A l'instar de l'économie, l'immobilier connaît des moments capricieux : malgré la montée des prix, la demande est là, elle est permanente et toujours intense. Toutefois, on a remarqué, au cours des derniers mois, une certaine réticence, les biens mettent plus de temps à se vendre, les banquiers durcissent les conditions d'octroi des prêts. Bref, la pierre retrouve son rôle de valeur refuge surtout celle qui bénéficie d'une rareté et d'un emplacement privilégiée... Ceci étant, les invités à cette table ronde soulignent que le bilan de l'année 2008 reste mitigé sur ce point particulier, et ce d'autant plus que les acteurs du marché ne s'accordent pas dans leurs analyses : vente, mévente. Et en se référant au rapport de la Banque centrale de Tunisie, on peut affirmer que notre pays a enregistré un net ralentissement au niveau de son marché immobilier à la fin de l'année 2008 : le taux d'invendus s'est élevé à 12% pour les constructions neuves. Ce sont les qui en seraient la cause car elles auraient restreint leurs volumes de prêts immobiliers. A partir de là, les invités se sont penchés sur des questions essentielles : Y a-t-il vraiment une crise dans notre secteur immobilier ? Si oui, quelles en seraient les conséquences ? Comment faire y faire face ? 'C'est en réalité dans la perspective d'apporter quelques éléments de réponse à de telles questions si importantes que l'éditeur du guide de l'immobilier Invest Consulting et le promoteur de Bourseimmo.com.tn a organisé, cette rencontre, le janvier dernier. Dans son allocution introductive, M. Faouzi Ayadi, manager d'Invest Consulting, dira que 'cette table ronde se tient dans le cadre de la préparation du troisième numéro du Guide de L'immobilier en Tunisie ''. Il mettra également l'accent sur le malaise qui semble aller crescendo aux Etats-Unis comme en Europe, tout en rappelant 'qu'une telle situation nous permet d'enregistrer une certaine prudence de la part de certaines banques tunisiennes quoique le marché semble être bien armé pour affronter cette crise, si elle existe bien sûr dans notre pays''. Il était une fois la crise mondiale Pour lancer le débat, M. Faouzi Ayadi a rappelé les origines de la crise économique qui vient de frapper le monde à la fin de l'année écoulée, en insistant sur le fait que 'la crise financière n'est que la conséquence logique d'une crise de liquidité bancaire accompagnée d'une crise immobilière aux Etats-Unis et dans le reste des pays du monde. La rentabilité du placement pierre fond comme neige en plein soleil. A cela s'ajoute une crise boursière sur tous les marchés d'action dans le monde''. Dans le sillage de M. Ayedi, Mme Zeineb Guellouse, ex-présidente du Conseil du Marché Financier -CMF- s'est attelée sur les causes directes de ce mal qui frappe aujourd'hui les économies du monde entier, en donnant un aperçu succinct les débuts de la crise aux Etats-Unis et ses retombées sur l'économie internationale. En effet, pour Mme Guellouze, 'il n'y a nul doute que la crise des subprimes est à l'origine de tous les maux. Il s'agit en effet de crédits à risque accordés à une clientèle peu solvable, une clientèle à risque élevé, sur la base d'une majoration du taux d'intérêt''. Ensuite, elle a enchaîné en disant que 'cette crise a commencé à se manifester pendant l'été 2007 : une baisse des prix immobiliers associée à ces crédits à risque a engendré la crise des subprimes'', avant de s'étendre aux Bourses, banques, sociétés et fonds limités dans le monde entier. La Tunisie à l'abri . Selon Invest Consulting, Mme Zeineb Guellouse 'assure que le marché financier, ainsi que le système bancaire seraient à l'abri de la crise internationale, puisque les facteurs qui en sont la cause n'existent pas en Tunisie. En effet, les institutions financières tunisiennes n'utilisent pas les techniques qui sont à l'origine de la crise : nous n'avons pas de subprimes, nous n'avons pas d'instruments structurés, nous n'avons pas de titrisation de grand volume''. Toujours selon Mme Guellouze, 'notre système bancaire est sain. Le crédit immobilier ne représente que 10% du PIB, l'octroi de crédits en Tunisie se fait en tenant compte de la capacité de remboursement des clients et se base principalement sur l'épargne. Ajoutons à cela le fait que le taux de remboursement maximum des crédits immobiliers ne doit pas excéder 40% des revenus avec un autofinancement fixé à 20%''. Une situation tendue Les prix vont-ils changer ? 'Les prix vont-ils grimper encore ? Tout le monde se pose cette question : professionnels du secteur, promoteurs, banquiers et bien évidemment acquéreurs. Personne ne détient la réponse exacte pour le moment. Mais tous les intervenants étaient d'accord pour constater qu'il existe une accélération des prix par rapport aux revenus des ménages. Une augmentation des prix qui résulte des coûts de construction, d'une offre insuffisante par rapport au besoin et d'une forte demande stimulée par une croissance démographique'', écrit Invest Consulting. Pour sa part, M. Chokri Keskes, président de la Chambre syndicale des agents immobiliers, est d'avis que la crise n'existe pas en Tunisie. Mais il y a une réalité palpable : depuis plus de deux ans, le secteur souffre de mévente, ceci concerne certaines cités de la capitale où la vente a connu une certaine stagnation. Il a également ajouté que le manque de logements sociaux dans certaines agglomérations de la capitale contribue à alimenter une certaine spéculation et ce malgré la contribution de quelques promoteurs publics au développement du réseau de logements sociaux. A l'instar des autres intervenants, M. Amine Turki, architecte, membre de l'Ordre des Architectes de Tunisie -OAT-, affirme que notre marché immobilier est à l'abri des soubresauts extérieurs, mais constate toutefois que le secteur subit un fort ralentissement. Mais souligne que 'le véritable problème réside dans l'écart entre le crédit accordé à un cadre moyen (80.000 DT pour un logement neuf) et les prix proposés par les promoteurs qui oscillent entre 200.000 DT et 300.000 DT pour un appartement neuf. ' Devenir propriétaire aujourd'hui est un acte difficile surtout pour les jeunes couples qui bénéficient grâce aux mesures de l'état de très longues périodes de remboursement de crédits allant jusqu'à 25 ans'', pense-t-il. Ce qui poussera Mme Guellouse à rétorquer en affirmant que '80% des familles tunisiennes possèdent un logement. Nos jeunes ne sont pas prêts à devenir propriétaires à tout prix, pour eux, il vaut mieux être locataire que propriétaire''. Les lourdeurs administratives au collimateur ! M. Tarek Chaabouni, promoteur privé, affirme que le problème réside non seulement dans la structure de la clientèle mais aussi dans la charge foncière. En effet, la part des cadres et des professions libérales dans les acquisitions diminue, idem pour les ouvriers et les employés. Et comme ce qui se passe ailleurs, nombre d'acquéreurs appellent à une baisse des prix pour qu'ils puissent acheter. Il dira aussi qu'au cours de ces dernières années, les promoteurs ont construit de nombreux projets sans avoir préalablement trouvé des clients, le prix trop élevé en est pour quelque chose. Car, après les surenchères et une fois le terrain acquis, le promoteur est loin de pouvoir entamer la construction. Il se trouve dans l'obligation de répondre aux exigences administratives et les paperasses qui n'en finissent pas de lui faire perdre du temps et de rendre encore plus élevé le coût du projet en vue. De là, une question se pose : comment encourager un étranger à acheter un bien en Tunisie ? La réponse est facile : il faut qu'il remplisse une liste de 13 documents ! Du coup, il n'est plus intéressé ! Et l'intervenant de conclure en disant qu'''il faut en finir avec la lourdeur administrative, la multiplication des textes. Il faut donner plus de chances aux promoteurs pour qu'ils puissent travailler dans de bonnes conditions''. Le législateur et la crise Maître Abdessalem Chtourou, avocat, a, quant à lui, présenté un éclairage sur les retombées de la crise immobilière sur la nouvelle loi de finances, si crise existe bien sûr. D'après une lecture détaillée de la loi de finances 2009, Maître Chtourou affirme que rien n'indique jusqu'à aujourd'hui que la Tunisie a été affectée par la crise immobilière. Cette opinion n'est autre que la conclusion pertinente à laquelle a aboutit le débat de cette table ronde. Pourquoi ? Parce qu'en lisant la loi de finances 2009, nous constatons qu'il n'y a pas de mesures bien particulières se rapportant à cette crise. Il y a lieu de souligner l'intervention du législateur en vue de promouvoir le secteur de la promotion immobilière dans le domaine industriel, ainsi que son intervention en vue de promouvoir la construction de résidences destinée à recevoir des étudiants universitaires. Donc, le législateur a prévu que l'activité de promotion immobilière peut s'étendre pour promouvoir l'activité industrielle. Lorsque l'industriel intervient dans une zone démunie, il aspire à avoir une prime d'investissement. Cette prime était destinée exclusivement à l'industriel, au promoteur du projet industriel. Dans cette nouvelle loi de finances, le législateur prévoit une prime d'investissement qui sera donc partagée entre le promoteur immobilier et le promoteur du projet industriel. Concernant la loi relative à la promotion des logements destinés à l'hébergement des étudiants. Des mesures incitatives ont été prévues depuis cinq ans en faveur des personnes qui construisent des foyers universitaires. La date limite était décembre 2008. Le plus dans cette nouvelle loi de finances, c'est une prolongation de trois ans : du 1er janvier 2009 au mois de décembre 2011. Mr Chtourou, souligne que d'après ces textes de loi, on ne peut pas affirmer qu'il y a une crise qui affecte le secteur immobilier, Le législateur tunisien n'a pas ressenti de crise. «Le secteur est en bonne santé, le secteur évolue, pas de panique !» Conclut Maître Abdessalem Chtourou. Source : www.investconsulting.com.tn - www.bourseimmo.com.tn
