2018 a été une année cauchemardesque pour la promotion immobilière. Le retard de la publication des textes applicatifs pour la nouvelle TVA imposée lors de la loi de Finances, corrélé à une conjoncture économique difficile, a gravement touché l'ensemble du secteur. Les chiffres d'affaires ont été sévèrement impactés avec des baisses de plus de la moitié. De même pour les résultats. Certains ont pu tirer leur épingle du jeu et minimiser la casse grâce aux produits de participation ! Focus. L'année 2018 restera dans les annales comme l'une des pires pour la promotion immobilière de la Tunisie post-révolution. Les chiffres sont assez éloquents. Pour les sociétés cotées en bourse, seules Essoukna et Simpar ont communiqué leurs états financiers arrêtés pour 2018. Si Essoukna a r&alisé un résultat bénéficiaire de 951.000 dinars contre 1,77 million de dinars un an auparavant (-86,65%), Simpar a fini 2018 avec une perte de 865.000 dinars contre 1,41 million de dinars (MD) en 2017. Mais, ceux de Essoukna sont rehaussés par les produits de placement qui passent de 167.279 à 826.187 dinars, dont 500.000 dinars de plus-value sur les ventes d'actions BNA. Jusqu'à la date du 8 juillet 2019, la Société immobilière tuniso-saoudienne (Sits) n'a pas publié ses états financiers pour 2018, ni ceux de 2017 ou de 2016. En ce qui concerne ses indicateurs d'activités, les revenus pour 2018 sont passés de 5,51 MD à 2,49 MD. Business News a réussi à accéder à certains chiffres du secteur qui confirme l'état les lieux. Les baisses sont conséquentes. On apprend ainsi que les revenus de la Société nationale immobilière de Tunisie (Snit) ont baissé de 51% pour la Snit Nord, de 39% pour la Snit Sud et de 14% pour la Snit Centre. Ceux de la Sopivel de 34%. Le groupe Simpar, transparent, a publié ses résultats et les chiffres sont très significatifs : la majorité de ses filiales étant déficitaires et toutes ont vu leurs revenus diminuer.
En ce qui concerne les données de 2019, les trois sociétés cotées en bourse ont publié leurs indicateurs du premier trimestre et les chiffres sont édifiants. Seule Simpar s'en sort bien pour le moment. Elle a réalisé un chiffre d'affaires de 2,58 MD contre 0,63 MD en 2018 (+311,5%) outre des promesses de ventes fermes qui s'élèvent au 31 mars 2019 à 4 MD, soit le chiffre d'affaire de l'ensemble de l'année 2018 et ceci malgré une nouvelle hausse du taux directeur en février 2019. Pour Essoukna, ses revenus passent de 4,19 MD au 1er trimestre 2018 à 1,72 MD au 1er trimestre 2019, une baisse de près de 2 fois et demi. Ceci dit, le montant des promesses de ventes est de plus 5 MD, précise-t-elle. Sits, pour sa part, n'a réussi à vendre aucun bien, son chiffre d'affaires étant nul, mais la société a des promesses de vente de 1,29 MD.
Ces données reflètent la situation de crise dont le secteur est victime. En effet, la conjoncture a mené à une contraction des ventes et un allongement du cycle d'écoulement, donc à une récession de l'activité. « L'avenir de la promotion immobilière est sérieusement menacé. En 2010, les promoteurs ont construit 15.000 logements contre 8.500 et 9.000 logements en 2017. En 2018, ce chiffre n'a pas dépassé les 8.000 logements et il se rétractera davantage en 2019 !», avait indiqué un DG d'une société immobilière. Et d'affirmer que « pour la classe moyenne, acheter un logement est devenu un rêve inaccessible ». En effet, les augmentations du taux directeur de 200 points de base (celles de juin 2018 et de février 2019) ont impacté les prix. Ainsi, le coût d'un appartement a augmenté en moyenne de 3%, précise-t-on à Business News. Pour les sociétés immobilières, le surcoût pour un appartement de 200.000 dinars est de 16%. Ce qui est assez conséquent.
Il faut dire que depuis la révolution, les prix de l'immobilier en Tunisie n'ont pas cessé de flamber, à cause de la hausse des prix des matières premières, des terrains et le manque d'ouvriers qualifiés. A ceci s'ajoute un laxisme de l'administration tunisienne ainsi que l'imposition de nouveaux droits et taxes. En contrepartie, le pouvoir d'achat du Tunisien a sensiblement baissé avec une inflation qui a atteint un niveau record de 7,5%. Les décisions de gros investissements tels que l'achat de biens immobiliers sont ajournées voire même annulées. Le tout dans un environnement national marqué par la régression notable de l'épargne dans le PIB, au profit de la consommation qui passe de 21,9% en 2010 à 16,1% en 2011 puis à 10,5% en 2016 et 9,4% en 2017, la dépréciation du dinar (de 45,28% contre l'euro et de 56,58% contre le dollar, ayant des répercussions directes négatives sur le haut standing) et l'augmentation de la pression fiscale sur certains métiers à fort pouvoir d'achat. En parallèle, il y a un renchérissement et une difficulté d'accès aux crédits rendant l'acquisition de biens immobiliers encore plus difficile.
Ainsi, les promoteurs immobiliers se sont retrouvés confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles, avec une pénurie des lotissements offerts par l'Agence foncière d'habitation (AFH) : l'indice des prix des terrains nus est passé de 72,7 à 123,7 et celui des appartements est passé de 55 à 126,8 entre 2010 et 2018, selon les chiffres de l'INS (base 2015). L'indice général des prix de l'immobilier s'est situé à 126,2 en 2018 contre 64,5 en 2010 (base 2015). Ils subissent, aussi, l'augmentation substantielle du coût de la construction, notamment celui des matériaux ainsi que de la main d'œuvre, l'indice des prix des matériaux de construction étant passé de 133,9 à 161,2 entre janvier 2015 et décembre 2018, soit une hausse moyenne de 6,38% sur cette période. Ils endurent, également, des retards occasionnés à plusieurs reprises par les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l'obtention des différentes autorisations (PV de recollement, permis de bâtir, …). Le tout accouplé à une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers et un désordre social qui sont à l'origine de retards dans la réalisation et la finalisation des projets en cours, ce qui affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts.
Autre problématique contraignante : l'aspect fiscal qui entrave le secteur. Ainsi, à la panoplie d'impôts et taxes auxquels est déjà soumis le secteur, les dispositions de 2017 alourdissant les droits d'enregistrement des biens immobiliers dépassant les 500.000 dinars, le secteur écope en 2018 d'une nouvelle TVA de 13% qui sera portée à 19% en 2021. A tout ceci, s'ajoute un renchérissement du prix de l'emprunt, le TMM ayant évolué de 4,11% en mars 2017 à 7,9% en avril 2019, son plus haut pic historique depuis la révolution. En parallèle, les impayés dans les crédits logement ont augmenté. Entre 2014 et 2017, le taux moyen des improductifs est de 20%, soit le double du taux moyen des crédits logements (10%). Donc, l'accès au financement est devenu très difficile.
Ainsi, ce qui devait être des entrées en plus pour l'Etat, est devenu un manque à gagner et chiffres à l'appui. Les revenus ayant baissé de moitié, la TVA collectée et les droits d'enregistrement également. En prenait comme référence les deux sociétés en bourse qui ont communiqué leur chiffres, les impôts perçus sur les bénéfices de ces sociétés (IS) sont en chute libre : 22.674 dinars en 2018 contre 749.568 dinars en 2017 pour Essoukna et 14.192 dinars en 2018 contre 177.947 dinars en 2017 pour Simpar. Et aujourd'hui, c'est un secteur sinistré qu'il faut sauver car seuls les intrus, qui ne payent pas les impôts, qui ne respectent pas les normes et les règles, et pour une grande part sont en train de blanchir leur argent d'évasion fiscale, de contrebande et d'activités informelles, arrivent à s'en sortir !
La promotion immobilière est bel et bien en crise. Et avec elle, c'est tout le secteur du bâtiment qui est touché (BTP, menuiserie bois et aluminium, raccordement en eau et électricité, marbre, etc.) outre les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, …) qui seront également impactés avec un manque à gagner qui se traduira tôt ou tard par des pertes d'emplois. D'où l'urgence de prendre des décisions rapides pour sauver ce secteur et ses emplois d'une crise systémique qui peut impacter l'ensemble de l'économie nationale.
Comme porte de sortie à cette crise qui se profile, l'imposition d'une TVA de 7%, que certains promoteurs veulent voir étendue à tous (promoteurs et particuliers). L'imposition d'un droit d'enregistrement fixe de 25 dinars par page et par copie à l'acquisition d'un bien immobilier auprès d'un promoteur et l'annulation de toutes autres taxations, puisque le secteur est désormais assujetti à la TVA. Le Conseil d'analyses économiques présidé par Afif Chelbi, dans un rapport qu'il a élaboré sur le plan de relance 2019-2020 qui comprend 100 mesures, est allé dans ce sens. Il recommande la révision de la question de la TVA sur la vente des logements en instaurant une TVA et un droit d'enregistrement au droit fixe (100 dinars) pour les logements vendus à l'état neuf et un droit d'enregistrement sur les logements anciens. Autre mesure possible, la mise en place d'un fonds qui permettra de bonifier les intérêts des crédits immobiliers ainsi que les crédits accordés aux promoteurs, l'abandon de l'autorisation du gouverneur pour l'acquisition de biens immobiliers par les étrangers au moins à partir de certains montants importants. Des promoteurs évoquent aussi un retour vers un taux de faveur pour les crédits logement. En outre, une réflexion doit être faite au niveau de la Chambre des promoteurs immobiliers avec le ministère de tutelle pour moderniser les méthodes et le choix des matériaux de construction qui peuvent abaisser les coûts. Il faudrait aussi penser à renforcer la formation professionnelle de la main d'œuvre.
La campagne électorale a déjà commencé, et la victime dans cette histoire est l'économie qui demeure reléguée au second plan. Les reformes sont mises de côté. Pourquoi se risquer à prendre des mesures non-populistes à quelques mois du scrutin ? Entre temps, des secteurs clés sont sacrifiés. La crise du secteur immobilier est un indicateur important qui ne doit pas être négligé, le risque d'une crise systémique subsistant. L'immobilier est un baromètre de la santé économique d'un pays. Quand le bâtiment va, tout va et inversement. Le gouvernement devra prendre des décisions courageuses en faveur de ce secteur sensible.
