تورس : دراسة قانونية: موانع ترسيم القيد الاحتياطي لحق الأولوية في الشراء

بعد استقالة الطبوبي: المعارضة النقابية تدعو إلى حلّ استثنائي وإعادة هيكلة شاملة للاتحاد عاجل/ نقابة الفلاحين: 15 دينار لزيت الزيتون..!! المعهد العالي للتصرف الصناعي بصفاقس أوّل مؤسسة جامعية عمومية في تونس تقوم بتركيز محطة لشحن السيارات الكهربائية الديوان الوطني للأعلاف يحدّد سعر بيع الذرة العلفية وإجراءات التزوّد عاجل: دخول جماهيري مجاني في مباريات كأس أمم إفريقيا 2025 اسكندر القصري ينسحب من تدريب مستقبل قابس عاجل/ وفاة الممرضة التي تعرضت لحروق بليغة بمستشفى الرديف.. بداية من اليوم..دخول فترة الليالي البيض.. أنشطة متنوعة خلال الدورة الأولى من تظاهرة "مهرجان الحكاية" بالمركب الثقافي بسيدي علي بن عون التمديد في المعرض الفني المقام بالمعلم التاريخي "دار الباي" بسوسة الى غاية منتصف جانفي 2026 افتتاح الدورة 57 للمهرجان الدولي للصحراء بدوز هذا موعد ميلاد هلال شهر شعبان.. وأول أيامه فلكياً..#خبر_عاجل السلالة K تنتشر في تونس: الحلّ هو التلقيح والوقاية سايتو جون السفير الياباني الجديد يوجه هذه الرسالة بمناسبة وصوله إلى تونس قفصة: حجز كميات من لحوم الدواجن في مخازن عشوائية قبل رأس السنة وداعًا لأسطورة الكوميديا الأمريكية بات فين الرئيس جوزيف عون: شبح الحرب تم إبعاده عن لبنان موزّعو قوارير الغاز المنزلي بالجملة يعلّقون نشاطهم يومي 12 و13 جانفي 2026 البطولة الوطنية المحترفة لكرة السلة: برنامج مباريات الجولة العاشرة مدرب منتخب الكاميرون: "حققنا الفوز بفضل القوة الذهنية والانضباط التكتيكي" مصدر مأذون: لا علاقة لرئاسة الجمهورية بأيّ مشاركة في أيّ قناة أجنبية مع Moulin d'Or : قصّ ولصّق وشارك...1000 كادو يستناك! عاجل: هذا ما تقرر في قضية المجمع الكيميائي التونسي.. رياضة : فخر الدين قلبي مدربا جديدا لجندوبة الرياضية السجن لطالب بتهمة ترويج المخدرات بالوسط الجامعي..#خبر_عاجل صامويل تشوكويزي: كأس افريقيا يجب أن تحظى بنفس درجة إحترام كأس العالم عاجل/ انتشال جثامين 14 شهيدا فلسطينيا من تحت الأنقاض في خان يونس.. كأس أمم إفريقيا: برنامج مقابلات يوم غد عاجل: عاصفة مطرية وثلوج تتجه نحو برشا دُول عربية كيفاش نقول للآخر ''هذا الّي قلّقني منّك'' من غير ما نتعاركوا هذه أقوى عملة سنة 2025 تحذير خطير للتوانسة : ''القفالة'' بلا ورقة المراقبة يتسببلك في شلل و نسيان الاتحاد الإنقليزي يتهم روميرو بسوء التصرف بعد طرده أمام ليفربول سهرة رأس العام 2026.. تفاصيل حفل إليسا وتامر حسني في هذه الدولة بداية من من غدوة في اللّيل.. تقلبات جوية وبرد شديد في تونس عاجل: تقلبات جوية مرتقبة بداية من هذا التاريخ نانسي عجرم ووائل كفوري ونجوى كرم يحضروا سهرية رأس السنة ينشط بين رواد والسيجومي: محاصرة بارون ترويج المخدرات عاجل : اليوم نشر القائمة الاسمية لرخص'' التاكسي '' بأريانة بعد شهور انتظار مصر.. دار الإفتاء تحسم الجدل حول حكم تهنئة المسيحيين بعيد الميلاد بداية من اليوم: تحويل حركة المرور في اتّجاه المروج والحمامات عاجل/ تركيا ترسل الصندوق الأسود لطائرة الحداد إلى دولة محايدة.. النوبة القلبية في الصباح: علامات تحذيرية لازم ما تتجاهلهاش ويتكوف يكشف موعد المرحلة الثانية من اتفاق غزة رئيس الجمهوريّة يؤكد على ضرورة المرور إلى السرعة القصوى في كافّة المجالات ترامب مهاجما معارضيه في التهنئة: عيد ميلاد سعيد للجميع بما في ذلك حثالة اليسار كوريا الشمالية تندد بدخول غواصة نووية أمريكية إلى كوريا الجنوبية فوز المرشح المدعوم من ترامب بالانتخابات الرئاسية في هندوراس اليوم العالمي للغة العربية ... الاحتفاء بلغة الضاد ضرورة وطنية وقومية لحماية الهوية الثقافية نجاح عمليات الأولى من نوعها في تونس لجراحة الكُلى والبروستاتا بالروبوت الليلة: الحرارة تترواح بين 4 و12 درجة هيئة السلامة الصحية تحجز حوالي 21 طنا من المواد غير الآمنة وتغلق 8 محلات خلال حملات بمناسبة رأس السنة الميلادية تزامنا مع العطلة: سلسلة الأنشطة الثقافية والترفيهية الموجهة لمختلف الفئات العمرية عاجل/ بعد وصول سلالة جديدة من "القريب" إلى تونس: خبير فيروسات يحذر التونسيين وينبه.. صفاقس: تركيز محطة لشحن السيارات الكهربائية بالمعهد العالي للتصرف الصناعي تونس: حين تحدّد الدولة سعر زيت الزيتون وتضحّي بالفلاحين مع بداية العام الجديد.. 6عادات يومية بسيطة تجعلك أكثر نجاحا دعاء السنة الجديدة لنفسي...أفضل دعاء لاستقبال العام الجديد

شكرا على الإبلاغ!

سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.

دراسة قانونية: موانع ترسيم القيد الاحتياطي لحق الأولوية في الشراء

الصباح نشر في الصباح يوم 21 - 10 - 2018

بقلم: الصادق اللواتي.. رئيس مصلحة ومحرر عقود بدارة الملكية العقارية -
تنشر «الصباح» في عددها الصادر اليوم دراسة قانونية بقلم الصادق اللواتي رئيس مصلحة ومحرر عقود بغدارة الملكية العقارية تحت عنوان «موانع ترسيم القيد الاحتياطي لحق الاولوية في الشراء».
«إن القيد الاحتياطي لحق الأولوية في الشراء يرتب أثرا مختلفا عن القيود الإحتياطية العادية التي أقرتها مجلة الحقوق العينية، ذلك أن المشرع جعل منه مانعا من موانع الترسيم وقد يكون مرد ذلك أن القيد الإحتياطي الذي اقتضاه الفصلان 35 و42 من مجلة التهيئة الترابية والتعمير يحفظ حقا ثابتا وهو حق الأولوية في الشراء وليس حقا إحتماليا كما هو الشأن بالنسبة للقيود الاحتياطية الأخرى المنظمة صلب مجلة الحقوق العينية.
وكغيره من العمليات العقارية فإن إشهار القيد الإحتياطي لحق الأولوية في الشراء بالسجل العقاري يخضع من جهة لضوابط تفرضها مجلة التهيئة الترابية والتعمير وخاصة الفصلان 35 و42 ومن جهة أخرى لقواعد الإشهار بالسجل العقاري.
وقد يتعطل إشهار هذا الحق لوجود بعض الترسيمات المانعة للتعامل على العقار أو الحائلة دون ادراج ترسيم لاحق ونخص بالذكر العقل التنفيذية والاعتراضات التحفظية ومطالب التحيين. فهل تحول هذه الترسيمات دون ادراج قيد احتياطي لحق الأولوية في الشراء؟
العقل والإعتراضات التحفظية
نص الفصل 369 من مجلة الحقوق العينية على أن قيد الدعاوى وعقود المغارسة قيد احتياطيا يمكن أن يتم بقطع النظر عن وجود إعتراض أو عقلة... أما قيد غيرها قيدا احتياطيا فلا يمكن أن يتم إلا اذا كان الرسم خاليا من كل إعتراض أو عقلة. والسؤال المطروح هنا هل تنسحب أحكام الفصل 369 م ح ع على مقتضيات القيد الاحتياطي لحق الاولوية في الشراء ليتم بذلك رفض الترسيم لوجود عقلة عقارية أو إعتراض تحفظي؟
قد يستقيم هذا التوجه لو سلمنا بأن القاعدة القانونية المنظمة لقيود الاحتياطية الواردة بمجلة الحقوق العينية هي قاعدة عامة يقع الرجوع اليها في المسائل التي لم تتناولها القواعد الخاصة المنظمة للقيد الاحتياطي لحق الأولوية في الشراء صلب مجلة التهيئة الترابية والتعمير، لكن هذا الموقف قابل للنقاش باعتبار أن القواعد الواردة بمجلة الحقوق العينية والمنظمة للقيود الاحتياطية تفتقر لخاصية العمومية والتجريد حيث أن الفصول 365 وبعده تناولت وضعيات قانونية معينة كالدعاوى، عقود المغارسة، وعود البيع وغيرها وذلك على سبيل الحصر لا الذكر.
وبالتالي فان تكريس مؤسسة القيد الاحتياطي في اطار قانوني مختلف عن ذلك المتعلق بالقيود الاحتياطية المنظمة بمجلة الحقوق العينية قد لا يعني بالضرورة سحب هذه الاحكام عليها إذ تبقى لكل قيد خصوصيته التي يستمدها من الاطار الذي يتنزل فيه.
لكن هل يمكن أن يجد رفض ترسيم القيد الاحتياطي لحق الاولوية في الشراء أساسه في أحكام الفصلين 328 و453 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية ؟
يمنع هذان الفصلان ادراج أي ترسيم لاحق للاعتراض التحفظي أو العقلة وبما أن القيد الاحتياطي لحق الاولوية في الشراء يقيد حرية تصرف المالكين في حقوقهم بما في ذلك المدين المعقول عنه فإن التحليل السليم قد يستوجب رفض مطلب ادراج القيد الاحتياطي لحق الاولوية في الشراء بعد ترسيم اعتراض تحفظي أو عقلة عقارية بالسجل العقاري غير أن هذا التوجه مردود عليه ويجد ما يخالفه على أساس أن قبول مطلب ترسيم قيد احتياطي لحق الاولوية في الشراء لن يمس من حقوق الدائن العاقل باعتبارها محمية بالانذار وبالاعتراض التحفظي المرسم. كما أن قبول الترسيم من شأنه أن يحفظ حق الدولة أو الجماعات العمومية المحلية أو الوكالات العقارية في الأولوية في الشراء ازاء بقية المالكين غير المشمولين بالعقلة سواء كانت تنفيذية أو تحفظية والحال أن رفض ترسيم القيد الاحتياطي قد يحول دون ممارسة بعض الجهات المتدخلة التي أوكل لها المشرع مهمة التهيئة والتعمير والتهذيب بالمناطق المشمولة بمثال التهيئة أو حتى خارجها وبالتالي سوف لن تستفيد هذه الجهات من آليات العمل القانونية التي متعها بها المشرع.
مطالب التحيين
قد يترتب عن قبول ترسيم قيد احتياطي لحق الاولوية في الشراء على رسم عقاري به تنصيص على مطلب تحيين مخالفة لأحكام الفصل 13 من القانون عدد 34 لسنة 2001 المؤرخ في 10 أفريل 2001 والمتعلق بتحيين الرسوم العقارية خاصة ان كان مطلب ترسيم القيد الاحتياطي له علاقة مباشرة بمطلب التحيين باعتباره يهم جميع العقار وبالتالي جميع المالكين وعليه فانه لا يمكن تجاهل التنصيص على مطلب التحيين أثناء مباشرة أعمال الدراسة والتحقيق في مطلب ترسيم القيد الاحتياطي.
الا أنه لا يمكن التسليم بوجود علاقة مباشرة وآلية بين مطلب التحيين المنصوص عليه بالسجل العقاري ومطلب ترسيم القيد الاحتياطي لحق الاولوية في الشراء وذلك نظرا لخصوصية هذا الأخير اذ أن توفر هذه العلاقة المباشرة يخضع لشروط وهي أن يكون موضوع مطلب التحيين عملية عقارية مشمولة بالمنع الذي ضبطه النص القانوني « أي إحالة بعوض أو بدونه» فما خرج عن هذا الصنف من العمليات لا يجعل العلاقة بين مطلب التحيين والقيد الاحتياطي منتفية ولكنها علاقة غير مباشرة وفي هذه الصورة يمكن ادراج القيد الاحتياطي لحق الاولوية في الشراء بعد التنصيص على مطلب التحيين وذلك اما بمناسبة دراسة مطلب الترسيم من طرف ادارة الملكية العقارية أو عن طريق اذن بمواصلة مباشرة عملية الذي نص عليه الفصل 14 من قانون عدد 34 لسنة 2001. أما في صورة التحقق من ثبوت العلاقة المباشرة فان الامتناع عن ترسيم القيد الاحتياطي لحق الاولوية في الشراء لوجود تنصيص على مطلب تحيين عملا بالفصل 13 من قانون التحيين يطرح تساؤلا حول مآل هذا الحق بالنسبة لبقية المالكين غير المعنيين بمطلب التحيين خاصة وان احالة المطلب على المحكمة العقارية طبقا لمقتضيات الفصل 13 المذكور قيد يتيح الفرصة لهؤلاء المالكين للتفويت في حقوقهم . فهل يجوز والحالة تلك ترسيم القيد الاحتياطي بصفة جزئية في حدود منابات المالكين غير المعنيين بمطلب التحيين وذلك في انتظار قرار المحكمة العقارية في المطلب المحال عليها.

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.