Le prix de l'immobilier a augmenté de près de 15% en 2013. Il y a dix ans, un appartement S+3 dans la ville de l'Ariana coûtait 73 mille dinars, il est aujourd'hui à 120 mille dinars, voire plus. Un phénomène qui touche toutes les régions du pays. Chômage en croissance et revenu des ménages en baisse, en raison de la hausse des prix des produits tous azimuts . A Tunis, les logements sont hors de prix lorsqu'ils sont disponibles, ce qui est de moins en moins le cas. Le prix moyen du mètre carré se situe entre 1.200 et 3.000 dinars selon la dernière édition du Guide de l'Immobilier. Dans les quartiers huppés, El Menzah, Ennassr, Le Lac et les Jardins de Carthage, le mètre carré est négocié entre 1.500 à 2.000 dinars environ. Tandis qu'au centre de la capitale, les prix du mètre carré varient entre 1.800 et 3.000 dinars en moyenne. Ces prix excessifs plombent le marché de l'immobilier, ce qui pourrait entraîner un affaissement des transactions. Les raisons sont nombreuses, notamment la hausse constante des matériaux de construction, comme le ciment qui est passé de 6, 250 dinars en 2013 à environ 8, 000 dinars en janvier 2014, sans compter que les terrains constructibles sont devenus rares et inaccessibles dans les zones urbaines. La morosité de la situation s'explique aussi par une demande en progression d'une clientèle nouvelle, venant notamment de Libye dont le nombre de résidents en Tunisie a atteint environ les 2 millions. Cette clientèle est intéressée par des logements de haut standing, ce qui aiguise l'appétit des promoteurs privés d'investir sur le haut de gamme. Selon les dernières statistiques de l'Observatoire de l'habitat et du foncier au ministère de l'Equipement, le nombre des autorisations de bâtir a atteint 45.846 en 2013 contre 44.705 en 2012, alors que les besoins annuels en logements sont estimés entre 40 et 60 mille unités. Par ailleurs, toute opération d'acquisition dépassant en valeur 150.000 dinars est dorénavant assujettie à une taxe de 3% au lieu de 1% habituellement sur les opérations d'achats auprès des promoteurs immobiliers. L'ancienne taxe de 1% était une mesure incitative à l'achat de nouvelles constructions respectueuses des normes d'énergie et de respect de l'environnement. La nouvelle taxe vient se greffer à l'arrêt de la subvention relative à l'énergie pour le secteur des industries énergivores, ce qui entraîne, par conséquence, une flambée des prix des matériaux de construction, mais aussi une spéculation sans merci. Un dysfonctionnement structurel Dans les villes de l'intérieur du pays, la situation n'est pas meilleure. Les prix de l'immobilier sont également en hausse et varient selon que les logements soient situés dans des quartiers chics ou des quartiers populaires. Un autre facteur non moins important participe à la fluctuation des prix. Dans les zones rurales où les réseaux de la Steg, la Sonede et l'Onas ne sont pas disponibles, les terrains souvent non viabilisés ne coûtent pas cher, mais bâtir son logement dans ces conditions, c'est se livrer carrément à l'aventure. Cependant, la catégorie sociale qui souffre le plus de la flambée des prix de l'immobilier, notamment les logements dit de moyenne gamme, reste la classe moyenne. On note un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui renforce la disparité entre les couches sociales. Les logements sociaux pourraient connaître un net recul en raison de toutes les raisons citées plus hauts (rareté et cherté des terrains constructibles, difficultés pour les éventuels acquéreurs à obtenir des prêts bancaires, hausse des prix des matériaux de construction et détérioration du pouvoir d'achat des citoyens). En outre, selon certains experts, le secteur de l'immobilier souffre, d'autre part, de nombreux dysfonctionnements structurels au niveau juridique, foncier et fiscal. Le cadre juridique régissant le secteur de l'immobilier a un impact négatif du fait de sa déficience. Là, en effet, la construction de logements connaît des difficultés à cause du renchérissement des prix de terrains et la carence des réserves foncières publiques dans les périphéries urbaines. Cette situation fait le bonheur des spéculateurs. Au plan financier, les besoins nécessaires en logements dépassent de loin les capacités financières des promoteurs relevant de l'Etat ou du privé. A cela s'ajoute, une inégalité concernant la répartition des crédits entre les tranches de revenu. Pire encore, le système de financement de l'habitat économique prive les revenus modestes d'acquérir un logement et fait profiter les ménages aux revenus élevés. Aujourd'hui, même les revenus moyens se trouvent quasiment exclus avec la montée vertigineuse des prix. L'aspect fiscal demeure, lui aussi, un handicap majeur entravant le secteur, soumis à différentes sortes d'impôts et taxes. La fiscalité représente entre 15% et 20% du coût de revient d'une transaction immobilière. Le logement par les chiffres Selon les chiffres de l'Institut national de la statistique (INS), le pourcentage des familles tunisiennes propriétaires de leurs logements est estimé à 79,2 %, alors que le nombre des locataires est évalué à 373,5 mille personnes. 60.000 logements sont construits chaque année en Tunisie dont 40.000 en auto-construction et 20.000 réalisés par des promoteurs immobiliers. 5.000 sont de type économique et social et 15.000 de type standing.
