تورس : اجراءات لحماية المتعاملين مع السجل العقاري

قضية منتحل صفة مسؤول حكومي.. الاحتفاظ بمسؤول بمندوبية الفلاحة بالقصرين مخاطر الاستخدام الخاطئ لسماعات الرأس والأذن صفاقس تُكرّم إبنها الاعلامي المُتميّز إلياس الجراية مدنين: انطلاق نشاط شركتين أهليتين في قطاع النسيج سوريا... وجهاء الطائفة الدرزية في السويداء يصدرون بيانا يرفضون فيه التقسيم أو الانفصال أو الانسلاخ في انتظار تقرير مصير بيتوني... الساحلي مديرا رياضيا ومستشارا فنيّا في الافريقي رابطة الهواة لكرة القدم (المستوى 1) (الجولة 7 إيابا) قصور الساف وبوشمة يواصلان الهروب عاجل/ "براكاج" لحافلة نقل مدرسي بهذه الولاية…ما القصة..؟ الاحتفاظ بمنتحل صفة مدير ديوان رئيس الحكومة في محاضر جديدة من أجل التحيل الطبوبي في اليوم العالمي للشغالين : المفاوضات الاجتماعية حقّ ولا بدّ من الحوار ملف الأسبوع.. تَجَنُّبوا الأسماءِ المَكروهةِ معانِيها .. اتّقوا الله في ذرّياتكم خطبة الجمعة .. العمل عبادة في الإسلام انهزم امام نيجيريا 0 1 : بداية متعثّرة لمنتخب الأواسط في ال«كان» نبض الصحافة العربية والدولية... الطائفة الدرزية .. حصان طروادة الإسرائيلي لاحتلال سوريا الوضع الثقافي بالحوض المنجمي يستحق الدعم السخي أولا وأخيرا: أم القضايا المسرحيون يودعون انور الشعافي إدارة ترامب تبحث ترحيل مهاجرين إلى ليبيا ورواندا المهدية: سجن شاب سكب البنزين على والدته وهدّد بحرقها الجلسة العامة للبنك الوطني الفلاحي: القروض الفلاحية تمثل 2ر7 بالمائة من القروض الممنوحة للحرفاء الكورتيزول: ماذا تعرف عن هرمون التوتر؟ انتخاب رئيس المجلس الوطني لهيئة الصيادلة رئيسا للاتحاد الافريقي للصيادلة لماذا يصاب الشباب وغير المدخنين بسرطان الرئة؟ وزير الإقتصاد وكاتب الدولة البافاري للإقتصاد يستعرضان فرص تعزيز التعاون الثنائي مصدر قضائي يكشف تفاصيل الإطاحة بمرتكب جريمة قتل الشاب عمر بمدينة أكودة عاجل/ تفاصيل جديدة ومعطيات صادمة في قضية منتحل صفة مدير برئاسة الحكومة..هكذا تحيل على ضحاياه.. الطب الشرعي يكشف جريمة مروعة في مصر تونس العاصمة وقفة لعدد من أنصار مسار 25 جويلية رفضا لأي تدخل أجنبي في تونس ارتفاع طفيف في رقم معاملات الخطوط التونسية خلال الثلاثي الأول من 2025 بالأرقام/ ودائع حرفاء بنك تونس والامارات تسجل ارتفاعا ب33 بالمائة سنة 2024..(تقرير) إقبال جماهيري كبير على معرض تونس الدولي للكتاب تزامنا مع عيد الشغل وزير الصحة: لا يوجد نقص في الأدوية... بل هناك اضطراب في التوزيع عاجل/ مجزرة جديدة للكيان الصهيوني في غزة..وهذه حصيلة الشهداء.. الطبوبي: انطلاق المفاوضات الاجتماعية في القطاع الخاص يوم 7 ماي نحو توقيع اتفاقية شراكة بين تونس والصين في مجال الترجمة يوم دراسي حول 'الموسيقى الاندلسية ... ذاكرة ثقافية وابداع' بمنتزه بئر بلحسن بأريانة البطولة العربية لالعاب القوى للاكابر والكبريات : التونسية اسلام الكثيري تحرز برونزية مسابقة رمي الرمح بطولة افريقيا للمصارعة بالمغرب: النخبة التونسية تختتم مسابقات صنفي الاصاغر والصغريات بحصيلة 15 ميدالية منها 3 ذهبيات توقيع عدد من الإصدارات الشعرية الجديدة ضمن فعاليات معرض تونس الدولي للكتاب عاجل/ المُقاومة اليمنية تستهدف مواقع إسرائيلية وحاملة طائرات أمريكية.. تونس العاصمة مسيرة للمطالبة بإطلاق سراح أحمد صواب صادم: أسعار الأضاحي تلتهب..رئيس الغرفة الوطنية للقصابين يفجرها ويكشف.. التوقعات الجوية لهذا اليوم..طقس حار.. قيس سعيد: ''عدد من باعثي الشركات الأهلية يتمّ تعطيلهم عمدا'' محمد علي كمون ل"الشروق" : الجمهور على مع العرض الحدث في أواخر شهر جوان توجيه تهمة 'إساءة استخدام السلطة' لرئيس كوريا الجنوبية السابق منذ سنة 1950: شهر مارس 2025 يصنف ثاني شهر الأشد حرارة كأس أمم إفريقيا لكرة القدم داخل القاعة للسيدات: المنتخب المغربي يحرز لقب النسخة الاولى بفوزه على نظيره التنزاني 3-2 وفاة أكبر معمرة في العالم عن عمر يناهز 116 عاما منظمة الأغذية والزراعة تدعو دول شمال غرب إفريقيا إلى تعزيز المراقبة على الجراد الصحراوي معز زغدان: أضاحي العيد متوفرة والأسعار ستكون مقبولة زراعة الحبوب صابة قياسية منتظرة والفلاحون ينتظرون مزيدا من التشجيعات مباراة برشلونة ضد الإنتر فى دورى أبطال أوروبا : التوقيت و القناة الناقلة في تونس: بلاطو العظم ب 4 دينارات...شنوّا الحكاية؟ اتحاد الفلاحة: أضاحي العيد متوفرة ولن يتم اللجوء إلى التوريد رابطة ابطال اوروبا : باريس سان جيرمان يتغلب على أرسنال بهدف دون رد في ذهاب نصف النهائي سؤال إلى أصدقائي في هذا الفضاء : هل تعتقدون أني أحرث في البحر؟مصطفى عطيّة أذكار المساء وفضائلها

شكرا على الإبلاغ!

سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.

اجراءات لحماية المتعاملين مع السجل العقاري

الجريدة التونسية نشر في الجريدة التونسية يوم 24 - 11 - 2015

يعتبر العقار عنصرا هاما من ركائز الدورة الاقتصادية للدول واستقرار الوضعيات العقارية هو استقرار لتلك الدورة. كما تعرف المسألة العقارية في تونس غموضا كبيرا لدى المواطن وحتى لدى العديد من المختصين في المجال الاقتصادي عموما وذلك لتعدد المفاهيم والإجراءات القانونية المتصلة بالوضعيات التي يكون عليها العقار وفي باب توضيح بعض المصطلحات القانونية التي تتخذ شكلا إجرائيا وتقريبها لفهم المتعامل بالعقار من المواطن البسيط إلى المختص
نقدم هذه الدراسة حول إجراء مهم له تأثير بالغ على العقار ودوره الاقتصادي. هذا الاجراء هو القيد الاحتياطي الذي يسلط على العقار.
دراسة حول : القيود الإحتياطية و السجل العقاري
إعداد : السيد حسين العبدلي
متفقد مركزي للملكية العقاري
القيود الاحتياطية و السجل العقاري
المقدمة:
لقد أسس المشرٌع التونسي القيود الاحتياطية إنطلاقا من مبادئ الإشهار العيني للحقوق بالسٌجل العقاري وذلك في إطار حماية المتعاملين مع السٌجل العقاري دون المساس بأصل الحق و الحالة الاستحقاقية للمالكين و الغاية من القيد الاحتياطي هي حماية حقوق غير ثابتة و غير قابلة للترسيم و حفظها كما يضمن عدم معارضة المستفيد من الترٌسيمات اللٌاحقة فالغير حسن النية حمايته ليست مطلقة و لدراسة نظام القيود الاحتياطية من المفروض أن تنطلق من مبدأ القوة الثبوتية للترسيم .

في هذا المجال عرف النظام الاشهاري التونسي العقاري لسنة 1885 تجربتين

التجربة الاولى = إعتمدت القوة الثبوتية المطلقة لكل الترسيمات و كنتيجة لذلك اتجهت إلى إمكانية ترسيم القيود الاحتياطية .

والتجربة الثانية = اعتمدت مبدأ القوة الثبوتية النسبية للترسيمات و نتيجتها امكانية الطٌعن في الترسيمات المدرجة بالسٌجل العقاري.

إلا أن الترسيم لا يتضرر منه الغير الذي إكتسب حقوق عن حسن نية على ضوء الترسيمات الواردة بالسجل العقاري .

و للوقوف على مفهوم واضح لمؤسسة القيود الاحتياطية في إطار علاقتها بالسجل العقاري وجب البحث في أنواع.

القيود الاحتياطية التي يمكن أن تؤثر سلبا أو إيجابا على الحالة الاستحقاقية للمالكين بالسجل العقاري و الاجراءات الخاصة لكل نوع من أنواع القيود الاحتياطية و الآثار المنجرة عن ترسيمها .
1)المبحث الأول نطاق القيود الإحتياطية :
لتحديد نطاق القيود الإحتياطية علينا أن ننطلق من المبادئ العامة الواردة ضمن أحكام مجلة الحقوق العينية التي تتعلق بالحقوق الممكن ترسيمها بالسجل العقاري. ورد بالفصل 390من مجلة الحقوق العينية أنه "لا تقع مباشرة العملية المطلوب ترسيمها من حافظ الملكية العقارية إلا إذا كان الحق المراد قيده من الحقوق العقارية التي أقرتها هذه المجلة بالرٌجوع إلى الفصل 365 من مجلة الحقوق العينية الذي حدد هذه الحالات و ميدان القيود الاحتياطية الذي يشمل الصكوك ، الدعاوى، الطعون. " و يمكن الحديث عن نوعين من القيود الاحتياطية :قيود احتياطية غير قضائية وقيود إحتياطية ذات صبغة قضائية.
1)الفصل الأول: القيود الاحياطية غيرالقضائية:
لقد اقر المشرع التونسي إمكانية ترسيم القيود الاحتياطية غير القضائية تتعلق بالصكوك وتتمثل في جملة من العقود وأوامر الانتزاع إلى جانب حق الأولوية في الشراء.
1)الفقرة الأولى :أصناف العقود القابلة للتقييد إحتياطيا:
لقد عدد الفصل 366 من مجلة ح ع العقود التي يمكن أن تقيد إحتياطيا وهي العقد الموقوف على شرط تعليقي والوعد بالبيع وعقود التفويت في قطع مستخرجة من رسم الملكية و عقود المغارسة .
فالعقد الموقوف على شرط تعليقي هو العقد الذي لا تمضي إلتزامات الأطراف فيه إلا بتحققٌ الشُرط و مصدر الشرط في الغالب إرادة الأطراف و لصاحب الحق المعلق على شرط أن يقوم بأعمال تحفظية الغاية منها المحافظة على حقوقه من ذلك إشهار حقه المعلق على تحقق شرط مستقبلي برسم الملكية عن طريق قيده احتياطيا.
أما وعد البيع فقد نص الفصل 366من مجلة الحقوق العينية على إمكانية قيد الوعد بالبيع قيدا إحتياطيا و قد يكون الوعد بالبيع من جانب واحد أومن جانبين
والوعد بالبيع يمكن إعتباره عقد تمهيدي يبرمه الأطراف قبل إبرام عقد بيع نهائي لوجود مانع وقتي أو شرط كالحصول على رخصة إداريه مثلا فالوعد بالبيع بقطع النظر عن الطبيعة القانونية له لا ينقل الملكية ولا يؤثر على الحالة الاستحقاقية للمالك بالسُجل العقاري و لا ينزع عن الواعد صفة المالك.
حيث يمكنه التفويت في العقار لمن شاء و متى شاء و قد أخضع المشرع التونسي تحرير العقود إلى أحكام الفصل377من مجلة الحقوق العينية و تبنت إدارة الملكية العقارية تحرير وعود البيع من طرف إحدى الهيئات المختصة بتحرير العقود المنصوص عليهم بالفصل 377من مجلة الحقوق العينية إستنادا إلى أحكام الفصل 373الذي جاء فيه " الصكوك و الاتفاقات فيما بين الأحياء مجانية كانت آو بعوض و جميع الأحكام التي أحرزت قوة ما اتصل به القضاء سواء تعلقت تلك الصكوك و الاتفاقات و الأحكام بإنشاء حق عيني أو بنقله أو بالتصريح به أو بتعديله أو بانقضائه أو يجعله غير قابل التفويت أو بالتقييد من حرية جولانه أو تغيير أي شرط آخر من شروط ترسيمه.
ب) عقد التفويت في قطع مستخرجة من رسم الملكية:
إن عقود التفويت في قطع مستخرجة من رسم الملكية و حقوق الارتفاق الموظفة على قطع غير محددة تقيد قيدا إحتياطيا بشرط الإدلاء بما يثبت تقديم مطلب في التقسيم . إن القيد الاحتياطي للعقود و الحقوق المذكورة مردها و أنها غير قابلة للترسيم مؤقتا في إنتظار إستكمال عملية القسمة و ذلك لإشهار حقوقه و كإجراء حمائي مؤقت.
ج) عقود المغارسة:
لقد عرف المشرع التونسي عقد المغارسىة ضمن أحكام الفصل 1416
م ا ع إذا كان موضوع الشركة أشجار مثمرة أو نحوها من ذوات الدخل وتكفل الشريك العامل بغرسها في أرض شريكه على أن يكون له مناب شائع في الأرض و الأشجار عند بلوغها إلى حد معلوم أو حد الإشهار سمُي العقد عقد مغارسة.
فعلى خلاف وعد البيع فان عقد المغارسة يمكن أن ينشأ عنه حق عيني أصلي و هو حق الملكية حيث يمكن للمغارس أن يصبح مالكا لجزء من العقار بعد أجل معيُن و لذلك إشترط المشرع أن يحرر عقد المغارسة بموجب حجة عادلة.
ب )القيد الاحتياطي لآمر الانتزاع للمصلحة العامة:
لقد نظم المشرع التونسي أحكام الانتزاع للمصلحة العامة ضمن القانون عدد85لسنة 1976 المؤرخ في11اوت 1976حيث جاء بالفصل الأول يتم الانتزاع للمصلحة العمومية بأمر لفائدة الدُولة أو مجالس الولايات أو البلديات أوغيرها من الجماعات العمومية.
و حتى يتسنى تقييد أمر الانتزاع للمصلحة العامة بالسجل العقاري و جب الإدلاء لحافظ الملكية العقارية بسند القيد و هو أمر الانتزاع و عند الاقتضاء نسخة من جدول الإصلاح الوارد بالفصل 35من هذا القانون حيث لا يمكن ترسيم القيد الاحتياطي إلا إذا كانت أسماء مالكي العقار المنتزع و البيانات المتعلقة به و الواردة بأمر الانتزاع هي نفس الأسماء و البيانات الواردة برسم الملكية و لقد صدرت عن حافظ الملكية العقارية العديد من مذكرات العمل في الخصوص هذا الصنف من القيود الاحتياطية نذكر منها المذكرة عدد51لسنة 1998و المذكرة عدد 02 لسنة1999 و المذكرة عدد35 لسنة2001 وكلها تتعلق بكيفية تجديد القيود الاحتياطية و الآثار المترتبة عنها.
إلا أنه لا بد من الإشارة وأن المشرُع التونسي قد نقُح أوامر الانتزاع ضمن القانون المؤرخ في2003 حيث أصبح أمر الانتزاع ينفذ مباشرة و ذلك بانتزاع القطعة من الرسم العقاري و تعويض المالكين بحيث لم يعد هناك مجالا لتقييد أوامر الانتزاع إحتياطيا بالسجل العقاري ما عدى الوضعيات السابقة لهذا القانون والتي تخضع في أثارها و إجراءاتها إلى القانون 1976.
القيد الاحتياطي لحق الأولوية في الشراء : ه)
حتُى يتسنًى لنا دارسة قيد الاحتياطي لحق الأولوية في الشراء وجب علينا تحديد الأطراف المستفيدة من حق الأولوية في الشراء.
حيث أن هذا الحق يعد حديثا مقارنة بحق الشفعة و لقد نظمت مجلة التهيئة الترابية و التعمير قيد حق الأولوية لفائدة الدولة و الجماعات العمومية المعنية و الوكلات العقارية المحدثة بالقانون عدد21 لسنة1973 المؤرخ في14 افريل1973 ووكالة التهذيب و التجديد العمراني المحدثة بموجب القانون69لسنة 1981المؤرخ في غرة أوت 1981.
و لقد جاء بالفصل 35من مجلة التهيئة الترابية و التعمير "يمكن للدولة أو الجماعات العمومية المحلية أن تنتزع لفائدتها أو لفائدة الوكالات العقارية المنصوص عليها بالفصل 30 من هذه المجلة كل عقار كائن بدائرة تدخل عقاري لانجاز برامج التهيئة و التجهيز و التجديد و التهذيب المنصوص عليها بنفس الفصل و تنتفع الدولة و الجماعات العمومية المحلية و الوكالات المنصوص عليها بالفصل 30 من هذه المجلة بالنسبة لنفس العقارات بحق الأولوية في الشراء تمارسه لمدة04 سنوات إبتداء من تاريخ صدور الأمر المحدث لدائرة التدخل العقاري و ذلك بنفس الشروط المحددة بالقانون عدد21 لسنة 1973المؤرخ في14 افريل 1973و المتعلق بتهيئة المناطق السياحية و الصناعية و السكنية و يمكن التمديد مرة واحدة في ممارسة حق الأولوية في الشراء.
*الفقرة الثانية: الإجراءات المتعلقة بالقيود الاحتاطية:
لقد جاء بالفصل390 من مجلة الحقوق العينية التي نصت أحكامه على "لا تقع مباشرة العملية المطلوبة إلا إذا كان الحق المراد ترسيمه أو قيده إحتياطيا من الحقوق التي أقرُتها هذه المجلة و التي يجب إشهارها."
و بالرجوع إلى أحكام مجلة الحقوق العينية نرى أنُ المشرُع التونسي لم يتعرض إلى إجراءات خاصة بالمطالب فهي تخضع في مجملها إلى إجراءات خاصة بنظام الإشهار العيني المقررة ضمن الفصل 390 من مجلة الحقوق العينية و عليه فان طالب القيد الاحتياطي عليه أن يتقدم بمطلب إلى مدير الملكية العقارية مع الاستظهار بالوثائق اللاُزمة لذلك و تتمثل هذه الوثائق في أصل الصُك المراد تقييده إحتياطيا طبقا لأحكام الفصل375 من مجلة الحقوق العينية و يتمثل المطلب عادة في المطبوعة الموضوعة على ذمة المتعاملين مع الإدارة منصوص بها على نوعية العملية المراد ترسيمها في خانة محددة لذلك كما أن مجلة الحقوق العينية لم تنظم مسألة شكلية العقود المقدمة للترسيم ولم تشترط الكتب الرُسمي في جميع العقود إلا أن الصك المعتمد لطلب إجراء قيد إحتياطي لابد وأن يتضمن جملة من البيانات نص عليها الفصل377 من مجلة الحقوق العينية إذ جاء فيه : "يجب أن تحتوي الصكوك المقدمة للترسيم على أسماء جميع الأطراف و ألقابهم و حرفهم و مقرُاتهم وجنسياتهم و أماكن ولادتهم و تواريخها أن كانوا أشخاصا طبيعين كما يجب إن يبين إسم العقار و مساحته عدده الرتبي بالسجل العقاري.
و إذا كان أحد الأطراف شخصا إعتباريا فانه يتعين بيان شكله القانوني و إسمه و مقره الاجتماعي و ممثُله القانوني مع عدد ترسيمه بالدفتر التجاري إن كان شركة و عدد تأشيرته القانونية و تاريخ التصريح بتكوينه و أي بيان آخر يسهُل التعرُف عليه إن كان جمعية...
كما يجب توفر شرط المصلحة في طلب ترسيم القيد الاحتياطي و في التطبيق فان الوثائق اللازمة للحصول على ترسيم قيد احتياطي لعقد البيع لا بد من تسليمها إلى إدارة الملكية العقارية هذا بالإضافة إلى أن وعد البيع لا بد وأن يكون مسجلا و معرفا فيه بإمضاء الطرفين بالنسبة للكتب الخطي أما بالنسبة لوعد البيع بمقتضى حجة عادلة فقد دأب عمل إدارة الملكية العقارية على قبول مطالب ترسيم القيود الاحتياطية لوعود البيع المحررة بموجب حجج عادلة دون إخضاعها لواجب التسجيل حرصا منها على عدم تعطيل صاحب الترسيم نظرا لخصوصية الآجال التي يخضع لها وعد البيع المذكور للتسجيل الشهري . و في خصوص قيد حقوق الارتفاق الموظفة على قطع غير محددة يشترط الإدلاء بالكتب المثبت لحق الارتفاق و يكون مسجلا ومعرفا عليه بالإمضاء وشهادة من ديوان قيس الأراضي و المسح العقاري تفيد أن التقسيم بصدد الانجاز أما عقد المغارسة فيشترط الادلاء بالحجُة العادلة التي يقيمها العدلان في خصوص المغارسة.
أما فيما يخص القيد الاحتياطي لأمر الانتزاع للمصلحة العامة فإن المشرُع إشترط الإدلاء بأمر الإنتزاع المذكور و جدول إصلاحي في أسماء المنتزع منهم و القطع المراد إنتزاعها مع مطلب كتابي صادر عن الجهة التي تريد طلب القيد الإحتياطي . أما بالنٌسبة لإجراءات تقييد حق الأولوية فقد تعرُض المشرٌع لها بشيء من الاقتضاب حيث جاء بالفصل 35 من مجلة التهيئة الترابية و التعٌمير على المستفيد بحق الأولوية في الشراء في دائرة التدخل العقاري أن يطلب التنصيص عليه في الرسُوم العقاريٌة بالنسبة للعقارات المسجلة و ذلك بنفس الطرق المتبعة في الإنتزاع من أجل المصلحة العامة بحيث إذا تعلق الامر بحق الأولية في الشراء بعقار موضوع رسم عقاري فإنه يمكن ترسيمه مباشرة بالسجل العقاري وذلك بطلب من المستفيد من حق الأولوية أما إذا تعلق بجزء غير مفرز من عقار مسجل أو بعقار موظف عليه تعاملات فإنه في هذين الصورتين يتوجب على المستفيد إجراء قيدا إحتياطي لحقه في الأولوية في الشراء وذلك قياسا على الفصل 37 من أمر الإنتزاع و بإعتبار أن حٌق الأولوية في الشٌراء ناقل للملكية و بالتالي خاضع للإشهار لذلك وجب توفر شروط في المنتفع بحق الأولوية في الشراء.
إن إجراءات القيد الاحتياطي لا تتوقف عند إرادة طالب الترسيم فقط بل هناك إجراءات أخرى يتبعها حافظ الملكية العقارية و هي محمولة على إدارة الملكية العقارية عند توصلها بمطلب في إدراج قيد احتياطي برسم الملكية عليها التثبت من موضوع المطلب إن كان يقبل الترسيم أو الاعتراض التحفظي أو القيد الاحتياطي و لها حق المراجعة. حيث نص الفصل 389 من مجلة الحقوق العينية يتحقق مدير الملكية العقارية من هوية الأطراف و أهليتهم و من صحة الوثائق المدلى بها تأييدا لمطلب الترسيم و ذلك عند دراسة الملف المودع لديها لدى الإدارة الفرعية للترسيمات في شخص المحققين و المراجعين و المراجع الأعلى.
كذالك إستنادا إلى الفصل 390م ح ع كما يتحقق من كون الترسيم أو القيد الإحتياطي لا يتعارض قطا مع البيانات الواردة برسم الملكية و هذا التحقق دليل على أهمية الترسم بالسجل العقاري و الحجٌة التي يعطيها المشرع للسجل العقاري هذا بالإضافة إلى دور حافظ الملكية العقارية في مساعدة القضاء في إبداء رأيه حول إمكانية قيد الدٌعاوي إحتياطيا حيث تتولى إدارة الملكية العقارية رقابة شكلية و موضوعية عند تعهدها بالملف حيث تدقق في البيانات الموجودة بالصك ومدى مطابقتها بالرٌسم العقاري وفي هوية الأطراف أهليتهم و صحة الوثائق المعتمدة للترسيم كما أنها تتحقق من أن الحق المراد قيده إ حتياطيا هو على ملك معاقد طالب القيد الاحتياطي إحتراما لمبدأ التسلسل و مبدأ الشرعية . و في المقابل فقد قيد المشرع من حرية حافظ الملكية العقارية حيث أجاز إمكانية الطعن في قراره ضمن الفصل 388م ح ع كما حول المشرع التونسي حق المراجعة من طرف إدارة الملكية العقارية و تدارك السهو أو الغلط بشروط ضمن الفصل 391 م ح ع.
إن المتأمل في الأجراءات المتبعة في القيد الاحتياطي يتضح له أنها إجراءات بسيطة لكن يبقى الإشكال في مدى تقييدها بالسجل العقاري حيث أنه أحيانا لا يتسنى لنا ذلك نظرا لوجود موانع قانونية أو مادية عندما نجد ترسيمات سابقة تمنع أي ترسيم لاحق مثل العقل التحفظية و التنصيصات على مطالب التحيين التي تهم قسمة العقار خاصة وكذلك القيود الاحتياطية لأوامر الانتزاع.

2) الفصل الثاني : القيود الاحتياطية ذات الصبغة القضائية
لقد أقر المشرع التونسي في إطار مجلة الحقوق العينية إمكانية تقيد الدعاوي و الطعون الغير العادية احتياطيا بالسجل العقاري ضمن الفصل 365م ح ع لذلك تتجه دراسة مختلف الدعاوي القابلة للتقييد إحتياطيا في فقرة أولى و الطعون غير العادية في فقرة ثانية .
1)الفقرة الأولى : مختلف الدعٌاوي القابلة للتقييد إحتياطيا
جاء الفصل 365م ح ع على أنه يمكن أن تقيد قيدا إحتياطيا برسم الملكية
أولا : الدٌعاوي الرامية إلى استصدار حكم ببطلان الحقوق العينية المرسٌمة أو إبطالها أو فسخها أو الرجوع فيها أو إدخال تعديلات على الترسيمات الواقعة بموجب نقل بالوفاة أو إبطال التشطيب أو القيام بالشفعة أو إصلاح ترسيم أو تشطيب. ثانيا : الدعاوي الرٌامية إلى ترسيم جميع الأعمال التي تقتضي التفويت في العقار أو التخصيص به.
ما يمكن الإشارة إليه هنا أنه ليست كل الدٌعاوى قابلة للتقييد احتياطيا لأن ذكرها بالفصل 365م ح ع جاء على سبيل الحصر و لا على سبيل الذكر من ذلك أن الدعاوى الشخصية لايمكن أن تقيد إحتياطيا بالسجل العقاري بل تدخل في إطار الاعتراض التحفظي طبقا لأحكام الفصل 327 م م م ت كما يمكن أن تميز هنا الدعاوى المنصوص عليها بالفصل 365م ح ع بين دعاوي ترمي إلى إدخال تحوير على الرسم و الدعاوى الرامية إلى ترسيم أعمال التفويت بالنسبة للأولى تضمنتها الفقرة الأولى من الفصل 365م ح ع و الفقرة الثالثة من الفصل 366م ح ع كالدعاوى الرامية إلى الإعتراف بحق المغارس أو قسمة الأرض المغروسة مما يستوجب ضرورة وجود ترسيم لحقوق متنازع فيها . فالدعٌاوى الرٌامية استصدار حكم ببطلان الحقوق العينية المرسمٌة أو إبطالها أو فسخها أو الرٌجوع فيها أو إدخال تعديلات على الترسيمات الواقعة بموجب نقل بالوفاة أو القيام بالشُفعة أو إصلاح ترسيم لا تطرح إشكال فقط أنها تشترط وجود ترسيم سابق. أما بالنسبة للنٌوع الثانٌي من الدٌعاوى فتتعلق بالدعاوى الرٌامية إلى ترسيم أعمال التفويت و قد نصت الفقرة الثانية من الفصل 365م ح ع على أنه يمكن أن تقيد قيدا إحتياطيا الدعٌاوي الرٌامية إلى ترسيم جميع الأعمال التي تقتضي التفويت في عقار أو التخصيص به و هذه النوعية من الدعاوي تقتضي مبدئيا إحترام مبدأ التسلسل الذي ورد ضمن أحكام الفصل 382م ح ع حيث دأب إتجاه إدارة الملكية العقارية على أن من استفاد بحق عيني بموجب عقد تفويت أو إختص به ولم يتحصل على ترسيم ذلك الحق بالرسم العقاري لسبب من الأسباب فإنه يقوم بقيد دعواه قيدا إحتياطيا قصد إشهارها.
2)الفقرة الثانية : القيود الإحتياطية بالطعون الغير عادية في الأحكام المرسمة
لقد عرف القضاء التونسي نوعان من الٌطٌعون : طعون عادية و هي الاستئناف و طرق طعن غير عادية و هي التعقيب و الالتماس بإعادة النظٌر و الاعتراض و قد أجاز المشرع التونسي في إطار الفصل 365 إمكانية تقييدها إحتياطيا و تشمل الطعٌون الغير العادية على التماس بإعادة النظٌر و الذي تعرضٌت له الفصول 156 و 167م م م ت و كذلك الاعتراض التحفظي الذي نظٌمه المشرٌع صلب الفصول 167و 174م م م ت و ثالثا التعقيب و هو شكل آخر من أشكال الطٌعون الغير عادية .
وما يلاحظ هنا أن هذه الطٌريقة الأنفة الذٌكر مخوٌلة لمن كان طرفا في الحكم ما عدى الإعتراض فهو طعن لكل من تضرٌر من حكم لم يكن حاضرا فيه و تجري طرق الطعن غير إعتيادية بإذن على عريضة.
و نجد كذلك نوعين آخرين تنضمهما مجلة الحقوق العينية و هو الطٌعن بالإستئناف في أحكام المحكمة العقارية التي جاء بها الفصل 28 من القانون عدد 67 لسنة 2009 و الفصل 24 من القانون المذكور و لقد نظم الفصل 31 جديد من القانون عدد 67 لسنة 2009 عملية تقيد الطعن بالإستأناف في أحكام المحكمة العقارية الذي يدرج بإدارة الملكية العقارية بمجرد إعلامها من طرف كاتب المحكمة فهو يتم إداريا دون الحاجة إلى إذن قضائي على غرار القيد الإحتياطي.
لطرق الطعن الغير الإعتيادية الذي تدرجه الإدارة بناء على شهائد في نشر القيد الإحتياطي لا يتم بطلب من المستأنف أو بإختيار منه بل يتم آليا مثلما يتم التنصيص على مطلب التحيين .
و نجد كذلك الطعن المرفوع ضد قرارات حافظ الملكية العقارية طبق لأحكام الفصل 388ح ع الذي جاء فيه " لايمكن لإدارة الملكية ما لم يكن هناك مانع قانوني أن ترفض بصفة نهائية و أن لا يؤجل ترسيمها أو تشطيبها على ترسيم أو من ترسيم..." و للطعن قي قرار حافظ الملكية العقارية يتم بموجب إ ذن على عريضة من رئيس المحكمة العقارية أو من رئيس المحكمة الإبتدائية طبقا ما نص عليه الفصل 367 ح ع .
3)الفقرة الثالثة إ جراءات تقييد الدعاوي :
لقد جاء بالفصل 367ح ع "قيد الدعاوي قيدا احتياطا لا يجري إلا بإذن يصدره رئيس المحكمة الابتدائية بمكان العقار بناء على عريضة تحال على مدير الملكية العقارية لابداء رئيه فيها باعتبار وأن مدير الملكية العقارية هو المؤهل بحكم وظيفته الالمام بالحالة الاستحقاقية للعقار موضوع الدعوة وهذا الرأي لايقيد القاضي كما أن الأذن على عريضة يمكن أن تمتنع الإدارة عن تقييده إحتياطيا لوجود موانع قانونية طبقا لأحكام الفصل 388ح ع و يشترط في الإذن أن يكون متطابقا مع بيانات الرسم العقاري في خصوص موضوع الصك و الشخص المراد تقييد حقوقه احتياطيا وعدد الرسم العقاري ومساحته آو الأجزاء المشاعة موضوع القيد.
أما الإجراءات بالنسبة للطعون الغير إعتيادية فانه يكفي أن يكون الحكم المراد الطٌعن فيه مرسٌم بالسٌجل العقاري شريطة خلو الرسم من كل إعتراض أو عقلة مثلما نصٌ على ذلك الفصل 396ح ع.
حيث جاء الفصل 328 م م م ت المتعلق بالاعتراض التحفظي و الفصل 453م م م ت انه بوجود هذين الترسيمين بالرٌسم العقاري فإنهما يمنعان أي ترسيم لاحق لهما بالسجل العقاري.

المبحث الثاني: مفاعيل القيد الاحتياطي:
لقد نظم المشرٌع التونسي مؤسسة القيد الاحتياطي ضمن تشاريع مختلفة نظرا لاتساع مجالها و توحد هدفها من خلال حفظ الحقوق و وقايته من جهة و لكونها في مجملها لها علاقة بالسجل العقاري كوعاء لحفظ الحقوق و إشهارها للعموم إلا أن المشرع حدد مدة مفاعيل هذه القيود بالتوازي مع أهمية القيد الاحتياطي و مجاله لذا سوف ندرس في فصل أول الآثار المنجرٌة عن القيد الاحتياطي و في فصل ثاني مدة سريان القيد الاحتياطي .
*)الفصل الأول :الآثار المنجرة عن القيد الاحتياطي:
لقد رتب المشرع التونسي من خلال تأسيسه للقيد الاحتياطي عدٌة أثار تتعلق أساسا بحفظ الحق بالسجل العقاري (فقرة أولى) وأحيانا قد يترتب عن التقد الاحتياطي بالسجل العقاري منع الترسيمات الاحقة (الفقرة الثانية.
1)الفقرة الأولى الأثر الحفظي للقيد الإحتياطي
يلعب القيد الاحتياطي دور الحافظ للحقوق كما له دور وقائي و ذلك بتحدير الغير المتعامل مع العقار من وجود حق أو نزاع متعلق بذلك العقار وعليه فان القيد الاحتياطي ينزع على الغير قرينة حسن النية و يمكنٌ صحابه من تفادي تطبيق الاستثناء الوراد بالفقرة الثانية من الفصل 305م ح ع المتعلق بالقوة الثبوتية للترسيم.و تكريسا للمفعول الحفظي للقيد الاحتياطي ورد بالفصل 368م ح ع انه إذا لم يسبق قيد الدعوى قيدا إحتياطيا فان الحكم لايكون له مفعول إزاء الغير إلا من تاريخ ترسيمه أما إذا تم إدارج القيد الاحتياطي بالسجل العقاري فان الترسيمات الحاصلة بعد ذلك لا يمكن أن يعارض بها المستفيد من القيود الاحتياطية التي ترتب حسب تواريخها.
ما يلاحظ فعلا أن إدارة الملكية العقارية إنتهجت أسلوب الرفض لان الترسيم لأي عملية تتعلق بالتفويت في عقار مسجل عن حق عيني على ذلك العقار إذا كان الرسم به قيدا إحتياطا يعتبر قرينة على وجود نزاع في الأصل أصل تلك الحقوق المرسم بالسجل العقاري.
إلا أن رفض الترسيم لم يكن يشمل جميع أنواع القيود الاحتياطية نظرا للتباين الهائل في أهمية القيد الاحتياطي وعادة ما يتعلق بأهمية صاحب القيد الاحتياطي و بالإضافة إلى المفعول الحفظي للقيد الاحتياطي فأن له أثر إشهاري حيث اي يتم إشهاره بالرسم العقاري و يمكن لكل مطلٌع على السجل العقاري أو متعامل معه كمحرري العقود و أعوان إدارة الملكية العقارية في إطار دراسة الملفات و مختلف العمليات المتعلقة بالرسٌم العقاري من تحذير الغير بأي نزاع في أصل الحقوق أو بوجود تحملات قانونية على السجل العقاري و قد ألزم المشرع التونسي في إطار مجلة الحقوق العينية من خلال الفصل 377م ح ع محرري العقود الإطلاع على الرسم العقاري و إعلام الأطراف بالحالة القانونية للعقار إن كان موضوع تحملات فانونية ( قيد إحتياطي ) أو خال من أي تحمل و ذلك بالتنصيص عليها في العقود التي يحررونها .

2)الفقرة الثانية : الأثر المانع للترسيم
لقد ميٌز المشرٌع التونسي داخل مؤسسة القيد الاحتياطي بين قيود إحتياطية لا تمنع الترسيم و إنما يقتصر دورها على حفظ الحق العيني و إشهاره و هي أساسا القيود الاحتياطية المتعلقة بالفصول 365و 366 المتعلقة بالدعاوى ووعد البيع و بين قيود إحتياطية بالإضافة إلى الدور الحفظي لها فإنها تمنع الترسيمات الاحقة لتقييدها بالرسم العقاري و سنتعرض إلى مختلف أنواع هذه القيود المانعة للترسيم .
1)القيد الاحتياطي لامر الانتزاع من اجل المصلحة العامة:
لقد جاء بالفصل 37 من القانون عدد85 لسنة 1975المتعلق بالانتزاع من اجل المصلحة العامة "القيد الاحتياطي لأمر الانتزاع يحول دون إي تسجيل جديد بفعل المالك وفي صورة الانتزاع الجزئي ينحصر مفعول ذلك التقييد في جزء العقار غير المنتزع و بالتالي فان القيد الاحتياطي لأمر الانتزاع سواء كان كليا أو جزئيا يمنع الترسيمات الاحقة له بالسجل العقاري و لقد أيدت إدارة الملكية العقارية ذلك من خلال مذكرة عمل .عدد35 لسنة 2001
الصادرة عن حافظ الملكية العقارية و الذي اعتبر انه يتجه مستقبلا الامتناع عن إداراج أية ترسيمات لاحقة للقيود الاحتياطية لأوامر الانتزاع نافذة المفعول و ذلك سواء كان الانتزاع كليا أو جزئيا إلا إذا كانت تلك العمليات صادرة عن مالكين غير مشمولين بأمر الانتزاع أو مأذونا بترسيمها من طرف القضاء.

2)القيد الاحتياطي لحق الأولوية التابعة لدوائر التدخل العقاري:
لقد أكد القانون عدد78 لسنة2003 المؤرخ في 29ديسمبر2003المتعلق بتنقيح وإتمام مجلة التهيئىة الترابية و التعمير و خاصة الفصل 35الى 42 المتعلقة بحق الأولوية الذي تنتفع به الدٌولة و الجماعات المحلية أو الوكالات داخل دوائر التدخل العقاري على ضرورة إشهار هذه الحقوق و تقييدها إحتياطيا بالسجلات العقارية و رتب على ذلك آثارا ذات أهمية كبيرة و خلافا للقواعد العامة المنظمة لمؤسسة القيد الاحتياطي فان تقييد حق الأولوية في الشراء داخل دوائر التدخل العقاري و المداخرات العقارية إحتياطيا يمنع إدراج ترسيمات لاحقة بالرسم أو الرسوم العقارية التي شملته و يهم هذا المنع عمليات الإحالة يعوض أو بدونه و لا يشتمل هذا المنع جميع العمليات التي تهم حقوق شخصية كالكراء أو الحقوق العينية الأخرى كالرٌهن أو القيود التحفظية و مطالب التحيين و الاستثناء يكون بالترخيص من الجهة المستفيدة من الحق أو ما يفيد أن القطعة أو المنابات موضوع العملية المطلوب ترسيمها لا تدخل ضمن الدائرة المعنية بحق الأولوية إن كان الرسٌم العقاري المعني بالطلب يتبعها جزئيا أو في كل الأحوال يتم ترسيم العمليات المتعلقة بالتفويت إذا كان العقد منصوص به على رخصة الوالي الكائن به العقار.
3)القيد الاحتياطي للطعن بالاستثناف للأحكام الصادرة في مادة التحيين:
لقد جاء بالفصل 24جديد للقانون عدد67 لسنة2009 المؤرخ في 12اوت 2009المتعلق بتنقيح أحكام القانون عدد34لسنة 2009المتعلق بتحيين الرسوم العقارية "يتم تنفيذ الحكم الصادر بالتحيين حالا بعد إعلام الخصوم طبق أحكام الفصل 349 م ح ع و يجب على إدارة الملكية العقارية التنصيص بالرسم العقاري على الحكم عند إدراج كل عملية يتم الإذن بها بموجب كما يجب عليها التنصيص على أن هذا الحكم قابل الاستئناف من كل من له مصلحة إلى نهاية اجل60 يوما من تاريخ إدارجه بالرسم العقاري و لايجوز لإدارة الملكية العقارية إجراء أية عملية مطلوبة مالم يقع الإدلاء لها بما يفيد عدم استئناف الحكم المطعون فيه و لا يجوز للغير التمسك بحسن النية عند إكتسابه حقا على العقار مادام أجل الإستئناف قائما إلى حين إدراج قيد إحتياطي لمطلب الإستئناف بالرسم العقاري و لقد بين الفصل 31 جديد إجراءات القيد الاحتياطي للطعن بالإستئناف في الأحكام الصادرة بالتحيين و بالتالي فإن إدارة الملكية العقارية تمتنع عن الترسيمات المتعلقة بالرسم العقاري موضوع قيد إحتياطي للطعن بالإستئناف إلى حين صدور حكم إما برفض الإستئناف و إقرار الحكم الإبتدائي أو بقبول الإستئناف شكلا و أصلا و رفض الحكم الإبتدائي.
الفصل الثاني: مدة سريان القيد الاحتياطي
بالرجوع إلى القواعد العامة للقيد الاحتياطي نجد المشرع التونسي حدد أجل سريان القيد الاحتياطي بثلاثة سنوات من خلال مجلة الحقوق العينية و التي لا يمكن تجديدها إلا بإذن من القضاء طبقا لأحكام الفصل 370ح ع إلا أنٌ المشرٌع قد مدد في هذا الأجل في مختلف أنواع القيود الاحتياطية في القيود الاحتياطية المتعلقة بالفصل 365ح ع أو المتعلقة بالدٌعاوي و الطعون الغير عادية ضمن الفصل 366 و 367ح ع فإن القيد الاحتياطي يبقى ساري المفعول لثلاث سنوات و يمكن تجديده .
بينما نجد أن سريان القيد الاحتياطي لعقد المغارسة يبقى ساري لمدة 18 سنة و ينتهي مفعوله بانتهاء مدته.
أما مدة سريان القيد الاحتياطي المتعلق بحق الأولوية داخل دوائر التدخل والمدخرات العقارية فإنه يختلف باختلاف نوع التدخل حيث نجد أن القيد الاحتياطي لحق الأولوية في الشراء داخل دوائر التدخل العقاري تقدر ب 4 سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة لمدة سنتين أي 6 سنوات على أن يتم التجديد خلال المدة المتعلقة بسريان القيد الاحتياطي أي خلال الثلاثة سنوات الأولى أما القيد الاحتياطي داخل المدخرات العقارية فإنه 6 سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة بنفس المدة أي 12 سنة و هنا لا بد من توضيح بعض الغموض في طريقة التجديد القيد الاحتياطي أثناء سريان المدة الأصلية للحق حيث يبقى القيد الاحتياطي نافذ المفعول بقيام الحق حسب الصور التالية.
إذا تم ترسيم القيد الاحتياطي مباشرة إثر صدور الأمر فإن القيد يحفظ الحق طيلة مدة نفاذه و التي تقابل 3 سنوات الأولى من مدة سريان الحق أما المدة المتبقية و المقدرة بسنة النسبة لدوائر التدخل العقاري و 3 سنوات بالنسبة لدوائر المدخرات العقارية فإن حفظها يتطلب تقديم مطلب في تجديد القيد الاحتياطي قبل انقضاء مدته الأصلية و يبقى القيد الاحتياطي المجدد ساري المفعول في حدود المدة المتبقية فقط و تهم هذه الصورة دوائر التدخل العقاري إذ يحفظ القيد حق الأولوية في الشراء في حدود السنة المتبقية من سريانه بعد انقضاء أجل نفاذ القيد الاحتياطي الأصلي.
أما إذا تم ترسيم القيد الاحتياطي بعد صدور الأمر أي بعد فترة من صدور الأمر إلى تاريخ الترسيم بالرسم العقاري فإن إحتساب مدة الحق تبقى خاضعة لنفس المرجع و هو تاريخ صدور الأمر القاضي بفتح الدائرة مما يعني أن الفترة الفاصلة بين تاريخ صدور الأمر و إتمام ترسيم القيد الاحتياطي تكون غير محفوظة بالقيد الاحتياطي إلا أنها تعتبر محتسبة في آجال سريان الحق و يبقى القيد الاحتياطي ساري المفعول في حدود المدة المتبقية لسريان الحق

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.