إذاعة المنستير تنعى الإذاعي الراحل البُخاري بن صالح    سيدي بوزيد: تواصل عمليات التحسيس حول التوقي من داء الكلب    تنبيه/ انقطاع التيار الكهربائي اليوم بهذه الولايات..#خبر_عاجل    الأحداث السياسية في تونس في أسبوع (من 28 أفريل إلى 3 ماي 2025)    مع محمود"... الصحراء الغربية ، الخلاف التاريخي بين المغرب و الجزائر "    هام/ توفر أكثر من 90 ألف خروف لعيد الاضحى بهذه الولاية..    النفيضة: حجز كميات من العلف الفاسد وإصدار 9 بطاقات إيداع بالسجن    زلزالان بقوة 5.4 يضربان هذه المنطقة..#خبر_عاجل    عاجل/ سقوط صاروخ أطلق من اليمن قرب المطار الرئيسي في إسرائيل..    برنامج مباريات اليوم والنقل التلفزي    الاطاحة بتلميذين بصدد سرقة الأسلاك النحاسية من مؤسسة تربوية..!    التوقعات الجوية لهذا اليوم..    خطير/كانا يعتزمان تهريبها إلى دولة مجاورة: إيقاف امرأة وابنها بحوزتهما أدوية مدعمة..    الدورة الاولى لصالون المرضى يومي 16 و17 ماي بقصر المؤتمرات بتونس العاصمة    جيش الإحتلال يقر بسقوط صاروخ أطلق من اليمن في محيط مطار بن غوريون في تل أبيب    بطولة فرنسا - باريس يخسر من ستراسبورغ مع استمرار احتفالات تتويجه باللقب    سوسة: الإعلامي البخاري بن صالح في ذمة الله    باكستان تغلق موانئها أمام السفن الهندية    لبلبة تكشف تفاصيل الحالة الصحية للفنان عادل إمام    بعد هجومه العنيف والمفاجئ على حكومتها وكيله لها اتهامات خطيرة.. قطر ترد بقوة على نتنياهو    برشلونة يقلب الطاولة على بلد الوليد ويبتعد بصدارة "الليغا"    الدوري الفرنسي.. باريس سان جيرمان يتلقى خسارته الثانية تواليًا    مؤشر إيجابي بخصوص مخزون السدود    صفاقس : المسرح البلدي يحتضن حفل الصالون العائلي للكتاب تحت شعار "بيتنا يقرأ"    غدا: حرارة في مستويات صيفية    بداية من 6 ماي: انقطاع مياه الشرب بهذه المناطق بالعاصمة    الأطباء الشبان يُهدّدون بالإضراب لمدة 5 أيّام    الرابطة الأولى: الاتحاد المنستيري يتعادل مع البقلاوة واتحاد بن قردان ينتصر    نادي ساقية الزيت يتأهل لنهائي الكأس على حساب النجم    بطولة افريقيا للمصارعة بالمغرب: المنتخب التونسي يضيف ثلاث ميداليات في منافسات الاواسط والوسطيات    سامي بنواس رئيس مدير عام جديد على رأس بي هاش للتأمين    منوبة: 400 تلميذ وتلميذة يشاركون في الدور النهائي للبطولة الاقليمية لألعاب الرياضيات والمنطق    طقس الليلة: الحرارة تصل الى 27 درجة    العاصمة: بعد تنفيذه لبراكاج وسلبه أموال وأمتعة مواطن...منحرف خطيرة في قبضة الامن    قرابة 144 ألف تلميذ يجتازون انطلاقا من يوم الإثنين المقبل امتحانات "البكالوريا التجريبية"    غدا.. قطع الكهرباء ب3 ولايات    الكلاسيكو: الترجي يحذر جماهيره    "البيض غالٍ".. ترامب يدفع الأمريكيين لاستئجار الدجاج    بعد منعهم من صيد السردينة: بحّارة هذه الجهة يحتجّون.. #خبر_عاجل    البنك الوطني الفلاحي: توزيع أرباح بقيمة دينار واحد عن كل سهم بعنوان سنة 2024    فتح بحث إثر تعرّض منزل منصف المرزوقي بالقنطاوي إلى السرقة    الحج والعمرة السعودية تحذّر من التعرُّض المباشر للشمس    عاجل/ الجيش الاسرائيلي يعلن إنتشاره في جنوب سوريا    دراسة جديدة: الشباب يفتقر للسعادة ويفضلون الاتصال بالواقع الافتراضي    هند صبري: ''أخيرا إنتهى شهر أفريل''    جندوبة: استعدادات لانجاح الموسم السياحي    وفاة وليد مصطفى زوج كارول سماحة    قبل عيد الأضحى: وزارة الفلاحة تحذّر من أمراض تهدد الأضاحي وتصدر هذه التوصيات    الموت يفجع الفنانة اللبنانية كارول سماحة    صُدفة.. اكتشاف أثري خلال أشغال بناء مستشفى بهذه الجهة    الاستعداد لعيد الاضحى: بلاغ هام من وزارة الفلاحة.. #خبر_عاجل    ترامب ينشر صورة بزيّ بابا الفاتيكان    تونس: مواطنة أوروبية تعلن إسلامها بمكتب سماحة مفتي الجمهورية    سليانة: تلقيح 23 ألف رأس من الأبقار ضد مرض الجلد العقدي    الأشهر الحرم: فضائلها وأحكامها في ضوء القرآن والسنة    خطبة الجمعة .. العمل عبادة في الإسلام    ملف الأسبوع.. تَجَنُّبوا الأسماءِ المَكروهةِ معانِيها .. اتّقوا الله في ذرّياتكم    أولا وأخيرا: أم القضايا    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



دراسة قانونية.. ملكية الطبقات (2-2)
الصباح نشر في الصباح يوم 27 - 10 - 2018

بقلم: الصادق اللواتي رئيس مصلحة ومحرر عقود بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل
تنشر"الصباح" في عددها الصادر اليوم الجزء الثاني والاخير من الدراسة القانونية "ملكية الطبقات" بقلم الصادق اللواتي..
II) الأجزاء المشاعة والمشتركة :
ان الأجزاء المشتركة تتمثل اساسا في الأجزاء المتبقية في العمارة بعد استخراج القطع المفرزة فما هي طبيعة الأجزاء المشتركة (ا) وما هي أشكال ادرة الملكية المشتركة (ب).
أ تحديد طبيعة الأجزاء المشتركة:
نص الفصل 85 من م ح ع على أن المالكين في ملكية الطبقات
"عدوا شركاء في ملكية الأرض المقام عليها البناء وفي أجزائه المشتركة غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم أو لمنفعته" وبمعنى ان تحديد محتوى الأجزاء المشاعة والمشتركة يقوم هو الآخر على معياري الإستعمال والإنتفاع فما لم يعد للإستعمال الخاص كجزء مفرز ويعتبر جزء مشاع ومشترك ينتفع به جميع المالكين أو بعضهم كلا حسب نسبة استحقاقه في الأجزاء او القطعة المفرزة التي استأثر بها لنفسه
وخلافا للأجزاء المفرزة فان الفصل 85 م ح ع في فقرته الثانية تعرض الى تعداد الأجزاء المشتركة "كالمباني والأراضي" والمساحات والفضاءات والممرات والمعابر والقنوات والمصاعد والمدارج والسطوح والصحون وغيرها مالم يقع الإتفاق على غير ذلك وما يمكن استنتاجه هو وجود اجزاء مشتركة لم تعد للإستعمال والمنفعة الخاصة لأحد المالكين فقط ولكنها في المقابل غير معدة لاستعمال كافة الشركاء بل فقط البعض منه ومثال ذلك المصاعد المعدة لمالكي الطوابق العليا كذلك الشأن بالنسبة للحواجز الفاصلة بين شقتين او محلين حيث تكون ملكيتها مشتركة بين مالكيها فقط
ما يمكن اثارته بمناسبة تحديد محتوى الأجزاء المشتركة انه بالرجوع لأحكام الفقرتين الأولى والثانية من الفصل 85 م ح ع المتعلقة بتعريف الأجزاء المشاعة يتضح ان المشرع قد نص على القاعدة وهي ان الأجزاء غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم اولمنفعته تعد اجزاء مشاعة مشتركة وهذه القاعدة ادخل عليها المشرع في نفس الفصل استثناء بقوله مالم ينص على خلاف ذلك بسند التملك ، بمعنى ان الأجزاء المشتركة يمكن الإتفاق في شانها ويتم اسنادها لأحد مالكي القطع المفرزة ليستاثر بها دون سواه بعنوان حق استغلال خاص
Droit de jouissance privative) ) كأن يخص أحد المالكين بالعمارة( بحق استعمال سطح العمارة او جزء من سطح العمارة خاصة لنفسه ودون غيره من المالكين وعلى أي حال فان ملكية الأجزاء المفرزة تعد الأصل في حين تتبعها ملكية الأجزاء المشتركة فكل تفويت او قسمة او انشاء حق عيني يتعلق بموضوع ملكية الجزء المفرز يشمل بالضرورة ملكية الأجزاء المشاعة والمشتركة التابعة له .
ب النظام القانوني للأجزاء المشتركة:
لا يمكن الحديث عن الأجزاء المشاعة والمشتركة بالعمارة او بالمركب بمعزل عن الأجزاء المفرزة وذلك تطبيقا لقاعدة الأصل يتبع الفرع ويفيد هذا المبدأ وجود مكونين الأول يمثل الأصل المتبوع وهو الجزء المفرز والثاني يكتسي طابع تبعي متفرع ويسمى التابع .
وبالتالي فان هذا الأخير (الفرع ) لا يقوم بنفسه بل نشأ تبعا لوجود الأصل وتطبيقا لذلك فإن النظام القانوني المنطبق على كليهما هو نفسه ولا محال باي حال للإختلاف بينهما وبالعودة الى دارسة ملكية الطبقات سنجد حتما ان المشرع قد اخضع هذا الصنف الخاص من الملكية الى هذه القاعدة لوجود رابطا بين الأجزاء المفرزة والأجزاء المشاعة والمشتركة لملكية العمارة او مجموعة العمارات او المركب العقاري وقد أخضع هذا الرابط الى قاعدة الفرع يتبع الأصل فاعتبر ان الأجزاء المفرزة هي الأجزاء الأصلية وأن الأجزاء المشتركة هي توابع للأجزاء المفرزة وبالتالي فان الشقة هي الجزء الأصلي الذي يتسلط عليه حق الملكية اما الأجزاء المشتركة فهي تعتبر فرعية وتابعة للأصل وتاكيدا على النظام القانوني الثنائي المنطبق في ملكية الطبقات وهو ما يعني قبول فكرة وجود اجزاء مشتركة للعمارة يتم من خلال تكريس لوجود اجزاء مفرزة أي انه في غياب الأجزاء المفرزة لا يمكن الحديث عن ملكية الطبقات بل تكون هذه الوضعية خاضعة للقواعد العامة المنظمة لحالة الشيوع التي نص عليها الفصل 56 م ح ع وما بعده من مجلة الحقوق العينية ولا مجال للحديث عن الفصول 85 وما بعده المنظمة لملكية الطبقات وتكريسا لهذا المبدا يؤكد المشرع بالفقرة الثانية من الفصل 85 م ح ع على ان حقوق المالك تقدر في الأجزاء المشتركة بنسبة الجزء المفررز الذي له في العمارة ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك وتضيف الفقرة الأولى من الفصل 88 م ح ع على كل مالك أن يساهم في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وترميمها وادارتها ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة الجزء المفرز الذي له في العمارة مالم يوجد اتفاق على غير ذلك ما يمكن استنتاجه من خلال هذا الإختبار التشريعي ان جعل من العمارة وحدة متكاملة بجمع بين نوعين من الأجزاء الواحد منها موجود لخدمة الاخر .وفي هذا السياق أوجب المشرع بالفصل 90من م ح ع اشهار نظام الإشتراك في الملكية يسجل الملكية العقارية إذا تعلق الأمر بعقار مسجل وذلك للتنصيص عليه بالرسوم العقارية المعنية.
كما يضبط النظام وبصفة دقيقة كيفية ادارة الأجزاء المشتركة وحدود استعمال المالك للجزء المفرز الراجع له وطريقة المساهمة في مصاريف صيانة وحفظ الأجزاء المشتركة.
ويعتبر نظام الإشتراك في الملكية بمثابة القانون الأساسي STATUTيضبط قواعد ادارة الأجزاء المشتركة وبصفة عامة حسن الإنتفاع بالعقار المشترك ويصدر هذا النظام على المالكين اذ أجاز المشرع في الفصل 91 من م ح ع لأغلبية المالكين أن تقوم بوضع او تعديل القواعد الخصوصية لنظام الإشتراك في الملكية ولكل واحد منهم عدد من الأصوات يقابل نسبة ملكيته في الأجزاء المشاعة والمشتركة بالعمارة او بالمركب ويلزم قرار الأغلبية جميع المالكين وكل من انجر له حق منهم كمشتري الشقة الموجودة بالعمارة مثلا(..انتهى)

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.