتهي في أحسن الحالات بالهدم فبعد كل مشقات البناء وخاصة ارتفاع تكاليف المواد الاولية للبناء ولنا ان نسوق على سبيل المثال اسعار الحديد التي ظلت محافظة على ارتفاعها رغم انخفاض اسعار البترول.. قلنا ان السرعة في مثل هاته الحالات غير مطلوبة والمطلوب هو التثبت من وضعيات هذه الاراضي حتى يتسنى لكل مقبل على البناء الحصول على رخصة بناء ولكن قبل الوقوف على هاته الشروط لا بد من تعريف رخص البناء. بين رخصة البناء والترخيص في البناء رخصة البناء هي وثيقة إدارية في شكل قرار يصدره رئيس البلدية او الوالي حسب مرجع النظر لانجاز مشروع بناء طبقا للأساليب القانونية الجاري بها العمل ويهدف الترخيص في البناء الى مراقبة مطابقة البناء للقوانين العمرانية من ناحية والى ترتيب الطرقات والتصفيف وغيرها من ناحية اخرى ولابد من التمييز هنا بين رخصة البناء والترخيص في البناء الذي يستوجب على كل من يروم البناء او اجراء أشغال ترميم لتدعيم بناية موجودة اوإدخال تغييرات عليها الحصول على ترخيص في ذلك من رئيس البلدية داخل المناطق البلدية ومن والي الجهة بالنسبة لبقية المناطق اما في ما يخص شروط الحصول على رخص البناء فلا بد ان يكون المواطن مالكا للعقار المزمع اقامته والبناء عليه وان تكون هاته القطعة متأتية من تقسيم مصادق عليه وأن لا تتناقض صبغتها والتخصيص الوارد بمثال التهيئة بالمنطقة كذلك لا بد من توفر شرط احترام التراتيب المعمول بها في خصوص الاراضي الفلاحية والاثار والمعالم التاريخية والمواقع الطبيعية والعمرانية وبخصوص المناطق المصانة يجب ان يتقدم المواطن بملف تام الموجب طبقا للتشريع الجاري به العمل اما بخصوص الاجراءات التي تتم عند المصادقة فإنه لابد من ضرورة طلب الترخيص من الوالي او من رئيس البلدية حسب مرجع نظر السلطة المسلمة للرخصة بالمنطقة ويتم إعداد ملف في البناء المزمع اقامته من طرف مهندس معماري ويعرض هذا الملف على لجنة استشارية يتم بعثها من قرار من الوزير المكلف بالتعمير ويتم البتّ في مطلب الترخيص في اجل 45 يوما في الحالات العادية و60 يوما اذا كان مثال التهيئة العمرانية بصدد الدرس و90يوما في صورة وجود البناية داخل او في حدود 200 متر لمواقع طبيعية او أثرية ولا بد من أخذ رأي المؤسسات في بعض الحالات كأن يتم أخذ رأي المندوب الجهوي للتنمية الفلاحية في حالة البناء في مستغلات فلاحية ورأي وزير الدفاع في حالة البناء في عقار قرب عقارات عسكرية وبالنسبة لكل مقبل على البناء لابد من تقديم ملف يحتوي على مطلب من طرف طالب الرخصة وشهادة ملكية لقطعة الارض المزمع اقامة البناء عليها ومشروع بناء في ثلاثة نظائر يتضمن الوثائق المشار اليها بالفصل 3من قرار السيد وزير التجهيز والاسكان المتعلق بالغرض كذلك إعداد مذكرة او دراسة تتعلق بمؤثرات المشروع على المحيط وذلك بالنسبة للمنشئات التي يقع ضبطها من احكام الفصل 11 من مجلة التهيئة الترابية والتعمير.. وللتذكير فإنه يقع اعداد مشروع البناء من طرف مهندس معماري مرسم بجدول عمادة المهندسين العمرانيين وذلك بإستثناء الحالات المنصوص عليها بالفصل 68 من مجلة التهيئة الترابة والتعمير. آجال رخص البناء وشروط التمديد فيها تدوم صلوحية رخصة البناء 3سنوات من تاريخ تسليمها ويمكن تمديدها لنفس المدّة بمجرد تقديم مطلب في الغرض ويجب ان يصل المطلب الى البلدية او المعتمدية المعنية قبل شهر من إنقضاء اجل صلوحية رخصة البناء المراد التمديد في صلوحيتها كما يتم تجديد الرخص بنفس الصيغ والشروط التي منحت بها اذا حصل تغيير في مشروع البناء. اكثر من63 الف مسكن سنويا من ابرز النتائج التي حققتها بلادنا في مجال السكن هو ان ٪80 من الاسر مالكة لمنازلها و٪70 من المساكن تحتوي 3 غرف واكثر كما تراجعت نسبة المساكن غير اللائقة الى٪0.8 كما تطورت نسبة الربط بالخدمات الاساسية لتبلغ سنة 2007 في ما يتعلق بشبكة الكهرباء لتصل الى ٪99,5 على المستوى الوطني و٪98,8 بالوسط الريفي في حين بلغت نسبة التزويد بالماء الصالح للشراب ب٪3.97 على المستوى الوطني و٪9.93 بالوسط الريفي كما تطورت نسبة النمو في عدد المساكن لتصل الى ٪95.2 سنويا اي بما يعادل 63.500 مسكن سنويا خلال الفترة الفاصلة بين 1994و2004 وبالتالي لا يمكن الحديث عن بناء مسكن اوشرائه دون الحديث عن الماء والكهرباء والغريب ان هناك بنايات ومساكن جاهزة لم تحصل على الماء وعلى الكهرباء. مساكن دون ماء وكهرباء لماذا؟ هناك العديد ممن اقتنوا قطعة أرض وأقاموا عليها مسكنا لكنهم عجزوا على إدخال الماء والكهرباء بسبب رخصة البناء رغم أن بعض أجوارهم تمكنوا من ذلك.. وحتى لا نقع في مثل هاته الحالات لابد من التذكير بأهمية الرخصة في البناء وحول هذا الموضوع افادنا مصدر من بلدية تونس أن البناء على اراضي غير مهيئة اي على ارض فلاحية يتعذر على مصالح البلديات منح رخصة في الغرض او البناء في منطقة خضراء ويشير محدثنا الى ضرورة التمييز بين البناء بدون ترخيص والبناء الفوضوي وأفادنا في هذا السياق ان البناء دون ترخيص له عدة عواقب اذ ان كل شخص قام ببناء مسكن دون الحصول على رخصة في الغرض ينجم عنه في مرحلة اولى ايقاف الأشغال من طرف البلديات وفي هاته الحالة فان صاحب الشأن مطالب بتسوية وضعيته في أقرب الآجال وفي حال عدم امتثاله وتسويته لهاته الوضعية تلجأ المصالح المعنية الى اصدار قرار في الهدم اما بالنسبة للبناء الفوضوي ونعني به البناء المقام دون رخصة او خلافا لمثال التهيئة العمرانية بالمناطق غير الصالحة للبناء يشير مصدرنا الى ان هاته البناءات لاتعطي فيها المصالح المعنية ترخيصا في البناء وعادة ما تكون البنايات والمساكن الجاهزة التي لم تحصل على الماء والكهرباء لسبب واحد وهو لانها بنيت بدون رخصة وللاشارة فانه يجب توفر عدة شروط من اجل الحصول على رخصة سواء في ادخال التيار الكهربائي او الماء الصالح للشرب ومن اهم هاته الشروط ان يكون المحل المزمع تزويده بالكهرباء من قبل المصالح المختصة (البلدية او المعتمدية). ويتعين على الشركة التونسية للكهرباء والغاز الحصول على التراخيص اللازمة لإنجاز اشغال الربط بالشبكة الوطنية للكهرباء ومن اهم الوثائق المطلوبة في هذا الغرض شهادة ملكية ورخصة بناء. الاحتياط واجب لابدّ من إتخاذ جملة من الإحتياطات التي يجب على كل من يقدم على إقتناء قطعة أرض أن يعتمدها حتى يتسنى له الحصول على رخصة بناء وبالتالي ربط عقاره بشبكتي الماء والكهرباء وتتمثل هذه الإحتياطات في إلتزام كل مقدم على إقتناء عقار أن يسترشد على الوضعية العقارية للأرض المزمع إقتناؤها لدى إدارة الملكية العقارية (دفتر خانة) الراجع لها العقار بالنظر ترابيا وأن يتمّ تحرير عقد البيع من طرف محام حتى لا يتعرّض لعديد المشاكل كأن يكون العقار مثقلا بالرهون أو ليس ملكا للبائع من أساسه، كما يجب أن يسترشد لدى البلدية على صبغة الأرض المراد إقتناؤها حسب مثال التهيئة العمرانية للمنطقة واذا كان مسموحا للبناء بها حتى يتمكن من الحصول على رخصة بناء والتراخيص في إدخال الماء والكهرباء. مراجع قانونية لنا أن نسوق بعض المراجع القانونية المتعلقة بمجال البناء والرخص مثال القانون عدد 122 لسنة 1994 المؤرخ في 28 نوفمبر 1994 المتعلق بإصدار مجلة التهيئة الترابية والتعمير والنصوص المنقّحة والمتمّمة له والقانون عدد 35 لسنة 1986 المؤرخ في 9 ماي 1986 حول حماية الآثار والمواقع الطبيعية والعمرانية القانون عدد 87 لسنة 1983 المؤرخ في 11 نوفمبر 1983 حول حماية الأراضي الفلاحة وقرار وزير التجهيز والإسكان والتهيئة الترابية المؤرخ في 17 أفريل 2007 المتعلق بضبط الوثائق المكوّنة لملف رخصة البناء وأجل صلوحيتها والتمديد فيها وشروط تجديدها والمنشور عدد 5 بتاريخ 14 مارس 2003 المتعلق بتقليص آجال تسليم رخص البناء. قد يشرع كل مقبل على إقتناء قطعة أرض الى إغتنام أقرب فرصة لشراء أو بناء مسكن لكن السرعة عواقبها وخيمة كما أنه لا يجب أن تغترّ كل مقبل على إقتناء أرض بالأسعار الزهيدة لهذه الأراضي وبالتالي يقع الشاري في شباك التحيّل والمطلوب هنا التثبّت قبل إتّخاذ أي إجراء.
