Nous avons dans notre compilation sur le secteur de l'immobilier publié, par thèmes, deux articles, et restait à publier la 3ème partie. Mais suite aux évènements de la révolution, nous avons reporté la publication de la troisième partie. Aujourd'hui nous publions la compilation des trois articles, en espérant que cette analyse suscitera votre satisfaction. I/Aspect Général L'immobilier en Tunisie devient vraiment un phénomène curieux et étonne de plus en plus. Les prix deviennent si surréalistes que le citoyen moyen n'ose plus, aujourd'hui, songer à avoir un domicile. Rien que d'y penser, cela donne mal au cœur et… à la poche. Comment ne pas s'étonner quand on voit des immeubles et des quartiers entiers qui ne trouvent pas preneurs et pourtant les prix du neuf n'arrêtent jamais de partir à la hausse, atteignant même des niveaux astronomiques jusqu'à frôler le ridicule voire le « comique ». Comique parce que les prix minimum proposés par nos chers promoteurs immobiliers ne s'adressent plus au tunisien ordinaire mais au tunisien riche, très riche. Le tunisien moyen, lui, n'entre plus en ligne de compte et est à des années lumières de ce qui est proposé. Sinon comment expliquer le prix du mètre carré habitable atteignant très aisément et de prime abord, sans luxe ni fioriture, les 1200 dinars dans des quartiers on ne peut plus ordinaires. Et on n'est pas au bout de la course, car ce prix peut atteindre les 2500dt/m2 dans certains quartiers huppés. Un appartement de 100 m2 va atteindre les 120000 dinars et peut aller jusqu'à 150000 dinars. Dépenser 150000 pour un appartement de 100 m2, c'est vraiment une misère et c'est plus que cher. Que penser alors, si on voulait habiter une maison individuelle de 200 m2 habitable avec un petit jardin. On va calculer cet exemple sur les prix d'une ville non loin de Tunis : Nabeul par exemple. Faisons le calcul : 300m2 à 400 d le mètre, cela fait 120000 dt pour le terrain. Les frais de construction vont s'élever à 100000 dt. Les frais divers vont être de l'ordre de 10000. Le montant du crédit contracté auprès de la banque va donc être de l'ordre de 230000dt sans compter les intérêts bancaires, et de 250000 dt avec les intérêts. 250000 divisé par 240 mois (20ans), cela fait un remboursement de 1040 dt/mois. A noter que la loi ne permet pas que ces remboursements dépassent les 40% du salaire. Ces 1040 dt/mois représentent donc la fraction des 40% maximum du salaire et donc au tunisien désirant avoir cette « minuscule » maison « de rêve » de gagner, (faites le calcul) 2604 dinars/mois au moins. On se demanderait, suite à cet exercice de calcul simplissime, qui aujourd'hui, en Tunisie, peut se vanter de gagner 2604 dt et plus ? Et cet exemple n'est pas celui de Tunis mais des provinces, alors si votre rêve est d'acquérir cette maison à Tunis cela relèverait plus du miracle… A la façon du chanteur Alain Bashung dans sa chanson « Dans ma petite entreprise, je connais pas la crise », les promoteurs tunisiens font mine de ne pas connaitre la crise. Même au paroxysme de la crise mondiale qui a ébranlé, sans équivoques, l'économie, les professionnels allèguent que cette crise n'est pas passée par là. Naïveté ou professionnalisme, toujours est-il que se sont de vrais comiques ces promoteurs. Par leurs attitudes, ils essayent de dissimuler ce que tout le monde sait déjà. Pour eux, L'immobilier est la principale valeur refuge en Tunisie, donc les clients sont toujours aussi nombreux. Par ailleurs, avec les taux bas de rémunération de l'épargne auprès des banques, les promoteurs savent, surtout avec les bilans explicites qu'ils reçoivent des banquiers concernant les niveaux et taux d'épargne en pourcentage et en valeur, que l'équation joue en leur faveur : l'investisseur n'ayant pas beaucoup d'autres options que l'immobilier, finira par y revenir. Cette absence de choix fait même partie des fondamentaux du « métier » avec la collaboration étroite, des banquiers, premier allié des promoteurs-spéculateurs et pour cause… Pourtant, les indicateurs parlent sans ambiguïté et sont nettement moins sereins que ces « crocodiles » veulent bien nous faire croire. Entre leur bavardage erroné et la réalité, il y a un fossé immense en long et en large: L'immobilier est en crise aigue pour deux raisons essentielles: d'une part les prix deviennent fous et d'autre part, le tunisien s'abstient à acquérir parce qu'il connait ses limites et que les prix exigés constituent une barrière haute, insurmontable qui le dépasse, au moins, d'une génération. Le paradoxe tunisien c'est des prix qui flambent contre des invendus nombreux ! Qui de David ou de Goliath ira à avoir raison? Tout laisse à penser que ces promoteurs ont adopté un pacte informel. Un genre de cartel, dangereux, anti-concurrentiel et sévèrement répréhensible par la loi, pour une entente illicite et sur les prix et sur les produits visant le même objectif : maintenir des prix de vente à un niveau artificiellement élevé. Le« Grand Tunis », est "infesté" d'invendus qui se comptent par milliers. Ennasr, Ennahli et maintenant les nouveaux quartiers fantômes qui se nomment Lac 2, Centre Urbain Nord ou encore Ain Zaghouan. La nuit, ces quartiers non habités sont dans le quasi ténèbre. Appartements et maisons sont éteints, il n'y a personne... Pourtant, ils sont mis en vente depuis cinq ans au minimum et plus. Certains chantiers sont même ralentis, voire suspendus, par les promoteurs… ce qui traduit des difficultés certaines. Bizarrement, les prix dans ces quartiers n'ont pas baissé. Bien au contraire, ils n'ont pas arrêté de flamber. En fait ces promoteurs ont une démarche assez audacieuse puisqu'ils veulent, absolument et quoi qu'il en soit, infléchir la marche de la loi de l'offre et de la demande pour lui donner une évolution contraire à ce qui est ordinaire dans un marché concurrentiel. Leur devise: plus il y a d'invendus, plus les prix montent c'est-à-dire ceux qui achètent payent pour ceux qui n'achètent pas et ainsi de suite. Et ils veulent en faire la règle économique désormais. Selon leurs calculs, plus cette démarche fera jurisprudence dans le temps, plus elle sera légitime et acceptée par étapes jusqu'à s'installer comme une règle macro-économique incontournable, naturelle et indiscutable. Soutenus qu'ils sont par les banques, aux ressources infiniment illimitées, le cocktail devient vraiment explosif et relève d'un lobby de grande envergure car les banques sont aussi partie prenante dans cette affaire puisqu'elles couvrent ces promoteurs et profitent d'accorder des crédits de plus en plus élevés selon les prix qui flambent aussi. Tout est minutieusement calculé et les banques comme les promoteurs se frottent les mains. Que peut faire dans ce cas un citoyen ordinaire ou un collectif d'acheteur contre ce rouleau compresseur constitué du tandem banque-promoteur ? En l'absence de toute publication et d'indicateurs officiels sur le marché, en l'absence de médias qui en parlent faute d'être conscients de ces dangers et du problème en général, en l'absence d'un processus légal de rationalisation des prix et de limitation de la fougue de ses promoteurs, en l'absence de prise en charge du problème par le ministère de tutelle, les promoteurs imposent leurs lois, et leurs prix, à un niveau qui ne correspond pas toujours à la réalité du marché. Ils deviennent juges et parties. Sauf qu'à terme, cet aveuglement dramatique conduira inéluctablement à l'éclatement du secteur mais cela se fera à long terme. A long terme, cet écran de fumée bien ficelée alimenté par des promoteurs et relayé par les institutions de crédit ira à conduire tout le secteur dans le mur et, avec lui, des milliers d'acheteurs et une économie entière. II/Dissection du processus de l'emprunt immobilier Comme nous l'avons signalé lors d'un précédent billet, l'immobilier reste à ce jour, en Tunisie, une énigme à résoudre et pose plus de questions qu'il en résout. Les prix ne correspondent à aucune règle d'éthique et deviennent de plus en plus fous. Les grands gagnants de ce remue-ménage arbitraire des prix sont les promoteurs et les banques. Les premiers vendent, malgré le nombre incroyable d'invendus, à des prix surréalistes qui correspondent à une fois et demie le prix supposé pour se constituer un coussin de sécurité qui compense dans le temps, à moyen et à long terme, les invendus et paye par conséquent le logement qui n'a pas était vendu. Ce stratagème astucieux est la clef de voûte de ces entrepreneurs qui ont trouvé la parade pour ne pas baisser les prix en temps de crise du logement. Les deuxièmes (banques), profitent pleinement des vices du système pour donner des crédits aux montants de plus en plus mirobolants et ne s'étonnent jamais des prix de l'immobilier qui deviennent, allant crescendo, bizarres. Pourtant les banques, sont les premières institutions à connaitre avec force du détail, la marche d'une économie et par conséquent à évaluer avec une précision hors pair les prix des produits. Le marché de l'immobilier étant un marché où les prix sont fixés librement, entre les acheteurs et les vendeurs, ces prix ont tendance à fluctuer dans le temps en fonction de facteurs externes : conjoncture économique ou de politique internationale notamment malgré que le rapport ne soit pas direct. En temps normal, L'analyse du comportement des marchés immobiliers à tendances ordinaires, donne une tendance très proche de celle du revenu moyen par ménage. La baisse ou la hausse des prix du neuf obéissent à une logique de cycles pluriannuels exactement à l'instar des cycles économiques dans une économie capitaliste. Les banques sont aujourd'hui les grands gagnants de ce marché. Déjà, et outre les bénéfices qu'elles réalisent à travers la vente de logements à travers leurs filiales immobilières, en plus des intérêts substantiels qu'elles encaissent pendant des années et des décennies, elles exigent de ses clients acquéreurs, un minimum de 30% d'apport personnel du montant de l'acquisition, au préalable et avant de prétendre à une acquisition quelconque, incluant les frais annexés à l'achat. Les montants des crédits sont, en principe, et d'après ce qui est annoncé de l'ordre de 150000 dt et ne peuvent les dépasser. Mais, ces montants sont, en réalités, largement dépassés puisqu'ils peuvent être dérogeables selon le profil du client ; et comment ne pas déroger à la règle puisque plus le montant du crédit est élevé, plus le bénéfice réalisé est grand. En outre, les banques, contrairement aux publicités qu'elles font véhiculer, ont presque les mêmes offres et les différences sont vraiment infimes et ne touchent que des éléments superflus. Quant au noyau dur de l'affaire, les conditions restent les mêmes pour les taux d'intérêts qui tournent autour de 7.5% à 8% sans oublier les fameux frais de dossier qui atteignent aisément les 1000 dt, hors de tout emprunt, pour une réponse sous 10 jours. Les éléments les plus pertinents à l'évaluation du dossier du crédit sont : • La stabilité et l'ancienneté professionnelle. Pour les salariés, les banques exigent une titularisation juridique en bonne et due forme certifiée par l'employeur si l'emprunteur est salarié et une garantie foncière si celui-ci est entrepreneur. • Les emprunteurs doivent être d'un age assez jeune. Les emprunteurs de + 60 ans auront du mal à souscrire un crédit d'une durée supérieure à 10 ans car les assureurs ne souhaitent pas les assurer. Du coup, leur demande devient obsolète. • Le taux d'endettement bancaire ne doit pas dépasser 40 % du revenu net déclaré. • Une capacité d'épargne prouvée comme par exemple : La capacité à épargner environ 100 dinars et plus par mois depuis quelques années déjà. • Le montant de l'apport personnel ; les banques exigeront, sauf cas exceptionnel, un taux d'apport personnel minimal de 30 %. • La présence de diverses garanties : propriété d'autres biens immobiliers dans le pays, contrats d'épargne, cautions, domiciliation de salaire, emploi stable et surtout chez un employeur solide et sur. III/Responsabilité des parties Après avoir passé en revue les dérives multiples dont souffre le secteur de l'immobilier : Prix mirobolants, promoteurs cyniques, banquiers complices etc… On se demandera sur la part de responsabilité de chacune des parties dans ce remue-ménage anarchique et casse-tête à en perdre la tête que devient l'immobilier tunisien. En ce qui concerne les banques, celles-ci tiennent leurs profits, de trois sources à savoir: - l'intérêt facturé sur les prêts - les recettes générées des projets immobiliers de la banque elle-même. - les recettes générées par les clients emprunteurs payant leurs annuités de crédit. Le grand enjeu des banques dans les profits qu'elles réalisent est, justement, et contrairement à ce que pense le grand public, dans l'octroi des crédits. En fait, c'est l'octroi de crédit qui génère les recettes des banques puisque celles ci, au moment d'octroyer un crédit de centaines de milliers de dinars, ne vous créditent que d'une simple écriture sur votre compte bancaire sans pour autant mettre le moindre centime sur ce compte. D'ici et de là vous aurez 100000 dt, 150000 dt, 200000 dt, etc écrits...sans le versement d'un argent liquide égal à cette somme. Toute l'astuce réside dans un jeu d'écriture. En revanche les remboursements des annuités du crédit seront, elles, bien effectifs et en en argent réel donc, en somme, la banque donne à son client emprunteur de l'argent fictif par jeu d'écriture pour récupérer de l'argent réel dans ses comptes. Le crédit, donc, génère, les recettes des banques. Partant de ce constat, les banques, ont tout intérêt, à soutenir les promoteurs pour accorder plus, toujours plus et encore plus de crédit et aux montants de plus en plus élevés. Elles ont tout à gagner du coté des intérêts et des remboursements des annuités et en revanche rien à perdre dès lors qu'elles s'accordent toutes les garanties possibles et imaginables. Elles sont sure de récupérer leur argent, empochent au passage de l'argent réel qui fait leurs bonnes assises financières en plus des intérêts qui vont avec ; Sans oublier les bénéfices astronomiques qu'elles réalisent, si elles entreprennent, elles mêmes, des projets immobiliers à travers leurs filiales immobilières. Comment s'étonner alors de ces banques et de ces promoteurs qui travaillent en étroite collaboration, en catimini, et qui s'entraident mutuellement? Les banques les couvrent solidement, d'un point de vue financier, et les promoteurs en retour, leur garantissent une clientèle juteuse de part les crédits aux montants mirobolants qu'ils souscrivent. L'entente est solide et les intérêts sont gigantesques. Les affaires sont bien ficelées et le cercle d'intérêt est vraiment très élevé. Reste le citoyen, qui lui subit. Si nous faisions un comparatif entre la situation de nos parents et notre situation d'aujourd'hui, la différence qu'on constaterait est, à ce titre, étonnante et affligeante. Du temps de nos parents, bien que le la Tunisie de l'après indépendance ne jouissait pas de ce standing qu'on a aujourd'hui et qui fait notre fierté, les familles avaient des villas avec jardin et tout le monde trouvait cela ordinaire. Comment alors, avec la croissance économique et le développement social que nous réalisons aujourd'hui, nous ne parvenons aucunement à s'offrir un logement digne de ce nom. En temps normal, nous sommes supposés vivre mieux que nos précédents et pourtant nous n'y parvenons pas. Comment est-ce alors possible. Y a-t-il quelque chose qui ne tourne pas rond. La machine est-elle grippée ? Ou bien le processus a été biaisé pour ne pas dire saboté pour parvenir à ce résultat ? Quant aux promoteurs eux-mêmes, leur responsabilité ne fait aucun doute et a été longuement explicitée auparavant. Reste maintenant, à réaliser l'étendue de la responsabilité des pouvoirs publics : comment peuvent-ils intervenir, quels sont leurs moyens et peuvent-ils réellement réguler ce marché ? Dans un système équilibré, l'Etat devrait jouer un rôle d'arbitre et de surveillant en ce qui concerne l'offre et la demande du marché immobilier. Les prix découlent par voie de conséquence de cet enjeu de l'offre et de la demande de logements. L'Etat-providence a, néanmoins, dans ses prérogatives naturelles le contrôle du marché de l'immobilier et la veille à son équilibre. De ce constat, ressort plusieurs corollaires du rôle que peuvent jouer les pouvoirs publics sur ledit marché. Dans ce sens, ces pouvoirs publics doivent freiner les tendances inflationnistes du logement d'où la résorption par étapes de la crise du logement. À savoir que la crise du logement veut dire un nombre important de logements offerts sur leur marché sans pour autant trouver acquéreur et paradoxalement un nombre important de demandeurs de logements qui ne trouvent pas de logements à leurs budgets. Les pouvoirs publics peuvent dans ce sens, s'ils le voulaient, instituer des prix planchers et des prix plafonds pour les mètres carrés nus et les mètres carrés habitables. Ces prix, naturellement, tiennent compte, sans équivoques, du pouvoir d'achat moyen du citoyen tunisien et de ses capacités à rembourser sa dette. Pour la petite histoire, on donne un exemple édifiant mais bien réel : Selon les services du ministère des finances, le mètre carré habitable à Nabeul a atteint à l'avenue Hédi Chaker, la modique somme de 4000 d et l'avenue est répertoriée, désormais, avenue la plus chère de Nabeul. Du coup, les services régionaux du ministère des finances à Nabeul, comptabilisent le mètre carré à cette avenue à ce prix là et ne comptent pas revenir dessus. A ce prix là, il y a équivalence du mètre carré avec par exemple la ville de New York ou Washington. On parle donc de la nécessité de régulation stricte du prix selon la nature du logement qui peut être classé en logement social, logement ordinaire et logement de luxe. La dernière catégorie aura bien sûr un prix libre répondant aux jeux naturels de l'offre et la demande. De ce fait, les pouvoirs publics peuvent agir sur la fixation des prix du logement est donc limiter dans la foulée, la fougue des entrepreneurs et des banquiers. L'Etat peut aussi freiner la tendance de l'achat des logements à but spéculatif ou de placement, le renforcement de la prévention des risques financiers et de la surveillance du marché, ainsi que la spécification des responsabilités des collectivités locales à différents échelons dans le secteur de l'immobilier. L'Etat peut aussi, étant présent, d'une façon ou d'une autre, dans la plupart des conseils d'administration des banques, imposer sa vue du marché de l'immobilier afin d'instituer une politique sociale de logement. En mettant un coup de bémol au pouvoir du marché et au pouvoir des banques, les pouvoirs publics peuvent amorcer une nouvelle politique de logement accessible à tous et pas qu'au plus riches.
