تطورات اليوم ال36 من الحرب: إسقاط مقاتلات وتصعيد إقليمي متواصل    NBC: طائرة A-10 الأمريكية التي أصابتها إيران تحطمت في الكويت    الاحتلال يكثف غاراته على الضاحية الجنوبية لبيروت    مصر.. مفاجأة صادمة حول السبب الحقيقي لوفاة عبد الحليم حافظ    تحسن الوضع الجوي..والطقس ربيعي بداية من هذا التاريخ..#خبر_عاجل    بلاغ هام لوزارة التربية..    الثنائي التركي الأشهر يعود لإحياء ذكريات 'حريم السلطان' في فيلم جديد    في يوم واحد.. تحطم مقاتلة أمريكية ثانية قرب مضيق هرمز    أخبار الترجي الرياضي .. أسبقية ترجية وفلوريان يقود الهجوم    قضية حقل «حلق المنزل» ...6 سنوات سجنا ل"ر.م.ع" سابق لشركة «توبيك» النفطية مع خطية مالية    انطلق أمس.. الحمامات تحتضن فعاليات المنتدى الدولي الحادي عشر للصحة الرقمية    5 آلاف وحدة سكنية ..«السنيت» تطلق مشروعا سكنيا ضخما في أحواز العاصمة    الساحة الموسيقية التونسية تفقد أحد رموزها .. وداعا عبد الحكيم بالقايد    الجامعة المهنية للسياحة تستنكر    ظاهرتان فلكيّتان مرتقبتان في تونس في 2026 و2027    رئيس غرفة الدواجن: الطلب في رمضان والبرد وراء نقص الإنتاج لكن الدجاج متوفر    عاجل: استعدادا لمقابلة النادي الإفريقي ومستقبل قابس: الداخلية تُقر جملة من الاجراءات    إثر مداهمات متزامنة في السيجومي ": الإطاحة ب"قيدون" وسقوط رؤوس إجرامية خطيرة    سفارة تونس بروما تنظم يوما ترويجيا لزيت الزيتون    منوبة: حجز طيور دجاج حيّ يناهز إجمالي وزنها 880 كلغ بطريق المرناقية    وزارة الشؤون الدينية تنشر دليلا مبسطا حول أحكام الحج والعمرة    ولاية تونس: جلسة عمل تنسيقية استعدادا لاختبارات الباكالوريا في مادة التربية البدنية    فاجعة تهز هذه المنطقة: شاب يذبح كهلا..!    القنصل العام التونسي بالنيابة بدبي يوجه هذه الرسالة للجالية التونسية..#خبر_عاجل    عاجل: والي تونس يعلن برنامج مكافحة الحشرات بداية من هذا التاريخ..وينبّه مربي النحل    كلاسيكو الاثارة: الترجي ضدّ النجم..دُفعة معنوية كبيرة لفريق باب سويقة...شنّوة الحكاية؟    عاجل/ بعد اسقاطها: ايران تضع مكافأة مالية لمن يعثر على طياري المقاتلة أميركية..    عاجل/ اصابة 12 شخصا جراء سقوط شظايا في منطقة عجبان بالامارات..وهذه جنسياتهم..    درجات الحرارة الليلية منخفضة بالشمال والوسط، حضّر حاجة دافئة    المنارات: الإطاحة بلص روّع أصحاب السيارات    رئيس جامعة النزل بنابل: انطلاق الاستعدادات للموسم السياحي.. وتباطؤ في وتيرة الحجوزات    برلمان: أوضاع المنشآت الثقافية وتعطل عدد من التظاهرات والمشاريع محور أسئلة شفاهية لوزيرة الشؤون الثقافية    سكرة: القبض على المروّج الذي بتر إصبع مواطن    ليلة سوداء في روما: حلم المونديال يتحطم ورحيل غاتوزو رسميًا    انطلاق "صالون المرضى" بمدينة الثقافة: فضاء مفتوح للتوعية الصحية والحوار مع المختصين    بين المفاجآت والخيارات المنتظرة... قائمة المنتخب الوطني تشعل الجدل    النادي البنزرتي مستقبل سليمان: التشكيلة الأساسية للفريقين    الحرس الثوري يعلن تدمير زوارق أمريكية وطائرة مقاتلة من طراز F-35    أمين عام اتحاد الشغل: "انطلقنا في إعادة الثقة بين النقابيين و الحوار مع السلطة أولويتنا في المرحلة القادمة"    عاجل: غلق جسر أمام مطار تونس قرطاج لمدة 3 أيام.. إليكم التفاصيل    الفاو: ارتفاع أسعار الغذاء العالمية بسبب حرب إيران    عاجل/ قتلى وجرحى في هجوم صهيوني أمريكي على جسر في إيران..    وزارة الشؤون الدينية تعلن عن برنامج لقاءات الحج التدريبي في مختلف ولايات الجمهورية    نجاح تجربة واعدة لعلاج السكري من النوع الأول    حاجة تعملّها في ''الكوجينة'' خاصة في الّليل...تهدّد صحتك direct    إطفاء الشاشة الأشهر في مصر ضمن إجراءات ترشيد الطاقة    مونديال 2026 - الفيفا تمنح البطولة المكسيكية مهلة إضافية لتسليم الملاعب    رئيس الاتحاد الاوروبي لكرة القدم يحذر إيطاليا من خسارة استضافة كأس أوروبا 2032 إذا لم تطور ملاعبها    جامعة تونس المنار تنظم دورة تحسيسية حول السلوكيات ذات المخاطر في الفضاء الجامعي يوم 8 افريل 2026 بالمعهد العالي للعلوم الانسانية بتونس    علي الزيتوني يحكي: موش كل واحد يقربلك يحبك، برشا ناس على مصلحتهم    كيفاش تعرف إذا قلبك صحي والا لا؟    جرعة صغيرة من هذه العشبة صباحا تغيّر مستوى السكر... تعرف شنّوة؟!    عاجل: بعد البرد... السخانة راجعة تدريجيا وهذا موعدها    نائبة تكشف: صابة الزيتون لم تُجمع بعد في هنشير تابع للدولة بسيدي بوزيد    كذبة أفريل؟!    خطبة الجمعة: مكانة المسجد في الإسلام    فتوى الأضحية..شنوا حكم شراء العلوش بالتقسيط ؟    عاجل: المسرح البلدي باش يتسّكر بداية من هذا التاريخ...هذا هو السبب    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



سند الملكية في تونس: صعوبات في التفعيل رغم مكاسبه العديدة
ياسين العطوي نشر في تونس الرقمية يوم 16 - 03 - 2017

بقلم دليلة الريحاني متفقد مركزي للملكية العقارية ببن عروس
منذ القديم تشبث الإنسان بملكية العقار واعتبره أثمن ما يمكن أن يملكه من مال، فالعقار سند للاستثمار الصناعي والسكني والسياحي، وهو أيضا العنصر الأساسي للثروة الفلاحية.
وإدراكا لأهمية العقار في الحياة الاقتصادية، سعت جلّ التشريعات القديمة والحديثة لحماية العقاررات. وسنّت أنظمة تشريعية تحميها وتنظم ملكيتها وتحدد مالكيها.
لقد أصدر المشرّع التونسي مجلة الحقوق العينية بتاريخ 12 فيفري 1965 التي نظمت كل المسائل المتعلقة بالحقوق العينية التسجيل العقاري متبنية نظام الإشهار العيني في جل مبادئه، غير أن نظام التسجيل العقاري التونسي بعد عدة عقود من التطبيق اتضحت به الكثير من الثغرات التي أدت إلى جمود العقارات، وذلك بعدم تطابق الحالة الاستحقاقية لها مع وضعها القانوني بالسجل العقاري مما استوجب تدخل المشرع بإصلاحات متتابعة أولها تنقيح 1992 الذي تناول مسألة الرسوم المجمدة واستنبط لها حلولا جديدة للتحرير والترسيم مُعيدا تبني مبدأ المفعول المنشئ للترسيم في نظام الإشهار العيني.
ومحاولة منه لاستكمال تكريس كامل مبادئ الإشهار العيني، استعاد المشرع التونسي تبني سند الملكية باعتباره مرتبط بإرساء مبدأ المفعول المنشئ للترسيم. وتجدر الإشارة إلى ان فكرة سند الملكية ليست بفكرة حديثة إذ أنه يشبه في نظامه كّراس العقار "titre bleu" الذي تم إلغاؤه سنة 1965 لكنه يختلف عنه لأنه ليس نسخة كاملة من الرسم بل وثيقة تسلم لكل مالك مرسم ولو على الشياع تتضمن بيانا مفصلا لحقوقه.
إن سند الملكية ليس بمجرد وثيقة إدارية كما أن تسليمه ليس بمجرد خدمة جديدة أضافها المشرع التونسي إلى جملة الخدمات التي تسديها إدارة الملكية العقارية للمتعاملين مع السجل العقاري فحسب، بل إن فكرة إنشاء سند الملكية تدعم حقوق المالك المرسم ذلك أن المقصد الأساسي الذي انبنى عليه السند هو جعله وثيقة ينفرد بها المالك دون غيره على خلاف ما هو معمول به بالنسبة إلى شهائد الملكية التي تسلم لطالبها وإن لم يكن مالكا مرسما بالرسم العقاري.
لقد نص الفصل 364 جديد من مجلة الحقوق العينية على أن سند الملكية لا يسلم إلا للمالك كما أوضح الفصل 213 من أمر 23 فيفري 1998 أنه "يسلم لكل مالك بناء على طلبه سند مطابق للبيانات الثابتة بالرسم العقاري…". ويستخلص من هذين الفصلين أن سند الملكية لا يسلّم إلا بعنوان حق الملكية دون غيره من الحقوق العينية الأخرى والوارد ذكرها بالفصل 12 من مجلة الحقوق العينية، ومرد ذلك هو أن فكرة تأسيس السند تنهض على اعتبار ماسك هذا السند هو مالك العقار الذي له حق التعامل عليه مما يدعو للاطمئنان إلى إبرام كل العمليات العقارية مع هذا المالك. كما أن تسليم السند مؤسس على أكثر من مجرّد التملك الطاهر وإنما على التملك الحقيقي الذي لا يمكن أن يكون عرضه للانقراض أو الزوال.
ويترتب عن استئثار المالك وحده بسند الملكية إمكانية تسليم نفس المالك عدة سندات بعنوان حق ملكية مرسّمة باسمه برسوم عقارية مختلفة كذلك في تعدد السندات برسم عقاري واحد في صورة تعدد المالكين بذلك الرسم.
وتجدر الإشارة في هذا السياق أنه يسلم السند بعنوان كل حقوق الملكية الراجعة لمالك معيّن برسم عقاري إذ أن المالك الذي انجرّت له الملكية في مناسبة أولى بالشراء ثم في مناسبة ثانية بمقتضى هبة وفي مناسبة ثالثة بالإرث، فإنه يتم إدراج كل هذه الحقوق على التوالي وفقا لمراجع ترسيمها بنفس السند.
ويستخلص مما سبق ذكره أن سند الملكية مثلما تدلّ على ذلك تسميته، لا يمنح إلا للمالك الحقيقي للعقار ووفق إجراءات خاصة ضبطها المشرع. ومن الثابت أنه إذا تم التأكد من إدارة الملكية العقارية أن سند الملكية سبق تسليمه فإنها ترفض قبول مطلب الترسيم مع دعوة طالب الخدمة إلى إتمام التنصيصات بالكتب المراد ترسيمه وتأييده بوثيقة السند عند إعادة تقديم مطلب الترسيم.
وبالإضافة إلى ما سبق بيانه، فإنه قد يقع تلقي مطلب السند على إثر ترسيم أحكام قضائية أو صكوك إدارية. وقد نص الفصل 401 من مجلة الحقوق العينية على ضرورة مباشرة عملية الترسيم الواردة بمقتضى أحكام قضائية أو صكوك إدارية دون تأييدها، وهنا تتولى إدارة الملكية العقارية إدراجه ضمن يومية مطالب الترسيم لمباشرة عملية الإلغاء وذلك بعد استدعاء المالك الماسك للسند القديم بمكتوب مضمون الوصول مع الإعلام بالبلوغ.
وفي جميع الحالات لا يسلم سند الملكية إلا للمالك مباشرة وبعد التثبت من هويته وتذكيره بالأحكام المتعلقة بسند الملكية، مما يقصي إمكانية تسليمه عن طريق البريد أو لمن ليست له صفة. ويعود هذا التشدد والدقة في إجراءات تسليم سند الملكية إلى أهمية الآثار المترتبة عن تسليم سند الملية.
لم يكن من السهل على المشرع التونسي منذ سنة 1992 إعادة تبني العمل بسند الملكية بعد أن ألغى العمل به إثر إلغائه للمجلة العقارية الصادرة سنة 1885، بل إن ذلك تطلب منه إدخال جملة من التنقيحات المتتالية في فترة زمنية وجيزة ( نعتها البعض بأنها لا تتوفر فيها وسائل التربص والتأني).
ولعل هدف المشرع من إحداث هذه الوثيقة المتميزة هو تحسين ظروف تحرير الصكوك المتعلقة بالعقارات المسجلة والحد من التصرفات غير المشروعة، وكذلك تيسير حصر التركات عند الوفاة. غير أن المشرع التونسي لم يأخذ بعين الاعتبار واقع السجل العقاري التونسي المتميز أساسا بالجمود مما من شأنه أن يجعل مهمة المؤسسات المكلفة بتفعيل سند الملكية صعبة خاصة أمام سكوت المشرع حول العديد من المسائل العملية المتعلقة بإجراءات تسليم السند وإلغائه وضبط محتواه بكل دقة، وهو ما يفسح المجال للتأويلات والاجتهادات، كما من شأنه أن يثير العديد من الصعوبات التطبيقية التي قد يصعب تجاوزها.

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.