تونس - الصباح: في الندوة العلمية الثانية موضوعها " الملكية العقارية ودورها في مشاريع التنمية" التي نظمتها الجمعية الوطنية للمهنيين الخبراء في المساحة والإتحاد العربي للمهندسين المساحين والإتحاد الفرنكفوني للمهندسين المساحين تحت إشراف وزارة التجهيز والإسكان والتهيئة الترابية خلال شهر أكتوبر الماضي بنزل المشتل بالعاصمة ألقى السيد البشير محمود المدير العام للدراسات القانونية والنزاعات بإدارة الملكية العقارية مداخلة تحت عنوان: «ملكية الطبقات بتونس». ولأهمية الموضوع ولمزيد تسليط الأضواء إلتقينا بالسيد البشير محمود لإفادة القراء فأجريتا معه اللقاء التالي: * تعريف نظام الملكية الخاص بالطبقات العلوي والسفلي،و نظام ملكية الطبقات هل يشمل العمارات فقط أم هناك أنواع أخرى يشملها نظام ملكية الطبقات ؟؟.. - لا يقتصر البناء العمودي بالبلاد التونسية على النمط الحديث المستوحى من النمط الأوروبي فقط، بل يتعداه إلى البناءات التقليدية ويخضع هذا النوع من البناء العمودي إلى نظامين قانونيين مختلفين نظام ملكية الطبقات : نظمت مجلة الحقوق العينية صلب فصولها من 85 إلى 102 البناءات العمودية التي تخضع إلى نظام ملكية الطبقات وهي العمارات ومجموعة العمارات والمركبات العقارية. والملاحظ بالرجوع إلى هذه الفصول أن القانون اعتمد عبارة "العمارة" كنقطة محورية في وضع قواعد نظام ملكية الطبقات رغم أن المشرع لم يعرّف مفهوم العمارة ومجموعة العمارات والمركبات العقارية. وسنحاول تسهيلا لمن سيتولى الاطلاع على هذا الحديث أن تعرّف هذه العبارة، فالعمارة بمفهومها التقني هي كل بناء زاد ارتفاعه عن ارتفاع الأرض وقسم إلى عدة وحدات معمارية أي طوابق أو شقق أو محلات. والعمارة هي المعيار المعتمد للبحث عن مفهوم المجمع والمركب العقاري ذلك أن مجموعة العمارات تكون مجمعا عقاريا ينجز في شكل وحدة معمارية لها أجزاء مشتركة ومشاعة تتجاوز تلك المتصلة بعمارة واحدة. أما المركبات فهي المجمعات المتكونة من مجموعة وحدات سكنية تشتمل كل واحدة منها على عدد من العمارات. وحتى تخضع العمارة لنظام ملكية الطبقات يجب أن تكون ملكا لعدة أشخاص ومشتملة على عدة طوابق أو شقق ويملك كلا منها شخص واحد أو اكثر (الفصل 85 من مجلة الحقوق العينية) كما يخضع هذا الصنف من العقارات إلى أحكام الملكية الشائعة والحائط المشترك (الفصل 86 من ذات المجلة). ومن خصائص هذه البناءات إفراز صنفين من الأجزاء : - أجزاء مفرزة : وتتمثل في الطابق أو الشقة أو المحل التجاري. - أجزاء مشتركة ومشاعة : وتتمثل في الأرض المقام عليها البناء والمساحات والممرات الخارجية والحدائق والفضاءات والمعابر والتجهيزات والقنوات والسلالم والمصاعد وبيت الحراسة والصحون والسطوح وغيرها من الأجزاء المخصصة لاستعمال كافة الشركاء (الفصل 85 الفقرة 2 منه). - نظام السفل والعلو : ينطبق هذا النظام على البناءات ذات الشكل التقليدي "الديار العربي" أو الفيلات ذات الطوابق، وهذه البناءات لا تمثل عمارات بالمفهوم التقني بل تتخذ في بعض الحالات أشكالا مختلفة لا تحترم فيها القواعد الفنية للبناءات العمودية إذ نجد بناءات يمتد علوها أفقيا على عقار الغير أو منزل أو غرفة فوق قوس يربط بين بناءين ويكون تحته منفذ (صباط ) أو نهج نافذ فوقه بناء أو قوس يربط بين طرفيه (الفصل 73 من مجلة الحقوق العينية). وهذا النمط من البناء ليس له تقنين خاص في القانون التونسي سوى الإشارة الواردة صلب الفصل الأول من الأمر العلي المؤرخ في 17 فيفري 1957 والمتعلق بالملكية المشتركة للعمارات المقسمة إلى طوابق. مع الإشارة هنا إلى أن هذا الأمر قد ألغيت فصوله من 10 إلى 29 وأضيفت إلى مجلة الحقوق العينية ولم يبق منه سوى الفصول من 01 إلى 09. ويقوم نظام الملكية داخل هذا الصنف من البناءات العمودية على استقلالية مالك العلو عن مالك السفل بمعنى أن يكون كل من صاحب العلو والسفل مالكا لطبقته ملكية مفرزة أرضا وسقفا وحوائط. فيملك صاحب السفل الأرض التي أقيم عليها البناء إلى حد السقف لتبدأ ملكية صاحب العلو من أرضية بنائه المقامة على سقف صاحب البناء السفلي إلى حدّ السطح. وبالرغم من الاستقلال الظاهري لهذا النوع من البناء فإن هنالك علاقة بين المالكين تتجسد في جملة الالتزامات على كليهما مثل التزام صاحب السفل بالأعمال والترتيبات اللازمة لمنع سقوط العلو كصيانة السقف وتقوية المساند ويقابلها التزام صاحب العلو بأن لا يزيد في ارتفاع البناء حتى لا يضر بصاحب السفل. كما يمتاز هذا النمط المعماري بحقوق الارتفاق وهي حقوق عينية تبعيّة توظف على طابق لفائدة الآخر كحق الرؤيا الذي يوظف عادة لفائدة الطابق العلوي. * هل أنتم مع الترسيم على الشياع بخصوص نظام الطبقات وما هي أهم الإشكاليات التي تبرز عند الترسيم على الشياع بالنسبة لنظام ملكية الطبقات؟ - يخضع الإشهار في إطار نظام ملكية الطبقات إلى مقتضيات الفصل 99 من مجلة الحقوق العينية الذي يقتضي أن يتم الترسيم بطريقة الاستخراج بمعنى انه يستخرج من الرسم الأصلي رسوم عقارية على عدد الأجزاء المفرزة أي عدد الشقق والمحلات وغيرها اعتمادا على أمثلة هندسية معدة من قبل ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط أو من قبل مهندس مصادق عليه وهو الأصل في الأمور. غير أن الواقع العملي افرز استثناء لهذا المبدأ وأدرجت الإدارة ترسيمات على الشياع برسوم عقارية ثبت من خلال سندات التملك بها أنها تهم عقارات ذات طوابق. وتبرير ذلك مرده العمل على تسهيل إجراءات الترسيم للمتعاملين على مثل هذا النوع من البناءات باعتبار الكلفة الباهظة لإتمام التقسيم. لكل ما حصل أن هذه التسهيلات كانت سببا من أسباب جمود الرسوم العقارية ضرورة أنها تمت عن عدم وعي بأن من خصائص ملكية العقارات ذات الطوابق أنها مرتبطة أشد الإرتباط بالواقع المادي للعقار أي بهيكلته المعمارية إذ لا تقوم ملكية الأجزاء المفرزة بمعزل عن الأجزاء المشتركة والمشاعة. كما أن الترسيم على الشياع في إطار ملكية الطبقات يعتبر عملية غير سليمة فنيا ذلك أن الطرق المعتمدة في الترسيم على الشياع إما أنها لا تعكس حقيقة العقار من حيث مكوناته ومن حيث الحقوق الارتفاقية الموظفة عليه وإما أن تؤدي إلى تضارب على مستوى المساحات الجملية للعقارات وتجزئتها العامة ذلك أن مساحة الشقق تقوم على أساس المتر المربع الواحد يساوي جزءا واحدا بينما يقوم احتساب التجزئة العامة للعقار على عملية حسابية أخرى أساسها عدد الطوابق وهذا التضارب عادة ما يفرز إشكالا على مستوى تحديد مآل الفارق بين مجموع مساحات الأجزاء المفرزة والتجزئة العامة. كما أن الترسيم على الشياع لا يأخذ بعين الاعتبار سوى الأجزاء المفرزة دون الأجزاء المشاعة والمشتركة التي تعتبر تبعية داخل هذا النمط من البناء وهو ما تنتج عنه عدة تجاوزات في خصوص استعمال الأجزاء المشتركة من قبل بعض المتساكنين دون البقية كالانتفاع ببعض الأجزاء والعناصر المخصصة لاستعمال الكافة من قبلهم فقط. ولكل ما تقدم، يكون الترسيم على الشياع في نطاق ملكية الطبقات من "جنس الشاذ يحفظ ولا يقاس عليه" ويتجه في مثل هذه الحالات تطبيق القانون وخاصة أحكام الفصل 99 من مجلة الحقوق العينية وإخضاع ملكية الطبقات إلى مبدإ الاستخراج بالرغم من كلفة التقسيم الباهظة كما أسلفنا القول. * بعث الفرنسيون والأجانب في عهد الإستعمار نظام الشركات المدنية كتملك في العمارات حيث تحوّل مناباته في العمارات إلى أسهم مثلا أنهج مصطفى مبارك والسويد والدنمارك..إلخ.. تملكه شركة واحدة والمالكون بالشقق والمغازات بالعمارات المملوكة لهذه الشركة يملكون أسهم تساوي أجزاء العقار الذي يملكونه،الشركات لم تعد موجودة فعليا مما تولد إشكاليات عند الترسيم خاصّة أنّ مصاريف إعداد الخرائط والرسوم من طرف مهندسين مختصين في قيس المساحة لفرز المنابات وإحداث رسموم مستقلة لكل عقار يتطلب أموالا طائلة لا يستطيع أن يتكفلها أي شخص بمفرده وإمكانية جمع المالكين صعبة جدا، فهل فكّر المشرع في حلّ لإنهاء وجود هذه الشركات ؟ كتحمل الدولة هذه النفقات وإعداد رسوم مستقلّة لكل عقار مقابل تنزيل رهون لكل رسم محدث على العقارات في حدود نصيبهم من المصاريف؟ - نظم الأمر العلي الصادر بتاريخ 19 فيفري 1957 المتعلق بالملكية المشتركة للعمارات المنقسمة إلى طوابق شركات البناء أو الإدارة التي يقع تكوينها بغاية اقتناء أو بناء عمارات وتقسيمها إلى أجزاء أو طوابق أو شقق وتوزيعها بين مشتركيها الذين هم أعضاء في الشركة بنسبة الأسهم التي تقابل الجزء المفرز في راسمال الشركة. ولا يزال القانون ساري المفعول في جزئه المتعلق بتنظيم هذا الصنف من الشركات (ذات الصبغة الاجتماعية) باعتبار أن القانون عدد 5 لسنة 1964 المتعلق بإصدار مجلة الحقوق العينية ألغى الأمر العلي المذكور في جزء منه فقط مثلما أسلفنا القول أعلاه . ومن بين الصعوبات عدم ثبوت صفة ممثل الشركة الذي يبرم في حقها عقود إحالة حصص دون أن يكون هناك ما يفيد تسميته بصفته تلك ضمن الملف التأسيسي للشركة. كل هذه الأسباب وغيرها من شأنها أن تعطل الشركاء عن تسوية وضعيتهم وإتمام إشهار التقسيم وعملية التوزيع والحصول على شهائد ملكية خاصة بأجزائهم المفرزة. كما يمكن لنقابة المالكين المكوّنة وجوبا بحكم القانون التعهّد بهذه الإجراءات. * ظاهرة موجودة في تونس يهب الأب لأحد أبنائه سطح منزله كبناء غير مكتمل وبعد الإنجاز وإتمام البناء هل يدخل هذا البناء الحديث في نظام ملكيّة الطبقات وما هي الأجزاء المشاعة مثلا هل للمالك السفلي الحق في السطح وهل للمالك العلوي في الحديقة وهل هناك شروط خاصة يفرضها القانون على محرر العقد؟ - إن التفويت فيما يعرف بالعلو بصدد البناء يعتبر من العقود المتداولة كثيرا خاصة في وجود تحجير قانوني يمنع التعامل على حق الهواء ودخول هذا البناء بعد إنجازه في نظام ملكية الطبقات ليس أمرا حتميا إذ أن هذا النظام مثلما ضبطته قواعد مجلة الحقوق العينية (الفصول من 85 إلى 102 من مجلة الحقوق العينية) يتطلب لتطبيقه توفر بعض المعايير وهي أن يكون البناء عبارة عن عمارة أو مجموعة عمارات أو مركب عقاري وان يكون منقسم إلى عدة طوابق أو شقق وهي ما تعرف الأجزاء المفرزة وان تكون اثنتان منها على الأقل ملكا لشخصين مختلفين. وتفرز هذه البناءات أجزاء مشتركة ومشاعة تجعل من الأجزاء المفرزة مترابطة فيما بينها ولا يمكنها أن تقوم بذاتها دون تلك الأجزاء. وهذه المعايير قد لا تتوفر في العلو المقام على بناء ارضي إذ قد لا يفرز هذا البناء أجزاء مشتركة ومشاعة بالمفهوم الذي اقره الفصل 85 من مجلة الحقوق العينية وإنما حقوق ارتفاق كحق مرور - حق التعلي - حق الارتكاز ويبقى الاشتراك بين الجزء الأرضي والجزء العلوي منحصر في حدود الحائط المشترك في سقف البناء الأرضي الذي هو أرضية البناء العلوي. ولتمتد ملكية صاحب البناء الأرضي من الأرض المقام عليها البناء إلى حد السقف ملكية كاملة خالصة ليس لصاحب العلو أي حق فيها أما صاحب العلو فإن ملكيته تمتد من الأرضية إلى السطح وليس لصاحب البناء الأرضي أي حق في السطح وذلك على خلاف ما هو عليه الأمر في ملكية الطبقات إذ تعتبر الأرض المقام عليها البناء والسطح من بين الأجزاء المشتركة والمشاعة ملكا لكافة المالكين بحسب نسبة جزئهم المفرز. أما إذا ما افرز البناء أجزاء مشتركة ومشاعة فإنه يخضع بالضرورة لنظام ملكية الطبقات الذي تقتضيه قواعد مجلة الحقوق العينية وليس لإدارة الملكية العقارية أي دور في تحديد النظام المنطبق على البناء وإنما الطريقة المعمارية المعتمدة هي التي تضبط ما إذا كان البناء العمودي يخضع لملكية الطبقات أم لنظام العلو والسفل وديوان قيس الأراضي هو الأقدر على تحديد ذلك. أما بالنسبة لمحرري العقود فإن أول واجب محمول عليهم هو تحديد الإطار الذي يتنزل فيه العقار المزمع التعاقد عليه هل هو خاضع لنظام ملكية الطبقات أو لنظام العلو والسفل وبالتالي يجب أن يكون المحرر على بينة من خصائص كلا النظامين وذلك حتى يتمكن من مراعاة تلك الخصائص عند التحرير. ويجب عليه عند تحرير عقد يهم عقارا خاضعا لنظام العلو والسفل أن يراعي خصائص هذا النظام وذلك بالوقوف ،علاوة على حدود الجزء المزمع التعاقد عليه، على الحقوق المحمولة عليه أو الموظفة لفائدته سواء منها الاتفاقية أو القانونية وسواء منها الواقع إشهارها بالسجل العقاري أو المنصوص عليها بصك إنجرار الملكية والتنصيص عليها بالعقد حتى يكون الأطراف على بينة من حقوقهم. * هناك في بعض الجهات بعض الباعثين العقاريين يبنون عمارات أو مركبات سكنية وتجارية ثمّ يعمدون إلى بيع أماكن بالطابق تحت الأرضي كمأوى للسيارات لأشخاص ليسوا مالكين بنفس العمارات أو المركبات التي أنجزوها أو يعمدون لبيع بيوت الصابون الموجودة فوق سطوح العمارات أو المركّبات كستيديوات مخالفين بذلك القانون مما يترتب عن ذلك عديد المشاكل عند الترسيم فهل هناك نية في إصدار قوانين وتشاريع جديدة لمنع هذه الظاهرة؟؟ - فعلا إن الطوابق تحت الأرضية والدهاليز لا تزال تطرح العديد من الاستفهامات حول طبيعتها وما إذا كانت تعتبر طوابق وتصنف من ضمن الأجزاء المفرزة أم هي أجزاء مشتركة ومشاعة خاصة أن القانون يفتقر لنص تشريعي يتناول هذه المسألة لكن عمليا وبالنسبة لإدارة الملكية العقارية فإن المسألة تحسم من خلال مؤيدات الترسيم وهي الأمثلة الهندسية ونظام الملكية المشتركة فكلما جسمت هذه المؤيدات تلك الأجزاء كأجزاء مشتركة ومشاعة فإنه يقع توزيعها ضمن بقية الأجزاء الأخرى على جميع الأجزاء المفرزة ولا يجوز بذلك التفويت فيها وإنما يمكن بصورة استثنائية إسنادها على وجه الاستعمال الخاص لصاحب جزء مفرز معين دون أن يؤثر ذلك على طبيعتها كجزء مشترك ومشاع. أما إذا تم تجسيمها كأجزاء مفرزة فإنه تقع إقامة رسوم عقارية خاصة بها ويصبح لمالكها الحق في التصرف فيها بجميع الأوجه القانونية ولا يمكن منعه من ذلك، غير أنّ الواقع أفرز وجود نوع من التعسّف في استعمال هذا الحق من قبل بعض الأشخاص وللحد من ذلك لا بد من إيجاد نص قانوني ينظم هذا المسألة ويضبط قواعد الإستعمال والتصرف في مثل هذه الأجزاء وذلك من خلال تحديد طبيعتها وحدود التصرف فيها لكن وفي الأثناء يمكن لجميع الهياكل المعنية بالمصادقة على التقسيمات أن تساهم في الحدّ من هذه الظاهرة. * هناك عديد الأحياء (مثلا العوينة، الطيب المهيري وقصرالسعيد، حي التحرير وغيرها...) بنتها الشركة الوطنية العقارية للبلاد التونسية "سنيت" والسبرولس "منذ أكثر من ثلاثة عقود وإلى حد الآن لم تحدث لها رسوم خاصة بها فمتى تحل هذه الإشكالية؟ - هذا السؤال لا يهم إدارة الملكية العقارية بقدر ما يتعلق بالهيكلين المعنيين بهذه الأحياء ذلك أن طلب الترسيم موكول لكل من له مصلحة في ذلك طبقا لأحكام الفصل 392 من مجلة الحقوق العينية مع تقديمه للوثائق التي توجب هذه المجلة تقديمها لترسيم حق عيني..." ولا يعتبر تاريخ العملية المطلوبة إلا من تاريخ تلقي إدارة الملكية العقارية لتلك الوثائق مثلما جاء صراحة بالفصل 394 من ذات المجلة وعلى هذا الأساس فإن حل الإشكال يرجع بالأساس إلى الشركة الوطنية العقارية للبلاد التونسية وكذلك إلى شركة النهوض بالمساكن الاجتماعية اللتين عليهما إعداد الملفات الخاصة بهذه الأحياء وإيداعها لدى إدارة الملكية العقارية. * هل يمكن العمل بمبدأ التخصيص (ضمن"قانون 2001") في نظام ملكية الطبقات كقيام شخص مّا بإفراز مناباته برسم مستقل؟؟.. - إن الإجابة عن هذا السؤال يتطلب فهم المقصود من التخصيص الذي اقره الفصل 6 من قانون التحيين ولئن كانت المحكمة العقارية هي الأقدر على ذلك باعتبارها صاحبة الاختصاص المطلق في هذا المجال لكن يمكن القول من موقعنا كإدارة الملكية العقارية مكلفة بتنفيذ أحكام التحيين ومنها أحكام التخصيص إنّ المقصود بالتخصيص هو إفراز مناب معين من عقار مسجل ليتحقق انقضاء الشيوع في حق المالك طالب التحيين فقط وإن كان هذا الفهم صحيحا فإنه يمكن القول أن التخصيص لا يستقيم في إطار ملكية الطبقات لاعتبار أن الفصل 99 نص صراحة على أن التقسيم يجب أن يشمل كامل العمارة لأن الأجزاء المفرزة مترابطة في ما بينها من خلال الأجزاء المشتركة والمشاعة التي لا يمكن توزيعها ما لم يقع تحديد جميع الأجزاء المفرزة. * ختاما هل هناك إضافة في هذا الموضوع ترى أن تفيد بها العموم؟؟.. - الشيء الذي يمكن التأكيد عليه من خلال تعامل إدارة الملكية العقارية مع هذا الصنف من العقارات أن نظام ملكية الطبقات مثلما أقرته مجلة الحقوق العينية هو الكفيل بحماية حقوق المالكين وبالتالي فإن الاستخراج كطريقة إشهار تعتمدها الإدارة تندرج في إطار تطبيق القانون ويجب على المتعاملين مع هذا الصنف من العقارات أن يكونوا على بينة من مستلزمات إشهار حقوقهم المتعلقة بالشقق والطوابق.
