Elle était en difficulté depuis quelques années, la crise du Covid-19 n'a fait qu'accélérer les choses. La promotion immobilière est en crise, pour ne pas dire à l'agonie. Elle a besoin de vraies mesures capables de la remettre sur les rails pour qu'elle retrouve sa palace d'antan : être une locomotive de l'économie. Mais pour l'instant, l'Etat se contente de « mesurettes » qui entravent le secteur plus qu'autre chose. Le point. Comme tous les secteurs, la promotion immobilière a été touchée de plein fouet par la crise Covid-19. Elle a besoin de l'aide des autorités pour voir le bout du tunnel. Or, malgré la multiplication des appels du secteur, concrètement aucune des revendications n'a été acceptée au grand désarroi des professionnels qui sont en train de voir l'activité sombrer sans rien pouvoir faire.
Pire, le secteur est en train de subir des bruits de couloir sur des mesures outre des effets d'annonce dont la dernière en date est celle de l'annulation des droits d'enregistrement par palier, qui entravent leurs activités, les clients temporisant leurs achats en attendant la mise en application de cette mesure, qui au final n'a pas été mise en œuvre jusqu'à cette heure. En effet, le ministère des Finances avait annoncé la mise en place de 67 mesures dans les 6 à 9 mois prochains : certaines dans un projet de loi à l'ARP, d'autres intégreront la Loi de finances 2021, pour le reste qui n'ont pas besoin d'être légiférées, elles seront directement mises en place. Parmi elles, un droit fixe de 25 dinars au lieu de 3% pour l'enregistrement. Les Tunisiens résidents à l'étranger bénéficieront de ce même avantage mais élargi à l'acquisition de tout bien immobilier à condition que l'opération d'achat soit effectuée en devise. Or, jusqu'à cette heure, rien de concret, mais les répercussions sur le secteur sont assez néfastes.
Alors que les professionnels s'attendaient à des mesures fortes dans la Loi de finances 2021, deux mesures seulement les toucheraient, bien sûr si elles passent lors du vote du parlement. La première concerne une baisse de 100 dinars dans la base imposable pour l'acquisition d'un nouveau logement en 2021, applicable à partir de la signature de contrat et uniquement à la fin de l'année précitée. La seconde est une baisse d'impôt sur les revenus de 25% à 18%. Aucune des demandes phares du secteur n'a été retenue que ça soit la baisse de la TVA à 7%, le retour à enregistrement sans palier et un crédit à taux préférentiel. Contacté par Business News, un promoteur qui a préféré garder l'anonymat a fustigé : « On en a assez des demi-mesures (ou de ce qu'il a appelé des "mesurettes", ndlr) qui nous font du tort plus qu'autre chose. Les 100 dinars ne n'est rien, ce n'est que de la poudre aux yeux et en plus la mesure n'est que pour 2021. Alors qu'une baisse de TVA ou des droits d'enregistrement permettrait de baisser réellement et de manière significative le prix du bien pour l'acquéreur ». En ce qui concerne la baisse d'impôt sur les bénéfices, le promoteur a martelé : « Quel bénéfice ! Nous préférons de loin garder un IS de 25% et avoir une baisse de TVA à 7% que d'avoir un IS de 18%. Nous préférons travailler et payer l'impôt que ne pas travailler ! ». Et de profiter pour mettre en lumière une aberration, le droit d'enregistrement qui s'applique sur le prix TTC, ce qui représente pour lui une double taxation.
En prenant comme référence les sociétés immobilières cotées en bourse, les états financiers intermédiaires arrêtés au 30 juin 2020 sont très éloquents. Leurs résultats ayant toutes au moins baissé de moitié, ce qui est logique n'ayant travaillé concrètement et pleinement que trois mois sur les six. Le résultat net intermédiaire d'Essoukna ont baissé de 50,82% alors que celui de Sits a diminué de plus de 83%. La plus impactée est Simpar qui œuvre sur le haut standing. Son résultat net intermédiaire ayant baissé de plus de 2,6 fois. Le confinement a retardé la concrétisation des promesses de ventes de l'ordre de 7 millions de dinars (MD), beaucoup de ses clients étant des étrangers ou Tunisiens résident à l'étranger qui n'ont pas pu venir en Tunisie, finaliser les ventes. Ses revenus se sont améliorés selon les chiffres des neufs premiers mois : les ventes dépassant les 3,8 MD et les promesses fermes s'élevant à 8 MD. Certes, les ventes ont été impactées par la crise, plusieurs ayant temporisé leur achat d'autres les ayant carrément annulés. Mais concrètement, les déboires du secteur ont commencé avec l'application de la nouvelle TVA en 2018. Et aucune société des trois précitées n'a pu revenir au niveau de revenus qu'elle réalisaient avant cette date. Il s'avère donc que les stratégies mises en place par l'Etat n'ont pas été payantes et ont mis à genou le secteur qui risque de s'écrouler au lieu d'être un soutien au gouvernement en ces temps de crise. Autre fait important, le secteur a été déclaré sinistré et a bénéficié du report du payement des échéances, mais les frais financiers s'annoncent assez conséquents, ce qui va se répercuter inéluctablement sur le prix de l'immobilier. Le report à 2021 aura un surcoût minimum allant de 16% à 25%, selon nos sources. Par ailleurs, les échéances ont été retardées sans surcoût. Ce n'est pas le cas des intérêts intercalaires (les intérêts intercalaires étant facturés que dans le cas où l'emprunt est débloqué en plusieurs fois, ndlr), nous a-t-on indiqué. En outre, et en ce qui concerne les problématiques liées à l'application de la TVA, l'Etat a considéré l'excédent de TVA payé comment une TVA à reporter et non pas une TVA déductible, privant les promoteurs de liquidités importantes en ces temps de crise.
C'est dans ce cadre que le président de la Confédération des entreprises citoyennes de Tunisie (Conect) Tarek Cherif a affirmé lors de son passage chez Myriam Belkadhi cette semaine que la TVA imposée au secteur depuis 2018, l'a totalement entravé. Et de souligner que les autorités doivent évaluer leurs mesures et que si elles n'ont pas l'impact voulu, il faut avoir le courage de revenir dessus, car c'est un non-sens de les garder. Et d'estimer que la TVA imposée au secteur est exactement ce que disait feu Hédi Nouira : « les taux qui tuent les totaux » alors que la promotion pourrait être une porte d'entrée à l'Afrique et avoir une valeur ajoutée inestimable pour le pays, comme elle l'est pour le Maroc, la Chine et la Turquie.
Il faut rappeler que la promotion immobilière implique une grande partie du secteur du bâtiment (verre, céramique, menuiserie, bois, aluminium, marbre, ciment, fer, ..) outre les métiers et installateurs liés (électriciens, plombiers, Sonede, Steg, …). Le secteur représente aussi des ressources financières pour l'Etat (impôts sur les bénéfices, TVA, droits d'enregistrement, droits de consommation, taxes, etc.) mais aussi les collectivités locales (permis de bâtir, PV de recollement, …). Des sources importantes pour l'Etat, qui croyait les augmenter en revoyant à la hausse les droits d'enregistrement des biens immobiliers dépassant les 500.000 dinars en 2017, en accroissant les droits de consommation en 2018 et en imposant une nouvelle TVA en 2018.
Une étude commandée par la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers, au bureau d'étude PWC. Les résultats préliminaires de plusieurs scénarios ont été communiqués à la chambre et Business News a eu une copie. Il en ressort que les récentes taxes imposées au secteur ont peu rapporté mais beaucoup pris en termes de croissance, d'investissement et d'emploi. Les recettes ne sont que des miettes, si on prend en considération l'impact négatif sur le secteur et qui s'illustre dans les résultats des sociétés cotées en bourse. Selon cette étude, la TVA de 13% a baissé le PIB de 0,06% soit de 57,8 MD ainsi que l'investissement de 0,5% de 92,2 MD pour une hausse du chômage de 0,67% alors que la hausse de la TVA a été de 11,4% pour un montant de 3,2 MD. La hausse de la TVA à 19% va diminuer le PIB de 0,03% supplémentaire soit de 37,6 MD ainsi que l'investissement de 0,13% de 23 MD alors que la hausse de la TVA ne sera que de 4,8% pour un montant de 1,5 MD. La baisse de la TVA à 7% aura l'effet contraire : une hausse du PIB de 0,03% soit de 37,6 MD ainsi que l'investissement de 0,13% de 23 MD pour une baisse de TVA de 4,8% soit d'un montant de 1,5 MD. En ce qui concerne le droit d'enregistrement, la mise en place d'un enregistrement fixe de 25 dinars la page permettra une hausse du PIB de 0,05% (près de 56,9 MD), une hausse de l'investissement de 0,74% (près de 130 MD) et une baisse des droits d'enregistrement de 86% (près de 12 MD). Sachant que la décision d'augmenter le plafond des opérations de premiers transferts de logements construits par des promoteurs immobiliers soumis à un droit d'enregistrement fixe de 25 dinars à 300.000 dinars a permis d'augmenter le PIB de 0,08% (près de 84,4 MD), une hausse de l'investissement de 0,3% (près de 65,9 MD) et une baisse du chômage de 0,66% et des droits d'enregistrement de 49,4% (près de 16,4 MD). Ainsi pour booster la croissance tout en préservant les équilibres des finances publiques, le bureau d'étude recommande la baisse de la TVA à 7% dans un premier temps puis le retour à un droit d'enregistrement fixe dans un second temps. L'objectif étant de redynamiser le secteur et à travers lui l'ensemble du secteur.
Il faut dire que depuis la révolution, les prix de l'immobilier en Tunisie n'ont pas cessé de flamber, à cause de la hausse des prix des matières premières, des terrains et du manque d'ouvriers qualifiés. A ceci s'ajoute un laxisme de l'administration tunisienne ainsi que l'imposition de nouveaux droits et taxes. En contrepartie, le pouvoir d'achat du Tunisien a sensiblement baissé avec une inflation qui a atteint des niveaux record. Le tout dans un environnement national marqué par la régression notable de l'épargne dans le PIB, la dépréciation du dinar et l'augmentation de la pression fiscale sur certains métiers à fort pouvoir d'achat. En parallèle, il y a un renchérissement et une difficulté d'accès aux crédits, rendant l'acquisition de biens immobiliers encore plus difficile. Ainsi, les promoteurs immobiliers se sont retrouvés confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles, avec une pénurie des lotissements offerts par l'Agence foncière d'habitation (AFH). Ils subissent, aussi, l'augmentation substantielle du coût de la construction, notamment celui des matériaux ainsi que de la main d'œuvre, surtout avec la hausse des droits de consommation de certains matériaux à partir de 2018. Ils endurent, également, des retards occasionnés, à plusieurs reprises, par les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l'obtention des différentes autorisations (PV de recollement, permis de bâtir, …). Le tout additionné à une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers et à un désordre social qui sont à l'origine de retards dans la réalisation et la finalisation des projets en cours, ce qui affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts. Autre problématique contraignante : l'aspect fiscal qui entrave le secteur. Ainsi, à la panoplie d'impôts et taxes auxquels est déjà soumis le secteur, les dispositions de 2017 alourdissant les droits d'enregistrement des biens immobiliers dépassant les 500.000 dinars, le secteur écope en 2018 d'une nouvelle TVA de 13% qui sera portée à 19% en 2024. A tout ceci, s'ajoute un renchérissement du prix de l'emprunt, le taux directeur a été augmenté à plusieurs reprises cette année atteignant 7,75%. Ainsi, et à cause de cette hausse effrénée, le coût moyen d'achat a augmenté de 13% et la baisse du taux directeur de 100 points de base le 17 mars dernier ne règle pas le problème des promoteurs. L'endettement du secteur a atteint 5,6 milliards de dinars jusqu'à novembre 2019 pour 500 à 700 promoteurs actifs sur les 3.400 reconnus par le ministère de l'Equipement. Et le secteur soufre du poids des intérêts et des intérêts composés, ayant sur les bras un stock conséquent d'invendus.
Plusieurs courriers ont été envoyés au chef du gouvernement, au gouverneur de la Banque centrale de Tunisie et à plusieurs ministres pour attirer leur attention sur la situation du secteur et solliciter des audiences pour exposer l'état des lieux et les solutions qu'ils recommandent, avait précisé le président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers Fahmi Chaâbane à Business News lors du confinement. Parmi les propositions formulées et qui restent d'actualité, fixer la TVA à 7% au lieu des 13% actuel et les 24% prévus pour 2024 ; supprimer l'autorisation du gouverneur pour toute acquisition par un étranger pour les biens dépassant la valeur de 300.000 dinars, comme cela a été le cas pour les Libyens et les Algériens ; adopter un enregistrement à un taux fixe de 25 dinars la page pour les nouveaux immeubles réalisés par des promoteurs immobiliers ; annuler la hausse des droits des consommations imposées lors de la LF 2018 sur la céramique et le marbre ; Les promoteurs revendiquent aussi un taux de faveur ou un taux du marché immobilier (TMI) ne dépassant pas les 3,5% pour les crédits immobiliers et ceux accordés aux promoteurs. L'objectif étant de dynamiser le marché et augmenter la demande, plusieurs citoyens intéressés ne pouvant pas acquérir de biens, leur capacité de remboursement mensuelle étant en deçà de ce que réclament les banques, vu le poids des intérêts à cause du taux directeur exorbitant. Le secteur réclame aussi l'annulation des intérêts et des intérêts composés pour les crédits accordés avant le 1er janvier 2019. Autre revendication, les promoteurs veulent la suspension de la TVA de 19% imposée lors de la LF 2017 sur la vente de terrains non aménagés pour leur secteur. Pour eux, cette mesure va augmenter les prix des terrains. Fahmi Chaâbane avait expliqué à Business News que certains promoteurs ont voulu vendre leurs terrains pour régler les banques mais n'ont pas pu vu la hausse exagérée du prix de terrain à cause de la TVA.
Le secteur de la promotion immobilière a besoin de vraies solutions et de mesures courageuses, loin des spéculations et «des mesurettes» qui l'entravent plus qu'autre chose. Car quand le bâtiment va, tout va et inversement. L'immobilier est un thermomètre de la santé économique des pays. La crise de ce secteur est un indicateur important qui ne doit pas être négligé.
