تونس الصباح - بهدف المحافظة على الاجزاء المشتركة بالمركبات العقارية والعمارات وضمانا لحسن العيش فيها وتأمينا لجماليتها ونظافتها وسلامتها من اجل عيش مشترك سليم وهانئ تم في السنوات الاخيرة سن عدة قوانين وتشريعات نظمت مهنة الوكيل العقاري وحددت مسؤولياته المتمثلة اساسا في ادارة الاجزاء المشتركة للمبتى او العمارة او مجموعة العمارات المتواجدة في حي واحد، وصيانة هذه الاجزاء والقيام بالاجراءات القانونية والادارية الخاصة بالمباني والعقارات والاهتمام بالواجهات الخارجية والداخلية للمباني والاضاءة والحدائق وغير ذلك. وقد صدر القانون عدد 78 لسنة 2005 المؤرخ في 4 أوت 2005 والمتعلق بتنقيح مجلة الحقوق العينية وذلك قصد تدعيم ومزيد احكام مؤسسة النقيب العقاري واكساب هذه المؤسسة النجاعة الضرورية وذلك بتمكين الوكيل العقاري على ممارسة مهام النقيب العقاري المحترف ومن مهامه استخلاص مساهمات المالكين بمختلف الطرق ومنها حتى القضائية وكذلك مباشرة بقية مهامه الاصلية المتمثلة اساسا في مباشرة عمليات التصرف العقاري وقد ارسى القانون عدد 78 الاطار القانوني المنظم لمهنة النقيب العقاري المحترف واخضاعه لكراس شروط تضبط مهامه وحقوقه وواجباته وطرق مباشرته لمهمته التي تحولت الي وظيفة فعلية بمقتضى القانون الصادر في 30 جانفي 2006 خاصة ان النقيب بمقتضى القانون المذكور يصبح عبارة عن موظف وليس كما كان معمولا به من قبل أحد السكان المتطوعين والمنتخب من قبل بقية السكان. وقد تركزت مهمة النقيب المحترف فيث بادئ الامر على اصحاب الشهائد العليا الذين تم تشجيعهم على الانخراط في هذه المنظومة وقد استجاب عدد من الشباب لهذه المبادرة وعملوا على ان يكونوا اللبنة الاولي من النقباء المحترفين خاصة ان الوظيفة مضمونة ولا تتطلب مجهودا ماليا او اسثمارات معينة خاصة ان البلديات فرضت على كل المجمعات السكنية ذات الملكية المشتركة والمشاعة مثل العمارات والمجموعات السكنية ان يكون لها وبمقتضى القانون نقيبا عقاري محترفا. صعوبات ومشاكل لكن هذا التمشي وهذا التشجيع جوبه بعدة صعوبات ومشاكل حالت دون نجاح الفكرة وتوسعها وظلت عديد الاحياء والعمارات دون نقيب تعاني الامرين من اوساخ وفوضى وانعدام انارة وتدهور للبنية التحتية للاجزاء المشتركة كما ان البعض ممن تجرأ في البداة وقبل الصعوبات وتجاوزها قابلته عدة صعوبات اخرى حالت دونه ودون مواصلة العمل فتخلى عن المهمة.. ومن بين الصعوبات التي ساهمت في افشال خطة النقيب المحترف للمركبات العقارية والعمارات الاجراءات الادارية والشرط المالي المنصوص عليه في كراس الشروط.. فهذه الكراس تفرض على كل من يرغب في ممارسة خطة نقيب عقاري محترف توفير ضمان مالي يقدر ب10 الاف دينار.. هذا الضمان الذي تم فرضه تحسبا الى اي تجاوز للقانون من قبل النقيب او الى اي اختلاسات مالية خاصة ان من بين مهام النقيب جمع الأموال من قبل المالكين واستخلاص مساهماتهم.. فيقى ذلك المبلغ مودعا كضمان لدى المصالح البلدية.. ورغم ان هذا المبلغ يمكن توفيره من قبل البنك التونسي للضمان في اطار قروض مشاريع اصحاب الشهائد العليا فان ضخامة المبلغ واجراءات القرض لم تشجع كل من فكر في ممارسة مهمة النقيب العقاري على المغامرة وخوض التجربة. جانب آخر مهم مثّل عقبة امام نجاح تجربة النقيب العقاري وهو عزوف اغلب سكان العمارات والمجموعات العقارية المشتركة عن الوفاء بالتزاماتهم والقيام بواجباتهم تجاه النقابة وأهم شيء هو دفع المساهمات المالية بصفة منتظمة وآلية والتمييز بين المصاريف المشتركة التي تكون من المساهمات والمصاريف المتعلقة بصيانة واصلاح الاجزاء المفرزة والتي يجب ان يتحملها المالك او المتصرف في الجزء المعني والمصاريف المتعلقة بصيانة واصلاح الحواجز المشتركة بين جزئين مفرزين والتي يجب ان يتحملها الشريك مع جاره. فأغلب السكان لا يميزون بين ما يجب ان ينفق من المساهمات المشتركة وما لا يجب .. فالمصاريف المشتركة تتمثل فقط في المصاريف الناجمة عن صيانة وادارة الاجزاء المشتركة والمعاليم والاتاوات المحمولة قانونا على النقابة ومصاريف التنظيف واستهلاك الماء والكهرباء للأجزاء المشتركة والمشاعة (سلم العمارة، الساحات، الحديقة..)، مصاريف الحراس والتأمين، المنح المخولة سنويا لرئيس النقابة طبق ماتقرره الجلسة العامة والمصاريف الضرورية لتسيير النقابة. اية حلول؟ والمطلوب حاليا لتفعيل القانون المؤسس لمهنة النقيب المحترف هو مراجعة كراس الشروط وخاصة شرط الضمان المالي.. وفرض الاجراءات القانونية ضد كل من يتلدد او يتخلف عن دفع ما هو مطالب به من مساهمات مالية للتصرف وتيسير الملكية المشتركة خاصة وان اغلب التجارب التي لم تعتمد النقيب المحترف اقتصرت على نقابة متطوعة ومنتخبة فشلت ولم تنجح في القيام بمهامها وهو ما عاد بالسلب على حسن عيش هذه المجموعات السكنية وتسببت في تدهور الملكيات المشتركة مما انجر عنه في عديد الاحياء تدهور القيمة العقارية لهذه الاحياء.
