- ضبط إجراءات ومراحل تشخيص البنايات المتداعية للسقوط وطرق معالجتها والتنبيه على مالكيها لإخلائها وهدمها او إصلاحها او حلول البلدية أو الدولة محل المالكين مشروع قانون يتعلق بالبنايات المتداعية للسقوط يهدف إلى «سن أحكام تتعلق بالبنايات المتداعية للسقوط وضبط الشروط والصيغ والأطراف المتدخلة قصد إخلائها وترميمها ترميما ثقيلا أو هدمها وان اقتضى الأمر انتزاعها والإجراءات الكفيلة بضمان حقوق المالكين أو المتسوغين آو الشاغلين ومتطلبات الحفاظ على المال العام. كما يضبط صيغ التدخل في إطار عمليات جماعية لإعادة البناء وتجديد واستصلاح الأحياء وتهذيبها». وفقا لما جاء في الفصل الأول من مشروع القانون. تضمن مشروع القانون - تحصلت «الصباح» على نسخة منه- 41 فصلا موزعة على سبعة أبواب (أحكام عامة وتعريفات، المعاينات والاختبارات الفنية، طرق التدخل، حالات التدخل بالانتزاع، العمليات الجماعية لإعادة البناء وتجديد واستصلاح الأحياء القديمة، العقوبات، أحكام انتقالية). وحسب وثيقة شرح الأسباب المصاحبة لمشروع القانون، فإن النص المقترح - وأمام قصور المنظومة التشريعية والمالية الحالية على ايجاد حل جذري لوضعيات البنايات المتداعية للسقوط وتفاقم حالات البنايات المهددة بالانهيار، وتهاون المالكين في ترميم أو هدم عقاراتهم المهددة بالسقوط- جاء بآليات قانونية جديدة لاستحثاث المالكين على صيانة عقاراتهم، وإجبارهم على ذلك حتى يبقى تدخل البلدية استثناء لرفع خطر مؤكد. مع تمكينها من أفضل الآليات وأسرعها للحفاظ على سلامة المارة والمتساكنين، وإمكانية استرجاع مصاريفها عند القيام بالأشغال نيابة عن أصحاب العقارات المتقاعسين. من ذلك أن مشروع القانون يضبط إجراءات ومراحل تشخيص البنايات المتداعية للسقوط وطرق معالجتها والتنبيه على مالكيها لإخلائها وهدمها أو إصلاحها وان اقتضى الأمر حلول البلدية أو الدولة حسب الحال محل المالكين. كما يهدف مشروع القانون إلى الحفاظ على التوازن بين الحق في الحياة وأسباب العيش الكريم المنصوص عليها بالفصلين 21 و22 من الدستور وحق الملكية كما ورد بالفصل 41 منه. 6 % من الرصيد السكني تمثل البنايات المتداعية للسقوط خاصة منها المشيدة قبل 1956 حوالي 6 بالمائة من مجمل الرصيد السكني القائم في المدن التونسية وبالمدن الكبرى على وجه الخصوص، كتونس الكبرى ومدينتي سوسة وصفاقس، حيث تعد بلدية تونس حوالي 816 عقارا متداعيا للسقوط منها حوالي 100 عقار تتطلب الإخلاء الفوري في حين تعد ولاية المهدية حوالي 429 عقارا متداعيا للسقوط منها حوالي 135 عقارا تتطلب الإخلاء الفوري، ثم ولاية نابل حوالي 228 عقارا متداعيا للسقوط منها حوالي 40 عقارا تتطلب الإخلاء الفوري. وتتلخص أهم محاور مشروع القانون في: التأكيد على الطابع الإداري لإجراءات التدخل لاستصدار وتنفيذ القرارات المتخذة في إطار التعهد بالبنايات المتداعية للسقوط سواء بالإخلاء او الهدم او الترميم الثقيل. ضبط مختلف إجراءات التدخل في حالة تداعي بناية للسقوط وإخضاع القرارات المتخذة في شأنها لرقابة القاضي الإداري: فقد تعرض مشروع القانون الى عديد الإجراءات بكل دقة وضرب آجالا معينة لكل إجراء وحدد صفة متخذ القرار بما فيها حالات الخطر الوشيك، والخطر الوشيك والمؤكد وأسند مهمة الاختبار وتقييم حالة البنايات ومدى قابليتها للسكن الى خبراء مختصين من اهل المهنة. وكل قرار متخذ لن يكون الا على أساس اختبار فني معد من قبل مختصين مشهود لهم بالخبرة والكفاءة العلمية على حد السواء: مهندس مستشار او مكتب دراسات مرخص لهم من قبل الوزارة المكلفة بالتجهيز إضافة إلى اشتراط تأشير مراقب فني مصادق عليه على تقرير الاختبار المذكور. امكانية المطالبة بتنفيذ قرارات او الغائها قائمة بالنسبة لمن له مصلحة أي المالك او الشاغل متى اثبت ان الإدارة اتخذت قرارها بصفة مخالفة للصيغ والإجراءات والشكليات والآجال ومن قبيل من ليس لهم الصفة في المعاينة وهو ما يعني ان الإجراءات المتخذة وان كانت فورية او عادية فلن تكون خارج رقابة القاضي. اللجوء إلى الانتزاع من أجل المصلحة العمومية في إطار تدخل السلطة العامة لتفادي الكوارث بما فيها البنايات المتداعية للسقوط، فقد اكد مشروع القانون على انتزاع العقارات المتداعية للسقوط يكون في حالات التدخل الوجوبي للبلدية وبعد استنفاد جميع الإجراءات والآجال وتقاعس المالك او عدم تعهده بتنفيذ القرارات بشأن بناياته المتداعية للسقوط. وقد تم ادراج البنايات المتداعية للسقوط (في اطار الحالات التي يمكن الالتجاء فيها للانتزاع باعتبارها تهديد للنظام العام احتذاء بالتوجه المكرس على مستوى القانون المقارن في عديد الدول مثل المغرب وفرنسا، خاصة في الحالات التي لا يستجيب فيها المالك لقرارات الإخلاء والهدم والترميم الثقيل الصادرة في شأن البناية الراجعة له بالملكية بقطع النظر عن الأسباب التي حالت دون تنفيذ تلك القرارات (غياب المالك، عدم القدرة المادية لإخلاء البناية وهدمها وترميمها، مالك مجهول، مالك متقاعس..). التهذيب والتجديد العمراني من بين التوجهات التي تبناها مشروع القانون الاستلهام من تجارب سابقة ناجحة في مجال التهذيب والتجديد العمراني مثل مشروع تهذيب وتجديد حي صقلية الصغرى بحلق الوادي، مشروع تهذيب وتجديد حي الحفصية بالعاصمة، تهذيب واصلاح مجموعة من العمارات داخل مدينة تونس. لذا تم افراد باب خاص بالعمليات الجماعية التي يمكن ان تقوم بها الدولة مباشرة او بايكال المهمة الى باعثين عقاريين عموميين في اطار معاضدتها للمجهود البلدي في اطار التصدي لتفاقم ظاهرة البنايات المتداعية للسقوط، ويمكن للدولة ان تقوم بذلك في إطار شراكة مع المالكين بعد ابرام اتفاقية تحدد مهام والتزامات جميع الأطراف وآجال تنفيذها، وبعد انتزاع البنايات للسقوط في إطار عمليات جماعية. تكريس مفهوم التعمير التشاركي فتح مشروع القانون المجال أمام المالكين الخواص للدخول في شراكة فعلية مع الجماعة المحلية او الدولة لهدم عقاراتهم وإعادة بنائها في إطار اتفاقيات تبرم في الغرض على غرار آلية مساهمة المالكين الأجوار في مصاريف التهيئة، سيمكن المالك من فرصة لتحديث عقاره وتثمينه، كما سيخفف على المتدخل العمومي العبء المالي المنجر عن العملية. وتم إدراج أحكام ضمن مشروع القانون يمكن ان تساهم في وضع أسس سياسة جديدة للتهيئة العقارية تعتمد فيها على مبدإ التكامل والشراكة بين الجماعة المحلية والمالكين قصد هدم وتجديد البنايات بموجب اتفاقيات تبرم في الغرض مع هؤلاء المالكين. ضمانات نص مشروع القانون على جملة من الضمانات للمالكين والشاغلين في اطار احترام الحق في الملكية والحق في السكن من بينها: وجوبية إعلام المسبق للمالك والشاغلين بقرار الإخلاء او الهدم او الترميم الثقيل لا تدخل في العقار بالهدم او الإخلاء او الترميم الا بعد معاينة ميدانية موثقة بمحضر او تقرير اختبار اولي او نهائي. حق المالك في الحصول على محضر المعاينة او التقارير الفنية حول حالة البناية قبل التدخل بالهدم. الحق في تعويض الشاغلين بصفة قانونية من طرف المالك او الجماعة المحلية في صورة الحلول محله. الحق في اعادة الإيواء الوقتي بالنسبة الى الشاغلين. حق الأولوية في الشراء او الكراء بالنسبة للمتسوغين أو الشاغلين أو المالكين في حالة اللجوء الى الانتزاع. حق المالك في الانخراط في برنامج البلدية او الباعث العقاري العمومي في برنامج هدم وتجديد البنايات في اطار شراكة. حق المالك في مدة معقولة (90 يوما) للاستجابة التلقائية للقرارات الإدارية المتخذة بخصوص البناية. الحق في التقاضي للطعن في القرارات الإدارية المتخذة في إطار مشروع القانون وتوقيف تنفيذها. عدم امكانية التدخل بالهدم الا بعد صدور أمر الانتزاع. الانتزاع في إطار منظومة البنايات المتداعية للسقوط غير ممكن الا بتوفر شروط دقيقة وصارمة نصت عليها المطة الخامسة من الفصل 4 من القانون المتعلق بالانتزاع من اجل المصلحة العمومية. كما ينص مشروع القانون على عقوبات جزائية ومالية تسلط على كل مخالف لأحكامه وتتسبب في الإضرار بسلامة المتساكنين والأجوار والمارة وتضمن أحكاما انتقالية الى العقارات الصادرة الصادر في شأنها قرارات اخلاء وهدم قبل دخوله حيز التنفيذ. رفيق بن عبد الله
