Le secteur de la promotion immobilière était sinistré avant même la crise du coronavirus et commençait à peine à reprendre des couleurs après une année 2018 catastrophique. Aujourd'hui, le scénario est en train de se reproduire...en pire. Le secteur est au bord de la faillite et un million d'emplois directs et indirects sont concernés. Les promoteurs broient du noir : le Covid-19 est un coup de massue imprévisible qui menace leur survie. La situation économique était déjà assez délicate avant la pandémie du coronavirus. L'arrêt d'activité a été le coup de grâce pour plusieurs entreprises tunisiennes, surtout que certaines mesures d'accompagnement tardent à être installées. La réussite de l'après confinement devient vital, la pérennité des entreprises, la sauvegarde du tissu économique, des emplois et de la création des richesses et de la croissance en dépendent.
Un scénario sombre se profile Il faut dire que 2019 a été une année difficile et 2020 lui a emboité le pas et cela même sans tenir compte de la pandémie mondiale du Covid-19. Le confinement sanitaire général qui a commencé le 22 mars et doit se poursuivre au moins jusqu'au 3 mai 2020 n'arrange rien à la situation. L'expert en économie et ancien ministre des Finances Hakim Ben Hammouda estime que la Tunisie va subir une récession économique de 3,8% et un chômage de 18,8% à cause de la pandémie. Ce qui n'augure rien de bon. Que dire alors pour un secteur qui souffre depuis quelques années, avec des promoteurs qui ont subi en 2018 des baisses de leurs chiffres d'affaires de 50 à 90% et des résultats nets déficitaires en conséquence pour la majorité. Cette année 2020 ne s'annonce pas meilleure et tous les facteurs qui ont fait de 2018 une année cauchemardesque sont réunis de nouveaux. En 2018, les chiffres d'affaires des trois sociétés cotées en bourse ont été divisés par deux : les revenus d'Essoukna sont passés de 20,96 millions de dinars (MD) fin 2017 à 10,56 MD fin 2018, ceux de Simpar de 15,60 MD à 7,88 MD et ceux de la Société immobilière tuniso-saoudienne (Sits) de 5,51 MD à 2,49 MD, pour cette même période. D'un autre côté, Essoukna a réalisé un résultat bénéficiaire de 951.000 dinars contre 1,77 million de dinars un an auparavant (-86,65%) grâce aux produits de placement, Simpar a fini 2018 avec une perte de 865.000 dinars contre un bénéfice de 1,41 MD en 2017. Pour Sits, le déficit passe de 705,53 à 470,38 MD entre 2017 et 2018. A cette époque, Business News avait accédé à certains chiffres du secteur qui confirme les baisses conséquentes. On avait ainsi appris que les revenus de la Société nationale immobilière de Tunisie (Snit) ont baissé de 51% pour la Snit Nord, de 39% pour la Snit Sud et de 14% pour la Snit Centre. Ceux de la Sopivel de 34%. Pour les sociétés du groupe Simpar, les résultats se présentent comme suit : Sodest Sud -795.000 dinars, Les Œillets -1,11 MD, El Madina -1,17 MD, Sogest -499.000 dinars, Sivia -1,25 MD. Sur la base de ces chiffres et vu la situation actuelle du pays, le scénario qui se profile pour 2020 risque d'être pire. Qui se lancera dans une décision de gros investissements tels que l'achat de biens immobiliers en cette période de pandémie mondiale ? Déjà, les Tunisiens sont connus pour temporiser ce genre de décision les considérant comme n'étant pas urgentes avec l'arrivée du mois de ramadan suivi de l'Aïd El-Fitr, des vacances estivales, de l'Aïd El-Idha puis de la rentrée, ce qui s'est passé en 2018 avec le retard de publication des textes applicatifs pour la nouvelle TVA imposée lors de la LF 2018 en avril 2018. Or, cette année la majorité des Tunisiens se sont retrouvés confinés sans revenus ou presque.
Etat des lieux Il faut dire que depuis la révolution, les prix de l'immobilier en Tunisie n'ont pas cessé de flamber, à cause de la hausse des prix des matières premières, des terrains et du manque d'ouvriers qualifiés. A ceci s'ajoute un laxisme de l'administration tunisienne ainsi que l'imposition de nouveaux droits et taxes. En contrepartie, le pouvoir d'achat du Tunisien a sensiblement baissé avec une inflation qui a atteint des niveaux record. Le tout dans un environnement national marqué par la régression notable de l'épargne dans le PIB, la dépréciation du dinar et l'augmentation de la pression fiscale sur certains métiers à fort pouvoir d'achat. En parallèle, il y a un renchérissement et une difficulté d'accès aux crédits, rendant l'acquisition de biens immobiliers encore plus difficile. Ainsi, les promoteurs immobiliers se sont retrouvés confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles, avec une pénurie des lotissements offerts par l'Agence foncière d'habitation (AFH). Ils subissent, aussi, l'augmentation substantielle du coût de la construction, notamment celui des matériaux ainsi que de la main d'œuvre, surtout avec la hausse des droits de consommation de certains matériaux à partir de 2018. Ils endurent, également, des retards occasionnés, à plusieurs reprises, par les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l'obtention des différentes autorisations (PV de recollement, permis de bâtir, …). Le tout additionné à une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers et à un désordre social qui sont à l'origine de retards dans la réalisation et la finalisation des projets en cours, ce qui affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts. Autre problématique contraignante : l'aspect fiscal qui entrave le secteur. Ainsi, à la panoplie d'impôts et taxes auxquels est déjà soumis le secteur, les dispositions de 2017 alourdissant les droits d'enregistrement des biens immobiliers dépassant les 500.000 dinars, le secteur écope en 2018 d'une nouvelle TVA de 13% qui sera portée à 19% en 2024. A tout ceci, s'ajoute un renchérissement du prix de l'emprunt, le taux directeur a été augmenté à plusieurs reprises cette année atteignant 7,75%. Ainsi, et à cause de cette hausse effrénée, le coût moyen d'achat a augmenté de 13% et la baisse du taux directeur de 100 points de base le 17 mars dernier ne règle pas le problème des promoteurs. L'endettement du secteur a atteint 5,6 milliards de dinars jusqu'à novembre 2019 pour 500 à 700 promoteurs actifs sur les 3.400 reconnus par le ministère de l'Equipement. Et le secteur soufre du poids des intérêts et des intérêts composés, ayant sur les bras un stock conséquent d'invendus.
Appel de détresse Face ce scénario catastrophe, le secteur lance un cri de détresse, via le président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers Fahmi Chaâbane. Un appel lancé au nom de sa chambre syndicale mais également au nom de la Fédération nationale du bâtiment relevant de l'Utica. Si des mesures ne sont pas décidées en urgence c'est un pan de l'économie qui sera impacté et on parle d'un million de postes d'emploi. Car la promotion immobilière implique une grande partie du secteur du bâtiment (verre, céramique, menuiserie, bois, aluminium, marbre, ciment, fer, ..) outre les métiers et installateurs liés (électriciens, plombiers, Sonede, Steg, …). Le secteur représente aussi des ressources financières pour l'Etat (impôts sur les bénéfices, TVA, droits d'enregistrement, droits de consommation, taxes, etc.) mais aussi les collectivités locales (permis de bâtir, PV de recollement, …). Des sources importantes pour l'Etat, qui croyait les augmenter en revoyant à la hausse les droits d'enregistrement des biens immobiliers dépassant les 500.000 dinars en 2017, en accroissant les droits de consommation en 2018 et en imposant une nouvelle TVA en 2018.
En 2018 et en prenant comme référence les sociétés immobilières cotées en bourse, les impôts perçus sur les bénéfices de ces sociétés (IS) sont en chute libre : 22.674 dinars en 2018 contre 749.568 dinars en 2017 pour Essoukna, 14.192 dinars en 2018 contre 177.947 dinars en 2017 pour Simpar et 5.250 dinars en 2018 contre 11.016 dinars. Deux ans après, il s'avère que ces stratégies n'ont pas été payantes et ont mis à genou le secteur qui risque de s'écrouler au lieu d'être un soutien au gouvernement en ces temps de crise. Contacté par Business News, c'est un véritable SOS que lance M. Chaâbane. Il a affirmé que le secteur du bâtiment est à l'agonie. Parmi les craintes exprimées par les professionnels du secteur le fait que le gouvernement revienne sur les projets publics relatifs à l'infrastructure. Et ça, ce sera le coup de grâce ! Autre problématique, le secteur a sur les bras un stock de plus de 8.000 logements invendus dont 6.000 réalisés dans le cadre du programme du 1er logement qui n'a pas été un franc succès.
Mesures proposées par le secteur/solutions Plusieurs courriers ont été envoyés au chef du gouvernement, au gouverneur de la Banque centrale de Tunisie et à plusieurs ministres pour attirer leur attention sur la situation du secteur et solliciter des audiences pour exposer l'état des lieux et les solutions qu'ils recommandent, a précisé le président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers.
Parmi les propositions formulées, fixer la TVA à 7% au lieu des 13% actuel et les 24% prévus pour 2024 ; supprimer l'autorisation du gouverneur pour toute acquisition par un étranger pour les biens dépassant la valeur de 300.000 dinars, comme cela a été le cas pour les Libyens et les Algériens ; adopter un enregistrement à un taux fixe de 25 dinars la page pour les nouveaux immeubles réalisés par des promoteurs immobiliers ; annuler la hausse des droits des consommations imposées lors de la LF 2018 sur la céramique et le marbre ; Les promoteurs revendiquent aussi un taux de faveur, le taux du marché immobilier (TMI) ne dépassant pas les 3,5% pour les crédits immobiliers et ceux accordés aux promoteurs. L'objectif étant de dynamiser le marché et augmenter la demande, plusieurs citoyens intéressés ne pouvant pas acquérir de biens, leur capacité de remboursement mensuelle étant en deçà de ce que réclament les banques, vu le poids des intérêts à cause du taux directeur exorbitant. Le secteur réclame aussi l'annulation des intérêts et des intérêts composés pour les crédits accordés avant le 1er janvier 2019. Autre revendication, les promoteurs veulent la suspension de la TVA de 19% imposée lors de la LF 2017 sur la vente de terrains non aménagés pour leur secteur. Pour eux, cette mesure va augmenter les prix des terrains. Fahmi Chaâbane a expliqué à Business News que certains promoteurs ont voulu vendre leurs terrains pour régler les banques mais n'ont pas pu vu la hausse exagérée du prix de terrain à cause de la TVA.
S'agissant du programme 1er logement, la chambre propose que l'Etat prenne en charge 40% de l'autofinancement sous forme de crédit avec un taux préférentiel (au lieu de 20%) et d'augmenter le plafond des prix des logements concernés de 250.000 dinars à 300.000 dinars en comptabilisant la TVA. Ils suggèrent l'usage du Foprolos (fonds de promotion du logement pour les salariés) pour limiter les coûts des crédits immobiliers. Ils appellent aussi à la mise en place de mécanismes pour arrêter les intrus qui pullulent de plus en plus sur le marché de l'immobilier : un marché parallèle qui a contribué à la situation actuel du marché.
Quand le bâtiment va, tout va et inversement. L'immobilier est un thermomètre de la santé économique des pays. La crise de ce secteur est un indicateur important qui ne doit pas être négligé, le risque d'une crise systémique subsistant. Le chef du gouvernement l'a promis au début de confinement, tout sera fait pour préserver les emplois. Là, on parle d'un million d'emploi s qu'il faudra sauver. A cet effet, il faudra prendre des décisions courageuses. La Tunisie vit une crise sanitaire aigue depuis plus d'un mois avec la propagation d'un virus mortel le Covid-19 qui a obligé à la mise en place d'confinement total depuis le 22 mars qui se poursuivra au moins jusqu'au 3 mai 2020. 918 contaminés ont été recensés et annoncés jusqu'au 22 avril courant, sur un total de 19.411 dépistages, avec 190 rétablissements et 38 décès.
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