تورس : إشهار ملكية البناءات العمودية بالسجل العقاري

تمثيل جريمة مقتل الفنانة هدى شعراوي... والعاملة المنزلية للفنانة تتحدث عن سبب قتلها "أم زكي" وتعتذر من الشعب السوري "رعب لا يوصف".. وثائق إبستين تكشف يوميات الضحايا وكواليس الاستدراج تونس والسنغال: 6 عمليات ناجحة بتقنيات حديثة لتوسيع الصمام الميترالي بالقسطرة في مستشفى دلال جام فرنسا: النيابة العامة تشكل فريقا خاصا للنظر في وثائق إبستين الصراع الأوروبي الأمريكي: من تحالف الضرورة إلى تنافس النفوذ تحليل: هل تستطيع أوروبا تحقيق الاستقلال الاستراتيجي عن واشنطن؟ صفاقس: اصطدام قطار بشاحنة نقل محروقات بمعتمدية الغريبة دون أضرار بشرية وثائق وزارة العدل الأمريكية: ظهور ستة مسؤولين كبار على الأقل من إدارة ترامب في ملفات جيفري إبستين الدراما تسيطر والكوميديا تتراجع ..لماذا تغيّرت برمجة رمضان على تلفزاتنا؟ لماذا تتكاثر قضايا الاغتصاب والفضائح الجنسية في الغرب رغم اتاحته؟ ولماذا تتكرر في المجتمعات المحافظة رغم اللاءات الدينية و الأسرية؟ القيروان: 433 حاجّا و8 ماي أول رحلة باتجاه البقاع المقدسة بين تونس وأثيوبيا: دفع التعاون في المجال الصحّي 3 أسرار عن الحبّ تتعلّق بالدماغ والرائحة والألم سيدي بوزيد: رفع 55 مخالفة اقتصادية خلال حملة اقليمية مستقبل سليمان: المدرب محمد العرعوري يستقيل للتوانسة...لقيت مشكل في الأسعار؟ اتصل بالرقم الأخضر ! النفطي في أديس أبابا: تجديد التزام تونس بمواصلة دعم الجهود الرامية إلى تحقيق طموحات الشعوب الإفريقية في الأمن والتنمية فاجعة مزلزلة: العثور على أجنة ملقاة في القمامة..ما القصة؟!.. بطولة القسم الوطني أ للكرة الطائرة – مرحلة التتويج: نتائج الجولة الرابعة الليلة.. أمطار أحيانا غزيرة وتساقط محلي للبرد شتاء استثنائي: جانفي 2026 يسجل أمطاراً غير معهودة..الرصد الجوي يكشف.. الأمن زادة فيه طبّ... اختصاصات شبه طبيّة تخدم مع الوحدات في الميدان جامعة الثانوي: ما ثمّاش تفاعل مع مطالبنا...فقرّرنا الاضراب الجوية الجزائرية تعيد هيكلة رحلاتها نحو الشرق الأوسط وآسيا الندوة البيداغوجية الأولى للوكالة التونسية للتكوين المهني يومي 16 و17 فيفري ببن عروس توزر: تكثيف برامج المراقبة الصحية للتاكد من جودة المنتجات المعروضة استعدادا لشهر رمضان بين الرومانسية والأصالة.. لطفي بوشناق يفتتح "غيبوبة" برمضان الإعلان عن نتائج الأعمال المقبولة في الدورة 24 لمهرجان الأغنية التونسية المجمع التونسي للعلوم والآداب والفنون "بيت الحكمة" يكرّم الباحثة ليلى دربال بن حمد جندوبة: حجز أطنان من الخضر في مخزن عشوائي عاجل : الصين تتجه لتطبيق إعفاء ديواني على الواردات من 53 دولة أفريقية بلاغ هام لوزارة المالية..#خبر_عاجل عاجل : عشية اليوم السبت... أمطار وبرد ورياح قوية بالشمال والوسط نادي السويحلي الليبي يعلن تعاقده مع الدولي التونسي نادر الغندري تأجيل النظر في ملف فساد مالي يشمل لزهر سطا وبلحسن الطرابلسي إلى 16 مارس رسميا: قائمة وليد بن محمد تفوز بإنتخابات مكتب الرابطة الوطنية لكرة القدم المحترفة بطولة كرة السلة: برنامج مواجهات اليوم من الجولة الثالثة إيابا لمرحلة التتويج حصاد مشرف للمنتخب الوطني في دورة تونس الدولية للجيدو عرض خاص بشهر الصيام: لحوم محلية بأسعار تراعي القدرة الشرائية تنبيه/ اتقطاع التيار الكهربائي غدا بهذه المناطق..#خبر_عاجل فاجعة "طفل حي النصر" تهز تونس وتفتح ملف الجرائم الجنسية ضد الأطفال: ما هي العقوبات حسب القانون التونسي..؟ كان عمرك 45 فما فوق..هذه شويا فحوصات لازمك تعملهم قبل صيام رمضان عاجل: القبض على شبكة مخدرات بين نابل والحمامات بعد ربع قرن.. رمضان يعود لفصل الشتاء عاجل/ فاجعة تهز هذه المنطقة.. مصر: تطورات جديدة في واقعة الاعتداء على شاب بمدينة بنها وإجباره على ارتداء ملابس نسائية عاجل: وفاة فريد بن تنفوس... تونس تفقد أحد أبرز بناة القطاع البنكي انتعاشة مائية في تونس: سدود تبلغ الامتلاء الكامل..والنسبة العامة قد تصل الى 54 بالمائة..#خبر_عاجل منوبة: تواصل الحملة الجهوية لتلقيح الماشية من اجل بلوغ اهداف حمايتها من الامراض طقس بارد وصيام قصير... رمضان يعود للشتاء بعد 26 عاماً.. من القديس فالنتاين إلى محلات الهدايا: حكاية يوم عيد الحب رويترز: ويتكوف وكوشنير يعقدان اجتماعا مع مسؤولين إيرانيين في جنيف الثلاثاء "غيبوبة" في شهر رمضان على تلفزة تي في الشاب مامي، ناس الغيوان وكارول سماحة في الدورة السادسة ل''رمضان في المدينة'' أقل عدد ساعات صيام تسجّل في هذه الدول الرابطة الأولى: شكون يلعب اليوم؟ وهذا وين تتفرجوا في الماتشوات الرابطة الأولى: برنامج المباريات والبث التلفزي المباشر.. اليك دعاء آخر جمعة في شهر شعبان

شكرا على الإبلاغ!

سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.

إشهار ملكية البناءات العمودية بالسجل العقاري

منير المناعي نشر في الشروق يوم 24 - 09 - 2018

متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بالكاف
البناءات العمودية هي البناءات التي زاد ارتفاعها عن ارتفاع الطابق الأرضي. فكل بناء زاد ارتفاعه ولو بطابق واحد ( R+1 ) عن ارتفاع الطابق الأرضي يعد خاضعا للأحكام القانونية المنظمة للبناءات ذات الطوابق.
ولئن اقتصر التشريع التونسي على تنظيم جزء فقط من هذه البناءات صلب مجلة الحقوق العينية ، وهي ملكية الطبقات، مع إغفال تام لتقنين نظام العلو والسفل، رغم وجود عدد هام من هذه البناءات. فقد جاء الفصل 85 من مجلة الحقوق العينية والذي نقح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997 ليحصر هذه البناءات في ملكية الطبقات فقط :
"إذا كانت العمارة أو مجموعة العمارات ملكا لعدة أشخاص ومشتملة على عدة طوابق أو شقق أو محلات تجارية أو مهنية أو غيرها، ويملك كل منها شخص واحد أو أكثر عدوا شركاء في ملكية الأرض المقام عليها البناء وفي أجزائه المشتركة غير المعدة للاستعمال الخاص لأحدهم أو لمنفعته..."
يستشف من هذا الفصل أن البناء العمودي المتكون من طابق واحد دون الطابق الأرضي لا يدخل تحت طائلة الفصل 85 من م ح ع إذا لم يكن يحتوي على عدة شقق وإنما ينضوي تحت نظام العلو والسفل.
إن عبارة عدة طوابق أو شقق المنصوص عليها بالفصل 85 المذكور تشترط أن يكون الطابق مقسما إلى عدة شقق حتى يخضع لنظام الطوابق. وتضيف الفقرة الثالثة من الفصل 85 المذكور ما يلي:
" وتنطبق هذه الأحكام و التي تليها على المركبات العقارية التي تكون وحدة معمارية متكاملة تختص بأجزاء ومرافق مشتركة على معنى الفقرة الثانية من هذا الفصل."
العمارة هي المعيار المعتمد للبحث في مفهوم المجمع و المركب العقاري. فاجتماع مجموعة من العمارات يكون مجمعا عقاريا ينجز في شكل وحدة معمارية لها أجزاء مشتركة تتجاوز المفهوم التقليدي للأجزاء المشتركة للعمارة، فتشمل الممرات و المساحات الخضراء و غيرها مما يجعل لكل مالك جزءا مفرزا و نوعان من الأجزاء المشتركة والمشاعة: حق مشاع في العمارة و حق مشاع في المجمع.
كما أن التطور العمراني أدى إلى ظهور المركبات العقارية التي هي مجمعات سكنية تشتمل كل وحدة على عدد من العمارات لها بالإضافة إلى الجزء المفرز ثلاثة أنواع من الأجزاء المشتركة و المشاعة: جزء مشترك و مشاع في العمارة وجزء مشترك و مشاع في المجمع و جزء مشترك ومشاع في المركب ككل مثل المساحات الخضراء ومرابض السيارات وغيرها.
وأما نظام العلو والسفل والذي لم يقع تقنينه في التشريع التونسي فقد ظل خاضعا إلى أحكام الفقه الإسلامي. وهذه البناءات العمودية لا تتوفر فيها الأجزاء المشتركة والمشاعة وهي تتميز بخاصتين:
ملكية مستقلة لكل طابق وحقوق ارتفاق موظفة لفائدة عقار على عقار آخر، فلا يمكن الحديث عن أجزاء مشتركة ومشاعة ولا عن شيوع إجباري.
ولئن لم يعرف المشرع التونسي نظام الاشتراك في الملكية حيث اكتفى بتحديد هدفه ومحتواه صلب الفصل 90 من م ح ع، فقد تم تدارك ذلك صلب الأمر عدد 1646 لسنة 1998 المؤرخ في 19 أوت 1998 والمتعلق بالمصادقة على النظام النموذجي للاشتراك في الملكية للعمارة أو مجموعة العمارات أو المركبات العقارية المحتوية على أجزاء مشتركة. فهو إذن كتابة مجسدة في عقد وملزمة لكافة الشركاء في الملكية.
ترسيم ملكية العقارات ذات الطوابق بالسجل العقاري
لئن كان دور إدارة الملكية العقارية مزدوجا في هذا المجال ، فهي تتولى مهمة تحرير العقود طبقا لإحكام الفصل 377 مكرر من م ح ع كما تتولى مهمة ترسمها في إطار أحكام الفصل 373 وما يليه من نفس المجلة، فقد رأيت أن اقتصر على بحث الجانب الثاني وهو إشهار هذه العقارات بالسجل العقاري.
لقد كان تعامل إدارة الملكية العقارية مع هذا النوع من العقارات منذ القدم بموجب أحكام صادرة عن المجلس المختلط في ظل القانون العقاري لسنة 1885. إلا أن هذا التعامل شهد تطورا كبيرا فرضه ارتفاع عدد مطالب الترسيم نتيجة تطور البناءات العمودية الذي ما انفك يتسم بالتعقيد في شكل مركبات ومجمعات.
إذا كان الفصل 99 من م ح ع قد تناول مسألة إشهار ملكية الطبقات بالسجل العقاري فقد جاء بصورة مقتضبة. حيث تغافل عن بعض الجزئيات الهامة مثل الوثائق الواجب توفيرها ومآل الرسوم العقارية في صورة أحداث تغييرات أو هدم البناء أو كيفية التعامل مع الأجزاء المكونة له و خاصة الأجزاء المشتركة والمشاعة والتي قد يقع الاتفاق على تحويل جزء منها إلى أجزاء مفرزة. فهل يقع التعامل على جزء مفرز من خلال استخراجه برسم مستقل و هل يمكن قبول عمليات عقارية تخصها كالبيع و الرهن؟
لقد تناول الفصل 99 من م ح ع الطريقة العملية لترسيم ملكية الطبقات. حيث نص على استخراج الأجزاء المفرزة برسوم مستقلة وإبقاء الرسم الأصلي مشتملا فقط على الأجزاء المشتركة والمشاعة، مما يعني إن هذه العقارات لا ترسم على الشياع. كما تخضع العقارات الخاضعة لنظام العلو والسفل لنفس هذا المبدأ. إذ دأب ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري وكذلك إدارة الملكية العقارية على استخراج كل جزء مستقل بمثال مستقل وبالتالي برسم مستقل.
ولئن لم يقنن المشرع التونسي نظام العلو والسفل إلا انه يجد أساسا له في الفصل 360 من م ح ع:
" إذا جزئ عقار اثر عملية قسمة أو تقسيم فانه يقع تحديد كل جزء على حدة ... ويقام رسم خاص ومثال خاص لكل جزء مفرز من أجزاء العقار."
إن هذا التمشي يعد من المبادئ التي يقوم عليها الإشهار العيني بقطع النظر عن مدى استيعابه لنظام العلو والسفل.
إن مطالب الاستخراج في العقارات ذات الطوابق يطرح إشكالا قانونيا على معنى الفصل 99 م ح ع الذي يشترط توفر معيارين: الأول وجود عمارة مشتملة على طوابق أو شقق والثاني أن يكون اثنتان من الشقق أو الطوابق ملكا لمالكين مختلفين. وحيث دأبت إدارة الملكية العقارية على قبول مطالب الاستخراج طالما توفر فيها الشرط الأول دون الوقوف على توفر الشرط الثاني طالما أن هذا الأخير لا يمثل عائقا أمام مطلب الاستخراج طالما أن التفويت في الجزء المفرز يشمل ضرورة و قانونا ما يتبعه من الأجزاء المشتركة والمشاعة، و كأن هذه الأجزاء تابعة للعقار وليس للمالك. إلا أن اشتراط الفصل 99 م ح ع لمعيار تعدد المالكين جاء صريحا وملزما تأكيدا لمبدإ الشيوع الإجباري. على أن عملية الاستخراج هذه يمكن أن تنضوي تحت طائلة الفصل 360 م ح ع الذي يمثل احد المبادئ العملية والقانونية التي تحكم الإشهار العيني والذي يهم العقارات التي ثبتت تجزئتها إثر عملية تقسيم أو قسمة. فتعدد مالكي الأجزاء المفرزة هو معيار لتطبيق الفصل 99 م ح ع وليس معيارا لإتمام عملية الاستخراج.
يتطلب إتمام عملية الاستخراج مؤيدات لم يتعرض لها الفصلان 99 و 360 م ح ع الذي اقتصر على الأمثلة الهندسية فقط. وحيث أن هذه العملية يمكن أن تتم بطريقتين: إما في إطار عملية بيع أو مقاسمة أو اثر مطلب يتقدم به مالك العمارة بعد إتمام عملية تقسيمها. لذا فان جريان العمل قد أضاف الى المؤيد المذكور بالفصلين 99 و360 مؤيدات أخرى تتمثل في نظام الاشتراك في ملكية الطبقات ومطلب استخراج أو كتب اتفاق في صورة عدم اقتران عملية الاستخراج بعملية أخرى.
تعتبر الأمثلة الهندسية مؤيدا قارا لعملية الاستخراج سواء تعلقت بنظام الطبقات أو بنظام العلو والسفل.
وقد اوجب القانون أن تكون هذه الأمثلة مقامة من طرف ديوان قيس الأراضي و المسح العقاري أو من طرف مهندس مساح مصادق عليه. وتختلف هذه الأمثلة باختلاف نظام البناء:
فبالنسبة للعقارات الخاضعة لنظام العلو والسفل تكون الأمثلة فيما يعرف بأمثلة المقاطع (Plan par coupe). ويجب الإدلاء بمثال خاص بكل جزء مفرز والذي قد يحتوي في ذاته على تشخيص هندسي لحقوق الارتفاق التي يتمتع بها كل جزء إن وجدت.
أما بالنسبة للعقارات الخاضعة لنظام الطبقات فيقع الإدلاء بمثال هندسي خاص بكل جزء مفرز قد يحتوي في بعض الأحيان على تشخيص لحق استعمال شخصي لجزء مشترك ومشاع ( يكون معلما عليه باللون الأصفر) و أيضا بالأمثلة الهندسية الخاصة بالأجزاء المشتركة والمشاعة.
وإذا كانت العمارة الواحدة مبنية على كامل العقار أو كانت مبنية على جزء منه فيما يمثل باقي العقار حديقة مثلا فليس هناك إشكال حيث تقسم باقي المساحة كجزء مشترك ضمن بقية الأجزاء المشتركة والمشاعة بصورة موحدة، ويقع اعتماد المثال الهندسي المحفوظ بالإدارة. إما إذا كانت مجموعة العمارات مبنية على جزء من العقار وتبقى مساحة بيضاء خارج الأجزاء المشتركة فانه يتعين الإدلاء بالمثال الهندسي للأرض المقام عليها البناء.
يخضع مالكو العقارات الخاضعة لنظام ملكية الطبقات إلى التزامات تضمن في نظام الاشتراك في الملكية الذي يكون ملزما لهم، وهو المؤيد الثاني في عملية الترسيم. هذا النظام لم يقع التنصيص عليه ضمن الفصل 99 كمؤيد قار. إلا أن هذا التنصيص جاء صريحا بالفصل 90 من م ح ع حيث نص في فقرته الرابعة: "... كما تودع نسخة منه لدى إدارة الملكية العقارية إذا تعلق الأمر بعقار مسجل للتنصيص عليه بالرسوم العقارية".
هذا النظام يتضمن حسب الفقرة الأولى من الفصل 90 " تفصيل وتحديد وتشخيص الأجزاء المشتركة ويضمن حسن الانتفاع بالعقار وحسن إدارته" وهو "يلزم جميع المالكين وكل من انجر له حق منهم في العقار." وقد ورد بالفقرة الثانية من الفصل 90 المذكور أن هذا النظام يكون طبق أمر مصادق عليه. وقد صدر هذا الأمر عدد 1646 لسنة 1998 المؤرخ في 19 أوت 1998.
يتم التحقيق في مطالب الترسيم من خلال دراسة معمقة لتحديد الإطار العام لمطلب الترسبم، هل يتعلق بنظام العلو والسفل أم بملكية الطبقات. وتقوم هذه الدراسة على ثلاث نقاط أساسية:
القراءة المتكاملة و المترابطة للمؤيدات إذ كل مؤيد هو مكمل بالضرورة للآخر.
التثبت من مطابقة المؤيدات لبعضها البعض.
الالتزام بما جاء بها خاصة بالأمثلة الهندسية ونظام الاشتراك في الملكية.
وتمتد عملية التحقيق إلى مراقبة صحة توزيع الأجزاء المشتركة والمشاعة من خلال التثبت من تطابق مجموع مساحات الأجزاء المفرزة مع الأمثلة الهندسية ومطابقة نسب الأجزاء المشتركة والمشاعة مع التجزئة العامة المتفق عليها. كما يقع التثبت من مدى تحويل جزء مشترك إلى جزء مفرز حسب اتفاق المالكين مثل بيوت الغسيل. حيث يقع أفرادها برسم مستقل مع إسناده نسبة من الأجزاء المشتركة. ويمكن إحداث رسم واحد له وللجزء المفرز مع نسبة واحدة من الأجزاء المشتركة والمشاعة للجزأين المفرزين معا.
أما منح استعمال خاص لجزء مشترك ومشاع لفائدة جزء معين فهو لا يؤثر على طبيعة هذا الجزء الذي يبقى مشاعا ومشتركا ويحتسب ضمن الأجزاء المشتركة والمشاعة حيث يتم تعليم هذا الجزء باللون الأصفر بالمثال الهندسي.
هذه لمحة مقتضبة عن إشهار البناءات العمودية بالسجل العقاري والتي تبقى مجرد مساهمة في توضيح بعض الجزئيات المتعلقة بها فيما لا يتسع المجال هنا لحصر كل المشاكل التي تخصها.

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.