فيديو: كارثة بيئية تهدد خليج المنستير والمياه تتحول الي اللون الوردي بسبب التلوث    15 سنة سجنا ضد الصحبي عتيق: الناطق باسم محكمة أريانة يكشف ويوضح..#خبر_عاجل    عاجل : منها الترفيع في المنحة ...وزارة الصحة تزف أخبارا سارة للأطباء الشبان    زغوان: رصد اعتماد بقيمة 9ر1 مليون دينار لإعادة بناء مركب رعاية الطفولة ونادي التنشيط التربوي والاجتماعي بالزريبة قرية    قابس: أكثر من 250 مشاركا في الدورة 41 لمعرض قابس الدولي    عاجل : هيئة الرقابة النووية والإشعاعية في السعودية تحذر و تنشر هذا البيان الرسمي    منوبة: اصدار بطاقة إيداع بالسجن في حق مربي نحل بطبربة تسبب في حريق غابي    عاجل : تعرف على أول فريق يغادر كأس العالم للأندية 2025    بلاغ توضيحي للجنة الإنتخابات بالنادي الإفريقي للمنخرطين    نقل نجم ريال مدريد مبابي إلى المستشفى...تفاصيل    الترجي يعود لزيه التقليدي في مواجهة مصيرية ضد لوس أنجلوس في كأس العالم للأندية 2025    تونس: الدولة توفّر تذاكر سفر لعودة المهاجرين غير النظاميين    عين دراهم: حملة واسعة للتصدي للانتصاب الفوضوي    سحر البُن.. وعبق الإبداع والفن    اختتام مشروع "البحر الأزرق هود"    زيارة وفد نيابي الى المركب الصحي بجبل الوسط: تراجع خدمات المركب بسبب صعوبات عدة منها نقص الموارد البشرية وضعف الميزانية والايرادات    ارتفاع لافت في مداخيل السياحة وتحويلات التونسيين بالخارج... مؤشرات إيجابية للاقتصاد الوطني    عاجل : أزمة جديدة تلاحق محمد رمضان    ارتفاع درجات الحرارة يسبب صداعًا مزمنًا لدى التونسيين    وائل نوار: الرهان المستقبلي لقافلة الصمود حشد مئات الآلاف والتوجه مجددا لكسر الحصار    حماية المستهلك والتجارة الإلكترونية: تذكير بالقواعد من قبل وزارة التجارة وتنمية الصادرات    وزير السياحة يؤدي زيارة إلى ولاية جندوبة    إزالة مخيم ''العشي'' للمهاجرين في العامرة..التفاصيل    منصّة "نجدة" تساعد في انقاذ 5 مرضى من جلطات حادّة.. #خبر_عاجل    منتدى الحقوق الاقتصادية يطالب بإصلاح المنظومة القانونية وإيجاد بدائل إيواء آمنة تحفظ كرامة اللاجئين وطالبي اللجوء    بداية من 172 ألف دينار : Cupra Terramar أخيرا في تونس ....كل ما تريد معرفته    عاجل: القلق الإسرائيلي يتصاعد بسبب تأجيل القرار الأميركي بشأن الحرب على إيران    صلاح وماك أليستر ضمن ستة مرشحين لجائزة أفضل لاعب من رابطة المحترفين في إنقلترا    وزير الإقتصاد في المنتدى الإقتصادى الدولي بسان بيترسبورغ.    "ليني أفريكو" لمروان لبيب يفوز بجائزة أفضل إخراج ضمن الدورة 13 للمهرجان الدولي للفيلم بالداخلة    من مكة إلى المدينة... لماذا يحتفل التونسيون برأس السنة الهجرية؟    عاجل: اتحاد الشغل يطالب بفتح مفاوضات اجتماعية جديدة في القطاعين العام والوظيفة العمومية    بلومبيرغ: إيران تخترق كاميرات المراقبة المنزلية للتجسّس داخل إسرائيل    ''التوانسة'' على موعد مع موجة حرّ جديدة في هذا التاريخ بعد أمطار جوان الغزيرة    كأس العالم للأندية: الترجي الرياضي يواجه الليلة لوس أنجلوس الأمريكي    بطولة برلين للتنس: أنس جابر توانجه اليوم التشيكية "فوندروسوفا"    ميسي يقود إنتر ميامي لفوز مثير على بورتو في كأس العالم للأندية    روسيا تحذّر أمريكا: "لا تعبثوا بالنار النووية"    صاروخ إيراني يضرب بئر السبع وفشل تام للقبة الحديدية...''شنو صار''؟    عاجل/ طهران ترفض التفاوض مع واشنطن    طقس اليوم: أمطار بهذه المناطق والحرارة في ارتفاع طفيف    تقص الدلاع والبطيخ من غير ما تغسلو؟ هاو شنو ينجم يصير لجسمك    ما تستهينش ''بالذبانة''... أنواع تلدغ وتنقل جراثيم خطيرة    الأوركسترا السيمفوني التونسي يحتفي بالموسيقى بمناسبة العيد العالمي للموسيقى    بالفيديو: رئيس الجمهورية يشرف على اجتماع مجلس الوزراء...التفاصيل    ملف الأسبوع...ثَمَرَةٌ مِنْ ثَمَرَاتِ تَدَبُّرِ القُرْآنِ الْكَرِيِمِ...وَبَشِّرِ الْمُخْبِتِينَ    شارع القناص ...فسحة العين والأذن يؤمّنها الهادي السنوسي .. الثقافة وهواة اللقمة الباردة : دعم ومدعوم وما بينهما معدوم.. وأهل الجود والكرم غارقون في «سابع نوم»!    موسم الحبوب: تجميع4.572 مليون قنطار إلى غاية 18 جوان 2025    خطبة الجمعة... ذكر الله في السراء والضراء    اسألوني .. يجيب عنها الأستاذ الشيخ: أحمد الغربي    وفاة أول مذيعة طقس في العالم عن عمر يناهز 76 عاما    أمطار أحيانا غزيرة ليل الخميس    بعد 9 سنوات.. شيرين تعود إلى لقاء جمهور "مهرجان موازين"    اطلاق بطاقات مسبقة الدفع بداية من 22 جوان 2025 لاستخلاص مآوي السيارات بمطار تونس قرطاج الدولي    وفاة 5 أعوان في حادث مرور: الحرس الوطني يكشف التفاصيل.. #خبر_عاجل    قرابة 33 ألفا و500 تلميذ يشرعون في اجتياز امتحان شهادة ختم التعليم الأساسي العام والتقني دورة 2025    أمل جديد لمرضى البروستات: علاج دون جراحة في مستشفى الرابطة.. #خبر_عاجل    عاجل : عطلة رأس السنة الهجرية 2025 رسميًا للتونسيين (الموعد والتفاصيل)    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



دراسة قانونية.. ملكية الطبقات (2-2)
الصباح نشر في الصباح يوم 27 - 10 - 2018

بقلم: الصادق اللواتي رئيس مصلحة ومحرر عقود بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل
تنشر"الصباح" في عددها الصادر اليوم الجزء الثاني والاخير من الدراسة القانونية "ملكية الطبقات" بقلم الصادق اللواتي..
II) الأجزاء المشاعة والمشتركة :
ان الأجزاء المشتركة تتمثل اساسا في الأجزاء المتبقية في العمارة بعد استخراج القطع المفرزة فما هي طبيعة الأجزاء المشتركة (ا) وما هي أشكال ادرة الملكية المشتركة (ب).
أ تحديد طبيعة الأجزاء المشتركة:
نص الفصل 85 من م ح ع على أن المالكين في ملكية الطبقات
"عدوا شركاء في ملكية الأرض المقام عليها البناء وفي أجزائه المشتركة غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم أو لمنفعته" وبمعنى ان تحديد محتوى الأجزاء المشاعة والمشتركة يقوم هو الآخر على معياري الإستعمال والإنتفاع فما لم يعد للإستعمال الخاص كجزء مفرز ويعتبر جزء مشاع ومشترك ينتفع به جميع المالكين أو بعضهم كلا حسب نسبة استحقاقه في الأجزاء او القطعة المفرزة التي استأثر بها لنفسه
وخلافا للأجزاء المفرزة فان الفصل 85 م ح ع في فقرته الثانية تعرض الى تعداد الأجزاء المشتركة "كالمباني والأراضي" والمساحات والفضاءات والممرات والمعابر والقنوات والمصاعد والمدارج والسطوح والصحون وغيرها مالم يقع الإتفاق على غير ذلك وما يمكن استنتاجه هو وجود اجزاء مشتركة لم تعد للإستعمال والمنفعة الخاصة لأحد المالكين فقط ولكنها في المقابل غير معدة لاستعمال كافة الشركاء بل فقط البعض منه ومثال ذلك المصاعد المعدة لمالكي الطوابق العليا كذلك الشأن بالنسبة للحواجز الفاصلة بين شقتين او محلين حيث تكون ملكيتها مشتركة بين مالكيها فقط
ما يمكن اثارته بمناسبة تحديد محتوى الأجزاء المشتركة انه بالرجوع لأحكام الفقرتين الأولى والثانية من الفصل 85 م ح ع المتعلقة بتعريف الأجزاء المشاعة يتضح ان المشرع قد نص على القاعدة وهي ان الأجزاء غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم اولمنفعته تعد اجزاء مشاعة مشتركة وهذه القاعدة ادخل عليها المشرع في نفس الفصل استثناء بقوله مالم ينص على خلاف ذلك بسند التملك ، بمعنى ان الأجزاء المشتركة يمكن الإتفاق في شانها ويتم اسنادها لأحد مالكي القطع المفرزة ليستاثر بها دون سواه بعنوان حق استغلال خاص
Droit de jouissance privative) ) كأن يخص أحد المالكين بالعمارة( بحق استعمال سطح العمارة او جزء من سطح العمارة خاصة لنفسه ودون غيره من المالكين وعلى أي حال فان ملكية الأجزاء المفرزة تعد الأصل في حين تتبعها ملكية الأجزاء المشتركة فكل تفويت او قسمة او انشاء حق عيني يتعلق بموضوع ملكية الجزء المفرز يشمل بالضرورة ملكية الأجزاء المشاعة والمشتركة التابعة له .
ب النظام القانوني للأجزاء المشتركة:
لا يمكن الحديث عن الأجزاء المشاعة والمشتركة بالعمارة او بالمركب بمعزل عن الأجزاء المفرزة وذلك تطبيقا لقاعدة الأصل يتبع الفرع ويفيد هذا المبدأ وجود مكونين الأول يمثل الأصل المتبوع وهو الجزء المفرز والثاني يكتسي طابع تبعي متفرع ويسمى التابع .
وبالتالي فان هذا الأخير (الفرع ) لا يقوم بنفسه بل نشأ تبعا لوجود الأصل وتطبيقا لذلك فإن النظام القانوني المنطبق على كليهما هو نفسه ولا محال باي حال للإختلاف بينهما وبالعودة الى دارسة ملكية الطبقات سنجد حتما ان المشرع قد اخضع هذا الصنف الخاص من الملكية الى هذه القاعدة لوجود رابطا بين الأجزاء المفرزة والأجزاء المشاعة والمشتركة لملكية العمارة او مجموعة العمارات او المركب العقاري وقد أخضع هذا الرابط الى قاعدة الفرع يتبع الأصل فاعتبر ان الأجزاء المفرزة هي الأجزاء الأصلية وأن الأجزاء المشتركة هي توابع للأجزاء المفرزة وبالتالي فان الشقة هي الجزء الأصلي الذي يتسلط عليه حق الملكية اما الأجزاء المشتركة فهي تعتبر فرعية وتابعة للأصل وتاكيدا على النظام القانوني الثنائي المنطبق في ملكية الطبقات وهو ما يعني قبول فكرة وجود اجزاء مشتركة للعمارة يتم من خلال تكريس لوجود اجزاء مفرزة أي انه في غياب الأجزاء المفرزة لا يمكن الحديث عن ملكية الطبقات بل تكون هذه الوضعية خاضعة للقواعد العامة المنظمة لحالة الشيوع التي نص عليها الفصل 56 م ح ع وما بعده من مجلة الحقوق العينية ولا مجال للحديث عن الفصول 85 وما بعده المنظمة لملكية الطبقات وتكريسا لهذا المبدا يؤكد المشرع بالفقرة الثانية من الفصل 85 م ح ع على ان حقوق المالك تقدر في الأجزاء المشتركة بنسبة الجزء المفررز الذي له في العمارة ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك وتضيف الفقرة الأولى من الفصل 88 م ح ع على كل مالك أن يساهم في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وترميمها وادارتها ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة الجزء المفرز الذي له في العمارة مالم يوجد اتفاق على غير ذلك ما يمكن استنتاجه من خلال هذا الإختبار التشريعي ان جعل من العمارة وحدة متكاملة بجمع بين نوعين من الأجزاء الواحد منها موجود لخدمة الاخر .وفي هذا السياق أوجب المشرع بالفصل 90من م ح ع اشهار نظام الإشتراك في الملكية يسجل الملكية العقارية إذا تعلق الأمر بعقار مسجل وذلك للتنصيص عليه بالرسوم العقارية المعنية.
كما يضبط النظام وبصفة دقيقة كيفية ادارة الأجزاء المشتركة وحدود استعمال المالك للجزء المفرز الراجع له وطريقة المساهمة في مصاريف صيانة وحفظ الأجزاء المشتركة.
ويعتبر نظام الإشتراك في الملكية بمثابة القانون الأساسي STATUTيضبط قواعد ادارة الأجزاء المشتركة وبصفة عامة حسن الإنتفاع بالعقار المشترك ويصدر هذا النظام على المالكين اذ أجاز المشرع في الفصل 91 من م ح ع لأغلبية المالكين أن تقوم بوضع او تعديل القواعد الخصوصية لنظام الإشتراك في الملكية ولكل واحد منهم عدد من الأصوات يقابل نسبة ملكيته في الأجزاء المشاعة والمشتركة بالعمارة او بالمركب ويلزم قرار الأغلبية جميع المالكين وكل من انجر له حق منهم كمشتري الشقة الموجودة بالعمارة مثلا(..انتهى)

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.