* Les dernières mesures concernant le taux d'intérêts et le financement du logement permettront-elles de solvabiliser davantage de ménages ? * M. Moncef Koôli, président de la chambre des promoteurs immobiliers relevant de l'UTICA : « Les dernières mesures vont solvabiliser plus de ménages » * La nouvelle circulaire concernant les conditions de construction d'un 2ème étage aura beaucoup d'effet sur les prix de l'immobilier * Mohamed, Promoteur immobilier : « Il y a des clients qui vendent leur promesse de vente» Durant ces dernières années, les prix de l'immobilier ont connu une hausse vertigineuse. Location ou achat, les prix sont exorbitants. En ville, en banlieue ou même à l'intérieur du pays, la situation est la même. L'option pour le haut standing et la hausse des prix à l'échelle internationale sont les principales causes derrière cette flambée. Une étude approfondie réalisée par le cabinet français d'analyses stratégiques Precepta confirme une tendance vers la baisse des prix de l'immobilier d'ici 2010. Qu'en est-il pour la Tunisie ? Sera-t-elle concernée par cette baisse ? Il paraît que non. Puisque les spécialistes dans le domaine sont catégoriques : le prix de l'immobilier ne baissera que si le prix du pétrole baisse aussi. Ce qui relève de l'impossible selon les experts. En France, de 1997 à 2007, les prix réels des logements ont évolué de 110%. En Tunisie, les prix se sont envolés et sont devenus fous. De 50 et 60 mille dinars l'appartement, on est passé à 100 mille dinars et plus et ce pour la même superficie et le même emplacement de dix années en arrière. Acheter un appartement à 100 et à 200 mille dinars, relevait de l'irréel. Aujourd'hui, c'est devenu presque normal. D'ailleurs, des appartements deuxième main sont actuellement vendus à des prix pareils, à savoir 80, 90 ou même 100 mille dinars parfois pour un S+2, ce n'est même pas le S+3. Ceci s'explique par plusieurs raisons. Primo, il y a le désir de devenir propriétaire surtout avec le niveau persistant élevé des loyers. En faisant une comparaison entre le loyer et la mensualité du crédit, on a toujours tendance à faire le choix de l'achat et à payer des mensualités de crédit tout en étant propriétaire. Secundo, la durée de remboursement d'un prêt immobilier s'élève désormais jusqu'à 25 ans. Ce qui fait que plusieurs jeunes couples optent pour les prêts immobiliers. Tertio, les investisseurs croient dur comme fer que le prix de vente sera encore plus élevé demain. Quarto, par peur qu'il n'y ait plus jamais de baisse et que les prix persisteront élevés, les clients prennent d'assaut les logements et les achètent même sur plan. L'évolution du niveau de vie du Tunisien et de son pouvoir d'achat y sont aussi pour quelque chose. Le niveau intellectuel également. Ainsi, un grand nombre de jeunes couples sont aujourd'hui des cadres moyens sinon supérieurs. Ils optent toujours pour un meilleur cadre et une meilleure qualité de vie. Le logement social et économique ne leur convient plus, ils préfèrent le haut standing et le vrai luxe. ---------------------------- M. Moncef Koôli, président de la chambre des promoteurs immobiliers relevant de l'UTICA : « Les dernières mesures vont solvabiliser plus de ménages » La nouvelle circulaire concernant les conditions de construction d'un 2ème étage aura beaucoup d'effet sur les prix de l'immobilier
Le Temps : D'abord, comment évaluez vous la situation actuelle du secteur immobilier en Tunisie ? M. Moncef Koôli : Le secteur de l'immobilier est actuellement caractérisé par un renchérissement des prix mais aussi par une diversification et une abondance de l'offre. Le paysage s'est beaucoup amélioré. Avant il n'y avait que la SNIT aujourd'hui on compte 1460 promoteurs immobiliers avec des projets de bonne qualité. Cependant, les dernières décisions prises concernant les taux d'intérêt et le financement du logement vont solvabiliser plus de ménages. Ca va dynamiser le secteur et donner la possibilité au maximum de Tunisiens d'accéder à un logement. C'est vrai que le secteur connaît quelques difficultés du fait qu'il y a un renchérissement du coût de la construction et du coût du terrain. L'évolution du prix du logement était de l'ordre de 4% par an, elle s'est stabilisée à 8% pendant ces trois dernières années. Le prix du mètre carré pour le logement social et économique se situait aux alentours de 400d, il est actuellement aux alentours de 750d. Pour le logement de standing, le mètre carré était à 600 dinars, il est aujourd'hui à 1200d.
A quoi est due cette hausse ? Cette augmentation est due à la spéculation et au manque des terrains constructibles. Mais cela provient surtout de la hausse des prix des matériaux de construction qui a triplé pour certains produits. Cela résulte également de la situation mondiale caractérisée notamment par l'évolution du prix du pétrole surtout que le secteur de l'immobilier consomme beaucoup d'énergie.
Le renchérissement des prix des logements n'a-t-il pas provoqué un désistement de la part des acheteurs ? Il y a un peu de ralentissement, mais les nouvelles mesures prises permettront d'améliorer la situation. Il faut savoir que la baisse du taux d'intérêt excessif d'environ un point et quart sur une période par exemple de 15 ans est égale à une réduction du prix du logement d'environ 7 mille à 10mille dinars.
Les tendances aux Etats-Unis, en France, en Espagne et dans plusieurs autres pays sont vers la baisse des prix de l'immobilier. Qu'en est-il pour la Tunisie ? Aux Etats-Unis, ce problème est lié aux « supbrime »*, d'ailleurs les prix ne vont pas seulement baisser mais ils seront massacrés. La même vague va venir en France. En Tunisie, nous n'aurons aucun de ces phénomènes. Dans notre pays, cela dépend de la baisse du prix des matériaux et essentiellement du prix du pétrole. Celui-ci, je ne pense pas qu'il va connaître une baisse quelconque.
Pensez-vous que les mégaprojets qui seront réalisés en Tunisie favoriseront la baisse des prix surtout que le client sera face à une panoplie de l'offre ? Nous avons réellement besoin de ces mégaprojets pour connaître les nouvelles techniques de construction, comment on monte un projet...etc. L'offre sera diversifiée, mais je pense que le mètre carré sera vendu aux alentours de 3000 dollars. Ces projets s'adresseront en grande partie aux étrangers. Par ailleurs, la nouvelle circulaire qui vient d'être signée conjointement par le ministère de l'Intérieur et le ministère de l'Habitat aura plus d'effet sur les prix de l'immobilier. Cette circulaire autorise les particuliers à construire un deuxième étage de villa à côté du rez de chaussée et du premier étage. Je considère que c'est un grand acquis et je pense que cela aidera les jeunes couples à accéder facilement à un logement bien que les prix des matériaux restent encore élevés. * Au sens le plus large, un « subprime » (subprime loan ou subprime mortgage en anglais) est un crédit à risque, offert à un emprunteur qui n'offre pas les garanties suffisantes pour bénéficier du taux d'intérêt le plus avantageux (prime rate). Le terme est employé plus particulièrement pour désigner une forme de crédit hypothécaire (mortgage), apparue aux Etats-Unis et destinée aux emprunteurs à risque. Ce crédit immobilier est gagé sur le logement de l'emprunteur ---------------------- Mohamed, Promoteur immobilier : « Il y a des clients qui vendent leur promesse de vente» « Le secteur de l'immobilier est en pleine expansion et malgré le renchérissement des prix, la frénésie des clients ne baisse pas. A peine commence-t-on à construire, les clients affluent sur les lieux. Grâce à la panoplie de l'offre, ils visitent, ils comparent les prix, la qualité, l'emplacement et se décident. Même si l'appartement ou le duplex n'est pas encore fini, ils anticipent les procédures et nous accordent une avance pour réserver leur logement et avoir la promesse de vente. Une fois le logement est achevé, les clients continuent la démarche bancaire pour l'acquisition de leur logement. Cependant, il faut signaler qu'il y a des clients qui réservent un appartement pour avoir la promesse de vente qu'ils vendent par la suite à un autre client. Il y a aussi ceux qui achètent deux ou trois appartements à la fois. Pour ce qui est de la catégorie de notre clientèle, ils sont généralement des cadres supérieurs et surtout des Tunisiens résidents à l'étranger. Les cadres moyens trouvent souvent des difficultés à acheter un logement de standing. Et pourtant, eux aussi, aspirent à ce type de logement plus qu'à celui économique. Ils préfèrent s'endetter pendant de longues années et habiter dans une résidence de luxe. » ------------------------- SNIT et SPROLS Alors que plusieurs agences immobilières se sont vite rendues compte de l'importance de l'usage des nouvelles technologies et la nécessité de créer des sites internet pour promouvoir leurs produits et leurs nouveaux projets, la SNIT vient tout juste de créer son portail. Quant à la SPROLS, son portail ne fournit pas beaucoup de détails sur le prix et la disponibilité des logements. Bien que les prix proposés par ces deux sociétés sont plutôt raisonnables, l'emplacement des projets est rarement bénéfique. Il est généralement loin de toutes commodités. ------------------------- L'immobilier par les chiffres -L'évolution du prix du logement était de l'ordre de 4% par an, elle s'est stabilisée à 8% pendant ces trois dernières années. -Le prix du mètre carré pour le logement social et économique se situait aux alentours de 400d, il est actuellement aux alentours de 750d. Pour le logement de standing, le mètre carré était à 600 dinars, il est aujourd'hui à 1200d. -L'endettement global des particuliers auprès du système bancaire et des caisses de sécurité sociale s'élève à 6,5 milliards de dinars à fin octobre 2007, dispensés à hauteur de 3,6 milliards de dinars ou 55,4% pour le financement de l'habitat -En Tunisie, le financement de l'habitat est encore assuré à hauteur de 93% par les banques et de 7% par les caisses de sécurité sociale. ------------------------ Les dernières mesures annoncées : La première mesure incitant les banques a ne pas prélever de commissions au titre de la tenue de compte spéciaux d'épargne La 2ème mesure relative à la réduction du taux d'intérêt excessif d'environ un point et quart. La 3ème mesure autorisant la banque de l'habitat à réduire le taux d'intérêt sur les prêts de logement, tout en maintenant inchangé ce taux chaque fois que la période de remboursement des crédits directs dépasse les 15 ans, Cette mesure concerne 3 catégories de crédits, la première concerne les crédits accordés sur les ressources ordinaires de la banque (non conditionnées par l'épargne), le taux d'intérêt du crédit équivaut, dans ce cas, au taux du marché monétaire (TMM) + 3 %, pour une période de remboursement de 15 ans, et un autofinancement de 20 %. Le taux d'intéret a été fixé à 8,5 % pour le crédit dont la période de remboursement varie entre 15 et 20 ans avec un autofinancement de 20 %. La deuxième catégorie de crédit accordée dans le cadre du système d'épargne logement, concerne à son tour deux types de crédits à savoir en premier lieu les crédits ordinaires dont le taux d'intérêt n'a pas changé (6,75 %) avec une prolongation de la période de remboursement maximale à 25 ans au lieu de 20 ans et en deuxième lieu les crédits complémentaires dont le taux d'intérêt a été fixé à 7,5 % avec une période de remboursement maximale de 25 ans au lieu de 20 ans actuellement La 3ème catégorie de crédits concerne les crédits accordés dans le cadre du plan d'épargne logement (El Jedid), le taux d'intérêt équivaut au TMM + 2 % pour le système d'épargne d'une durée d'une année et dont la période de remboursement est de 10 ans. Le taux d'intérêt a été fixé au TMM +2,5 pc pour le système d'épargne de deux années, dont la période de remboursement est de 15 ans, le taux est le même pour le système d'épargne une durée de 3 ans, alors qu'il a été fixé à 8 % pour le système d'épargne de 4 années, dont le taux de remboursement est de 20 ans.
