متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بالكاف البناءات العمودية هي البناءات التي زاد ارتفاعها عن ارتفاع الطابق الأرضي. فكل بناء زاد ارتفاعه ولو بطابق واحد ( R+1 ) عن ارتفاع الطابق الأرضي يعد خاضعا للأحكام القانونية المنظمة للبناءات ذات الطوابق. ولئن اقتصر التشريع التونسي على تنظيم جزء فقط من هذه البناءات صلب مجلة الحقوق العينية ، وهي ملكية الطبقات، مع إغفال تام لتقنين نظام العلو والسفل، رغم وجود عدد هام من هذه البناءات. فقد جاء الفصل 85 من مجلة الحقوق العينية والذي نقح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997 ليحصر هذه البناءات في ملكية الطبقات فقط : "إذا كانت العمارة أو مجموعة العمارات ملكا لعدة أشخاص ومشتملة على عدة طوابق أو شقق أو محلات تجارية أو مهنية أو غيرها، ويملك كل منها شخص واحد أو أكثر عدوا شركاء في ملكية الأرض المقام عليها البناء وفي أجزائه المشتركة غير المعدة للاستعمال الخاص لأحدهم أو لمنفعته..." يستشف من هذا الفصل أن البناء العمودي المتكون من طابق واحد دون الطابق الأرضي لا يدخل تحت طائلة الفصل 85 من م ح ع إذا لم يكن يحتوي على عدة شقق وإنما ينضوي تحت نظام العلو والسفل. إن عبارة عدة طوابق أو شقق المنصوص عليها بالفصل 85 المذكور تشترط أن يكون الطابق مقسما إلى عدة شقق حتى يخضع لنظام الطوابق. وتضيف الفقرة الثالثة من الفصل 85 المذكور ما يلي: " وتنطبق هذه الأحكام و التي تليها على المركبات العقارية التي تكون وحدة معمارية متكاملة تختص بأجزاء ومرافق مشتركة على معنى الفقرة الثانية من هذا الفصل." العمارة هي المعيار المعتمد للبحث في مفهوم المجمع و المركب العقاري. فاجتماع مجموعة من العمارات يكون مجمعا عقاريا ينجز في شكل وحدة معمارية لها أجزاء مشتركة تتجاوز المفهوم التقليدي للأجزاء المشتركة للعمارة، فتشمل الممرات و المساحات الخضراء و غيرها مما يجعل لكل مالك جزءا مفرزا و نوعان من الأجزاء المشتركة والمشاعة: حق مشاع في العمارة و حق مشاع في المجمع. كما أن التطور العمراني أدى إلى ظهور المركبات العقارية التي هي مجمعات سكنية تشتمل كل وحدة على عدد من العمارات لها بالإضافة إلى الجزء المفرز ثلاثة أنواع من الأجزاء المشتركة و المشاعة: جزء مشترك و مشاع في العمارة وجزء مشترك و مشاع في المجمع و جزء مشترك ومشاع في المركب ككل مثل المساحات الخضراء ومرابض السيارات وغيرها. وأما نظام العلو والسفل والذي لم يقع تقنينه في التشريع التونسي فقد ظل خاضعا إلى أحكام الفقه الإسلامي. وهذه البناءات العمودية لا تتوفر فيها الأجزاء المشتركة والمشاعة وهي تتميز بخاصتين: ملكية مستقلة لكل طابق وحقوق ارتفاق موظفة لفائدة عقار على عقار آخر، فلا يمكن الحديث عن أجزاء مشتركة ومشاعة ولا عن شيوع إجباري. ولئن لم يعرف المشرع التونسي نظام الاشتراك في الملكية حيث اكتفى بتحديد هدفه ومحتواه صلب الفصل 90 من م ح ع، فقد تم تدارك ذلك صلب الأمر عدد 1646 لسنة 1998 المؤرخ في 19 أوت 1998 والمتعلق بالمصادقة على النظام النموذجي للاشتراك في الملكية للعمارة أو مجموعة العمارات أو المركبات العقارية المحتوية على أجزاء مشتركة. فهو إذن كتابة مجسدة في عقد وملزمة لكافة الشركاء في الملكية. ترسيم ملكية العقارات ذات الطوابق بالسجل العقاري لئن كان دور إدارة الملكية العقارية مزدوجا في هذا المجال ، فهي تتولى مهمة تحرير العقود طبقا لإحكام الفصل 377 مكرر من م ح ع كما تتولى مهمة ترسمها في إطار أحكام الفصل 373 وما يليه من نفس المجلة، فقد رأيت أن اقتصر على بحث الجانب الثاني وهو إشهار هذه العقارات بالسجل العقاري. لقد كان تعامل إدارة الملكية العقارية مع هذا النوع من العقارات منذ القدم بموجب أحكام صادرة عن المجلس المختلط في ظل القانون العقاري لسنة 1885. إلا أن هذا التعامل شهد تطورا كبيرا فرضه ارتفاع عدد مطالب الترسيم نتيجة تطور البناءات العمودية الذي ما انفك يتسم بالتعقيد في شكل مركبات ومجمعات. إذا كان الفصل 99 من م ح ع قد تناول مسألة إشهار ملكية الطبقات بالسجل العقاري فقد جاء بصورة مقتضبة. حيث تغافل عن بعض الجزئيات الهامة مثل الوثائق الواجب توفيرها ومآل الرسوم العقارية في صورة أحداث تغييرات أو هدم البناء أو كيفية التعامل مع الأجزاء المكونة له و خاصة الأجزاء المشتركة والمشاعة والتي قد يقع الاتفاق على تحويل جزء منها إلى أجزاء مفرزة. فهل يقع التعامل على جزء مفرز من خلال استخراجه برسم مستقل و هل يمكن قبول عمليات عقارية تخصها كالبيع و الرهن؟ لقد تناول الفصل 99 من م ح ع الطريقة العملية لترسيم ملكية الطبقات. حيث نص على استخراج الأجزاء المفرزة برسوم مستقلة وإبقاء الرسم الأصلي مشتملا فقط على الأجزاء المشتركة والمشاعة، مما يعني إن هذه العقارات لا ترسم على الشياع. كما تخضع العقارات الخاضعة لنظام العلو والسفل لنفس هذا المبدأ. إذ دأب ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري وكذلك إدارة الملكية العقارية على استخراج كل جزء مستقل بمثال مستقل وبالتالي برسم مستقل. ولئن لم يقنن المشرع التونسي نظام العلو والسفل إلا انه يجد أساسا له في الفصل 360 من م ح ع: " إذا جزئ عقار اثر عملية قسمة أو تقسيم فانه يقع تحديد كل جزء على حدة ... ويقام رسم خاص ومثال خاص لكل جزء مفرز من أجزاء العقار." إن هذا التمشي يعد من المبادئ التي يقوم عليها الإشهار العيني بقطع النظر عن مدى استيعابه لنظام العلو والسفل. إن مطالب الاستخراج في العقارات ذات الطوابق يطرح إشكالا قانونيا على معنى الفصل 99 م ح ع الذي يشترط توفر معيارين: الأول وجود عمارة مشتملة على طوابق أو شقق والثاني أن يكون اثنتان من الشقق أو الطوابق ملكا لمالكين مختلفين. وحيث دأبت إدارة الملكية العقارية على قبول مطالب الاستخراج طالما توفر فيها الشرط الأول دون الوقوف على توفر الشرط الثاني طالما أن هذا الأخير لا يمثل عائقا أمام مطلب الاستخراج طالما أن التفويت في الجزء المفرز يشمل ضرورة و قانونا ما يتبعه من الأجزاء المشتركة والمشاعة، و كأن هذه الأجزاء تابعة للعقار وليس للمالك. إلا أن اشتراط الفصل 99 م ح ع لمعيار تعدد المالكين جاء صريحا وملزما تأكيدا لمبدإ الشيوع الإجباري. على أن عملية الاستخراج هذه يمكن أن تنضوي تحت طائلة الفصل 360 م ح ع الذي يمثل احد المبادئ العملية والقانونية التي تحكم الإشهار العيني والذي يهم العقارات التي ثبتت تجزئتها إثر عملية تقسيم أو قسمة. فتعدد مالكي الأجزاء المفرزة هو معيار لتطبيق الفصل 99 م ح ع وليس معيارا لإتمام عملية الاستخراج. يتطلب إتمام عملية الاستخراج مؤيدات لم يتعرض لها الفصلان 99 و 360 م ح ع الذي اقتصر على الأمثلة الهندسية فقط. وحيث أن هذه العملية يمكن أن تتم بطريقتين: إما في إطار عملية بيع أو مقاسمة أو اثر مطلب يتقدم به مالك العمارة بعد إتمام عملية تقسيمها. لذا فان جريان العمل قد أضاف الى المؤيد المذكور بالفصلين 99 و360 مؤيدات أخرى تتمثل في نظام الاشتراك في ملكية الطبقات ومطلب استخراج أو كتب اتفاق في صورة عدم اقتران عملية الاستخراج بعملية أخرى. تعتبر الأمثلة الهندسية مؤيدا قارا لعملية الاستخراج سواء تعلقت بنظام الطبقات أو بنظام العلو والسفل. وقد اوجب القانون أن تكون هذه الأمثلة مقامة من طرف ديوان قيس الأراضي و المسح العقاري أو من طرف مهندس مساح مصادق عليه. وتختلف هذه الأمثلة باختلاف نظام البناء: فبالنسبة للعقارات الخاضعة لنظام العلو والسفل تكون الأمثلة فيما يعرف بأمثلة المقاطع (Plan par coupe). ويجب الإدلاء بمثال خاص بكل جزء مفرز والذي قد يحتوي في ذاته على تشخيص هندسي لحقوق الارتفاق التي يتمتع بها كل جزء إن وجدت. أما بالنسبة للعقارات الخاضعة لنظام الطبقات فيقع الإدلاء بمثال هندسي خاص بكل جزء مفرز قد يحتوي في بعض الأحيان على تشخيص لحق استعمال شخصي لجزء مشترك ومشاع ( يكون معلما عليه باللون الأصفر) و أيضا بالأمثلة الهندسية الخاصة بالأجزاء المشتركة والمشاعة. وإذا كانت العمارة الواحدة مبنية على كامل العقار أو كانت مبنية على جزء منه فيما يمثل باقي العقار حديقة مثلا فليس هناك إشكال حيث تقسم باقي المساحة كجزء مشترك ضمن بقية الأجزاء المشتركة والمشاعة بصورة موحدة، ويقع اعتماد المثال الهندسي المحفوظ بالإدارة. إما إذا كانت مجموعة العمارات مبنية على جزء من العقار وتبقى مساحة بيضاء خارج الأجزاء المشتركة فانه يتعين الإدلاء بالمثال الهندسي للأرض المقام عليها البناء. يخضع مالكو العقارات الخاضعة لنظام ملكية الطبقات إلى التزامات تضمن في نظام الاشتراك في الملكية الذي يكون ملزما لهم، وهو المؤيد الثاني في عملية الترسيم. هذا النظام لم يقع التنصيص عليه ضمن الفصل 99 كمؤيد قار. إلا أن هذا التنصيص جاء صريحا بالفصل 90 من م ح ع حيث نص في فقرته الرابعة: "... كما تودع نسخة منه لدى إدارة الملكية العقارية إذا تعلق الأمر بعقار مسجل للتنصيص عليه بالرسوم العقارية". هذا النظام يتضمن حسب الفقرة الأولى من الفصل 90 " تفصيل وتحديد وتشخيص الأجزاء المشتركة ويضمن حسن الانتفاع بالعقار وحسن إدارته" وهو "يلزم جميع المالكين وكل من انجر له حق منهم في العقار." وقد ورد بالفقرة الثانية من الفصل 90 المذكور أن هذا النظام يكون طبق أمر مصادق عليه. وقد صدر هذا الأمر عدد 1646 لسنة 1998 المؤرخ في 19 أوت 1998. يتم التحقيق في مطالب الترسيم من خلال دراسة معمقة لتحديد الإطار العام لمطلب الترسبم، هل يتعلق بنظام العلو والسفل أم بملكية الطبقات. وتقوم هذه الدراسة على ثلاث نقاط أساسية: القراءة المتكاملة و المترابطة للمؤيدات إذ كل مؤيد هو مكمل بالضرورة للآخر. التثبت من مطابقة المؤيدات لبعضها البعض. الالتزام بما جاء بها خاصة بالأمثلة الهندسية ونظام الاشتراك في الملكية. وتمتد عملية التحقيق إلى مراقبة صحة توزيع الأجزاء المشتركة والمشاعة من خلال التثبت من تطابق مجموع مساحات الأجزاء المفرزة مع الأمثلة الهندسية ومطابقة نسب الأجزاء المشتركة والمشاعة مع التجزئة العامة المتفق عليها. كما يقع التثبت من مدى تحويل جزء مشترك إلى جزء مفرز حسب اتفاق المالكين مثل بيوت الغسيل. حيث يقع أفرادها برسم مستقل مع إسناده نسبة من الأجزاء المشتركة. ويمكن إحداث رسم واحد له وللجزء المفرز مع نسبة واحدة من الأجزاء المشتركة والمشاعة للجزأين المفرزين معا. أما منح استعمال خاص لجزء مشترك ومشاع لفائدة جزء معين فهو لا يؤثر على طبيعة هذا الجزء الذي يبقى مشاعا ومشتركا ويحتسب ضمن الأجزاء المشتركة والمشاعة حيث يتم تعليم هذا الجزء باللون الأصفر بالمثال الهندسي. هذه لمحة مقتضبة عن إشهار البناءات العمودية بالسجل العقاري والتي تبقى مجرد مساهمة في توضيح بعض الجزئيات المتعلقة بها فيما لا يتسع المجال هنا لحصر كل المشاكل التي تخصها.
