Depuis la révolution, le secteur immobilier passa par une mauvaise posture. Il est confronté à une hausse de ses coûts globaux contre une baisse du pouvoir d'achat du Tunisien. Pire, on parle aujourd'hui de nouvelles taxations du secteur, une très mauvaise nouvelle pour les promoteurs qui peinent déjà à s'en sortir. Focus. Le coup d'envoi de la 3ème édition du salon Soukna Expo 2017 a été donné, ce jeudi 12 octobre 2017, à l'UTICA, une semaine à peine après Expo Finances qui s'est focalisé sur le crédit "Premier Logement". A cette occasion, plusieurs promoteurs y participent pour présenter leurs nouveautés. Le ministère de l'Equipement, de l'Habitat et de l'Aménagement du territoire lui aussi est de la partie pour présenter son programme « Premier Logement ».
Parmi les participants, l'agence Gammarth Immobilière. Elle présente son nouveau projet Abir de 29 appartements haut standing allant du S+1 au duplexe avec piscine, situé aux Jardins de Carthage.
Idem pour Simpar, chef de file du groupe immobilier BNA, qui présente son offre en apparts neufs haut standing à la Couronne (Ennasr), aux Mimosas (La Marsa) et à la Perle (El Mourouj 6 et qui dispose de 28 appartements qui entrent dans le programme Premier Logement). Les acheteurs potentiels pourront profiter de remises spéciales à l'occasion du salon et visionner des vidéos 360° pour découvrir les résidences. Le promoteur a deux projets en cours à El Mourouj 5 et aux Jardin de Carthage qui seront prêts fin 2018 et dont la mise en vente va commencer bientôt. En outre, la construction d'un lot à El Menzeh 9 commencera dans une quinzaine de jours. «Simpar tient bon. La société est en train de s'adapter à la conjoncture. Elle révise sa stratégie commerciale, maîtrise ses coûts et installe un nouveau système d'information», nous confie le directeur général, Sofiane Chaouachi.
Il faut dire que ce n'est pas le cas de tout le monde. Plusieurs promoteurs immobiliers peinent à s'en sortir. La conjoncture est assez difficile pour eux. Le pouvoir d'achat de leurs clients est touché de plein fouet et eux aussi. La taxation devient de plus en lourde pour un secteur déjà sinistré. Outre la participation conjoncturelle exceptionnelle, l'année dernière, l'Etat avait imposé de nouvelles taxations d'enregistrement, qui ont impacté leur vente. Là des fuites persistent sur l'imposition d'une taxe sur les biens immobiliers. Chose qui a fait réagir la chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers qui a demandé l'annulation de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur l'achat de biens immobiliers. D'ailleurs, à ce sujet, une question s'impose. S'il y aura une nouvelle TVA, comment sera-t-elle répercutée dans le programme Premier Logement ? Sera-t-elle intégrée dans le plafond du prix du logement qui ne doit pas dépasser les 200.000 dinars ou sera-t-elle calculée en supplément (soit près de 40.000 dinars en plus pour une taxe d'enregistrement de 1% et une TVA de 18%) ? Des questions qui restent, à l'heure actuelle, sans réponse vu que la Loi de finances 2018 n'a toujours pas été rendue publique et que tout ceci reste pure spéculation.
Cependant, il y a des facteurs quantifiables et qui peuvent expliciter le désarroi exprimé par les promoteurs immobiliers. En effet, depuis la révolution, les prix de l'immobilier en Tunisie ont flambé, à cause de la hausse des prix des matières premières (notamment la hausse des prix des importations à cause du glissement du dinar), des terrains, des salaires, des prestataires de services privés et publics outre un manque flagrant d'ouvriers qualifiés. A ceci s'ajoute un laxisme de l'administration tunisienne et des retards cumulés liés à l'obtention des différentes autorisations (PV de recollement, permis de bâtir, …) ou liés aux retards causés par les prestataires de services publics (STEG, SONEDE, municipalités, gouvernorats, ONAS, Protection civile, etc.) En outre, les promoteurs immobiliers se retrouvent confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles, le coût du terrain représentant actuellement 20 à 40%. Certains promoteurs dénoncent, d'ailleurs, l'absence de l'Agence foncière de l'habitat (AFH), qui ne joue pas son rôle en leur proposant de nouveaux lotissements. En parallèle, il y a un renchérissement et une difficulté d'accès aux crédits rendant l'acquisition de biens immobiliers encore plus difficile, alors que le revenu locatif pour les investisseurs en biens immobiliers ne permet plus d'amortir le bien dans les délais.
En contrepartie, le pouvoir d'achat du Tunisien a sensiblement baissé avec la hausse de l'inflation. Plusieurs ajournent, voire même annulent, leurs gros investissements tels que l'achat de biens immobiliers : soit ils ne sont plus capable de s'engager financièrement, soit ils ont peur de devenir la cible des services du fisc. Les promoteurs notent, aussi, un manque dans l'organisation d'un salon tunisien de l'immobilier à l'étranger. En effet, compte tenu d'une législation qui ne permet pas de vendre aux étrangers, les promoteurs se tournent, de plus en plus, vers les Tunisiens résidents à l'étrangers notamment ceux qui habitent les pays du Golfe et qui ont plus de moyens financiers. Mais comment leur exposer leurs offres s'il n'y a pas de salons pour le faire ?
Autre problèmes, les promoteurs dénoncent l'entrée sur le marché de l'immobilier de concurrents intrus et de spéculateurs non-professionnels et non-conventionnels, bouleversant ainsi les bonnes règles et pratiques du secteur. Ils constatent aussi une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers et un désordre social qui sont à l'origine des retards dans la réalisation et la finalisation des projets en cours, ce qui affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts.
Malgré ces diverses problématiques, les promoteurs immobiliers essayent de tenir bon, de changer de process, de maîtriser leurs coûts et de satisfaire leurs clients, tout en continuant leurs investissements. A ceux qui croient que les prix de l'immobilier vont baisser, les promoteurs immobiliers répondent sans détour par un «non» ! En effet, ils ne sont pas prêts à vendre à perte, des employés, et donc des familles, mais aussi des investisseurs (bailleurs de fonds, actionnaires, banquiers) comptent sur eux. Ceci dit, ils font remarquer que les sociétés transparentes sont toujours lésées face aux opérateurs du circuit informel et à leur concurrence déloyale. Ces derniers n'étant pas imposés et ayant moins de contraintes réglementaires. Ils demandent, ainsi, de réguler le secteur, de mettre à jour les conditions d'octroi des agréments et surtout de renoncer à cette nouvelle taxe.
Face à la baisse du pouvoir d'achat et la hausse des coûts, le secteur de la promotion immobilière souffre. Lui imposer de nouvelles taxes et impôts n'arrangera pas les choses, surtout que les premiers lésés sont leurs clients, le contribuable tunisien qui a donné et donne toujours et encore. Affaire à suivre…
