Malgré la crise du Covid-19 qui a sévèrement impacté la promotion immobilière, la Simpar a maintenu une part importante de ses revenus. Mais, le manque à gagner dû à la non-distribution de dividende ainsi que le surplus des charges financières, outre la baisse flagrante de l'activité, a fini par rattraper la société. Cependant, même si 2020 a été une année difficile pour la promotion immobilière, la restructuration de la Simpar offrira de nouvelles perspectives au groupe immobilier. C'est ce qui ressort globalement des assemblées générales ordinaires pour l'exercice 2020 tenues vendredi 18 juin 2021, par la société immobilière, sous l'égide du président du conseil d'administration, Habib Belhaj Gouider et celle du directeur général, Sofiane Chaouachi.
2020 a été une année cauchemardesque pour la promotion immobilière avec près de 400.000 appartements non-vendus. Elle était en difficulté depuis quelques années, la crise du Covid-19 n'a fait qu'accélérer les choses. D'ailleurs, les résultats des différentes sociétés du groupe Simpar, côté en bourse, le prouvent bien. Alors que les professionnels s'attendaient à la mise en place de vraies mesures capables de la remettre sur les rails pour qu'elle retrouve sa palace d'antan, rien n'a été fait et, concrètement, aucune des revendications n'a été acceptée. Pire, le secteur a subi de plein fouet les frais liés au report des échéances bancaires ainsi que les effets d'annonce de l'annulation des droits d'enregistrement par palier, les clients ayant temporisé leurs achats.
Il faut dire que depuis la révolution, la situation ne s'est guère améliorée avec des prix de l'immobilier en Tunisie qui n'ont pas cessé de flamber, à cause de la hausse des prix des matières premières, des terrains et du manque d'ouvriers qualifiés. A ceci s'ajoute un laxisme de l'administration tunisienne ainsi que l'imposition de nouveaux droits et taxes. En contrepartie, le pouvoir d'achat du Tunisien a sensiblement baissé avec une inflation qui a largement augmenté, passant de 4,4% en 2010 à 5,9% en 2020. Avec la pandémie, les décisions de gros investissements tels que l'achat de biens immobiliers sont ajournées, voire même annulées. Le tout, dans un environnement national marqué par une contraction du PIB de 8,8% en 2020, une régression notable de l'épargne dans le PIB au profit de la consommation qui passe de 21,9% en 2010 à 16,4% en 2012 puis à 9,2% en 2020, la dépréciation du dinar (de 41,42% contre l'euro et de 48,13% contre le dollar, ayant des répercussions directes négatives sur le haut standing) et l'augmentation de la pression fiscale sur certains métiers à fort pouvoir d'achat. En parallèle, même si le taux directeur a baissé, le coût du crédit demeure cher avec une difficulté d'accès à cause du manque de liquidité.
Ainsi, les promoteurs immobiliers se sont retrouvés confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles, avec une pénurie des lotissements offerts par l'Agence foncière d'habitation (AFH) : les indices des prix des terrains d'habitation, des appartements et des maisons ont doublé entre 2010 et 2020, selon les chiffres de l'INS. Ils subissent, aussi, l'augmentation substantielle du coût de la construction, notamment celui des matériaux ainsi que de la main d'œuvre, l'indice des prix des matériaux de construction a littéralement flambé affichant une moyenne de croissance de 69% entre 2010 et 2020. Ainsi, les indices de prix des matériaux de construction affichent une moyenne de croissance de 7% sur la décennie. En 2020, les prix ont affiché une hausse de 6% expliquée essentiellement par la hausse des prix des tuiles et briques en terre cuite. En outre, la fermeture des frontières a entrainé des difficultés et des retards dans l'importation des matériaux.
Les professionnels du secteur endurent, également, des retards occasionnés, à plusieurs reprises, par les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l'obtention des différentes autorisations avec des délais d'attente dépassant souvent les six mois (PV de récolement, permis de bâtir, …). Le tout, couplé à une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers, ce qui affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts. Autre problématique contraignante : l'aspect fiscal qui entrave le secteur. Ainsi, à la panoplie d'impôts et taxes auxquels est déjà soumis le secteur, les dispositions de 2017 alourdissant les droits d'enregistrement des biens immobiliers dépassant les 500.000 dinars, le secteur écope en 2018 d'une nouvelle TVA de 13% qui sera portée à 19% en 2024. Ceci se répercute par un surcoût pour l'acheteur. A tout ceci, s'ajoute un renchérissement du prix de l'emprunt, le TMM ayant évolué de 4,28% en décembre 2015 à 6,12% en décembre 2020. Certes, le taux directeur a baissé à deux reprises en 2020, mais les crédits logements restent chers, le tout accouplé à une rareté des liquidités.
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Ainsi malgré un arrêt d'activités, avec un arrêt des chantiers et des retards dans les travaux qui ont bien sûr engendré des frais supplémentaires, le tout sans aucun soutien de l'Etat, Simpar a dégagé un résultat brut d'exploitation (RBE) positif de 2,09 millions de dinars (MD). Son chiffre d'affaires les ventes immobilières a atteint 12,02 MD contre 15,46 MD un an auparavant, l'année avait bien démarré avec 7 MD entre promesses de ventes et réalisations pour les trois premiers mois. Mais, les jeux étaient faits d'avance avec des produits de participation en baisse, la majorité des sociétés s'étant abstenues de payer un dividende en 2020 avec la crise du Covid-19 (185.366 dinars en 2020 contre 563.563 dinars un an auparavant, ndlr), des difficultés à recouvrir les fonds gérés outre une explosion des charges financières qui ont atteint 4,91 MD, dont 2,1 MD d'intérêts non-incorporés dans les coûts des projets et dus au report des échéances bancaires décidées pendant la période de confinement. En outre, M. Chaouachi a expliqué, dans une déclaration à Business News que la Simpar n'a rééllement travaillé que six mois et qu'elle a essuyé plusieurs désistements, notamment de la part de Tunisiens résidents à l'étranger, pour un montant conséquent s'élevant à 3 MD. Et de révéler un retard de cinq mois dans l'obtention du PV de récolement de leur projet phare Le Patio, qui a retardé la vente, et qui permis d'engranger 5 MD sur les 19,5 MD escomptés de l'ensemble du projet. Tout ceci a débouché sur un résultat net déficitaire de 2,94 MD contre un déficit de 2,77 MD fin décembre 2019.
Côté chiffres, le stock foncier a atteint au 31 décembre 2020 28,46 MD contre 27,19 MD en 2019. Les travaux en cours s'élèvent à 7,73 MD fin 2020 contre 20,55 MD fin de 2019, une diminution qui s'explique par l'obtention des PV de récolement du projet du projet HC2 aux jardins d'El Menzeh, ce qui a engendré une hausse des stocks de travaux terminés qui passe de 21,39 MD en 2019 à 27,58 MD fin 2020. Les projets actuels en cours de commercialisation sont : La Brise aux jardins de Carthage, La Perle à El Mourouj 6, La Résidence du Parc a El Mourouj 5 et une 4éme résidence Le Patio située à El Menzeh 9C. Le DG a, en outre, précisé que treize projets (douze à Tunis et un à Sousse) en cours d'études à fin 2020 dont le chiffre d'affaires prévisionnel s'élève à 164 MD. Autre fait important, les stocks et les valeurs ont atteint 68,38 MD fin 2020, permettant ainsi de couvrir largement les dettes de la société et ce à hauteur de 137%.
S'agissant des indicateurs consolidés, le groupe Simpar a réalisé un résultat net consolidé de -11,73 MD fin 2020 contre -7,22 MD fin 2019, avec un impôt de 2,08 dinars, et malgré un résultat d'exploitation de 5,9 MD. En effet, et comme précité, c'est l'ensemble de la promotion immobilière qui a été secoué en 2020 et cela s'est matérialisé par des manques à gagner et des pertes conséquentes.
Peu de questions ont été posées lors du débat. Ceci dit, Habib Belhaj Gouider, s'adressant aux actionnaires, a soutenu : « Je comprends, bien que vous ne le disiez pas, que vous n'êtes pas contents des performances c'est tout à fait normal. Dans une situation économique atone, dans un élan d'économie amorphe et compte tenu des contraintes qui pèsent sur la promotion immobilière depuis quelques années, il y a lieu de balayer devant chez soi, c'est pour cela que le groupe BNA a décidé de procéder à une étude visant à restructurer tout le groupe immobilier ». Et d'ajouter : « Cette restructuration touchera aussi bien les aspects organisationnels, les aspects de taille et de cible, les aspects de performance et également les aspects de périmètre et de gouvernance opérationnelle au niveau des structures et gestion directe et la gouvernance stratégique sur le conseil d'administration. Donc, nous sommes dans une approche de "wait and see" : au lieu de commencer à élargir le conseil d'administration et à avoir de nouveaux arrivés, nous allons faire cette étude puis mettre en place un plan/un programme qui permettra au groupe de revenir à un niveau qui sied mieux au positionnement de la BNA mais aussi à l'histoire des diverses sociétés du groupe immobilier ». M. Gouider a affirmé, dans ce cadre : « Nous espérons au niveau du conseil d'administration aboutir très rapidement à l'étude et de voir, lors de la prochaine assemblée, des nouveautés assez conséquentes à tout point de vue, y compris au niveau de la gouvernance ».
En outre, le président du conseil a indiqué, en réponse à une interrogation de Business News, qu'«un cabinet de renommé internationale a été choisi pour réaliser l'étude au groupe dans sa démarche de restructuration ». « Ses outputs seront réservés aux sociétés du groupe, sachant qu'il travaillera en étroite collaboration avec les différents responsables et structures, mais aussi à l'actionnaire de référence la BNA, puis dans un second temps aux actionnaires. Le groupe tentera de trouver une formule, directe ou indirecte, pour leur présenter les efforts consentis pour améliorer la situation du groupe immobilier, qui est une situation compréhensible compte tenu de la situation actuelle et compte tenu de tout le périmètre immobilier dans le pays. Aujourd'hui, nous parlons de 350.000 à 400.000 appartements invendus dans le pays, ce qui veut que la promotion immobilière n'est pas en bonne santé et il y a lieu de trouver des solutions », a-t-il confié. En ce qui concerne les échos sur une facilitation d'acquisition de biens immobiliers pour les Libyens en Tunisie, Habib Belhaj Gouider a expliqué : « Nous sommes un groupe qui intègre la démarche réglementaire et économique du pays, s'il y a une ouverture, nous serions les premiers contents car nous allons vendre. Mais on comprend que c'est au gouvernement de baliser le chemin et nous emprunterons les chemins balisés ». Interrogé par Business News pour savoir si le groupe ambitionnait d'aller en Libye, le président du conseil a noté que tout ceci était à l'étude et que justement la restructuration va permettre de fixer des objectifs clairs aux sociétés du groupe.
S'agissant de la demande de Gat Assurances d'intégrer le conseil d'administration, l'assemblée a décidé à la majorité de ne pas donner suite jusqu'à la restructuration, l'examen de la résolution ajoutée à la demande de la société d'assurances ayant été reportée à la prochaine assemblée générale qui portera sur l'exercice 2021.
En ce qui concerne les perspectives de la Simpar, Sofiane Chaouachi a indiqué que la société a réalisé à fin juin 2021, un chiffre d'affaires situé à 4,5 MD, en hausse de 30% par rapport à ses prévisions 2021. En outre, le DG a évoqué 4 MD de promesses de ventes fermes à cette même date.
2020 a été une année difficile pour la promotion immobilière et notamment pour la Simpar. Mais avec la restructuration qui est à l'étude, de nouvelles perspectives s'ouvriront au groupe immobilier.
