سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.
حيّنّا أكثر من 40 ألف رسم مجمّد ولا تزال هناك مئات الآلاف الأخرى في الانتظار مصافحة: مع مدير عام الدّراسات القانونية والنّزاعات بإدارة الملكية العقارية
هذه نصائحي لاصحاب العقارات لتجاوز كل الاشكالات قرارات الرفض أو تأجيل الترسيم قابلة للطعن لهذه الاسباب تظلّ الرسوم مجمّدة طيلة سنوات الرسم الازرق لم يعد له وجود، بل ظلّ مجرّد تسمية لدى العامة المسائل العقارية في تونس مسائل معقّدة وحسّاسة جدّا لاسيما إذا ما تعلّق الأمر بالترسيم والتّسجيل والتّحيين، ناهيك أنّه توجد العديد من الرّسوم المجمّدة التي تنتظر سنوات طويلة لاستكمال كلّ هذه المراحل، لذلك ارتأينا ان نستضيف في مصافحة اليوم السّيد البشير محمود مدير عام الدّراسات القانونية والنّزاعات بإدارة الملكية العقارية للحديث عن هذه القضايا، وعن الحصول عن سندات الملكية وغيرها من المسائل ذات العلاقة الوطيدة: حوار: محمد القبي * في البداية، حاول أن تقدّم لنا الإدارة العامّة للدّراسات القانونية والنّزاعات بإدارة الملكية العقارية. هي قبل كل شيء مؤسسة ذات صبغة عمومية، تنتمي إلى وزارة أملاك الدّولة والشؤون العقارية منذ سنة 1991 وقبلها كانت تعود بالنظر إلى وزارة العدل. إدارة الملكية العقارية تشتمل على هياكل معروفة، منها الإدارة العامّة للدّراسات القانونية والنّزاعات، وكما يدلّ عليها اسمها، فهي تتولّى القيام بدراسات هامّة في المجال العقاري، وتتولّى كذلك الردّ على النّزاعات إذا كانت الإدارة طرفا فيها، وتقوم أيضا بدراسة الملفّات المقدّمة إليها من المواطنين وكذلك من الهياكل المختلفة، هذه الدّراسة قد تؤول بالملفّ إلى القبول، كما تؤول به إلى الرّفض، فإذا ما قبل الملفّ فلا إشكال في ذلك، فالمواطن يتحصّل وقتها على شهادة ملكية أو سند ملكية، ولكن إذا رفض الملفّ، فعلى المواطن أن يعود إلى الإدارة العامّة للدّراسات القانونية والنّزاعات ويطلب منها مراجعة قرار المديرالجهوي، عندها تتولّى الإدارة دراسة الملفّ من جديد على ضوء ملاحظات المدير الجهوي، وعلى ضوء ما قدّمه المواطن من وثائق، ثمّ تتجاوز الإدارة الإشكال الذي طرحه المدير الجهوي وتأذن بترسيمه، وإذا لم تتمكّن من ذلك تشير على المواطن بإمكانية الطعن في القرار لدى المحكمة العقارية. * لو نلخّص أدوار الملكية العقارية في سطور.. لها دوران هامّان هما الترسيم والإشهار، أي أنّ الملفّات التي يقدّمها المواطن تدرسها الإدارة وتقبل ترسيمها أو ترفضه، أمّا الإشهار فهو كلّ ما تسلّمه الإدارة من وثائق كشهادات الملكية وسندات الملكية والوثائق المحفوظة لديها، ومنذ سنة 1992 أضيفت وظيفة أخرى كبرى وهي تحرير العقود، فأصبح لديها محرّرون متخصّصون في تحرير الصّكوك القابلة للتّرسيم بالسجلّ العقاري، هذه ثلاثة أدوار كبرى، بطبيعة الحال هناك أدوار أخرى ثانوية لاتهمّ المواطن بقدر ما تهمّ الإدارة في حدّ ذاتها مثل الدّراسات والعلاقات مع الهياكل الأخرى وغيرها. * ما هي الهياكل المسموح لها بتحرير العقود..؟ قبل إصلاح سنة 1992كان بإمكان كلّ شخص يقرأ ويكتب أن يحرّر عقدا، هذا التمشّي أفرز ما يسمّى بالرّسم المجمّد، وفي سنة 1994جاء إصلاح تحرير العقود بثلاثة هياكل، الأول يمثّله كلّ من حافظ الملكية العقارية والمديرين الجهويّين وسلك محرّري العقود بإدارة الملكية العقارية، والثّاني يمثّله عدول الإشهاد، والثّالث يمثّله المحامون غير المتمرّنين. * ألم يتسبّب ذلك في إشكال بين هذه الهياكل الثلاثة ؟ لا إشكال في ذلك ، لم تحصل مشاكل في هذا المستوى، الجميع يعملون في إطار الشفافية المطلقة، والسجل العقاري هوالاختيارالذي يفضّله المواطن كما يختار الهيكل الذي يرغب فيه، فثمّة محامي العائلة، وثمّة عقود أخرى هي من اختصاصات عدول الإشهاد مثل الهبة وغيرها، ولكنّه إذا ارتأى الذّهاب إلى إدارة الملكية العقارية، فله ذلك. * ذكرت الرّسوم المجمّدة ، فما هو عددها في نهاية سنة 2007 في كافّة أنحاء البلاد وما هو مآلها وكيف التّصرّف حيالها؟ ليس هناك إحصائية دقيقة ، فكلّ الرّسوم اعتبرها القانون مجمّدة إلاّ ما استثناه الفصل 3من قانون التحيين، أي ما أذن بترسيمه من قبل المحكمة أو تمّ تحيينه والرّسم المجمّد هو الرّسم الذي يكون واقعه على العين أي على قطعة الأرض مخالفا تماما لما هو مدوّن بالسجلّ أي أنّ هناك هوّة كبيرة بين الواقع وما هو موجود على الرّسم، أي أنّ هناك حلقة مفقودة بين الواقع على العين، والواقع على الرّسم العقاري، فمالك الرّسم إذا ما أراد التّحرّك يجد أمامه عدّة عراقيل، وقتها ينبغي له ربط الحلقات بعضها ببعض حتّى يصل إلى وضع الرّسم ليصبح متحرّكا، بتعبير آخر الرّسم المجمّد هو الرّسم الذي تكون حالته الواقعية لا تتطابق مع حالته على السجلّ. * يبدو أنّ عدد هذه الرّسوم المجمّدة كبير ويصل إلى عشرات الآلاف.. فكيف تتصرّف الإدارة حيالها؟ يمكن القول إنّها تبلغ مئات الآلاف، تتصرّف الإدارة انطلاقا من ملفّ يودع لديها، فيقع التّثبّت من وثائق الملفّ وبياناته ومدى تطابقها مع الرّسم، فلا إشكال في التّرسيم، وقتها يسمّى هذا الرّسم رسما متحرّكا لا يعتبر جامدا، باعتبار أنّ الحلقات متواصلة، أمّا إذا رأت الإدارة أنّ البائع هو زيد بينما المالك على الرّسم هو مورّث زيد، هنا توجد حلقة مفقودة، في هذه الحالة من الضّروري الاستظهار بحجّة وفاة المورّث لربط الحلقات ببعضها البعض، ومن مبادئ الإشهار العيني هو مبدأ التّسلسل أي مبدأ ربط الحلقات حتّى تتواصل فيما بعد، وإذا انقطعت إحدى الحلقات في الوسط انقطع هذا التّواصل، وبالتّالي أصبح الرّسم مجمّدا، حينئد يتمّ اكتشاف أنّ الرّسم مجمّد من خلال الوثائق التي يقدّمها المواطن، أحيانا عند تحريرالعقود من المحامين، يتفطّن المحامي إلى أنّ حريفه لا يملك العقار محور العقد، وهذا يعني أنّ هناك حلقة مفقودة في العقد الذي بقي مجمّدا ولم يحيّن. * لماذا تبقى هذه الرّسوم طيلة هذه السّنوات مجمّدة، ولم تجد لها حلاّ لتحريكها وبالتّالي تحيينها؟ الرّسم العقاري هو تماما مثل الحياة اليومية العادية، فإذا فرض المشرّع مسائل على المحرّرين ينبغي الالتزام بها، لكنّه ترك للمواطن حرّية اختيار الوقت الذي يودع فيه ملفّه، وهذه الحرّية لا تتطابق مع الواجب الذي فرضه على المحرّرين، فمن المفروض إذن أن يفرض المشرّع مسائل في المقابل على المواطن لكي يتحرّك في آجال معيّنة حتّى تتواصل هذه الحلقات، حينئذ تنتظرالإدارة المواطن حتّى يودع ملفّه لديها، فالإدارة لا تستطيع وضع آليات لحلّ الإشكاليات إلاّ بعد وصول الملفّات. * يبدو أنّ الإدارة تحرّكت في السّنوات الأخيرة لتحريك العقود فما هي الأسباب؟ تحرّكت الإدارة لأنّ المشرّع تحرّك من ناحيّته وفرض على القباضة المالية أن تحيل على إدارة الملكية العقارية كلّ الصّكوك المسجّلة لديها في ظرف أسبوع، بينما إذا ترك الاختيار للقباضة أو للمواطن يمكن أن تتواصل المسألة أشهرا دون تحرّك، حينئذ المشرّع هو الذي فرض على الإدارة كي تتحرّك. * هل هناك إحصائية بخصوص الرّسوم التي تمّ تحيّينها؟ هي نسبة هامّة، نأخذ مثالا فقط، فإلى حدود عشرة أشهر من سنة2007 ، بلغ عدد الرّسوم التي تمّ تحيينها مايفوق 4938 رسما عقاريا، خلافا للسّنوات الماضية، وقد يتجاوز 6آلاف رسم في السّنة، وعلى ضوء ذلك فإنّ مجموع الرّسوم المحيّنة من سنة 2001 إلى سنة 2007 يفوق 40ألفا، وعندما يتمّ تحيينها تصبح متحرّكة وهذا هو الهدف الهامّ من سياسة التحيين، أي تحريك الرّسم العقاري وبالتاّلي تحريك الاقتصاد ككلّ. * هل يتكبّد المواطن مصاريف باهظة عند التقدّم بطلب في تحيين رسم عقاره؟ لا وجود لمصاريف باهظة، هناك مصاريف فقط في صورة تعيين المحكمة خبيرا لتحديد قطعة الأرض الموضوعة للتّحيين أو غيرها، وذلك بدفع أجرة الخبير، وإذا ما تعذّر عليه ذلك، فإنّ الإدارة تتولّى دفع هذه المعاليم وذلك إذا ما قدّمت ملفّا للتّحيين على معنى الفصل 11من قانون التّحيين. * هناك خلط لدى المواطن بين إدارة الملكية العقارية والمحكمة العقارية، فكيف يمكن رفع هذا الالتباس؟ الخلط موجود لاسيما فيما يسمّى بالتّرسيم وكذلك التّسجيل، فالتّسجيل العقاري يتمّ لدى المحكمة العقارية، فعند تسجيل أرض مثلا ينبغي التّوجّه إلى المحكمة العقارية لتسجيل العقد وبالتّالي تسجيل قطعة الأرض لتصبح عقارا مسجّلا، وعندما تقوم المحكمة بإجراءات التسجيل وتصدرا حكما توجّهه إلى إدارة الملكية العقارية لترسّمه بالسّجلّ العقاري، يعني أن التّسجيل العقاري أمر والتّرسيم أمرآخر، والتّسجيل الجبائي تقوم به قباضة المالية، هي ثلاثة مفاهيم تختلف ولكنّها في الحقيقة متكاملة، فخلط المواطن بين الهيكلين مأتاه أنّه قدّم ملفّه لدى إدارة الملكية العقارية ولم يقم بالتّسجيل، والحال أنّها لا تتولّى تسجيل الحقوق، فهو من مهامّ المحكمة العقارية، فالهيكلان متكاملان وليسا متنافرين، والهيكل الثّالث توأمهما هو ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط، حينئذ التسجيل العقاري ينطلق من المحكمة العقارية ثمّ يقوم ديوان قيس الأراضي بإنجاز الرّسم الهندسي، بعدها يوجّه الحكم والمثال إلى إدارة الملكية العقارية التي تتولّى إقامة الرّسم وتسجيل هذه الأحكام. هناك مفاهيم غامضة لدى المواطن منها «الرّسم الأزرق» و«دفتر خانة»، فهل يمكن توضيحها؟ «العقد العربي» هو العقد الذي يحرّره عدول الإشهاد ، و قبل صدور مجلّة الحقوق العينية سنة 1965 كانت توجد وثيقة غلافها أزرق تسلّمها الإدارة تسمّى الرّسم الأزرق، وهي تسلّم لرئيس العائلة، فإذا كان الأب على قيد الحياة تسلّم له، وفي صورة وفاته تسلّم للابن الأكبر، وهي من الأسباب التي أدّت إلى اندثار ما يسمّى بالرّسم الأزرق Titre bleu لأنّه عندما يرغب الشقيق الأصغرفي التّفويت في منابه من الإرث يمتنع شقيقه الأكبرعن تسليمه الرّسم وبالتّالي لا ترسّم له إدارة الملكية العقارية عقد بيع هذا العقار، ممّا إثّر سلبا على حركية الرّسم العقاري، لذلك ألغى المشرّع الرّسم الأزرق سنة1965 وترك التّعامل مع من له مصلحة مع رسمها العقاري... و«دفتر خانة» عبارة تركية الأصل يقصد بها دار الملفّ، أي إدارة الملكية العقارية، ورسم «دفتر خانة» هو رسم عقاري تمسكه إدارة الملكية العقارية، وبالتّالي فإنّ الرّسم من هذا النّوع له قوّة ثبوتية وهو مدرج بالسّجلّ العقّاري: هذا هو المقصود. * هناك من يملك عقارا مسجّلا بإدارة الملكية العقارية، لكنّه لا يملك شهادة ملكية قارّة، وعندما يحتاج إليها يلتجئ إلى هذه الإدارة لاستخراج شهادة ظرفية، فلماذا هذا الإجراء دون أن تكون للمالك شهادة ملكية قارّة تبقى بين يديه؟ سؤال هامّ جدّا، ومنه ننطلق لوضعية جديدة وهو تسليم شهادات الملكية، وشهادة الملكية هي وثيقة تصدرها إدارة الملكية العقارية في زمن معيّن لأنّها قد تفقد صبغتها بعد تلك الفترة أو حتّى في تاريخ تسلّم هذه الشّهادة، وقتها هناك إمكانيةّ إيداع ملفّ رهن أو بيع أو غيره يتعلّق بهذا العقار فيفقد بموجب ذلك صاحب العقار ملكيّته له، لكنّ المشرّع تفطّن إلى هذا الخلل وقال: إنّ الإدارة تسلّم شهادات قد فقدت صبغتها باعتبار ما يمسّ الرّسم العقاري من حركية ومن ملفّات تدرج بين فترة تسليم هذه الشّهادة وفترة دراسة الملفّ العقاري، حينئذ أوجد المشرّع آلية جديدة وهي آلية ما يسمّى بسند الملكية الذي قام على أنقاض الرّسم الأزرق، هذا السّند يسلّم لأصحاب الرّسوم المحيّنة ولأصحاب الرّسوم التي أقيمت تنفيذا لأحكام التّسجيل الصّادر بعد سنة 1998يعني هذا النّوع من الرّسوم الذي يعدّ رسما محيّنا تمّ بخصوصه تسليم سند «لا يموت» بمرور الزمن، أي لا يفقد صبغته القانونية وفاعليّته بمرور الزّمن، فهو وسيلة إثبات قارّة ما لم يقع بيع أو رهن العقار أو غير ذلك، فإذا كان الواحد منّا يملك عقارا فإنّه بإمكانه التّوجّه إلى إدارة الملكية العقارية ويطلب سندا بما قيمته 20 دينارا، وللتّوضيح أكثر فإنّه إذا لم يقم مالك العقار ببيعه أو رهنه طيلة 50سنة أو أكثر فإنّ هذا السّند قائم الذّات وهو وسيلة إثبات قارّة، وعند الحاجة بإمكانه طلب شهادة ملكية، وللتّوضيح أيضا فإنّ إدارة الملكية العقارية لا تقوم بتسجيله إلاّ بالاستظهار بهذا السّند لأنه قد يكون طاله نقص في صورة بيع جزء من ذلك العقار، وقتها يتمّ تسليم سند جديد وفق الوضعية الجديدة، بالإضافة إلى تسليم سند للمشتري، ولا يمكن الحصول على سند إلاّ بعد تحيين العقار، فإذا كان الرّسم للمفعول المنشأ أو للتّرسيم المنشأ للحقّ أي الرّسوم المحدثة بعد سنة 1998والرّسوم التي طالها إجراء ختم التّحيين، هذا النّوع من الرّسوم خاضع لتسليم سندات الملكية. * أي موقع لإدارة الملكية العقارية من قضايا كفّ الشّغب عن العقار المسجّل و الأحكام الصّادرة بخصوص هذه المسائل؟ إدارة الملكية العقارية لا ترسّم الأحكام الصّادرة والمتعلّقة بكفّ الشّغب، فالمشكل بالنّسبة إلينا غير مطروح، فإذا كان العقار مسجّلا لا وجود لقضايا كفّ شغب فيه إطلاقا، سيبقى باسم صاحبه لو عاش قرنا أو أكثر، فلا يتحرّك مهما حصل، صحيح أنّه يقوم بقضية كفّ شغب في صورة الهجوم عليه من قبل زيد أو عمرو لإخراجهما باعتبارهما فاقدي الصّفة، فلا أحد يقدر على إخراجه من عقاره ما دام يملك شهادة ملكية أو سند ملكية، هو موضوع يهمّ قضاة النّواحي. * تصلكم أحيانا طعون في القرارات التي تتّخذونها، فكيف تتصرّفون إزاء ذلك ؟ قبل سنة 1995لم يكن هناك طعن في قرارات حافظ الملكية العقارية، ثمّة طعن من نوع آخر بما أنّ الإدارة تتّخذ مقرّرات إدارية يمكن الطّعن فيها لدى المحكمة الإدارية باعتبار أنّها إدارة، لكن منذ سنة 1995 جاء المشرّع وأشار إلى أنّ قرارات حافظ الملكية العقارية القاضية برفض التّرسيم أو السّكوت لمدّة أربعة أشهر أي بتأجيل هذا التّرسيم خلال هذه المدّة قابلة للطّعن لدى المحكمة العقارية، حينئذ منذ سنة 1995 القرارات الصّادرة بالرّفض أو بتأجيل التّرسيم قابلة للطّعن، كما هي قابلة أيضا لتقييدها احتياطيا، فإذا ما تمّ نشر قضيّة في الطّعن في قرار بالرّفض لدى المحكمة العقارية بإمكان المعني بالأمر التقدّم إلى رئيس المحكمة بطلب في قيد احتياطي حتّى إن تحرّك هذا الرّسم فإنّ هذا القيد الاحتياطي هو بمثابة الحصانة للعقد ، لأنّ الرّسم العقاري بين تقديم مطلب الطّعن وصدور الحكم بشأنه يبقى خلال هذه الفترة متحرّكا، وبالتّالي فإنّ إدارة الملكية العقارية تكون مجبرة على ترسيم كلّ العمليات الواردة عليها على هذا الرّسم، أحيانا يكون الحكم الصّادرقد تجاوزته الأحداث باعتبار أنّ المالك موضوع القضية المنشورة قد باع وتمّ ترسيم العقد، في حين أنّ الحكم لم يصدر بعد، إذن تفطّن المشرّع لهذه الثغرة ومكّنه من القيام بقيد احتياطي للقضية المنشورة، وبالتّالي فإنّ هذا القيد يمنع العمليات من أنّها تتمتّع بما يميّزها من حسن نيّة، فالمتعامل مع العقار يصبح سيّئا في كلّ الحالات. عند صدور الحكم مع وجود قيد احتياطي تتولّى المحكمة العقارية التشطيب على كلّ العمليات اللاّحقة وتدرج صاحب القيد الاحتياطي. * هل تراجعت إدارة الملكية العقارية في بعض القرارات التي اتّخذتها؟ القرارات تتّخذ على المستوى الجهوي، ويمكن للمواطن الالتجاء إلى الادارة المركزية في عدم قبوله لرأي أو قرار ما، عندها تتولّى الإدارة دراسة الملفّ ثمّ قد تنصفه وتأذن للمدير الجهوي بالتّرسيم لفائدته، ولكن إذا تمسّكت بما جاء في رأي الإدارة الجهوية يمكن للمواطن أن يطعن في قرارها. * لو افترضنا أنّ إدارة الملكية أكّدت قرار الإدارة الجهوية، ولكن ثبت لديها ما يخالف ذلك من بعد، فهل بإمكانها أن تتراجع ؟ إذا ما أدلي المعني بالأمر بوثائق جديدة قد تثبت حقّه وقتها يمكن التّراجع ولا ضرر في ذلك، باعتبار أنّه تمّت دراسة الملفّ في وقت معيّن، وإبداء آراء معيّنة فيه وفق معطيات معيّنة * ما هي أبرز نصيحة يمكن أن تقدّمها لصاحب عقار؟ إذا ما حرّر مالك عقده لا ينبغي له أن يتأخّر في تسجيله بالقباضة المالية وإدراجه بالسجلّ العقاري وهذا هامّ جدّا، لأنّنا بلغنا هذا المأزق في وقت ما فصدر بعده قانون التّحيين، وبذلك ييسّر مهمّته ومهمّة بقيّة الأطراف الأخرى، بعدها تتولّى إدارة الملكية العقارية تسليمه شهادة الملكية، وهنا يساهم في تحريك العجلة الاقتصادية في البلاد ويستثمر هذه الأرض فيما أعدّت له.
