تورس : سند الملكية في تونس: صعوبات في التفعيل رغم مكاسبه العديدة

عاجل: وزارة المرأة تقرر غلق الروضة التي وقع فيها الإع.ت.داء الج.ن.س.ي على طفل قضية طفل ال3 سنوات: قرار رسمي بغلق روضة حي النصر تونس تشارك في أشغال الدورة الثانية لمؤتمر وزراء النقل في منظمة التعاون الاسلامي باسطنبول الذكاء الإصطناعي، من البحث الأكاديمي إلى الممارسة المهنية..محور ندوة علمية للإذاعة التونسية تونس تستقطب استثمارات خارجية بأكثر من 3.5 مليار دينار سنة 2025 متجاوزة الأهداف المرسومة وفاة ممرضة تونسية في ليبيا: فتح تحقيق وإيقاف شخصيْن شبهة اعتداء جنسي على طفل بروضة: النيابة العمومية تتحرّك الشاب مامي، ناس الغيوان وكارول سماحة في الدورة السادسة ل''رمضان في المدينة'' لقاح ثلاثي لكلّ إمرأة حامل في تونس...علاش؟ بطولة كرة اليد: برنامج مواجهات اليوم من الجولة الختامية لمنافسات المرحلة الأولى ارتفاع أسعار اللحوم الحمراء خلال شهر رمضان..غرفة القصابين تحذر المواطنين..#خبر_عاجل عاجل : يهم التوانسة...هذا توقيت الصيدليات في رمضان 2026 عاجل: المغرب يعلن حالة كارثة في شمال غرب المملكة بعد فيضانات واسعة لاعب الترجي الرياضي يخضع إلى تدخل جراحي ناجح في قضية ذات صبغة إرهابية: انطلاق محاكمة حطاب بن عثمان عاجل/ وثائق "ابستين" تفجر فضيحة مدوية تهز وول ستريت..ومعطيات مثيرة.. شنيا يصير لل compte متاعك على وسائل التواصل بعد وفاتك؟ الرابطة الاولى: تعيين المباراتين المتأخرتين للترجي الرياضي ضد مستقبل سليمان و الملعب التونسي قتيلان وإغلاق شامل لهذه الجامعة بعد إطلاق نار داخل سكن طلابي قضية التطاول على وكيل الجمهورية بسيدي بوزيد: تأخير قضية المحامي سيف الدين مخلوف ردّ بالك ! 5 أجهزة منزلية ما تحطهاش في ال rallonge عاجل-تحويل مروري في رادس: غلق طرق رئيسية بسبب أشغال قناة المياه عاجل/ فاجعة: حادث مرور مروع بهذه المنطقة..وهذه حصيلة الضحايا.. مشاهد صادمة وسط العاصمة: خنازير بريّة تجوب الشوارع وتثير ضجة..ما القصة..؟! تركيز نقطة بيع من المنتج إلى المستهلك بمنطقة العمران استعداداً لشهر رمضان المعظم جريمة تقشعر لها الأبدان: الإعدام لكهل اغتصب وقتل فتاة بعد استدراجها..! الرابطة الأولى: برنامج مواجهات اليوم من الجولة السادسة إيابا أقل عدد ساعات صيام تسجّل في هذه الدول يهمّ كل تونسي يعمل لحسابه الخاصّ: هاو كيفاش تحسب جراية التقاعد الرابطة الأولى: شكون يلعب اليوم؟ وهذا وين تتفرجوا في الماتشوات مأساة بكاب نيقرو: العثور على جثة الشاب المفقود بعد أيام من البحث فاجعة تهز هذه المنطقة..العثور على جثتي طفلين داخل منزل..! زيلينسكي: نؤيد مقترحات السلام الأمريكية لإنهاء الحرب سيستام جديد للديوانة التونسية باش ينطلق أواخر 2026! شنوا حكاية الكسوف اللى بش يصير الجمعة الجاية ؟ عاجل: أبطال تونس يحصدون 3 ميداليات جديدة في دبي ويرفعون الرصيد إلى 10 تتويجات زوز مواد في الكوجينة متاعك يرتحوك من الكحة عاجل: رياح قوية متواصلة تضرب هذه الولايات... والإنذار البرتقالي متواصل اليك دعاء آخر جمعة في شهر شعبان الحزب الوطني البنغلاديشي يعلن فوزه في الانتخابات البرلمانية طقس اليوم: تواصل هبوب رياح قوبة و ارتفاع في الحرارة وزير الصحّة يشارك في أشغال الفعاليات الموازية للقمة العادية 39 للاتحاد الإفريقي هزيمة مدوية... أتلتيكو مدريد يصعق برشلونة برباعية في كأس الملك الولايات المتحدة وتايوان تبرمان اتفاقا تجاريا تاريخيا استعدادات مهرجان قرطاج وزير التجهيز والإسكان يعطي إشارة انطلاق تدعيم الطريق الوطنية رقم 3 بولايتي زغوان وبن عروس.. خطبة الجمعة... مرحبا شهر رمضان الشاي والقهوة وتدهور الذاكرة.. دراسة تكشف نتائج جديدة الشاب مامي، ناس الغيوان وكارول سماحة يشعلون الدورة السادسة ل"رمضان في المدينة" مهرجان «قابس سينما فن» يوحّد السينما وفنون الصورة في دورته الثامنة كسوف الشمس الأول في 2026: أين تُشاهَد «حلقة النار» في 17 فيفري؟ وزارة المالية تضبط نسب الفائدة للسداسية الأولى من 2026 الفيلم العالمي LES LEGENDAIRESفي قاعات السينما التونسية عاجل في رمضان: كلّ تونسي ينجّم يعرف كل الأسعار ويقدّم شكاية من خلال تطبيقة الأكاديمي التونسي رضا المامي يفتتح أول قسم عربي وإسلامي بالمكسيك في رهانات التحديث ...تكريما للدكتور عبد المجيد الشّرفي رمضان 2026... قائمة أقوى المسلسلات المصرية الهاشمي الوزير يتحصل على وسام الاستحقاق الوطني الفرنسي

شكرا على الإبلاغ!

سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.

سند الملكية في تونس: صعوبات في التفعيل رغم مكاسبه العديدة

ياسين العطوي نشر في تونس الرقمية يوم 16 - 03 - 2017

بقلم دليلة الريحاني متفقد مركزي للملكية العقارية ببن عروس
منذ القديم تشبث الإنسان بملكية العقار واعتبره أثمن ما يمكن أن يملكه من مال، فالعقار سند للاستثمار الصناعي والسكني والسياحي، وهو أيضا العنصر الأساسي للثروة الفلاحية.
وإدراكا لأهمية العقار في الحياة الاقتصادية، سعت جلّ التشريعات القديمة والحديثة لحماية العقاررات. وسنّت أنظمة تشريعية تحميها وتنظم ملكيتها وتحدد مالكيها.
لقد أصدر المشرّع التونسي مجلة الحقوق العينية بتاريخ 12 فيفري 1965 التي نظمت كل المسائل المتعلقة بالحقوق العينية التسجيل العقاري متبنية نظام الإشهار العيني في جل مبادئه، غير أن نظام التسجيل العقاري التونسي بعد عدة عقود من التطبيق اتضحت به الكثير من الثغرات التي أدت إلى جمود العقارات، وذلك بعدم تطابق الحالة الاستحقاقية لها مع وضعها القانوني بالسجل العقاري مما استوجب تدخل المشرع بإصلاحات متتابعة أولها تنقيح 1992 الذي تناول مسألة الرسوم المجمدة واستنبط لها حلولا جديدة للتحرير والترسيم مُعيدا تبني مبدأ المفعول المنشئ للترسيم في نظام الإشهار العيني.
ومحاولة منه لاستكمال تكريس كامل مبادئ الإشهار العيني، استعاد المشرع التونسي تبني سند الملكية باعتباره مرتبط بإرساء مبدأ المفعول المنشئ للترسيم. وتجدر الإشارة إلى ان فكرة سند الملكية ليست بفكرة حديثة إذ أنه يشبه في نظامه كّراس العقار "titre bleu" الذي تم إلغاؤه سنة 1965 لكنه يختلف عنه لأنه ليس نسخة كاملة من الرسم بل وثيقة تسلم لكل مالك مرسم ولو على الشياع تتضمن بيانا مفصلا لحقوقه.
إن سند الملكية ليس بمجرد وثيقة إدارية كما أن تسليمه ليس بمجرد خدمة جديدة أضافها المشرع التونسي إلى جملة الخدمات التي تسديها إدارة الملكية العقارية للمتعاملين مع السجل العقاري فحسب، بل إن فكرة إنشاء سند الملكية تدعم حقوق المالك المرسم ذلك أن المقصد الأساسي الذي انبنى عليه السند هو جعله وثيقة ينفرد بها المالك دون غيره على خلاف ما هو معمول به بالنسبة إلى شهائد الملكية التي تسلم لطالبها وإن لم يكن مالكا مرسما بالرسم العقاري.
لقد نص الفصل 364 جديد من مجلة الحقوق العينية على أن سند الملكية لا يسلم إلا للمالك كما أوضح الفصل 213 من أمر 23 فيفري 1998 أنه "يسلم لكل مالك بناء على طلبه سند مطابق للبيانات الثابتة بالرسم العقاري…". ويستخلص من هذين الفصلين أن سند الملكية لا يسلّم إلا بعنوان حق الملكية دون غيره من الحقوق العينية الأخرى والوارد ذكرها بالفصل 12 من مجلة الحقوق العينية، ومرد ذلك هو أن فكرة تأسيس السند تنهض على اعتبار ماسك هذا السند هو مالك العقار الذي له حق التعامل عليه مما يدعو للاطمئنان إلى إبرام كل العمليات العقارية مع هذا المالك. كما أن تسليم السند مؤسس على أكثر من مجرّد التملك الطاهر وإنما على التملك الحقيقي الذي لا يمكن أن يكون عرضه للانقراض أو الزوال.
ويترتب عن استئثار المالك وحده بسند الملكية إمكانية تسليم نفس المالك عدة سندات بعنوان حق ملكية مرسّمة باسمه برسوم عقارية مختلفة كذلك في تعدد السندات برسم عقاري واحد في صورة تعدد المالكين بذلك الرسم.
وتجدر الإشارة في هذا السياق أنه يسلم السند بعنوان كل حقوق الملكية الراجعة لمالك معيّن برسم عقاري إذ أن المالك الذي انجرّت له الملكية في مناسبة أولى بالشراء ثم في مناسبة ثانية بمقتضى هبة وفي مناسبة ثالثة بالإرث، فإنه يتم إدراج كل هذه الحقوق على التوالي وفقا لمراجع ترسيمها بنفس السند.
ويستخلص مما سبق ذكره أن سند الملكية مثلما تدلّ على ذلك تسميته، لا يمنح إلا للمالك الحقيقي للعقار ووفق إجراءات خاصة ضبطها المشرع. ومن الثابت أنه إذا تم التأكد من إدارة الملكية العقارية أن سند الملكية سبق تسليمه فإنها ترفض قبول مطلب الترسيم مع دعوة طالب الخدمة إلى إتمام التنصيصات بالكتب المراد ترسيمه وتأييده بوثيقة السند عند إعادة تقديم مطلب الترسيم.
وبالإضافة إلى ما سبق بيانه، فإنه قد يقع تلقي مطلب السند على إثر ترسيم أحكام قضائية أو صكوك إدارية. وقد نص الفصل 401 من مجلة الحقوق العينية على ضرورة مباشرة عملية الترسيم الواردة بمقتضى أحكام قضائية أو صكوك إدارية دون تأييدها، وهنا تتولى إدارة الملكية العقارية إدراجه ضمن يومية مطالب الترسيم لمباشرة عملية الإلغاء وذلك بعد استدعاء المالك الماسك للسند القديم بمكتوب مضمون الوصول مع الإعلام بالبلوغ.
وفي جميع الحالات لا يسلم سند الملكية إلا للمالك مباشرة وبعد التثبت من هويته وتذكيره بالأحكام المتعلقة بسند الملكية، مما يقصي إمكانية تسليمه عن طريق البريد أو لمن ليست له صفة. ويعود هذا التشدد والدقة في إجراءات تسليم سند الملكية إلى أهمية الآثار المترتبة عن تسليم سند الملية.
لم يكن من السهل على المشرع التونسي منذ سنة 1992 إعادة تبني العمل بسند الملكية بعد أن ألغى العمل به إثر إلغائه للمجلة العقارية الصادرة سنة 1885، بل إن ذلك تطلب منه إدخال جملة من التنقيحات المتتالية في فترة زمنية وجيزة ( نعتها البعض بأنها لا تتوفر فيها وسائل التربص والتأني).
ولعل هدف المشرع من إحداث هذه الوثيقة المتميزة هو تحسين ظروف تحرير الصكوك المتعلقة بالعقارات المسجلة والحد من التصرفات غير المشروعة، وكذلك تيسير حصر التركات عند الوفاة. غير أن المشرع التونسي لم يأخذ بعين الاعتبار واقع السجل العقاري التونسي المتميز أساسا بالجمود مما من شأنه أن يجعل مهمة المؤسسات المكلفة بتفعيل سند الملكية صعبة خاصة أمام سكوت المشرع حول العديد من المسائل العملية المتعلقة بإجراءات تسليم السند وإلغائه وضبط محتواه بكل دقة، وهو ما يفسح المجال للتأويلات والاجتهادات، كما من شأنه أن يثير العديد من الصعوبات التطبيقية التي قد يصعب تجاوزها.

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.