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AGO Simpar - Sofiane Chaouachi : l'avenir de la promotion immobilière est sérieusement menacé !
Publié dans Business News le 12 - 05 - 2019

A situation exceptionnelle, résultat exceptionnel. Le retard de la publication des textes applicatifs pour la nouvelle TVA imposée lors de LF 2018 corrélé à une conjoncture économique difficile, a gravement impacté l'ensemble de la promotion immobilière et également Simpar, qui après plusieurs années de prospérité enregistre une perte. Des faits qui apparemment ont été assimilés par les actionnaires, l'AGO s'étant tenue dans de bonnee conditione et sans aucune interrogation.

C'est ce qui ressort globalement de l'assemblée générale ordinaire pour l'exercice 2018 tenue vendredi 10 mai 2019, par la société immobilière, sous l'égide du président du conseil d'administration, Habib Belhaj Gouider et celle du directeur général, Sofiane Chaouachi.


Depuis la révolution, les prix de l'immobilier en Tunisie n'ont pas cessé de flamber, à cause de la hausse des prix des matières premières, des terrains et le manque d'ouvriers qualifiés. A ceci s'ajoute un laxisme de l'administration tunisienne ainsi que l'imposition de nouveaux droits et taxes.
En contrepartie, le pouvoir d'achat du Tunisien a sensiblement baissé avec une inflation qui a atteint un niveau record de 7,5%. Les décisions de gros investissements tels que l'achat de biens immobiliers sont ajournées voire même annulées. Le tout dans un environnement national marqué par la régression notable de l'épargne dans le PIB, au profit de la consommation qui passe de 21,9% en 2010 à 16,1% en 2011 puis à 10,5% en 2016 et 9,4% en 2017, la dépréciation du dinar (de 45,28% contre l'euro et de 56,58% contre le dollar, ayant des répercussions directes négatives sur le haut standing) et l'augmentation de la pression fiscale sur certains métiers à fort pouvoir d'achat. En parallèle, il y a un renchérissement et une difficulté d'accès aux crédits rendant l'acquisition de biens immobiliers encore plus difficile.
Ainsi, les promoteurs immobiliers se sont retrouvés confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles, avec une pénurie des lotissements offerts par l'Agence foncière d'habitation (AFH) : l'indice des prix des terrains nus est passé de 72,7 à 123,7 et celui des appartements est passé de 55 à 126,8 entre 2010 et 2018, selon les chiffres de l'INS (base 2015). L'indice général des prix de l'immobilier s'est situé à 126,2 en 2018 contre 64,5 en 2010 (base 2015). Ils subissent, aussi, l'augmentation substantielle du coût de la construction, notamment celui des matériaux ainsi que de la main d'œuvre, l'indice des prix des matériaux de construction étant passé de 133,9 à 161,2 entre janvier 2015 et décembre 2018, soit une hausse moyenne de 6,38% sur cette période. Ils endurent, également, des retards occasionnés à plusieurs reprises par les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l'obtention des différentes autorisations (PV de recollement, permis de bâtir, …).


Le tout accouplé à une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers et un désordre social qui sont à l'origine de retards dans la réalisation et la finalisation des projets en cours, ce qui affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts.
Autre problématique contraignante : l'aspect fiscal qui entrave le secteur. Ainsi, à la panoplie d'impôts et taxes auxquels est déjà soumis le secteur, les dispositions de 2017 alourdissant les droits d'enregistrement des biens immobiliers dépassant les 500.000 dinars, le secteur écope en 2018 d'une nouvelle TVA de 13% qui sera portée à 19% en 2020.
A tout ceci, s'ajoute un renchérissement du prix de l'emprunt, le TMM ayant évolué de 4,11% en mars 2017 à 7,9% en avril 2019, son plus haut historique depuis la révolution. En parallèle, les impayés dans les crédits logement ont augmenté. Entre 2014 et 2017, le taux moyen des improductifs est de 20%, soit le double du taux moyen des crédits logements (10%). Donc, l'accès au financement va devenir très difficile.
«Cette conjoncture a mené à une contraction des ventes et un allongement du cycle d'écoulement, donc à une récession de l'activité», a affirmé Sofiane Chaouachi. Et de marteler que : «L'avenir de la promotion immobilière est sérieusement menacé. En 2010, les promoteurs ont construit 15.000 logements contre 8.500 et 9.000 logements en 2017. En 2018, ce chiffre n'a pas dépassé les 8.000 logements et il se rétractera davantage en 2019 !»
Et de souligner : «Pour la classe moyenne, acheter un logement est devenu un rêve inaccessible»

Il faut savoir que Simpar a toujours été un grand acteur de la promotion immobilière en Tunisie depuis sa création. La société a construit 3.503 appartements et 276 magasins et bureaux à travers la réalisation de 65 projets répartis entre Grand Tunis, Nabeul, Hammamet et Sousse. Et ceux à part les opérations de lotissement de terrain à Sousse, La Marsa et Ben Arous.
Aujourd'hui et après plusieurs décennies de prospérité, la société enregistre un déficit de 864.776 dinars en 2018 contre un résultat net bénéficiaire de 1,41 million de dinars (MD) en 2017. Une baisse due aux différentes raisons précitées en particulier le retard des textes applicatifs et qui ont impacté l'ensemble du secteur.

Ainsi, les ventes immobilières de la Simpar ont baissé de plus du double passant de 14,14 MD à 6,38 MD entre 2017 et 2018. En contrepartie, les charges financières ont explosé, évoluant de 2,96 MD à 4,30 MD (+48%) à cause de l'augmentation du coût de financement des crédits destiné à la réalisation des projets de promotion immobilière.
Pour ce qui est de l'activité participation de la société, le portefeuille titre s'est élevé 11,19 MD en 2018 contre 11,86 MD en 2017, à cause de la vente de 18.085 titres SFBT et la liquidation de la société a "SAI Ifrikia". Le dividende issu de ces participations a généré 1,16 MD avec un taux de rendement de 10%. Pour leur part, les titres cotés en Bourse se sont élevés à 6,69 MD pour une valorisation boursière de 13,33 MD fin 2018 (199% de leur valeur d'acquisition) et ayant généré un rendement net de 10%.


Les stocks et valeurs de la société ont atteint 75,96 MD fin 2018 permettant de couvrir largement les dettes de la société (56,27 MD) à hauteur de 121%.
En 2018, le stock foncier a atteint 25,76 MD contre 29,54 MD en 2017, une variation qui s'explique par le lancement des projets de HC17 Mourouj 6 et HCSC 1112 au Jardin du Lac. Les travaux en cours s'élèvent à 30,68 MD à la fin de 2018. A fin 2018, les projets en construction étaient au nombre de trois : HC143 au Jardin du Lac qui comporte 19 appartements, HC25 au Mourouj 5 qui comporte 64 apparentements et 22 commerces ; et HC2 au Jardin d'El Manzah qui comporte 60 appartements. Les PV de recollement pour les deux premiers projets sont bientôt prêts pour un chiffre prévisionnel s'élevant à 44 MD. 12 projets étaient en cours d'étude à fin 2018 pour un chiffre prévisionnel d'environ 164 MD.

S'agissant des chiffres consolidés, le groupe Simpar a réalisé un résultat net consolidé de -2,81 MD contre 1,33 MD en 2017, avec un impôt de 1,38 MD. En effet, et comme précité, c'est l'ensemble de la promotion immobilière qui a été secoué en 2018 et cela s'est matérialisé par des manques à gagner et des pertes conséquentes.


A noter que les sociétés d'assurances Gat, Comar et Zied, faisant partie de l'actionnariat, ont formulé via la demande d'ajout d'une résolution leur volonté de faire leur entrée dans le conseil. Une résolution qui a été reportée à l'année suivante par le conseil.
Habib Belhaj Gouider estimant que vu que la BNA est obligée de céder une partie de ces parts dans Simpar pour se conformer à la loi, le conseil préfère attendre la fin du processus pour avoir une meilleure visibilité, la cession étant prévue courant 2019.
Entre temps, M. Gouider confirme à Business News qu'il y a plusieurs parties intéressées par cette cession partielle, mais que le processus est long comme pour toute opération de ce genre.


Pour 2019, les perspectives ne peuvent qu'être meilleures et ceci malgré la crise persistante. Mais, comme précédemment dit, il s'agit d'une année exceptionnelle pour la promotion immobilière avec des baisses record.
Ainsi, Simpar s'apprête à adopter un système d'information qui va permettre, selon son DG, d'améliorer la productivité et la fiabilité des informations, d'optimiser les processus de traitement des données, ce qui va engendrer une réduction de coût et permettre une meilleure réactivité aux exigences du secteur et des innovations technologiques.
Au premier trimestre 2019, la société a réalisé un chiffre d'affaires de 2,53 MD contre 0,61 MD en 2018 (+311,5%) outre des promesses de ventes fermes qui s'élèvent au 31 mars 2019 à 4 MD, soit le chiffre d'affaire de l'ensemble de l'année 2018 et ceci malgré une nouvelle hausse du taux directeur en février 2019.

2018 a été particulièrement difficile pour la promotion immobilière, les résultats enregistrés le prouvent. 2019 sera sûrement meilleur mais la réalité des choses est que la promotion immobilière est en crise et que des mesures urgentes doivent être prises pour sauver ce secteur stratégique, baromètre de la santé économique d'un pays.


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