إذاعة المنستير تنعى الإذاعي الراحل البُخاري بن صالح    سيدي بوزيد: تواصل عمليات التحسيس حول التوقي من داء الكلب    تنبيه/ انقطاع التيار الكهربائي اليوم بهذه الولايات..#خبر_عاجل    الأحداث السياسية في تونس في أسبوع (من 28 أفريل إلى 3 ماي 2025)    مع محمود"... الصحراء الغربية ، الخلاف التاريخي بين المغرب و الجزائر "    هام/ توفر أكثر من 90 ألف خروف لعيد الاضحى بهذه الولاية..    النفيضة: حجز كميات من العلف الفاسد وإصدار 9 بطاقات إيداع بالسجن    زلزالان بقوة 5.4 يضربان هذه المنطقة..#خبر_عاجل    عاجل/ سقوط صاروخ أطلق من اليمن قرب المطار الرئيسي في إسرائيل..    برنامج مباريات اليوم والنقل التلفزي    الاطاحة بتلميذين بصدد سرقة الأسلاك النحاسية من مؤسسة تربوية..!    التوقعات الجوية لهذا اليوم..    خطير/كانا يعتزمان تهريبها إلى دولة مجاورة: إيقاف امرأة وابنها بحوزتهما أدوية مدعمة..    الدورة الاولى لصالون المرضى يومي 16 و17 ماي بقصر المؤتمرات بتونس العاصمة    جيش الإحتلال يقر بسقوط صاروخ أطلق من اليمن في محيط مطار بن غوريون في تل أبيب    بطولة فرنسا - باريس يخسر من ستراسبورغ مع استمرار احتفالات تتويجه باللقب    سوسة: الإعلامي البخاري بن صالح في ذمة الله    باكستان تغلق موانئها أمام السفن الهندية    لبلبة تكشف تفاصيل الحالة الصحية للفنان عادل إمام    بعد هجومه العنيف والمفاجئ على حكومتها وكيله لها اتهامات خطيرة.. قطر ترد بقوة على نتنياهو    برشلونة يقلب الطاولة على بلد الوليد ويبتعد بصدارة "الليغا"    الدوري الفرنسي.. باريس سان جيرمان يتلقى خسارته الثانية تواليًا    مؤشر إيجابي بخصوص مخزون السدود    صفاقس : المسرح البلدي يحتضن حفل الصالون العائلي للكتاب تحت شعار "بيتنا يقرأ"    غدا: حرارة في مستويات صيفية    بداية من 6 ماي: انقطاع مياه الشرب بهذه المناطق بالعاصمة    الأطباء الشبان يُهدّدون بالإضراب لمدة 5 أيّام    الرابطة الأولى: الاتحاد المنستيري يتعادل مع البقلاوة واتحاد بن قردان ينتصر    نادي ساقية الزيت يتأهل لنهائي الكأس على حساب النجم    بطولة افريقيا للمصارعة بالمغرب: المنتخب التونسي يضيف ثلاث ميداليات في منافسات الاواسط والوسطيات    سامي بنواس رئيس مدير عام جديد على رأس بي هاش للتأمين    منوبة: 400 تلميذ وتلميذة يشاركون في الدور النهائي للبطولة الاقليمية لألعاب الرياضيات والمنطق    طقس الليلة: الحرارة تصل الى 27 درجة    العاصمة: بعد تنفيذه لبراكاج وسلبه أموال وأمتعة مواطن...منحرف خطيرة في قبضة الامن    قرابة 144 ألف تلميذ يجتازون انطلاقا من يوم الإثنين المقبل امتحانات "البكالوريا التجريبية"    غدا.. قطع الكهرباء ب3 ولايات    الكلاسيكو: الترجي يحذر جماهيره    "البيض غالٍ".. ترامب يدفع الأمريكيين لاستئجار الدجاج    بعد منعهم من صيد السردينة: بحّارة هذه الجهة يحتجّون.. #خبر_عاجل    البنك الوطني الفلاحي: توزيع أرباح بقيمة دينار واحد عن كل سهم بعنوان سنة 2024    فتح بحث إثر تعرّض منزل منصف المرزوقي بالقنطاوي إلى السرقة    الحج والعمرة السعودية تحذّر من التعرُّض المباشر للشمس    عاجل/ الجيش الاسرائيلي يعلن إنتشاره في جنوب سوريا    دراسة جديدة: الشباب يفتقر للسعادة ويفضلون الاتصال بالواقع الافتراضي    هند صبري: ''أخيرا إنتهى شهر أفريل''    جندوبة: استعدادات لانجاح الموسم السياحي    وفاة وليد مصطفى زوج كارول سماحة    قبل عيد الأضحى: وزارة الفلاحة تحذّر من أمراض تهدد الأضاحي وتصدر هذه التوصيات    الموت يفجع الفنانة اللبنانية كارول سماحة    صُدفة.. اكتشاف أثري خلال أشغال بناء مستشفى بهذه الجهة    الاستعداد لعيد الاضحى: بلاغ هام من وزارة الفلاحة.. #خبر_عاجل    ترامب ينشر صورة بزيّ بابا الفاتيكان    تونس: مواطنة أوروبية تعلن إسلامها بمكتب سماحة مفتي الجمهورية    سليانة: تلقيح 23 ألف رأس من الأبقار ضد مرض الجلد العقدي    الأشهر الحرم: فضائلها وأحكامها في ضوء القرآن والسنة    خطبة الجمعة .. العمل عبادة في الإسلام    ملف الأسبوع.. تَجَنُّبوا الأسماءِ المَكروهةِ معانِيها .. اتّقوا الله في ذرّياتكم    أولا وأخيرا: أم القضايا    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



دراسة قانونية: ملكية الطبقات (1-2)
الصباح نشر في الصباح يوم 24 - 10 - 2018

بقلم: الصادق اللواتي: رئيس مصلحة ومحرر عقود بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل -
تنشر«الصباح» في عددها الصادر اليوم الجزء الأول من الدراسة القانونية «ملكية الطبقات» للصادق اللواتي رئيس مصلحة ومحرر عقود بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل...
«شهدت ملكية الطبقات في تونس انتشارا كبيرا منذ بداية القرن العشرين مثل أغلب بلدان العالم وهذا يعود الى تزايد الكثافة السكانية خاصة بالمدن الكبرى وكذلك نتيجة تقلص مساحة الأراضي الصالحة للبناء مما افضى الى انتشار ملكية الطبقات والذي استلهمه المشرع التونسي من التشريع الفرنسي الذي كان سباقا في تقنين وتنظيم الإستغلال والإنتفاع بهذه الملكية. ويقوم النظام القانوني لملكية الطبقات على تعايش صنفين من الملكية بالنسبة لعقار واحد اذ تستوجب هذه الملكية تواجد ملكية مفرزة للشقق المكونة للعمارة (مبحث اول) مع ملكية مشاعة ومشتركة لأجزاء تلك العمارة معدة للإستعمال المشترك من قبل مالكي الأجزاء المفرزة بالعمارة (مبحث ثاني).
I) ملكية الأجزاء المفرزة:
ان هذا الصنف من الملكية يتماهي في مفهومه العام مع حق الملكية الفردي حيث يمارس المالك حقه على هذه الأجزاء المفرزة ويختص بها لوحده دون سواه لذلك سنتعرض الى تحديد طبيعة هذا النوع من الأجزاء في فقرة (أ) ثم النظام القانوني لهذه الأجزاء فقرة (ب).
أ تحديد طبيعة الأجزاء المفرزة:
المشرع لم يعرف الأجزاء المفرزة المعدة للإستعمال الخاص بصفة مباشرة لكن الفصل85م ح ع ينص في فقرته الأولى على ان مالكي الشقق او الطوابق «عدوا شركاء في ملكية الأرض المقام عليها البناء وفي أجزائه المشتركة غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم او لمنفعته» ضمنيا وبقراءة عكسية للنص القانوني يتضح ان المشرع عرف الأجزاء المفرزة ولكن بصفة غير مباشرة وذلك عن طريق استبعاد الأجزاء المشاعة والمشتركة بما يعني انه اذا كانت الأجزاء المشاعة ليست مخصصة للإستعمال والمنفعة الخاصة ولا يمكن لأي مالك من المالكين ان يستأثر بها لنفسه وحده فإن الأجزاء المفرزة يمكن تعريفها حينئذ بانها الأجزاء المخصصة للإستعمال والمنفعة الشخصية لأحد المالكين وبذلك يكون المشرع قد اعتمد معيارين لتحديد طبيعة الأجزاء المفرزة وتمييزها على الأجزاء المشتركة وهما معياري الإستعمال والمنفعة وبحيث تكون هذه الأجزاء ملكا خاصا ينفرد ويختص به صاحب الإنتفاع دون سواه من المالكين مما يخول له استعماله بالكامل وعلى الشكل الذي يمنحه حق الملكية من سلطات وهذا ما أكدته محكمة التعقيب في قرارها المؤرخ في04ماي1989حيث اعتبرت أن»الشقة وحدة عقارية مستقلة بذاتها عن بقية الشقق الأخرى «ورغم ان المشرع لم يعط مفهوم للإستعمال الخاص والمنفعة الخاصة المنصوص عليهما بالفصل 85م ح ع فإن فقه القضاء قد حسم ذلك بمناسبة تحديد طبيعة الأجزاء المتنازع في شأنها هل أنها مفرزة أو مشاعة ومشتركة باعتماد معياري الإستعمال والمنفعة السابق ذكرهما فان كانت هذه الأجزاء مخصصة ومعدة للإستعمال الشخصي لمالك واحد دون آخر فهو ملك مفرز(مثل الشقق والمزدووج والمحلات التجارية والمكاتب وغيرها) وكل ما تحتويه من الداخل وما يتبعه من شرفات وعرف وفواصل وان كانت مخصصة للإستعمال العام لجميع المالكين او لبعضهم فهو ملك مشترك.
ب النظام القانوني للأجزاء المفرزة:
ان ملكية الأجزاء المفرزة هي ملكية فردية تخول لصاحبها جميع خصائص حق الملكية المنصوص عليها بالفصل 17من مجلة الحقوق العينية والذي ينص على أن «الملكية هو الحق الذي يخول صاحب الشيء وحده استعماله واستغلاله والتفويت فيه». الا انه وتبعا لخصوصية ملكية الطبقات التي تتميز بازدواجية بين الأجزاء المفرزة واخرى مشتركة فانه يتعين على مالك الجزء المفرز ان لا يضر بملكية بقية المالكين بمناسبة استعماله لحقه المخصص له فلا يجب ان يمس من سلامة العمارة والأجزاء المشتركة عند قيامه بتحسينات او تغييرات على ملكه الخاص غير انه في المقابل لا يجوز للمالكين بالعمارة فرض قيود او طريقة معينة على استعمال الفرد لأجزائه المفرزة مالم يتعدى هذا الإستعمال اوالإنتفاع على حقوق بقية الشركاء في ملكية الطبقات ولم يتعارض مع القواعد والضوابط التي حددها نظام الإشتراك في الملكية باعتبار ان هذا الأخير يضبط الإستعمال الأصلي الذي لا يمكن لمالك الشقة ان يخالفه وهذا ما نص عليه الفصل 90 م ح ع كما حجر المشرع بالفصل 102من م ح ع على مالك الشقة احداث تغيير على المظهر الخارجي للشقة الا بعد الحصول على ترخيص مسبق من السلطة الإدارية المختصة ويعد تغييرا لصبغة العقار على معنى هذا الفصل تحويل هذه الأجزاء الى محل حرفة أو ادارة أو تجارة او أي نشاط آخر مغاير لصبغته الأصلية او امتهان كرائها شققا مؤثثة لمدة قصيرة لا تتجاوز الشهر.
وحيث ان المشرع بالإضافة الى هذا المنع والتحجير رتب عقوبات لكل مخالفة لأحكام الفصل 102 م ح ع وهذا التدخل التشريعي للحد من حرية التصرف في الأجزاء المفررزة في ملكية الطبقات يجد تبريره في الحفاظ على الاستعمال السليم للشقة او المحل مثلما تم الإتفاق عليه بنظام الإشتراك في الملكية ودون الإضرار بمصلحة مجموعة المالكين بالعمارة وهذا ما اكده المشرع من خلال احكام الفصل 100 م ح ع الذي اعتبر ان كل تفويت او قسمة او انشاء حق عيني يتعلق بموضوع الرسم المفرز يشمل قانونا ما يتبعه من حقوق على الأجزاء المشتركة ولا يجوز اصلا طلب قسمة الأجزاء المشتركة او ما يتبعها صفقة وكل شرط مخالفا لذلك يعد لاغيا
(...يتبع)

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.