بلغ عن الغش: رادارد جديد في جيب كل تونسي لمحاربة الغلاء واللحوم الفاسدة..وهذه التفاصيل..    بمناسبة رمضان: نقطة بيع من المنتج للمستهلك بهذه الجهة..    كيف سيكون الطقس هذه الليلة؟    هام/ بمناسبة شهر رمضان: البريد التونسي يعلن عن التوقيت الجديد لفتح المكاتب والوكالات    عاجل: البحرين وفلسطين تعلن رسميا عن موعد رمضان    دعاء أول ليلة من رمضان... ما تفوتوش    بعد إعلان السعودية.. التونسيون يترقبون تحرى الهلال..كم ستبلغ ساعات الصيام لرمضان هذا العام..؟"    بطولة الرابطة الثانية : برنامج مباريات الجولة 18    وفاة الناشط الحقوقي الأمريكي جيسي جاكسون    بطولة القسم الوطني "ا" للكرة الطائرة: اعادة مباراة النجم الساحلي و الترجي الرياضي    عاجل: الكويت تُعلن غدا أوّل أيّام رمضان    عفاف بن محمود على رأس الدورة الثامنة من مهرجان قابس سينما فن    الفنان أنور براهم يفتتح الدورة 11 لمهرجان سيكا جاز بالكاف    عراقجي: مفاوضات إيران والولايات المتحدة جرت في أجواء بناءة والاتفاق على مبادئ لصفقة نووية جديدة    عاجل: مواعيد مواجهتي الترجي والأهلي في ربع نهائي رابطة الأبطال    الرابطة الأولى: تفاصيل تذاكر "دربي" الترجي الرياضي والملعب التونسي    وزيرة المرأة: صغارنا يعدّيو 4 سوايع في النهار شادّين التلفون    عاجل: منحة الCIVP تنجم تزيد...شنوّة الحكاية؟    أمام دائرة الفساد المالي: تأجيل محاكمة ابنة رئيس حركة النهضة    دراسة تحذر من الضغوط المالية على صحتك..    مسرحية "الهاربات" لوفاء الطبوبي تشارك في مهرجان سوق الفنون الفرجوية الأفريقية بأبيدجان    رمضان 2026.. مسلسل رجال الظل يكشف قيادى الإخوان ...كواليس مثيرة    عاجل-نتائج المناظرة الخارجية للديوانة: الفرز الأول متاح الآن على الموقع الرسمي    وزير التربية يتعهد بوضع برنامج خاص لصيانة المؤسسات التربوية المتضررة من التقلبات المناخية بجندوبة    أريانة: إحداث 3 نقاط بيع بأسعار تفاضلية بمناسبة شهر رمضان    تونس تفوز بالمركز الأول في مسابقة الاهرام الدولية لزيت الزيتون البكر الممتاز بالقاهرة..    تفكيك وفاقين إجراميين وحجز كميات هامة من المخدرات    عاجل/ تحذير من هبوب رياح قوية جداً بهذه المناطق..    الترجي الرياضي يهدد بالانسحاب ويشترط الصافرة الأجنبية في الدربي    الرابطة المحترفة الثانية - فرحات زروق مدربا جديدا للقوافل الرياضية بقفصة    فوائد كبيرة للقيلولة بعد الظهر ...و هذه أهمها    بنزرت: تمكين 39 عائلة محدودة الدخل من منح تحسين سكن    أحمد الأندلسي يكشف أسرار مسلسل غيبوبة    جمعية النساء الديمقراطيات تدعو إلى سحب مشروع القانون المتعلق بالتقاعد المبكّر في القطاع الخاص للنساء دون شرط الأمومة    من بينها منع "دخلة الباك".. وزير التربية يتخذ جملة من التدابير داخل المؤسسات التربوية    عاجل : اعتقال نجوم في''حريم السلطان''متورطين في المخدرات    الرابطة الأولى: صافرة "المنصري" تدير مواجهة مستقبل سليمان والترجي الرياضي    عاجل/ عاصفة شتوية قوية تضرب هذه المنطقة وتحذيرات من فيضانات وانهيارات..    اللحم ب42.900: تلقاه في الوردية والسوق المركزية    لقاء فكري في بيت الحكمة بعنوان "العقلانيّة: ما سبيلنا إلى تحرير تاريخ الفكر العلمي والفلسفي من قبضة المركزيّة الأوروبويّة الراهنة"    وزارة التجارة تشدد الرقابة خلال رمضان وتضع رقمًا أخضر للتبليغ عن التجاوزات    الشركة التونسية للملاحة تعدل برمجة السفينة "قرطاج" بسبب سوء الاحوال الجوية    متابعة تنفيذ مشروع " شمس" لدعم الطاقة الشمسية الفولطاضوئية للمؤسسات الصغرى والمتوسطة "    عاجل/ الكشف عن شبكة دولية لترويج "الزطلة" بضفاف البحيرة..وهذه تفاصيل الحجوزات..    عاجل : 2953 مفتش عنهم محتجزين منذ جانفي في تونس...و هذه التفاصيل    اليوم : حدث فلكي يقترب من الأرض...شنوا الحكاية ؟    عمرة رمضان 2026: كيفاش تحافظ على صحتك وتكمّل مناسكك من غير تعب؟    سحورك غالط؟ ماكلة تبعد عليك النشاط وتخليك تعطش نهارك الكل...رد بالك منها    أرسنال يحل ضيفا على مانسفيلد ومانشستر سيتي يواجه نيوكاسل في الدور الخامس لكأس الاتحاد الإنقليزي    العاصمة: إصابة سائق إثر سقوط شاحنة من "قنطرة" الجمهورية    حماس ترفض مهلة ال60 يوما لتسليم السلاح    اليوم: عملية رصد هلال شهر رمضان    وصول الوفد الروسي المفاوض حول أوكرانيا إلى جنيف    وزارة الصحّة : تطوير الطبّ النووي بأحدث التّقنيات المتقدّمة    ترامب يحذر إيران من عواقب عدم إبرام اتفاق    لدى استقباله الزنزري.. سعيد يؤكد ان تونس في حاجة الى ثورة إدارية مشفوعة بأخرى ثقافيّة    الدورة 42 لمهرجان المدينة بتونس ...30 عرضا موسيقيا.. والسوري علي حسين لأول مرّة    إدراج تحصينات غار الملح على القائمة النهائية للتراث الإسلامي ودعم ملف سيدي بوسعيد لدى اليونسكو    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



دراسة قانونية.. ملكية الطبقات (2-2)
الصباح نشر في الصباح يوم 27 - 10 - 2018

بقلم: الصادق اللواتي رئيس مصلحة ومحرر عقود بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل
تنشر"الصباح" في عددها الصادر اليوم الجزء الثاني والاخير من الدراسة القانونية "ملكية الطبقات" بقلم الصادق اللواتي..
II) الأجزاء المشاعة والمشتركة :
ان الأجزاء المشتركة تتمثل اساسا في الأجزاء المتبقية في العمارة بعد استخراج القطع المفرزة فما هي طبيعة الأجزاء المشتركة (ا) وما هي أشكال ادرة الملكية المشتركة (ب).
أ تحديد طبيعة الأجزاء المشتركة:
نص الفصل 85 من م ح ع على أن المالكين في ملكية الطبقات
"عدوا شركاء في ملكية الأرض المقام عليها البناء وفي أجزائه المشتركة غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم أو لمنفعته" وبمعنى ان تحديد محتوى الأجزاء المشاعة والمشتركة يقوم هو الآخر على معياري الإستعمال والإنتفاع فما لم يعد للإستعمال الخاص كجزء مفرز ويعتبر جزء مشاع ومشترك ينتفع به جميع المالكين أو بعضهم كلا حسب نسبة استحقاقه في الأجزاء او القطعة المفرزة التي استأثر بها لنفسه
وخلافا للأجزاء المفرزة فان الفصل 85 م ح ع في فقرته الثانية تعرض الى تعداد الأجزاء المشتركة "كالمباني والأراضي" والمساحات والفضاءات والممرات والمعابر والقنوات والمصاعد والمدارج والسطوح والصحون وغيرها مالم يقع الإتفاق على غير ذلك وما يمكن استنتاجه هو وجود اجزاء مشتركة لم تعد للإستعمال والمنفعة الخاصة لأحد المالكين فقط ولكنها في المقابل غير معدة لاستعمال كافة الشركاء بل فقط البعض منه ومثال ذلك المصاعد المعدة لمالكي الطوابق العليا كذلك الشأن بالنسبة للحواجز الفاصلة بين شقتين او محلين حيث تكون ملكيتها مشتركة بين مالكيها فقط
ما يمكن اثارته بمناسبة تحديد محتوى الأجزاء المشتركة انه بالرجوع لأحكام الفقرتين الأولى والثانية من الفصل 85 م ح ع المتعلقة بتعريف الأجزاء المشاعة يتضح ان المشرع قد نص على القاعدة وهي ان الأجزاء غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم اولمنفعته تعد اجزاء مشاعة مشتركة وهذه القاعدة ادخل عليها المشرع في نفس الفصل استثناء بقوله مالم ينص على خلاف ذلك بسند التملك ، بمعنى ان الأجزاء المشتركة يمكن الإتفاق في شانها ويتم اسنادها لأحد مالكي القطع المفرزة ليستاثر بها دون سواه بعنوان حق استغلال خاص
Droit de jouissance privative) ) كأن يخص أحد المالكين بالعمارة( بحق استعمال سطح العمارة او جزء من سطح العمارة خاصة لنفسه ودون غيره من المالكين وعلى أي حال فان ملكية الأجزاء المفرزة تعد الأصل في حين تتبعها ملكية الأجزاء المشتركة فكل تفويت او قسمة او انشاء حق عيني يتعلق بموضوع ملكية الجزء المفرز يشمل بالضرورة ملكية الأجزاء المشاعة والمشتركة التابعة له .
ب النظام القانوني للأجزاء المشتركة:
لا يمكن الحديث عن الأجزاء المشاعة والمشتركة بالعمارة او بالمركب بمعزل عن الأجزاء المفرزة وذلك تطبيقا لقاعدة الأصل يتبع الفرع ويفيد هذا المبدأ وجود مكونين الأول يمثل الأصل المتبوع وهو الجزء المفرز والثاني يكتسي طابع تبعي متفرع ويسمى التابع .
وبالتالي فان هذا الأخير (الفرع ) لا يقوم بنفسه بل نشأ تبعا لوجود الأصل وتطبيقا لذلك فإن النظام القانوني المنطبق على كليهما هو نفسه ولا محال باي حال للإختلاف بينهما وبالعودة الى دارسة ملكية الطبقات سنجد حتما ان المشرع قد اخضع هذا الصنف الخاص من الملكية الى هذه القاعدة لوجود رابطا بين الأجزاء المفرزة والأجزاء المشاعة والمشتركة لملكية العمارة او مجموعة العمارات او المركب العقاري وقد أخضع هذا الرابط الى قاعدة الفرع يتبع الأصل فاعتبر ان الأجزاء المفرزة هي الأجزاء الأصلية وأن الأجزاء المشتركة هي توابع للأجزاء المفرزة وبالتالي فان الشقة هي الجزء الأصلي الذي يتسلط عليه حق الملكية اما الأجزاء المشتركة فهي تعتبر فرعية وتابعة للأصل وتاكيدا على النظام القانوني الثنائي المنطبق في ملكية الطبقات وهو ما يعني قبول فكرة وجود اجزاء مشتركة للعمارة يتم من خلال تكريس لوجود اجزاء مفرزة أي انه في غياب الأجزاء المفرزة لا يمكن الحديث عن ملكية الطبقات بل تكون هذه الوضعية خاضعة للقواعد العامة المنظمة لحالة الشيوع التي نص عليها الفصل 56 م ح ع وما بعده من مجلة الحقوق العينية ولا مجال للحديث عن الفصول 85 وما بعده المنظمة لملكية الطبقات وتكريسا لهذا المبدا يؤكد المشرع بالفقرة الثانية من الفصل 85 م ح ع على ان حقوق المالك تقدر في الأجزاء المشتركة بنسبة الجزء المفررز الذي له في العمارة ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك وتضيف الفقرة الأولى من الفصل 88 م ح ع على كل مالك أن يساهم في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وترميمها وادارتها ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة الجزء المفرز الذي له في العمارة مالم يوجد اتفاق على غير ذلك ما يمكن استنتاجه من خلال هذا الإختبار التشريعي ان جعل من العمارة وحدة متكاملة بجمع بين نوعين من الأجزاء الواحد منها موجود لخدمة الاخر .وفي هذا السياق أوجب المشرع بالفصل 90من م ح ع اشهار نظام الإشتراك في الملكية يسجل الملكية العقارية إذا تعلق الأمر بعقار مسجل وذلك للتنصيص عليه بالرسوم العقارية المعنية.
كما يضبط النظام وبصفة دقيقة كيفية ادارة الأجزاء المشتركة وحدود استعمال المالك للجزء المفرز الراجع له وطريقة المساهمة في مصاريف صيانة وحفظ الأجزاء المشتركة.
ويعتبر نظام الإشتراك في الملكية بمثابة القانون الأساسي STATUTيضبط قواعد ادارة الأجزاء المشتركة وبصفة عامة حسن الإنتفاع بالعقار المشترك ويصدر هذا النظام على المالكين اذ أجاز المشرع في الفصل 91 من م ح ع لأغلبية المالكين أن تقوم بوضع او تعديل القواعد الخصوصية لنظام الإشتراك في الملكية ولكل واحد منهم عدد من الأصوات يقابل نسبة ملكيته في الأجزاء المشاعة والمشتركة بالعمارة او بالمركب ويلزم قرار الأغلبية جميع المالكين وكل من انجر له حق منهم كمشتري الشقة الموجودة بالعمارة مثلا(..انتهى)

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.