Dans une longue déclaration faite ce mardi 30 septembre 2025, l'huissier notaire Me Kamel Ben Mansour a détaillé les aspects juridiques relatifs aux contrats de location en Tunisie, qu'ils soient résidentiels ou commerciaux. Il a souligné que de nombreux Tunisiens ignorent encore les modalités légales de ces contrats et les implications qui en découlent. Absence de formalisme juridique clair Selon Ben Mansour, la location est une pratique largement répandue en Tunisie, en raison du coût élevé de l'acquisition immobilière. Elle peut concerner le logement, les activités commerciales, les bureaux ou d'autres usages. Mais, contrairement aux contrats de mariage, de vente ou de donation, la loi tunisienne n'impose pas de forme particulière au contrat de location. Ainsi, l'acte est souvent conclu directement entre les parties, sans recours à un professionnel habilité. Dans de nombreux cas, le contrat prend la forme d'un simple document signé à la municipalité. Il a rappelé que la location résidentielle ne nécessite pas d'enregistrement auprès de la recette des finances, alors que la location commerciale doit être enregistrée moyennant une taxe symbolique. Par ailleurs, le contrat peut être conclu oralement, car la loi ne l'exige pas par écrit. Des zones grises génératrices de litiges L'huissier notaire a insisté sur le fait que ce manque de cadre formel engendre de nombreux conflits qui encombrent les tribunaux. Dans certains cas, une location conclue oralement peut ensuite voir la destination du bien changer, passant du résidentiel au commercial, ce qui entraîne des problèmes juridiques. Il a également expliqué que la durée du bail, les augmentations annuelles et leur pourcentage sont fixés d'un commun accord entre les parties, parfois même de manière verbale. Cela conduit certains locataires, souvent mal informés, à ignorer qu'une augmentation automatique peut être appliquée après une ou deux années de renouvellement tacite. S'agissant des baux commerciaux, il arrive que le propriétaire ne précise pas l'activité autorisée dans le contrat. Le locataire peut alors modifier l'usage du local, ce qui provoque des litiges. Selon Ben Mansour, il est donc indispensable de recourir à un spécialiste de la rédaction des contrats afin de prévenir de telles situations. Renouvellement et augmentations Concernant les augmentations annuelles, Ben Mansour a précisé qu'elles dépendent de l'accord entre les parties. Certaines conventions n'en prévoient aucune, tandis que d'autres fixent clairement un pourcentage. Mais il a souligné qu'en cas de paiement accepté par le bailleur au début d'une nouvelle année locative, la relation est automatiquement considérée comme renouvelée, généralement avec une hausse de 10%. Il a ajouté que la valeur locative peut également évoluer en fonction du développement urbain ou de nouveaux projets dans la zone. Dans ces situations, le bailleur peut saisir la justice pour demander une révision du loyer ou refuser de renouveler le contrat, après avoir notifié le locataire par huissier. En cas de désaccord, le tribunal désigne un expert pour évaluer la valeur réelle. Le cas du bail résidentiel S'agissant de la location résidentielle, Ben Mansour a affirmé qu'en aucun cas le locataire ne peut devenir propriétaire du logement. Si le bailleur souhaite récupérer son bien, notamment pour y habiter, il doit en informer le locataire par huissier au moins trois mois avant la fin du contrat. Il a précisé que cette période de trois mois n'est pas gratuite : dans la plupart des contrats, un ou deux mois de loyer sont versés d'avance sous forme de garantie, appelée « dhamen », destinée à couvrir cette période, à réparer d'éventuels dommages ou à régler des factures impayées. Le bail commercial : une complexité accrue Ben Mansour a enfin rappelé que les baux commerciaux sont plus complexes. Lorsqu'un contrat stipule que le local est loué pour une activité commerciale précise et que le locataire ouvre une patente fiscale (« batinda »), il devient titulaire d'un fonds de commerce. Au bout de deux ans — ne serait-ce qu'un jour après —, il acquiert un droit au maintien dans les lieux et au renouvellement du bail. Le propriétaire ne peut mettre fin à la relation contractuelle qu'en versant une indemnité d'éviction pour compenser la perte du fonds de commerce. Le montant est fixé par expertise judiciaire et peut parfois dépasser la totalité des loyers versés en deux années. Commentaires Que se passe-t-il en Tunisie? Nous expliquons sur notre chaîne YouTube . Abonnez-vous!
