عاجل/ هذه حقيقة الأرقام المتداولة حول نسبة الزيادة في الأجور…    4 إجراءات ديوانية تنجّم تعملها عن بعد بمنظومة ''سندة 2''    تحب تسهّل معاملاتك مع الديوانة؟ شوف الحل    عاجل/ هذا ما كشفته وثائق سرية حول اتفاق غزة..    سباق التسّلح يعود مجددًا: العالم على أعتاب حرب عالمية اقتصادية نووية..    المنتخب الجزائري: لاعب الترجي الرياضي لن يشارك في وديتي الزيمباوبوي والسعودية    مباراة ودية: المنتخب الوطني يواجه اليوم نظيره الموريتاني    توغاي يغادر تربص المنتخب الجزائري...علاش ؟    اسباب ''الشرقة'' المتكررة..حاجات ماكش باش تتوقعها    خطير: تقارير تكشف عن آثار جانبية لهذا العصير..يضر النساء    الجمعة: معهد باستور ينظم يوما علميا تحسيسيا حول مرض السكري    قطاع القهوة في تونس في خطر: احتكار، نقص، شنوا الحكاية ؟!    الأداء على الثروة ومنظومة "ليكوبا" لمتابعة الحسابات البنكية: قراءة نقدية لأستاذ الاقتصاد رضا الشكندالي    عاجل: زبير بية يعلن استقالته رسميًا من رئاسة النجم الساحلي    الجبل الأحمر: 8 سنوات سجن وغرامة ب10 آلاف دينار لفتاة روّجت المخدرات بالوسط المدرسي    حادث مؤلم أمام مدرسة.. تلميذ يفارق الحياة في لحظة    خلال تكريمه في مؤسسة العويس : المؤرخ عبد الجليل التميمي يدعو إلى وضع رؤية جديدة للتعليم ويتحدث عن معاناة البحث العلمي في البلاد العربية    عاجل/ بعد وفاة مساعد السائق: فتح تحقيق في حادث انقلاب قطار تابع لفسفاط قفصة..    أحكام بالسجن والإعدام في قضية الهجوم الإرهابي بأكودة استشهد خلالها عون حرس    بش تغيّر العمليات الديوانية: شنوّا هي منظومة ''سندة2''    تحذير عاجل: الولايات المتحدة تسحب حليب أطفال بعد رصد بكتيريا خطيرة في المنتج    سلوفاكيا.. سخرية من قانون يحدد سرعة المشاة على الأرصفة    تصرف صادم لفتاة في المتحف المصري الكبير... ووزارة الآثار تتحرك!    طقس الاربعاء كيفاش باش يكون؟    عاجل: امكانية وقوع أزمة في القهوة في تونس..هذه الأسباب    خالد السهيلي: "الطائرات المسيرة تشكل تحديا متصاعدا على "المستوى الوطني والعالمي    بعدما خدعت 128 ألف شخص.. القضاء يقرر عقوبة "ملكة الكريبتو"    مجموعة السبع تبحث في كندا ملفات عدة أبرزها "اتفاق غزة"    فريق تونسي آخر يحتج رسميًا على التحكيم ويطالب بفتح تحقيق عاجل    انقلاب قطار لنقل الفسفاط بالمتلوي.. تسجيل حالة وفاة    تقديرا لإسهاماته في تطوير البحث العلمي العربي : تكريم المؤرخ التونسي عبد الجليل التميمي في الإمارات بحضور كوكبة من أهل الفكر والثقافة    تركيا: مقتل 20 جنديا في سقوط طائرة عسكرية    محمد علي النفطي يوضّح التوجهات الكبرى لسياسة تونس الخارجية: دبلوماسية اقتصادية وانفتاح متعدد المحاور    "ضعي روحك على يدك وامشي" فيلم وثائقي للمخرجة زبيدة فارسي يفتتح الدورة العاشرة للمهرجان الدولي لأفلام حقوق الإنسان بتونس    الديوانة تُحبط محاولتين لتهريب العملة بأكثر من 5 ملايين دينار    عاجل/ الرصد الجوي يصدر نشرة استثنائية..    الكتاب تحت وطأة العشوائية والإقصاء    الحمامات وجهة السياحة البديلة ... موسم استثنائي ونموّ في المؤشرات ب5 %    المنتخب التونسي: سيبستيان توناكتي يتخلف عن التربص لاسباب صحية    3 آلاف قضية    وزارة الثقافة تنعى الأديب والمفكر الشاذلي الساكر    عاجل/ غلق هذه الطريق بالعاصمة لمدّة 6 أشهر    فريق من المعهد الوطني للتراث يستكشف مسار "الكابل البحري للاتصالات ميدوزا"    عاجل/ تونس تُبرم إتفاقا جديدا مع البنك الدولي (تفاصيل)    بطولة النخبة الوطنية لكرة اليد: برنامج الجولة الثالثة عشرة    كريستيانو رونالدو: كأس العالم 2026 .. سيكون الأخير في مسيرتي    بعد انقطاع دام أكثر من 5 سنوات.. عودة تقنية العلاج بالليزر إلى معهد صالح عزيز    عاجل : تحرك أمني بعد تلاوة آيات قرآنية عن فرعون بالمتحف الكبير بمصر    QNB تونس يفتتح أول فرع أوائل QNB في صفاقس    تصريحات صادمة لمؤثرة عربية حول زواجها بداعية مصري    مؤلم: وفاة توأم يبلغان 34 سنة في حادث مرور    عاجل/ وزارة الصناعة والمناجم والطاقة تنتدب..    عاجل/ وزير الداخلية يفجرها ويكشف عن عملية أمنية هامة..    الدكتور صالح باجية (نفطة) .. باحث ومفكر حمل مشعل الفكر والمعرفة    صدور العدد الجديد لنشرية "فتاوي تونسية" عن ديوان الإفتاء    شنيا الحاجات الي لازمك تعملهم بعد ال 40    رحيل رائد ''الإعجاز العلمي'' في القرآن الشيخ زغلول النجار    أولا وأخيرا .. قصة الهدهد والبقر    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



دراسة قانونية: ملكية الطبقات (1-2)
الصباح نشر في الصباح يوم 24 - 10 - 2018

بقلم: الصادق اللواتي: رئيس مصلحة ومحرر عقود بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل -
تنشر«الصباح» في عددها الصادر اليوم الجزء الأول من الدراسة القانونية «ملكية الطبقات» للصادق اللواتي رئيس مصلحة ومحرر عقود بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل...
«شهدت ملكية الطبقات في تونس انتشارا كبيرا منذ بداية القرن العشرين مثل أغلب بلدان العالم وهذا يعود الى تزايد الكثافة السكانية خاصة بالمدن الكبرى وكذلك نتيجة تقلص مساحة الأراضي الصالحة للبناء مما افضى الى انتشار ملكية الطبقات والذي استلهمه المشرع التونسي من التشريع الفرنسي الذي كان سباقا في تقنين وتنظيم الإستغلال والإنتفاع بهذه الملكية. ويقوم النظام القانوني لملكية الطبقات على تعايش صنفين من الملكية بالنسبة لعقار واحد اذ تستوجب هذه الملكية تواجد ملكية مفرزة للشقق المكونة للعمارة (مبحث اول) مع ملكية مشاعة ومشتركة لأجزاء تلك العمارة معدة للإستعمال المشترك من قبل مالكي الأجزاء المفرزة بالعمارة (مبحث ثاني).
I) ملكية الأجزاء المفرزة:
ان هذا الصنف من الملكية يتماهي في مفهومه العام مع حق الملكية الفردي حيث يمارس المالك حقه على هذه الأجزاء المفرزة ويختص بها لوحده دون سواه لذلك سنتعرض الى تحديد طبيعة هذا النوع من الأجزاء في فقرة (أ) ثم النظام القانوني لهذه الأجزاء فقرة (ب).
أ تحديد طبيعة الأجزاء المفرزة:
المشرع لم يعرف الأجزاء المفرزة المعدة للإستعمال الخاص بصفة مباشرة لكن الفصل85م ح ع ينص في فقرته الأولى على ان مالكي الشقق او الطوابق «عدوا شركاء في ملكية الأرض المقام عليها البناء وفي أجزائه المشتركة غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم او لمنفعته» ضمنيا وبقراءة عكسية للنص القانوني يتضح ان المشرع عرف الأجزاء المفرزة ولكن بصفة غير مباشرة وذلك عن طريق استبعاد الأجزاء المشاعة والمشتركة بما يعني انه اذا كانت الأجزاء المشاعة ليست مخصصة للإستعمال والمنفعة الخاصة ولا يمكن لأي مالك من المالكين ان يستأثر بها لنفسه وحده فإن الأجزاء المفرزة يمكن تعريفها حينئذ بانها الأجزاء المخصصة للإستعمال والمنفعة الشخصية لأحد المالكين وبذلك يكون المشرع قد اعتمد معيارين لتحديد طبيعة الأجزاء المفرزة وتمييزها على الأجزاء المشتركة وهما معياري الإستعمال والمنفعة وبحيث تكون هذه الأجزاء ملكا خاصا ينفرد ويختص به صاحب الإنتفاع دون سواه من المالكين مما يخول له استعماله بالكامل وعلى الشكل الذي يمنحه حق الملكية من سلطات وهذا ما أكدته محكمة التعقيب في قرارها المؤرخ في04ماي1989حيث اعتبرت أن»الشقة وحدة عقارية مستقلة بذاتها عن بقية الشقق الأخرى «ورغم ان المشرع لم يعط مفهوم للإستعمال الخاص والمنفعة الخاصة المنصوص عليهما بالفصل 85م ح ع فإن فقه القضاء قد حسم ذلك بمناسبة تحديد طبيعة الأجزاء المتنازع في شأنها هل أنها مفرزة أو مشاعة ومشتركة باعتماد معياري الإستعمال والمنفعة السابق ذكرهما فان كانت هذه الأجزاء مخصصة ومعدة للإستعمال الشخصي لمالك واحد دون آخر فهو ملك مفرز(مثل الشقق والمزدووج والمحلات التجارية والمكاتب وغيرها) وكل ما تحتويه من الداخل وما يتبعه من شرفات وعرف وفواصل وان كانت مخصصة للإستعمال العام لجميع المالكين او لبعضهم فهو ملك مشترك.
ب النظام القانوني للأجزاء المفرزة:
ان ملكية الأجزاء المفرزة هي ملكية فردية تخول لصاحبها جميع خصائص حق الملكية المنصوص عليها بالفصل 17من مجلة الحقوق العينية والذي ينص على أن «الملكية هو الحق الذي يخول صاحب الشيء وحده استعماله واستغلاله والتفويت فيه». الا انه وتبعا لخصوصية ملكية الطبقات التي تتميز بازدواجية بين الأجزاء المفرزة واخرى مشتركة فانه يتعين على مالك الجزء المفرز ان لا يضر بملكية بقية المالكين بمناسبة استعماله لحقه المخصص له فلا يجب ان يمس من سلامة العمارة والأجزاء المشتركة عند قيامه بتحسينات او تغييرات على ملكه الخاص غير انه في المقابل لا يجوز للمالكين بالعمارة فرض قيود او طريقة معينة على استعمال الفرد لأجزائه المفرزة مالم يتعدى هذا الإستعمال اوالإنتفاع على حقوق بقية الشركاء في ملكية الطبقات ولم يتعارض مع القواعد والضوابط التي حددها نظام الإشتراك في الملكية باعتبار ان هذا الأخير يضبط الإستعمال الأصلي الذي لا يمكن لمالك الشقة ان يخالفه وهذا ما نص عليه الفصل 90 م ح ع كما حجر المشرع بالفصل 102من م ح ع على مالك الشقة احداث تغيير على المظهر الخارجي للشقة الا بعد الحصول على ترخيص مسبق من السلطة الإدارية المختصة ويعد تغييرا لصبغة العقار على معنى هذا الفصل تحويل هذه الأجزاء الى محل حرفة أو ادارة أو تجارة او أي نشاط آخر مغاير لصبغته الأصلية او امتهان كرائها شققا مؤثثة لمدة قصيرة لا تتجاوز الشهر.
وحيث ان المشرع بالإضافة الى هذا المنع والتحجير رتب عقوبات لكل مخالفة لأحكام الفصل 102 م ح ع وهذا التدخل التشريعي للحد من حرية التصرف في الأجزاء المفررزة في ملكية الطبقات يجد تبريره في الحفاظ على الاستعمال السليم للشقة او المحل مثلما تم الإتفاق عليه بنظام الإشتراك في الملكية ودون الإضرار بمصلحة مجموعة المالكين بالعمارة وهذا ما اكده المشرع من خلال احكام الفصل 100 م ح ع الذي اعتبر ان كل تفويت او قسمة او انشاء حق عيني يتعلق بموضوع الرسم المفرز يشمل قانونا ما يتبعه من حقوق على الأجزاء المشتركة ولا يجوز اصلا طلب قسمة الأجزاء المشتركة او ما يتبعها صفقة وكل شرط مخالفا لذلك يعد لاغيا
(...يتبع)

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.