أمثلة التهيئة في حاجة إلى تقليص آجال النظر فيها... ومزيد من الحزم مطلوب من البلديات تونس- الأسبوعي: بمناسبة اليوم العالمي والعربي للإسكان لسنة 2008 صدرت العديد من الأرقام والمعطيات حول النتائج التي حققتها بلادنا في مجال السكن... ومن أبرز هذه النتائج تطور نسبة النمو في عدد المساكن لتصل 95,2% سنويا أي ما يعادل 500.63 مسكنا سنويا خلال الفترة الفاصلة بين سنة 1994 وسنة 2004... وهي نسبة أرفع من نسبة الزيادة في عدد الأسر التي لم تتجاوز 75,1% سنويا خلال نفس الفترة... كما انخفضت نسبة المساكن البدائية من مجموع الرصيد السكني من 7,2% سنة 1994 إلى 8,0% سنة 2004... وانخفضت نسبة المساكن ذات الغرفة الواحدة من 14% سنة 1994 إلى 9,6% سنة 2004... وتطورت نسبة الربط بالشبكات لتبلغ سنة 2007 فيما يتعلق بالربط بشبكة الكهرباء لتصل 5,99% على المستوى الوطني و8,98% بالوسط الريفي في حين بلغت نسبة التزويد بالماء الصالح للشراب 3,97% على المستوى الوطني و9,93% بالوسط الريفي... وبلغت نسبة الربط بشبكة الصرف الصحي بالوسط البلدي 6,81% ويعتبر ما أوردته هذه الاحصائيات إيجابيا إلى حد بعيد ولكنه يفتقر إلى مزيد التوضيح وتوخي الدقة في بعض الجوانب. إشكالايت المعيار المعتمد حاليا في أغلب بلدان العالم.. والذي يعتبر أكثر مصداقية من غيره هو معدل عدد الأفراد بالغرفة الواحدة... وهو ما لم نعثر له على أثر في كل ما طالعناه من احصائيات... أما المعيار الثاني والذي لا يقل أهمية فهو المعدل العام لعدد الغرف بكل مسكن وهو ما لم يتم كذلك لكن وفي المقابل ذهبت الاحصائيات إلى أن عدد المساكن يفوق عدد العائلات بنسبة 10% تقريبا... وفي قراءة أولية لهذا المؤشر قد نفهم أن جميع الأسر التونسية تمتلك مسكنا ولكن الواقع مخالف لذلك... ولا ننسى أيضا أن جميع الاحصائيات والمؤشرات توقفت ساعتها عند 2004 ومنذ ذلك الحين إلى يوم الناس هذا فقد تغيرت أمور كثيرة وبنسق رهيب ويدلنا الواقع على امتلاك فئة من المجتمع لأكثر من خمسة مساكن والبعض الآخر لا يمتلك شيئا... وبالتالي فإن هذا المؤشر هو مؤشر على توفر الكراء وليس مؤشر امتلاك... فالكراء إذا ما اعتمدنا هذه المعطيات متوفر وبنسب معقولة... ولكن ذلك لا يعطينا فكرة واضحة عن نسب امتلاك وهو يثير مشكلة حقيقية في هذا السياق... وبالتالي لا بد من التدقيق أكثر في مثل هذه الاحصائيات... لأننا لم نصل بعد إلى توفر مسكن لكل تونسي مثلما يدعو لذلك الخطاب الرسمي والحديث عن السكن بتونس يثير عديد الاشكاليات المرتبطة بالموضوع... منها ما يتعلق بالامثلة العمرانية ذاتها أو كذلك عدم مطابقتها عند التنفيذ لما تمت المصادقة عليه... ومنها ما يتعلق باستغلال المناطق العمرانية الجديدة وصيانتها... وأخيرا ما يتعلق بالكلفة المرتفعة لتشيد المساكن والفوائض البنكية المشطة. بناء فوضوي من صنف جديد لا يمكن التعرّض لموضوع السكن بدون الحديث عن مسألة البناء الفوضوي... هذا الخطر الذي أوجد في الآن نفسه بعض الحلول لأزمة السكن بتونس حيث قامت أحياء شعبية كثيرة بمنوبة وحي التضامن وحي الخميس بباجة وجندوبة وغيرها من المدن الكبرى... وساهم هذا النمط في إسكان فئات اجتماعية لم تكن قادرة على مجابهة مصاريف السكن بكامل تراب الجمهورية.. ولكن الجديد في قطاع السكن هو تناسل أحياء فوضوية سنويا تنشأ توازيا مع البناء المنظم الذي تتكفل به الدولة... وهي رغم طابعها العصري وغلاء سعرها تتقاسم الطابع الفوضوي مع الاحياء الشعبية ولكن بنمط جديد على اعتبار أن التقسيم يخضع للشروط المطلوبة. تكاليف غير مبرمجة هذا وتتحمل الدولة تكاليف باهضة من جراء تشييد هذه الاحياء... بما أن الباعث العقاري الذي أقامها إما لم ينفذ مخطط البناء والتهيئة بحذافيره أو لم يستكمل كل المراحل وبالتالي يظل مثال التهيئة العمرانية يشكو نقصا... وتعاني الامثلة العمرانية النهائية للبلديات نقصا هاما نظرا لطول الدراسة (3سنوات) وعندما تنتهي هذه الدراسة نجد أن الواقع العمراني للمنطقة المعنية قد تغير كليا ولهذا لا بد من الاسراع في إنجاز هذه الأمثلة في وقت وجيز حتى يتسنى الاعتماد على أمثلة عمرانية محيّنة... مثلما ينبغي أن ينجز مثال التهيئة لمدة لا تقل عن 20سنة ولا عامين فقط مع المحافظة على خصوصيات كل منطقة... ولا بد من التنسيق بين كل الأجهزة في هذا الإطار... رخص بلا أمثلة تهيئة عمرانية من جهة أخرى نجد أن بعض البلديات تظل تسند رخص البناء في غياب أمثلة تهيئة عمرانية جاهزة... في حين أن القانون ينص على عدم اعطاء رخصة بدون أن يكون المثال مصادقا عليه بصفة نهائية... ونظرا لتعطل دراسة مثال التهيئة العمرانية ثلاث سنوات أحيانا... فإنه لا يمكن الانتظار كل هذه المدة بدون إسناد رخص للبناء أمام ضغط المواطن والباعث العقاري... والحديث عن دراسة مثال التهيئة العمرانية يقودنا إلى القول بوجود عدة متدخلين بدون موجب... أمر آخر وهو ذلك المتعلق بعمليات التحيين التي تتم كل عامين أو ثلاثة والمنطق يقول بضرورة أن تتم بعد 20 أو 30سنة في إطار سياسة استشرافية واضحة تقوم على بعض المعادلات الثابتة كعدم اقامة مناطق سكنية في بعض الأماكن التي ستستهدف لاحقا بتركيز محطات معالجة للمياه المستعملة... أو عدم امكانية إيصال الماء الصالح للشراب لبعض الاحياء الجديدة إلا بكلفة مرتفعة وبالتالي يمكن تغيير مكان البناء. عبء ثقيل تتحمله الدولة هناك عبء إضافي تتحمله الدولة من وراء تشييد بعض الأحياء الجديدة وخاصة منها تلك التي يشيدها الباعثون الخواص ومن يقول الدولة يقول المجموعة الوطنية بما يقلّص من طاقة تنمية المناطق الآهلة وتطوير الخدمات المسداة للمواطن إجمالا... فبعض الاحياء السكنية لو تمّت نقلتها من أماكنها لكان ذلك أفضل ألف مرّة من ربطها بمختلف الخدمات لذلك لا بد من العمق والسرعة والتحكم في تكلفة البناء ويجب أن تكون البرمجة على المستوى المحلي واضحة وشفافة... حتى لا تباع الأراضي «بالحبل» ثم تباع فيما بعد بسعر خيالي للمواطن بدون تحمل الباعث لأي نفقات في المستقبل... ويسدّد المواطن والدولة الفاتورة بأكملها فاتورة الخدمات والربط بشتى الشبكات... أمر آخر لا يقل أهمية وهو ضرورة تريث البلديات في كيفية التصرف في أرصدتها العقارية... حتى لا تلجأ إلى وضع يدها على أراض جديدة والحال أنها لم تستغل سوى 10% من رصيدها العقاري السابق الذي يظل مهملا... وقبل تغيير صبغة الاراضي لا بد من مزيد التحري واعتماد توجه يمكننا من إيجاد الحلول والقضاء على المشكل من الجذور. البناء بدون المصادقة مشكلة أخرى تتعلق بإسناد رخص البناء وشروع الحرفاء في تشييد البناءات على المقاسم الجديدة بدون حصول مثال التهيئة على المصادقة النهائية وهو أمر لا بد من متابعته لأنه سيشكل بناء فوضويا من نوع آخر ولذلك لا بد من إعطاء كامل الصلوحيات للبلديات للتصرف في هذا المضمار نيابة عن لجان التجهيز في إطار اللامركزية الادارية... فعلى مستوى استغلال المناطق العمرانية الجديدة هناك مشكل حقيقي تعرفه البلديات حيث لا تجد الامكانيات لمجابهتها وهو ما يتطلب أحيانا ميزانية أخرى (عمال... معدات... تجهيزات.. ضوء.. نظافة.. فضلات) وبعض الأحياء وبعد تشييدها يصبح منظرها مزريا وتصبح بحاجة للصيانة... ولذلك ينبغي النظر في كيفية استغلال هذه المباني والأحياء وصيانتها حتى لا تبقى الفضلات على سبيل المثال ملقاة في الشارع بأحياء راقية نسبيا لأن بلديات المكان لا تملك الامكانيات. تدهور المقدرة الشرائية نقائص عديدة يعرفها قطاع السكن في تونس ومنها ما تتحمل نتائجه الدولة وبالتالي المواطن بخصوص الجوانب التي أتينا علي ذكرها ومنها ما يؤدي إلى تدهور المقدرة الشرائية للمواطن وعدم قدرته على امتلاك مسكن وعلى سبيل المثال هناك 100 ألف مسكن حاليا تم الانتهاء من تشييدها ولم يقع بيعها أو ظلت مغلقة وهو ما يدل على أن الفئات الضعيفة والمتوسطة لم تعد قادرة على التملك فمن جهة التكلفة الباهضة ومن جهة أخرى الفوائض البنكية المشطة وكل ذلك بسبب غياب التدقيق في مختلف مراحل تشييد المساكن... زد على ذلك ارتفاع كلفة البناء للمتر المربع من 500 دينار إلى 700 أو 800 دينار وهو ما جعل المواطن غير قادر على مواكبة قطاع تصل نسبة التضخم فيه إلى 7% أو 8% سنويا. ويمكن التسريع في آجال المصادقة على أمثلة التهيئة العمرانية لتصبح مثلا 6 أشهر عوضا عن 3 سنوات... للحد من التهاب أسعار الاراضي المعدة للبناء وفي المقابل لا يسمح للبلديات بتغيير صبغة الاراضي إلا إذا بلغ استغلالها للأراضي المخصصة للبناء في دائرتها نسبة لا تقل في كل الحالات عن 90% عندها يسمح لها بمزيد التوسع لأنه لا يعقل أن يسمح لها بذلك وهي لم تستغل بعد 40% من رصيدها العقاري... وتدخل عوضا عن ذلك في إذكاء السباق المحموم لتحويل العقارات إلى أراض صالحة للبناء بدون موجب وبالتالي إذكاء لهيب الأسعار ولهذا لا بد من الحد من تنامي تلك الفوضى. أما عن أسعار المساكن ذاتها فلا بد أن يشترط في الباعثين ضرورة توفير تمويلات ذاتيا بنسب هامة للتقليص من الكلفة المرتفعة للبناء... لأنه من غير المعقول أن يسدّد طالب المسكن فوائض حصوله على قرض سكني وفوائض حصول الباعث على قرض لتمويل المشروع السكني. ثم لا بد من مراجعة أسعار المواد الاولية للبناء فالمؤشرات لا تزال تدل على أن أسعارها متواصلة الارتفاع فسعر الحديد على سبيل المثال ظل محافظا على ارتفاعه رغم نزول سعر البترول إلى أقل من 70 دولارا... وبالإضافة لكل ذلك فإن السكن في حد ذاته مرتبط بالنقل والظروف المعيشية... حيث أن مناطق الغلاء عادة هي المناطقة المهيأة والتي تتوفر بها جميع المرافق والخدمات. خلاصة القول خلاصة القول يشهد قطاع السكن في تونس عديد الاشكاليات... سواء على مستوى التكلفة أو التمويل أو التهيئة العمرانية... ولذلك بات من الضروري ايجاد هيكل وطني مشرف على الوضع الاسكاني العام بالبلاد مع إبقاء الصلاحيات للبلدية على مستوى المنطقة الراجعة لها بالنظر... وذلك للحد من ارتفاع كلفة الاراضي المخصصة للبناء وللحد كذلك من تكاليف البناء في حد ذاته بالاضافة لتجنب الاعباء المالية الاضافية التي تتحملها المجموعة الوطنية بفعل الاحياء التي تشيّد وتترك مسؤوليتها للبلديات وتدفع شرائح عريضة ذلك العبء من جيبها... مع التقليص من نهم البلديات لتغيير صبغة الاراضي رغم أنها لم تستغل عشر ما بحوزتها... والتقليص كذلك في الفوائض المشطة للبنوك لاقتناء المساكن... وتحميل الباعث العقاري بعض المسؤولية في قطاع حيوي كهذا... لأن بلدا يبني هو هو في النهاية بلد يتحصن اجتماعيا واقتصاديا. خير الدين العماري
