تورس : الشفعة في القانون التونسي

عاجل - وزارة الداخلية : 3300 عون مؤجّر معنيون بتسوية وضعياتهم بعد منع المناولة تونس تحتل المرتبة الثامنة إفريقيا في مؤشر تقديم الخدمات العامة وفق تقرير البنك الإفريقي للتنمية برنامج التأهيل الصناعي مكن من استثمار 14 مليار دينار في أكثر من 5000 مشروع غزّة: الناس يسقطون مغشيا عليهم في الشوارع من شدّة الجوع.. #خبر_عاجل وفاة حارس مرمى منتخب نيجيريا سابقا بيتر روفاي الفيفا يهدد أحد الأندية التونسية بسحب 6 نقاط سرقة اثار: الحرس الوطني يلقي القبض على 4 أشخاص ويحجز سيارتين بمكثر فتح باب الترشح للمشاركة في الدورة الثانية من المهرجان الدولي للسينما في الصحراء مرض السكرّي يقلّق برشا في الليل؟ هاو علاش تخدم الكليماتيزور كيف ما جا؟ هاو وين تغلط وشنوّة الصحيح باش ترتاح وتوفّر الرحلة الجزائرية الاصدار الجديد للكاتب محمود حرشاني الشاب مامي يرجع لمهرجان الحمامات.. والحكاية عملت برشة ضجة! الحماية المدنية: ''احذروا الصدمة الحرارية كي تعوموا.. خطر كبير ينجم يسبب فقدان الوعي والغرق'' إذا ولدك ولا بنتك في ''السيزيام'' جاب 14/20.. ينجم يدخل للنموذجي؟ شوف الإجابة! نقابي تونسي بايطاليا يدعو إلى تثبيت حصة قارّة لتونس في برنامج تشغيل العمال المهاجرين قبلي: نجاح أوّل عمليّة جراحية دقيقة على العمود الفقري بالمستشفى الجهوي القصرين: حجز 650 كلغ من السكر المدعّم بسبيطلة وتفعيل الإجراءات القانونية ضد المخالف عاجل: تحذيرات من حشرة منتشرة على الشريط الحدودي بين الجزائر و تونس..وهذه التفاصيل.. في قضية ذات صبغة إرهابية: محاكمة الرئيس السابق للنقابة الوطنية لإطارات وأعوان العدلية حطاب بن عثمان وتأجيل النظر إلى أكتوبر مقترح قانون لحماية المصطافين وضمان سلامة السباحة في الشواطئ والفضاءات المائية مروع: يقتل ابنه ضربا وصعقا بالكهرباء…! مقترح قانون للترفيع في العقوبات الخاصة بهذه الجرائم وتشديد درجات الردع..#خبر_عاجل "حماس": نناقش مع الفصائل الفلسطينية مقترح وقف إطلاق النار فرنسا: إضراب مراقبي الحركة الجوية يتسبب في إلغاء آلاف الرحلات السجن 16 سنة لرجل الأعمال شفيق جراية بعد تفكيك القضايا الأربع المرفوعة ضده المرصد الوطني للفلاحة: نسبة امتلاء السدود تبلغ 37.2 % إصابات جرّاء انفجار هائل بمحطة وقود في روما البطولة العربية لكرة السلة سيدات: المنتخب الوطني يفوز على نظيره الجزائري إيران تعيد فتح مجالها الجوي أمام الرحلات الداخلية والخارجية والترانزيت..#خبر_عاجل الدورة التاسعة للتوجيه الجامعي 'وجهني' يوم 14 جويلية الجاري بالمركب الجامعي المرازقة بولاية نابل عاجل/ اختراق استخباراتي إسرائيلي داخل ايران يكشف مفاجآت..! الحرس الوطني يُطيح بمنفّذي عملية ''نَطرَ''وسط العاصمة في وقت قياسي عاجل/ جريمة اقتلاع عيني امرأة من طرف زوجها: معطيات وتفاصيل جديدة وشهادة صادمة..!! قمة نار في مونديال الأندية: كلاسيكو، ديربي، ومفاجآت تستنى! نحو اقرار تخفيضات في المطاعم السياحية للتوانسة وولاد البلاد...تعرف على التفاصيل فضله عظيم وأجره كبير... اكتشف سر صيام تاسوعاء 2025!" رد بالك تغلط وتخلي الشبابك ''محلول'' في هذا الوقت ... الصيف هذا ما يرحمش! عاجل/ هذا ما تقرر بخصوص اضراب الأطباء الشبان..وهذه التفاصيل.. أفضل أدعية وأذكار يوم عاشوراء 1447-2025 نيس الفرنسي يضم حارس المرمى السنغالي ديوف لمدة خمس سنوات طقس اليوم: الحرارة في تراجع طفيف .. الجزائري بلايلي يستفز الفرنسيين بعد حادثة الطائرة بداية من 6 جويلية 2025: شركة نقل تونس تخصص 10 حافلات خاصة بالشواطئ تشريعات جديدة لتنظيم التجارة الإلكترونية في تونس: دعوات لتقليص الجانب الردعي وتكريس آليات التحفيز المنستير: الاتحاد الجهوي للفلاحة يطالب بمد فلاحي المناطق السقوية العمومية بالجهة بكمية 500 ألف م3 من المياه للانطلاق في الموسم الفلاحي 2025-2026 المانيا.. سباحون يواجهون "وحش البحيرة" بعد تجدد الهجمات رسميا.. ليفربول يتخذ أول إجراء بعد مقتل نجمه ديوغو جوتا عاجل: وزارة الصحة تدعو المقيمين في الطب لاختيار مراكز التربص حسب هذه الرزنامة... التفاصيل فضيحة السوق السوداء في مهرجان الحمامات: تذاكر تتجاوز مليون ونصف والدولة مطالبة بالتحرك النجمة أصالة تطرح ألبوما جديدا... وهذا ما قالته صيف المبدعين...الكاتبة فوزية البوبكري.. في التّاسعة كتبت رسائل أمي الغاضبة تاريخ الخيانات السياسية (4)...غدر بني قريظة بالنّبي الكريم المنستير: برمجة 11 مهرجانًا و3 تظاهرات فنية خلال صيف 2025 عمرو دياب يفتتح ألبومه بصوت ابنته جانا لطيفة العرفاوي تعلن:"قلبي ارتاح"... ألبوم جديد من القلب إلى القلب مرتضى فتيتي يطرح "ماعلاباليش" ويتصدّر "يوتيوب" في اقلّ من 24 ساعة "فضيحة": لحوم ملوثة تتسبب في وفاة طفل وإصابة 29 شخصا..#خبر_عاجل 3 حاجات لازم تخليهم سرّ عندك...مش كلّ شيء يتقال

شكرا على الإبلاغ!

سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.

الشفعة في القانون التونسي

خولة الزتايقي نشر في التونسية يوم 30 - 08 - 2015

التونسية (تونس)
نظم المشرع التونسي حق الشفعة بمقتضى فصول قانونية صلب مجلة الحقوق العينية، وقد عرفها من خلال مقتضيات الفصل 103 من هذه المجلة بأنها «حلول الشريك محلّ المشتري في التملك بمبيع شريكه في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها بالفصول الآتيّة»، وبالتالي فإن الشفعة هي حق الشريك في شراء نصيب شريكه في ما هو قابل للقسمة، وهو ما يمنع الضرر الذي يسبّبه الشيوع ويحمي الشركاء من دخول شخص أجنبي للعقار المشترك، يتعذر عليهم معايشته والتصرف معه في الملك المشترك، ويطلق على من له حق الشفعة «الشفيع» والعقار الذي تعلق به هذا الحق «المشفوع فيه» والذي وجبت به الشفعة «المشفوع به».
وتعتبر الشفعة من قبيل الإحالة الجبرية القانونية لعقد بيع متعلق بعقار ما، سواء كان مسجلا أو غير مسجل، حيث يلزم المشرع التونسي مالك العقار الراغب في بيع منابه بأن يعلم من له الحق والأولوية في شرائه قبل التفويت فيه، والأولوية في الشراء تكون طبعا للشريك مالك أو صاحب مناب مشاع، في نفس العقار، مما يؤدي إلى حلول الشريك محل المشتري، وهو ما يمنحه حق التعاقد المباشر مع المالك قبل إبرام البيع مع أي شخص آخر، وبالتالي حلول المنتفع بهذه الحقوق محلّ المشتري .
شروط الشفعة
باعتبار أن الشفعة هي حلول الشريك محل المشتري في التملك بمبيع شريكه، فمن البديهي والطبيعي تحديد صفة الشريك المتمتع بهذا الحق أو الأولوية في شراء المنابات المشاعة، وهو ما حدده القانون بمقتضى الفصل 104 من مجلة الحقوق العينية، حيث اعتبر انه» يعد شريكا على معنى الفصل السابق: أولا، كل مالك أو وارث لحصة مشاعة من عقار مشترك، ثانيا: مالك الهواء بالنسبة للأرض المبيعة، ثالثا: مالك الأرض بالنسبة لهوائها المبيع، رابعا: كل شريك في دار معدة للسكنى غير خاضعة لأحكام ملكية الطبقات استقل بجزء منها دون بقيتها».
وتنسحب الشفعة في المناب المبيع على الحقوق التابعة له وإذا بيعت الحقوق التابعة دون الأصل جازت الشفعة فيها خاصة. وأقر المشرع عدة شروط منها أنه لا شفعة للجار على جاره، كما لا تجوز الشفعة إذا حصل بيع للمناب المشاع بالمزاد العلني طبق القانون، أو إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين، وذلك حسب ما اقتضاه الفصل 108 من مجلة الحقوق العينية.
وإذا تعدد الشفعاء بالنسبة لعقار واحد تعينت مراتبهم على الوجه الآتي: أولا، مالك الأرض بالنسبة لمالك هوائها والعكس بالعكس، ثانيا، الورثة المشتركون في ميراث، ثالثا، المشتركون في الملك الشائع أو في الدار حسب ما تم التنصيص عليه في الفصل 104 من نفس المجلة والذين تم ذكرهم سابقا، وبالنسبة للصنفين الأخيرين يقدم صاحب النصيب الأوفر في العقار. وإذا تساوت النصباء يعين الترتيب بالقرعة، ويمتد حق القيام بالشفعة إلى ورثة الشفيع.
إجراءات الشفعة
ألزمت مجلة الحقوق العينية مالك العقار الراغب في بيع منابه بأن يعلم من له الحق والأولوية في شرائه قبل التفويت فيه، مما يؤدي إلى حلول ذلك الشريك محل المشتري، بمقتضى عقد بيع ينقل الملكية للشريك في الملكية المشاعة.
وفي حال رفض المالك بيع المناب المشاع للشريك في الملكية المشاعة، يكون على القائم بالشفعة أن يقدم دعواه مصحوبة بما يفيد أنه عرض على المشتري كامل ثمن المبيع ومصاريف العقد، أو أنه عند امتناع المشفوع عليه، أنه قام بتأمين المبلغ كاملا بصندوق الأمائن والودائع، ولا يتوقف هذا التأمين على إذن المحكمة، وهو ما أقره الفصل 111 من مجلة الحقوق العينية.
آثار الشفعة
من الآثار المترتبة عن الشفعة، هو حلول الشفيع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته، كما أقر القانون التونسي أن غلة المشفوع فيه تكون للمشتري إلى وقت القيام بدعوى الشفعة، وعلى الشفيع المصاريف الضرورية والتحسينية التي بذلها المشتري، ولا تمضي على الشفيع عمليات التفويت التي قام بها المشتري قبل انقضاء أجل القيام بالشفعة.
سقوط الشفعة
حدد الفصل 115 المنقح بمقتضى القانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992، آجال سقوط الشفعة، حيث نص على أنه «يسقط حق الشفيع في القيام بدعوى الشفعة بعد مضي شهر من إعلامه بالشراء من طرف المشتري مع بيان الثمن والمصاريف»، وفي صورة عدم الإعلام فإن حق القيام يسقط بمضي ستة أشهر من يوم ترسيم العقد بالسجل العقاري بالنسبة للعقارات المسجلة ومن يوم تسجيل العقد بالقباضة المالية بالنسبة للعقارات غير المسجلة.

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.