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Hechmi Miliani, président de la Chambre Syndicale des Promoteurs immobiliers de l'Utica Sousse à La Presse : La promotion immobilière souffre de plusieurs maux...
Publié dans La Presse de Tunisie le 17 - 05 - 2022

La tension économique et sanitaire que vit la Tunisie impacte négativement tous les secteurs, notamment celui de l'immobilier. «Ce secteur souffre de plusieurs maux, dont les plus importants sont les lois obsolètes datant de 1990. Tous les avantages du secteur ont été supprimés par les différents gouvernements depuis 2011», nous dévoile Hechmi Miliani, président de la Chambre syndicale des promoteurs immobiliers de l'Utica Sousse.
Le secteur de l'immobilier compte parmi les secteurs-clés de l'économie nationale. Quelles sont, selon vous, les difficultés qui gênent ce secteur ?
Pour mieux cerner le secteur de la promotion immobilière et de la construction, permettez-moi de vous donner quelques chiffres : ce secteur génère entre 700.000 et 800.000 emplois directs et indirects à travers 300 différents métiers : entreprises de bâtiments, électricité, plomberie, chauffage, climatisation, bureaux d'architectes et ingénieurs, usine de faïences, cimenteries, briqueteries... Ce secteur accapare, à lui seul, près de 5.600 milliards de crédits aux promoteurs et près de 9.500 milliards de crédits au logement, soit près de 20% des crédits bancaires. La promotion immobilière souffre de plusieurs maux, dont les plus importants sont les lois obsolètes datant de 1990. Tous les avantages du secteur ont été supprimés par les différents gouvernements depuis 2011. L'instauration d'une TVA à 13% en 2018, passée à 19% en janvier 2020, avait tendance à éroder davantage le pouvoir d'achat du citoyen. Un crédit au logement est très cher et désavantageux.
Pourquoi les prix des constructions ont-ils toujours tendance à augmenter?
Les coûts de la construction ont subi une hausse vertigineuse due notamment à l'augmentation du coût des matériaux de construction et de la main-d'œuvre qui ont plus que doublé. La dépréciation du dinar a fortement impacté le coût des intrants importés. La hausse du TMM et du crédit bancaire, la cherté et la spéculation sur les prix des terrains, depuis 2011, l'instauration d'une TVA de 13% sont aussi des causes qui alourdissent le secteur. En un mot l'appartement, qui coûtait 120.000 dinars en 2010, coûte aujourd'hui prés de 250.000 dinars avec les mêmes spécifications.
La pandémie de la Covid-19 a bouleversé nos modes de vie. Quel a été son impact sur le marché tunisien de l'immobilier ?
Tout à fait, la pandémie a impacté négativement le secteur de l'immobilier ; elle a, en effet, créé une grave situation de mévente des biens immobiliers et près de 30% des entreprises de BTP se sont retrouvées menacées de fermeture et de licenciements d'ouvriers.
Pourquoi les agents immobiliers sont-ils insolvables auprès des banques ?
Les promoteurs immobiliers sont endettés auprès des banques à cause de la fluctuation du TMM qui est passé du simple au double en quelques années : 4.25% en 2015 à 8.25% en 2018. Du simple fait de cette augmentation, les promoteurs immobiliers ont perdu une grande partie de leur marge bénéficiaire. Pour notre secteur, il n'y a aucune visibilité. Une grande mévente s'est installée, vu que le citoyen ne peut plus accéder à la propriété. A titre indicatif : un crédit de 200.000 dinars sera remboursé à près de 470.000 dinars au bout de 20 ans.
Les promoteurs immobiliers payent-ils leurs contributions ?
Les promoteurs font partie d'un des secteurs qui paient le plus d'impôts. Toutes leurs opérations de vente sont immédiatement signalées aux services de l'impôt, vu que tout acquéreur procède à l'enregistrement de son bien immobilier presque immédiatement après la signature du contrat d'achat. Aussi, les promoteurs, à part tous les impôts dus par les sociétés (Cnss, impôt sur les bénéfices, TVA et autres) payent une série de taxes, à savoir une taxe sur les terrains non bâtis, une autre sur l'enregistrement de terrain du projet, une taxe sur l'autorisation de bâtir, une taxe d'occupation de la voie publique...
Les Tunisiens se plaignent des prix, mais aussi des mauvais matériaux utilisés par certains promoteurs. Quel est le rôle de la Chambre syndicale pour garantir de bonnes prestations ?
Si on analyse les prix des appartements, ce qui est paradoxal, c'est que ce ne sont pas les prix de l'appartement qui sont élevés, même si tous les intrants et la main-d'œuvre ont plus que doublé, mais c'est le remboursement du crédit qui rend l'accès à la propriété presque impossible. A mon sens, très peu de Tunisiens peuvent rembourser 470.000 dinars pour un appartement acheté à 250.000 dinars. Concernant la qualité des matériaux, je pense que les promoteurs essayent au contraire d'améliorer leurs prestations, et ce, parce qu'il y a une grande concurrence. Aujourd'hui, la majorité des appartements, même de moyen standing, sont vendus avec des cuisines aménagées et équipées. Cette spécificité été réservée, il y a 10 ans, aux constructions haut standing, et s'il y a des lacunes ou de mauvais services, la Chambre syndicale, de par son autorité morale, peut intervenir auprès du promoteur.
Quels sont les grands enjeux du secteur pour les années à venir ?
La Chambre syndicale nationale a réalisé une étude sur le secteur avec l'aide d'un des plus grands bureaux d'études international et, aujourd'hui, nous sommes en possession de chiffres que même le gouvernement ne possède pas. Il ressort de cette étude que le secteur a besoin de réformes structurelles immédiates, et ce, en plus d'autres réformes à entreprendre à moyen et long termes.
Si les pouvoirs publics votent trois lois, cela changera la physionomie du secteur et la vie des Tunisiens, soit un prêt immobilier à 3% TTC, une seule fois dans la vie. Le TMM de 6.25% sera payé par le Foprolos. Ce fonds génère près de 350 milliards par an, dont seulement près de 20 milliards sont alloués au logement social, le reste l'Etat les utilise pour payer ses fonctionnaires, depuis 2013, ce qui est contraire à la loi, car ces fonds sont destinés au logement. Avec une procédure pareille, le remboursement du crédit sera légèrement supérieur au prix d'une location. Donc, il faut revenir au schéma de la Cnel, basé sur la location-vente, qui a si bien marché à l'époque de Bourguiba. Il est également nécessaire de supprimer l'autorisation du gouverneur pour les étrangers, en éliminant les logements sociaux de cette procédure. Plusieurs mesures pourraient être prises au profit du secteur et seront capables de générer près de 10.000 emplois supplémentaires par an et faire gagner au gouvernement un demi-point de croissance. Ces réformes pourront aussi faire réaliser à des millions de Tunisiens le rêve de leur vie, être propriétaires d'un logement.


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