La crise économique a fini par rattraper le secteur immobilier. La hausse des prix en plus des pressions fiscales commencent à peser sur ce secteur. Malgré la conjoncture économique difficile, Simpar a su dégagé un bénéfice en 2015.
La société immobilière a tenu, vendredi 24 juin 2016, son assemblée générale ordinaire pour l'exercice 2015, sous l'égide du président du conseil d'administration, Habib Belhaj Gouider et celle du directeur général, Sofiane Chaouachi. L'assemblée s'est passée dans la convivialité, et ceci malgré les résultats en baisse de la société qui pour sa solde s'en sort pas mal, vu la situation du pays et la cyclicité de l'activité. La société va distribuer à ses actionnaires, à compter du 15 juillet 2016, un dividende de 1,5 dinar par action, le même que l'année dernière alors que le bénéfice s'est pratiquement divisé par deux.
Depuis la révolution, les prix de l'immobilier en Tunisie ont flambé, à cause de la hausse des prix des matières premières et le manque d'ouvriers qualifiés. En contrepartie, le pouvoir d'achat du Tunisien a sensiblement baissé. Ajouté à cela, une année 2015 marquée par un environnement sécuritaire instable et une économie affaiblie, touchée de plein fouet par 3 attentats terroristes meurtriers (Le Bardo, Sousse et Mohamed V) qui l'ont fragilisé d'avantage, débouchant sur la réticence des investisseurs. Plusieurs ajournent, voire même, annulent leurs gros investissements tels que l'achat de biens immobiliers. S'ajoutant à cela, la régression notable de l'épargne dans le PIB au profit de la consommation qui passe de 21,9% en 2010 à 11,2% en 2014, une croissance d'à peine 0,8% en 2015, la dépréciation du dinar et l'augmentation de la pression fiscale sur certains métiers à fort pouvoir d'achat, à travers les dernières mesures annoncées dans la Loi de Finances.
Ainsi, les promoteurs immobiliers se sont retrouvés confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles : alors que le coût du terrain représentait 15 et 18% du coût global du projet, actuellement il représente 30 à 40%. Ils subissent, aussi, l'augmentation substantielle du coût de la construction, notamment celui des matériaux ainsi que de la main d'œuvre. Ils endurent, également, des retards occasionnés à plusieurs reprises par les prestataires de services publics (STEG, SONEDE, municipalités, gouvernorats, ONAS, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l'obtention des différentes autorisations (PV de recollement, permis de bâtir, …).
Les promoteurs dénoncent également l'entrée sur le marché de l'immobilier de concurrents intrus et de spéculateurs non professionnels et non conventionnels, bouleversant ainsi les bonnes règles et pratiques du secteur. «Tout le monde est devenu promoteur immobilier», commente M. Chaouachi. Ils constatent aussi une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers et un désordre social qui sont à l'origine des retards dans la réalisation et la finalisation des projets en cours, ce qui affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts. En plus, les prix ont augmenté : le même opérateur augmente ses prix d'une année à l'autre de 35%.
Tout ceci impacte le prix de revient du logement et par conséquence son prix de vente, le produit final est donc cher. «Les rumeurs selon lesquelles, les prix de l'immobilier vont baisser, n'ont aucun fondement. Les prix de l'immobilier ne peut pas baisser car on vendra à perte et dans ce cas il vaut mieux fermer boutique !», confie Sofiane Chaouachi dans une déclaration à Business News, en marge de l'AGO. L'Etat serait en cause de cette cherté, n'ayant fait aucun aménagement urbain récent, à part celui du Lac III : ce qui a créé des tensions sur le marché de l'immobilier, les promoteurs immobiliers se disputant les quelques terrains disponibles mais très demandés !
Simpar arrive, quand même à tirer son épingle du jeu, malgré une conjoncture difficile, explique M. Chaouachi. Simpar a, ainsi, enregistré un chiffre d'affaires en baisse de 49,4%, qui est passé de 25,7 millions de dinars (MD) en 2014 à 13,045 MD en 2015. Ses charges d'exploitation ont évolué de 19,46 MD à 10,54 MD, pour cette même période. Son résultat net s'est situé à 2,88 MD en 2015 contre 5,01 MD en 2014, en baisse de 42,6%. Pour ce qui est de l'activité participation de la société, le portefeuille titre s'est élevé en 2015 à 11,74 MD contre 9,32 en 2011. Les titres cotés en Bourse se sont élevé à 6,92 MD pour une valeur boursière de 21,51 MD fin 2015, ayant enregistré une plus-value de 211% par rapport à leur valeur d'acquisition et ayant généré un revenu de 1,11 MD. On notera, cependant qu'il a été décidé de provisionner les titres de Ciments de Bizerte, STB et ATB à hauteur de 0,94 MD. Autre point, la Simpar choisit délibérément de diminuer les placements en fonds gérés de 1,2% (atteignant 5,34 MD en 2015), ayant un faible rendement par rapport à d'autres placement. Le résultat net du groupe a progressé, passant de 5,25 MD à 6,03 MD entre 2014 et 2015. Ainsi, l'activité de la Simpar a dégagé un résultat net/chiffre d'affaires de 22,06% fin 2015 contre 19,5% en 2014, impliquant une meilleure rentabilité économique de l'activité grâce à une baisse des charges d'exploitation. Autre points importants, M. Chaouachi fait remarquer que les capitaux propres (après résultat de l'exercice) ont progressé de 45% en 5 ans, évoluant de 29,27 MD en 2011 à 42,8 MD en 2015. Les stocks et valeurs ont atteint, pour leur part, 59,12 MD fin 2015 permettant ainsi la couverture de dettes à échoir à hauteur de 150%. L'endettement total est, quant à lui, de 34,16 MD.
Il faut dire que Simpar dispose d'un vrai trésor, soit environ 83 mille m² de terrain à bâtir au 31 décembre 2015, pour un montant provisoire de 33 MD, permettant de construire 160.000 de plancher. Ce stock de terrains à bâtir a augmenté de 22,57%, suite à l'acquisition en 2015 de deux terrains aux Berges du Lac, de superficies respectives de 1.484 m² et 1.645 m² pour un montant de 6,3 MD. Ces deux terrains permettent à la société de construire 4.900 m² de plancher et de réaliser un chiffres d'affaires de 21 MD. En 2015, 13 projets étaient en cours d'étude pour un CA prévisionnel de 178 MD, alors que 3 étaient en construction pour un CA de 30 MD. Les stocks de travaux en cour s'élevaient à 10,5 MD, en nette amélioration par rapport à 2014. Ces stocks seront vendus en 2016 et en 2017. Ainsi, 2015 a été une année charnière pour Simpar, avec l'obtention de 2 autorisations de bâtir. 3 autres ont été obtenus en 2016, alors que 3 autres sont actuellement en cours. La société a adopté une politique de marketing plus agressive et compte mettre à jour son manuel de procédures techniques pour palier ses limites, précise M. Chaouachi.
Pour leur part, les commissaires aux comptes ont mis en évidence, dans leur rapport général, que la Simpar a fait l'objet, au cours de l'exercice 2015, d'une vérification approfondie de sa situation fiscale au titre des exercices 2011, 2012, 2013 et 2014. Les résultats de cette vérification approfondie ont été notifiés à la société le 3 décembre 2015 ; l'administration fiscale réclame le paiement d'un montant global de 431.180 dinars (dont 314.437 dinars en principal). Simpar a contesté la majorité des chefs de redressement. Une provision pour risque fiscal a été constituée pour le montant du redressement en principal, les pénalités fiscales et les intérêts de retard n'ayant pas été pris en considération, la société comptant bénéficier de l'amnistie prévue par la Loi de finances 2016.
Ouvrant le débat, un actionnaire s'est interrogé sur les raisons qui ont poussé Simpar à investir dans SODET SUD et donc dans le tourisme. Il s'est aussi interrogé sur le fait que tous les crédits de la Simpar sont contractés auprès de la BNA. En réponse, Sofiane Chaouachi a souligné que SODET SUD a été une décision stratégique de la BNA : il s'agit de 40 hectares habitables, qui peuvent être vendu en tant qu'habitations, dont 13 km situés sur le bord de la mer. Bien que la décision ait été prise avant sa venue, il estime que c'était une opportunité à saisir et que rien qu'en vendant les terrains, la société est gagnante. Concernant les crédits, Habib Belhaj Gouider, qui est président du conseil d'administration de la Simpar mais également de celui de la BNA, a confié que la banque pousse ses filiales à aller vers d'autres banques, surtout avec les contraintes prudentielles imposées par la BCT et qui ne cessent de durcir. M. Chaouachi précise que s'il trouve de meilleures conditions, il ira se financer ailleurs, sachant que la solidité des fondamentaux de la société lui permet très facilement de se financer ailleurs et à de bons taux.
Un autre actionnaire a estimé que les frais financiers soient plus important que le dividende est quelque chose d'inquiétant. Remarquant que le dividende par action est le même que l'année dernière alors que le résultat a été divisé par 2, il s'est demandé pourquoi la société n'a pas distribué plus de dividende l'année dernière. Enfin, il a réclamé un siège pour les petits porteurs dans le Conseil d'administration. En réponse, M. Gouider lui a promis que l'année prochaine, il ouvrira un appel de candidature pour la représentation des petits porteurs au Conseil. Concernant le dividende, il a expliqué que sa distribution obéit à des règles strictes, qui allient équilibre entre le développement de la société et l'actionnariat. Concernant l'endettement, M. Chaouachi a expliqué qu'il a un effet de levier. Pour lui, il faut rapporter l'endettement à ce qu'on fait avec le crédit et non pas au dividende.
Simpar, qui fait partie du groupe Banque nationale agricole (BNA), participe depuis les années 70 à l'édification, la construction et la modernisation du parc immobilier tunisien aussi bien en logements et terrains qu'en équipements (espaces commerciaux et bureaux). Compte tenu de ses stocks actuels, la société estime pouvoir réaliser un chiffre d'affaires annuel moyen supérieur à 25 MD, un résultat net de 3 MD, des produits de participation de 1,1 MD et des revenus de loyer de 50.000 dinars pour les 5 prochaines années, annonce Sofiane Chaouachi.
