* Du côté de l'administration :« Il y a des encouragements pour le logement social et économique » * Du côté des promoteurs : « Le marché s'autorégule entre l'offre et la demande » * Du côté des consommateurs : « les prix sont inabordables pour les classes moyennes » La Tunisie se transforme en un gros chantier. Les travaux des ponts, des échangeurs, des autoroutes et des complexes immobiliers s'enchevêtrent pour faire de notre pays un carrefour au beau milieu de la Méditerranée. Lequel carrefour acquiert d'autant plus de notoriété internationale que la Tunisie offre un climat favorable aux affaires, que les Tunisiens soient accueillants et chaleureux vis-à-vis des étrangers et que la tolérance culturelle soit la règle. Le climat doux vient en bonus.. Il n'empêche qu'au milieu des « Sama Dubaï », « Madinet el ward », « Tunis Sports City », « le lac Nord », etc, le commun des Tunisiens ne trouve vraiment pas ses repères. Pire encore, Ces gros projets tirent vers le haut les cours de l'immobilier et du foncier laisse le Tunisien moyen pantois et perplexe surtout avec les interrogations sur la vocation de l'Agence Foncière de l'Habitat qui est censée réguler le marché en offrant des terrains à des coûts abordables empêchant la spéculation. Donc, s'il est vrai que l'offre existe et que les chantiers de construction couvrent tout le pays et, notamment, les grandes villes. Les coûts pratiqués ne sont pas à la portée de la catégorie sociale à laquelle ces habitations sont légitimement destinées. On remarque notamment une course effrénée de la part des promoteurs immobiliers privés vers les catégories des logements du haut et du moyen-standing générateurs de gains substantiels. Ils fuient les catégories du logement social et économique. Or, ledit secteur privé va construire 70 % des logements programmés durant l'actuel quinquennat. Du coup, l'offre est très réduite dans cette catégorie du logement social et économique. Le nombre de logements est très limité et ne répond pas à la demande dans chaque projet réalisé par la SNIT, la SPROLS ou l'ARRU dans cette catégorie. Des sources dans ces établissements affirment que la demande s'élève à dix fois l'offre existante surtout lorsqu'il s'agit de logements horizontaux dans la catégorie FOPROLOS I, II ou III qui donnent droit à des exonérations en matière d'intérêts pratiqués dans les prêts consentis. Ces organismes réunis ne construisent pas plus de 2.000 logements sociaux sur un total de constructions annuelles de près de 60.000 logements, ce qui ne représente même pas 5 % de l'offre additionnelle. La situation des organismes publics s'explique par le fait qu'ils évoluent dans un environnement de concurrence et sont appelés à des résultats positifs.
L'état des lieux Selon une enquête récente sur la population et le logement, plus de 80 pour cent des Tunisiens sont propriétaires de leur logement. Pour les éventuels acheteurs, les prix à la hausse des matières premières, de la main-d'oeuvre et des terrains rendent toutefois un achat de plus en plus difficile à réaliser. Cette étude montre que le parc immobilier en Tunisie a grimpé à 5,2 millions d'unités, soit un taux de croissance annuelle d'environ 2,95 pour cent depuis 1994. De nombreux Tunisiens qui cherchent à acquérir un logement par l'intermédiaire des banques sont découragés et décontenancés par les taux d'intérêt élevés avoisinant les 9 % (TMM + 3 %). Les prix des maisons en Tunisie s'échelonnent en moyenne de 50 000 à 150 000 dinars, et devraient continuer à grimper au vu de la hausse des prix des matières premières et des terrains viabilisés. Un flux constant d'investissements en provenance du Golfe dans ce secteur ne fait que renchérir ces coûts. Ce qui ne facilite guère la tâche aux citoyens à moyens revenus. ... Et l'AFH ? L'Agence Foncière de l'Habitat « AFH » a été instituée pour arrêter les spéculations foncières. A la fin des années 70 et au début des années 80, elle a permis d'établir un certain équilibre entre l'offre et la demande évitant les hausses vertigineuses des prix. Les projets d'El Mourouj, d'Ennasr, des Jardins d'El Menzah sont là pour démontrer les acquis de cette orientation. D'autres projets ont vu le jour et ont confirmé cette orientation. Or, depuis bientôt une décennie, la cadence des projets a diminué. Les derniers acquéreurs auprès de l'AFH dans le projet d'El Mourouj 6, ont des demandes qui datent du milieu des années 1980. Les demandes des autres sont vieilles de plus de 10 ans. C'est dire que l'AFH n'assume plus son rôle et qu'elle ne parvient plus à satisfaire à la demande des citoyens désireux d'avoir des lots de terrain. L' l'AFH octroie des lots aux promoteurs immobiliers qu'ils aménagent et revendent aux intéressés à des prix astronomiques. Elle n'a pas, semble-t-il, les moyens de faire cet aménagement à son propre compte. Or, une telle procédure va à l'encontre de sa vocation originale, celle d'éviter au public les déconvenues de la spéculation immobilière. Il serait souhaitable que l'AFH revienne à la charge et qu'elle aide à rétablir l'équilibre dans le marché des terres destinées à l'habitat. C'est elle le baromètre foncier. La garantie horizontale.
Du côté de l'administration :« Il y a des encouragements pour le logement social et économique » Du côté de l'administration, on parle le langage des chiffres qui est très significatif : « La réglementation en vigueur permet aux citoyens dont les revenus sont limités et ne dépassent pas 2 SMIG (moins de 450 dinars par mois) d'obtenir des prêts à des taux de 3,5 %. La durée de remboursement peut atteindre 25 ans. Cette catégorie de logements FOPROLOS I doit répondre à certaines conditions pour la surface du logement bâti et sur ses constituants qu'il soit vertical ou horizontal. L'acquisition de tels prêts doit obtenir une autorisation préalable au niveau du permis de bâtir. La catégorie du FOPROLOS II concerne les citoyens dont les revenus oscillent entre 2 et 3 SMIG (entre 450 à 675 dinars par mois). Ils peuvent bénéficier de prêts à des taux de 5 %. Alors que la catégorie du FOPROLOS III concerne les citoyens dont les revenus varient entre 3 et 5 SMIG (entre 675 et 1100 dinars), soit les cadres moyens. Ils peuvent bénéficier de prêts à des taux de 6,75 %. Donc, les catégories sociales disposant de faibles et de moyens revenus, peuvent obtenir des prêts à des taux préférentiels. »
Du côté des promoteurs : « Le marché s'autorégule entre l'offre et la demande » Chez les promoteurs immobiliers, le marché conditionne leur ligne de conduite. Pour eux, c'est une équation entre l'offre et la demande : « S'il y a des logements à plus de 200.000 dinars, c'est qu'il y a des preneurs qui sont prêts à payer ce coût. Autrement, le promoteur ne va pas construire pour se retrouver face à une situation de mévente. Chaque promoteur fait préalablement une étude du marché et s'intéresse aux intérêts du public. Il cible les zones et la variété de logement où il y a une forte demande. C'est la raison pour laquelle des terrains dans des zones comme Ennasr, les jardins d'El Menzah, voire Le Bardo ou Ezzahra, sont très cotés. Les logements verticaux édifiés sont très prisés malgré leurs coûts élevés du moment que les terrains sont très chers et que la finition est de bonne facture. Le goût des Tunisiens s'oriente vers des choix qui privilégient l'endroit et la qualité de la finition aux dépens de la superficie. Donc, nous ne sommes pas à l'origine de cette hausse des prix. C'est plutôt le consommateur et son insistance de s'installer dans des cités déterminées. D'ailleurs, il ne faut pas non plus incriminer les grands projets. Leur public n'est pas celui des petits et moyens projets. Loin de là, ces projets aident à acquérir des techniques inexistantes chez nous. Les prix proposés sont dérisoires comparativement à Casa à titre d'exemple »
Du côté des consommateurs : « les prix sont inabordables pour les classes moyennes » Pour les consommateurs : « la flambée des prix des lots de terrain est le premier constat qui saute aux yeux, surtout dans les grandes villes et sur les côtes. Cette remarque conditionne déjà les choix. Et même si quiconque préférait une petite villa avec un jardin et un garage, les coûts ne lui permettraient pas de réaliser son désir. Ce n'est pas une question de "vouloir", c'est plutôt une question de "pouvoir" qui détermine le choix. Un petit tour d'horizon sur les différents projets donne une idée sur l'offre. Il est clair que les intéressés cherchent le meilleur rapport « qualité-prix » et qu'ils acceptent de s'éloigner des centres-villes. Or la flambée de l'urbanisme les poursuit et le moindre lopin de terre a atteint des proportions, hors de la portée des bourses moyennes, pas moins de 150 dinars le m2. Ces cours, exorbitants sont pratiqués à M'hamdia, Fouchana, Tébourba, Oued Ellil, etc... Ailleurs, les prix peuvent atteindre les 800 dinars ou même plus. Le choix d'acheter un terrain veut dire que le candidat au logement s'alourdit d'une charge non ristournée. En effet, le terrain ne serait fructifié qu'après la construction. Entre-temps, le citoyen concerné subit les poids financiers de ce choix. S'il achète un lopin de terre pour 15.000 dinars et qu'il obtienne un crédit de construction d'une valeur de 15.000 dinars, il aura les charges suivantes : le loyer (autour de 200dinars) et les retenues respectives des prêts d'achat de terrain (165 dinars sur 20 ans) et de l'aide à la construction (150dinars sur 15ans). Ce cumul des retenues n'est pas à la portée de toutes les bourses sauf si on arrive à se caser, le temps de la construction, chez ses parents ou ses gendres. En plus, il n'est pas évident que le montant alloué à l'aide à la construction suffît pour aboutir à quelque chose d'habitable. Les couples recherchent, alors, un prêt conjoint de 30.000 dinars pour la construction et, là, ce sont plutôt les charges qui deviennent lourdes. Il s'agit d'une retenue de 230 dinars si elle est étalée sur 20 ans. Elle augmente si la durée est inférieure. L'option de construire exige donc près de 550 dinars de retenues (200 + 230 + 165) lorsque le candidat est âgé de moins de 40 ans, achète un terrain à 10.000 dinars et construit pour 30.000 dinars. Les ressources mensuelles du foyer doivent s'élever à près de 1300 dinars pour aspirer à ces divers crédits. Le choix du bâtiment construit paraît, certes, plus facile à exécuter. Il suffit de s'acquitter des charges financières (300 dinars par mois sur 15ans pour un prêt de 30.000dinars). Mais, 30.000dinars permettent-ils l'achat d'un logement ? Les circuits financiers permettent certainement d'obtenir un crédit complémentaire, mais les charges n'en seraient que plus lourdes. Le financement d'un achat d'un appartement à 60.000 dinars exige une capacité de remboursement mensuel d'un minimum de 600 dinars et des ressources de 1500 dinars par mois. Vous voyez que ce n'est pas du tout évident d'obtenir un logement.
