تاريخ الخيانات السياسية (39) ثورة الزنج    برأته التساخير والاعمال القضائية.. اطلاق سراح مدير اقليم الأمن الوطني بنابل    دراسة: احذروا الشاشات... صحة أطفالكم في خطر!    احذر الشاي الأخضر إن كنت تعاني من هذه الحالات الصحية... القائمة    مباراة ودية - نادي حمام الانف يتعادل مع مولودية الجزائر 1-1    عاجل/ إصدار بطاقة إيداع في حق قاض معزول من أجل هذه التهم    من 9 إلى 24 أوت: مهرجان "إيكوفيلدج" يجمع نجوم الفن في سوسة    فتح باب التسجيل لكافة التلاميذ المرحلة الابتدائية والإعدادية والثانوية العمومية والخاصة للسنة الدراسية 2025-2026    قبلي: إمضاء اتفاقية شراكة بهدف توفير مخزون تعديلي من الاعلاف الخشنة للنهوض بمنظومة الانتاج الحيواني    غدا.. نشر نتائج التعيين النهائي للطلبة المقبولين في مراحل التكوين الهندسي لدورة 2025    بن عروس: تواصل فعاليات البرنامج الجهوي "سباحة وتنشيط للمدن الشاطئية" ببرج السدرية    عاجل/ نتنياهو: ننوي السيطرة على غزة وتسليمها إلى قوات عربية    الالكسو تطلق سجلّ التراث المعماري والعمراني في البلدان العربية حماية لذاكرة المدن العربية    القضاء التونسي ينظر في طلب إيقاف عرض فيلم "اغتراب" لصاحبه مهدي هميلي لهذه الأسباب    رابطة حقوق الإنسان تعتزم التوجه إلى اللجنة الإفريقية لحقوق الإنسان بخصوص الانتهاكات الواقعة على الجمعيات المساندة لغزّة    جندوبة: إدارة مصنع اللفت السكري تشرع في توزيع عقود الانتاج على الفلاحين الراغبين في زراعة اللفت خلال موسم 2025-2026    بطولة العالم للكرة الطائرة لأقل من 21 سنة اناث - المنتخب التونسي ينهزم امام نظيره التايلاندي 0-3    الاحتجاجات خلال شهر جويلية الماضي ترتفع بنسبة 45 بالمائة    عاجل: وزارة المالية تعلن عن مناظرة جديدة بالديوانة... التفاصيل والتواريخ!    عاجل/ الاعتداء على مقر اتحاد الشغل: بيان هام من منتدى الحقوق    المصطافون يلقون خلال فترة الصيف قرابة 8 آلاف متر مكعب من الفضلات على الشواطئ    عاجل/ فرنسا: حريق غابات يلتهم مساحة بحجم باريس.. ولا يزال خارج السيطرة    ترامب يعلن بدء فرض رسوم جمركية على 60 دولة بينها سوريا، لاوس، والعراق    هام/ هذا عدد المحلات التي ستشارك في "الصولد" الصيفي..    تقدّم موسم جني الطماطم الفصلية بولاية القصرين بنسبة 90 %    افروبسكييت (انغولا 2025): المنتخب التونسي يعيش فترة انتقالية حساسة وهدفنا تحقيق مشوار مشرف في الموعد القاري" (مهدري ماري)    أحمد الجوادي: "إستقبالي من قبل رئيس الجمهورية رسالة تحفيز على مزيد التألق"    الرابطة الأولى: النادي الصفاقسي يكشف عن آخر تعاقداته    جامعة كرة القدم تزف بشرى سارة للجماهير    عاجل: هذه الدولة تستعد لموجة حرراة جديدة تبدأ السبت.. والسخانة قد تصل إلى 45 درجة    قابس: التعريف بفرص الاستثمار في القطاع الفلاحي المتاحة لأبناء الجهة في الخارج    زيادة بنسبة 16,9 بالمائة في قيمة الاستثمارات المصرح بها خلال النصف الأول من 2025    بعد انصافه وتوجيهه لكلية الطب بالمنستير: التلميذ محمد العبيدي يوجه هذه الرسالة لوزير التعليم العالي وكل من سانده..#خبر_عاجل    الحماية المدنية : 559 تدخلا منها 115 لاطفاء الحرائق خلال الاربع والعشرين ساعة الماضية    فتح باب الترشح للمشاركة ضمن المسابقة الرسمية للأفلام القصيرة لأيام قرطاج السينمائية    عاجل/ معركة بين مغني "راب" بالأسلحة البيضاء في سكرة..والنيابة العمومية تتدخل..    وفاة والدة براد بيت عن عمر 84 عامًا    هاو وين تمشي فلوسك... 26٪ من شهريّة التونسي تمشي للمواد هذه    عاجل : فرصة عمل للتونسيين في السفارة الألمانية: شهرية محترمة وظروف عمل مميزة    منى نور الدين: مصدومة من جمهور سوسة... المسرح كان شبه خالٍ رغم تعبنا    52% من مكاتب التشغيل تستعمل المنصة الإلكترونية.. تعرف كيفاش تسجل من دارك!    عاجل: قرار صارم ضد الحكم حسام بولعراس بعد مباراة الترجي والملعب    عاجل : الحاضر يعلم الغايب ...الصولد يبدا ليوما يا توانسة    تحب البطاطا المقلية؟'' هذا علاش ممكن تجيبلك مرض السكري!''    اليوم.. طقس صاف والحرارة في ارتفاع طفيف    "عربون" لعماد جمعة على ركح مهرجان الحمامات: عرض كوريغرافي يرقص على جراح الفنان التونسي في ظل الوجع والتهميش    حزب الله: "سنتعامل مع قرار تجريدنا من السلاح كأنه غير موجود"    تونس وجهة صحية إقليمية: اجتماع وزاري لدعم السياحة العلاجية وتصدير الخدمات الصحية    رئيس الجمهورية يستقبل رئيسة الحكومة في جلسة خصصت للتداول حول عدد من المواضيع التي تتعلق بسير عدد من المرافق العمومية    فرنسا تعلّق إعفاءات التأشيرة لجوازات السفر الدبلوماسية الجزائرية وماكرون يلوّح بتدابير "أشد حزماً"    استشهاد 41 فلسطينيا بنيران جيش الاحتلال    رئيس الجمهورية يستقبل البطل التونسي أحمد الجوادي    تاريخ الخيانات السياسية (38): قتل باغر التركي    في دورتها الثلاثين... تتويج مبدعات تونسيات بجائزة زبيدة بشير... التفاصيل    مكانة الوطن في الإسلام    عاجل/ رئيس قسم طب الأعصاب بمستشفى الرازي يحذر من ضربة الشمس ويكشف..    عاجل- في بالك اليوم أقصر نهار في التاريخ ...معلومات متفوتهاش    التراث والوعي التاريخيّ    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



دراسة قانونية.. ملكية الطبقات (2-2)
الصباح نشر في الصباح يوم 27 - 10 - 2018

بقلم: الصادق اللواتي رئيس مصلحة ومحرر عقود بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل
تنشر"الصباح" في عددها الصادر اليوم الجزء الثاني والاخير من الدراسة القانونية "ملكية الطبقات" بقلم الصادق اللواتي..
II) الأجزاء المشاعة والمشتركة :
ان الأجزاء المشتركة تتمثل اساسا في الأجزاء المتبقية في العمارة بعد استخراج القطع المفرزة فما هي طبيعة الأجزاء المشتركة (ا) وما هي أشكال ادرة الملكية المشتركة (ب).
أ تحديد طبيعة الأجزاء المشتركة:
نص الفصل 85 من م ح ع على أن المالكين في ملكية الطبقات
"عدوا شركاء في ملكية الأرض المقام عليها البناء وفي أجزائه المشتركة غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم أو لمنفعته" وبمعنى ان تحديد محتوى الأجزاء المشاعة والمشتركة يقوم هو الآخر على معياري الإستعمال والإنتفاع فما لم يعد للإستعمال الخاص كجزء مفرز ويعتبر جزء مشاع ومشترك ينتفع به جميع المالكين أو بعضهم كلا حسب نسبة استحقاقه في الأجزاء او القطعة المفرزة التي استأثر بها لنفسه
وخلافا للأجزاء المفرزة فان الفصل 85 م ح ع في فقرته الثانية تعرض الى تعداد الأجزاء المشتركة "كالمباني والأراضي" والمساحات والفضاءات والممرات والمعابر والقنوات والمصاعد والمدارج والسطوح والصحون وغيرها مالم يقع الإتفاق على غير ذلك وما يمكن استنتاجه هو وجود اجزاء مشتركة لم تعد للإستعمال والمنفعة الخاصة لأحد المالكين فقط ولكنها في المقابل غير معدة لاستعمال كافة الشركاء بل فقط البعض منه ومثال ذلك المصاعد المعدة لمالكي الطوابق العليا كذلك الشأن بالنسبة للحواجز الفاصلة بين شقتين او محلين حيث تكون ملكيتها مشتركة بين مالكيها فقط
ما يمكن اثارته بمناسبة تحديد محتوى الأجزاء المشتركة انه بالرجوع لأحكام الفقرتين الأولى والثانية من الفصل 85 م ح ع المتعلقة بتعريف الأجزاء المشاعة يتضح ان المشرع قد نص على القاعدة وهي ان الأجزاء غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم اولمنفعته تعد اجزاء مشاعة مشتركة وهذه القاعدة ادخل عليها المشرع في نفس الفصل استثناء بقوله مالم ينص على خلاف ذلك بسند التملك ، بمعنى ان الأجزاء المشتركة يمكن الإتفاق في شانها ويتم اسنادها لأحد مالكي القطع المفرزة ليستاثر بها دون سواه بعنوان حق استغلال خاص
Droit de jouissance privative) ) كأن يخص أحد المالكين بالعمارة( بحق استعمال سطح العمارة او جزء من سطح العمارة خاصة لنفسه ودون غيره من المالكين وعلى أي حال فان ملكية الأجزاء المفرزة تعد الأصل في حين تتبعها ملكية الأجزاء المشتركة فكل تفويت او قسمة او انشاء حق عيني يتعلق بموضوع ملكية الجزء المفرز يشمل بالضرورة ملكية الأجزاء المشاعة والمشتركة التابعة له .
ب النظام القانوني للأجزاء المشتركة:
لا يمكن الحديث عن الأجزاء المشاعة والمشتركة بالعمارة او بالمركب بمعزل عن الأجزاء المفرزة وذلك تطبيقا لقاعدة الأصل يتبع الفرع ويفيد هذا المبدأ وجود مكونين الأول يمثل الأصل المتبوع وهو الجزء المفرز والثاني يكتسي طابع تبعي متفرع ويسمى التابع .
وبالتالي فان هذا الأخير (الفرع ) لا يقوم بنفسه بل نشأ تبعا لوجود الأصل وتطبيقا لذلك فإن النظام القانوني المنطبق على كليهما هو نفسه ولا محال باي حال للإختلاف بينهما وبالعودة الى دارسة ملكية الطبقات سنجد حتما ان المشرع قد اخضع هذا الصنف الخاص من الملكية الى هذه القاعدة لوجود رابطا بين الأجزاء المفرزة والأجزاء المشاعة والمشتركة لملكية العمارة او مجموعة العمارات او المركب العقاري وقد أخضع هذا الرابط الى قاعدة الفرع يتبع الأصل فاعتبر ان الأجزاء المفرزة هي الأجزاء الأصلية وأن الأجزاء المشتركة هي توابع للأجزاء المفرزة وبالتالي فان الشقة هي الجزء الأصلي الذي يتسلط عليه حق الملكية اما الأجزاء المشتركة فهي تعتبر فرعية وتابعة للأصل وتاكيدا على النظام القانوني الثنائي المنطبق في ملكية الطبقات وهو ما يعني قبول فكرة وجود اجزاء مشتركة للعمارة يتم من خلال تكريس لوجود اجزاء مفرزة أي انه في غياب الأجزاء المفرزة لا يمكن الحديث عن ملكية الطبقات بل تكون هذه الوضعية خاضعة للقواعد العامة المنظمة لحالة الشيوع التي نص عليها الفصل 56 م ح ع وما بعده من مجلة الحقوق العينية ولا مجال للحديث عن الفصول 85 وما بعده المنظمة لملكية الطبقات وتكريسا لهذا المبدا يؤكد المشرع بالفقرة الثانية من الفصل 85 م ح ع على ان حقوق المالك تقدر في الأجزاء المشتركة بنسبة الجزء المفررز الذي له في العمارة ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك وتضيف الفقرة الأولى من الفصل 88 م ح ع على كل مالك أن يساهم في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وترميمها وادارتها ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة الجزء المفرز الذي له في العمارة مالم يوجد اتفاق على غير ذلك ما يمكن استنتاجه من خلال هذا الإختبار التشريعي ان جعل من العمارة وحدة متكاملة بجمع بين نوعين من الأجزاء الواحد منها موجود لخدمة الاخر .وفي هذا السياق أوجب المشرع بالفصل 90من م ح ع اشهار نظام الإشتراك في الملكية يسجل الملكية العقارية إذا تعلق الأمر بعقار مسجل وذلك للتنصيص عليه بالرسوم العقارية المعنية.
كما يضبط النظام وبصفة دقيقة كيفية ادارة الأجزاء المشتركة وحدود استعمال المالك للجزء المفرز الراجع له وطريقة المساهمة في مصاريف صيانة وحفظ الأجزاء المشتركة.
ويعتبر نظام الإشتراك في الملكية بمثابة القانون الأساسي STATUTيضبط قواعد ادارة الأجزاء المشتركة وبصفة عامة حسن الإنتفاع بالعقار المشترك ويصدر هذا النظام على المالكين اذ أجاز المشرع في الفصل 91 من م ح ع لأغلبية المالكين أن تقوم بوضع او تعديل القواعد الخصوصية لنظام الإشتراك في الملكية ولكل واحد منهم عدد من الأصوات يقابل نسبة ملكيته في الأجزاء المشاعة والمشتركة بالعمارة او بالمركب ويلزم قرار الأغلبية جميع المالكين وكل من انجر له حق منهم كمشتري الشقة الموجودة بالعمارة مثلا(..انتهى)

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.