نجيب السنوسي (المدير العام للإسكان) المنظومة الحالية لا تلبّي احتياجات شرائح هامّة من المجتمع نسعى إلى تشجيع الأفراد على الاستثمار في السكن المعد للكراء الاستثمار في العقار محرّك لعديد القطاعات 29 ألف مسكن تنجز سنويا بشكل عشوائي المشكل عقاري ويتطلّب مقاسم مهيّأة تساوي مساحة «الفوضوي»
حلول في الأفق لتوفير المقاسم وتيسير التمويل
إعفاء السكن الاجتماعي من ال«تي.في.أ» أحد الحلول المطروحة التونسية (تونس) أكد نجيب السنوسي المدير العام للإسكان بوزارة التجهيز والإسكان أنه يجري حاليا استكمال إعداد استراتيجية سكنية جديدة تقوم بالأساس على إيجاد الآليات الملائمة لوضع حد للسكن العشوائي ولا سيما توفير المقاسم المهيّأة بأسعار تتلاءم مع قدرات الطبقات الضعيفة والمتوسّطة. ولاحظ أنّ نحو 29 ألف مسكن من إجمال 79 ألف مسكن يتم بناؤها سنويا تنجز بشكل عشوائي وهو ما يمثل ناقوس خطر كما يعكس أن المنظومة الحالية لاتلبي تطلعات الفئات الضعيفة وذكر بأن الوزارة شرعت منذ السنة الفارطة في ضبط استراتيجية للسكن كانت محل استشارات جهوية وإقليمية ووطنية وزخم من الدراسات التي شملت بالخصوص آليات تمويل السكن وتوفير المقاسم المهيأة في المناطق التي تشهد زحف البناء الفوضوي وتوفير السكن الميسر لفائدة محدودي الدخل وآليات التحكم في العقار. المشكل عقاري بالأساس ولاحظ أنّ هذه الاستراتيجية تعتمد على تشخيص دقيق للأوضاع واعتبار المشكل عقاري بالأساس وهو ما يقتضي توفير مقاسم مهيأة تعادل مساحة المساكن التي تبنى سنويا بشكل عشوائي أي ما يناهز 750 هكتار سنويا وذلك بحساب 40 مسكنا في الهكتار. ولاحظ نجيب السنوسي أن الاستراتيجية السكنية لسنة 1988 حقّقت نتائج هامة من بينها ارتفاع عدد المساكن إلى نحو 3٫7 ملايين مسكن على 2٫7 ملايين أسرة وتسجيل تحسن كبير في نوعية البناءات ومؤشرات الرفاه مقابل تضاؤل نسبة المساكن البدائية إلى جانب مزيد تنظيم توسع البناء خاصة بمقتضى أحكام مجلة التهيئة والتعمير لسنة 1994 وإصدار قانون البعث العقاري سنة 1990 بهدف تنظيم هذا القطاع الذي شهد ارتفاع عدد الباعثين من 150 في نهاية الثمانينات إلى 2800 باعث حاليا كما مكنت هذه الاستراتيجية من تيسير آليات تمويل السكن الاجتماعي خاصة في إطار نظام «فوبرولوس» إلى جانب الحدّ من إفرازات البناء العشوائي في المدن عبر تدخلات وكالة التهذيب العمراني. زحف البناء الفوضوي؟ وبالتوازي مع هذه النتائج فقد بينت التجربة وجود إشكاليات جوهرية أهمها تواصل زحف البناء العشوائي وبالتالي فإن الاستراتيجية القادمة ستقوم على استباق هذه الظاهرة عبر تسهيل إجراءات إنجاز المقاسم المهيأة ولا سيما الاجتماعية خاصة في المناطق التي تشهد غزو البناء العشوائي. وإلى جانب الحلول طويلة المدى المتعلقة خاصة بتوفير مدخرات من الأراضي تقوم هذه الاستراتيجية على حلول حينية وسريعة تتعلق خاصة بتيسير إجراءات إعداد أمثلة التهيئة الترابية. كما تمّ تكليف مجموعة من الخبراء بإنجاز دراسة لتطوير آليات تمويل السكن الاجتماعي والسكن الذاتي. الكلفة تتجاوز الأسعار ؟ وأضاف نجيب السنوسي أنّ تضاؤل عدد المساكن الاجتماعية يعود إلى عدم توفر المقاسم وبالتالي ارتفاع كلفتها إلى مستويات تتجاوز سقف الأسعار الملائم لخصوصية الفئات المستهدفة وهو ما أدّى إلى عزوف الباعثين عن إنجاز هذا الصنف من المساكن. وبين ردا على سؤال «التونسية» بخصوص إمكانية إعفاء السكن الاجتماعي من الأداء على القيمة المضافة أو إفراده بنسبة تفاضلية بما يؤمن الانسجام بين الكلفة والأسعار وآليات «فوبرولوس» بيّن أنّ هذا الحل مطروح إلى جانب جملة من الحلول الأخرى الحينية وذلك بالتوازي مع الإصلاحات متوسطة وبعيدة المدى والتي تقوم أساسا على توفير المقاسم الاجتماعية بمساحات كافية وأسعار ملائمة. وأفاد بخصوص إمكانية إحياء تجربة «كراء تملك» لشركة «سبرولس» أن هذه الأخيرة أنجزت منذ عقود 9 آلاف شقة معدة للكراء قبل التفويت فيها وذلك عن طريق فائض الصناديق الاجتماعية آنذاك... أما الآن فإن الأوضاع تغيّرت حيث تشكو الصناديق الاجتماعية من عجز وبالتالي يجب البحث عن تمويلات أخرى طويلة المدى. وتابع أن السكن المعد للكراء يشهد بدوره ضغطا كبيرا خاصة أمام تزايد تدفق الأجانب على تونس وبالتالي ينبغي التفكير في تسهيلات إدارية ومالية تشجع الأفراد على الاستثمار في السكن المعد للكراء. حلول لاستنزاف الطاقة وأكد بخصوص تعارض أنماط البناء في تونس مع مقتضيات اقتصاد الطاقة أن وزارة التجهيز تسعى بالتعاون مع وزارات الصناعة والصحة والسياحة إلى اعتماد ضوابط دنيا حتى تكون البناءات الجديدة مطابقة لمتطلبات التحكم في الطاقة لا سيما وأنّ القطاع يعد ثالث أكبر مستهلك للطاقة في تونس وأضاف في هذا الإطار أنه بالتوازي مع المجهود الذي بذل منذ عدة سنوات ستشهد الفترة القادمة تطوير التدخلات لمعالجة الرصيد العقاري القديم وتأمين احترام المباني الجديدة للقواعد العالمية في مجال البيئة والتحكم في استهلاك الطاقة. العقار لا يضر بالاقتصاد أكد نجيب السنوسي من جهة أخرى أن تركيز الاستثمار على القطاع العقاري لم يبلغ مستوى يثير المخاوف أو من شأنه أن يلحق أضرارا بالاقتصاد الوطني منبها في الإطار ذاته إلى أن النشاط العقاري يعتبر محركا لعديد القطاعات الأخرى مبينا أن أيّة إقامة تنجز يستفيد منها 200 شخص على الأقل. وبين بخصوص ضبابية المعايير التي يستند إليها تصنيف العقارات أن الوزارة تسعى إلى ضبط مواصفات دقيقة لكل من الاجتماعي والاقتصادي ولاحظ من جهة أخرى أنّ المقاولات عانت خلال السنوات الأخيرة من عديد الصعوبات ولا سيما الانفلاتات والمضاربة في قطاع مواد البناء إلى جانب شح اليد العاملة وندرة الأراضي وهي عوامل ساهمت آليا في ارتفاع الكلفة والأسعار. وخلص مدير عام الإسكان إلى أنّ المنظومة الحالية غير قادرة على تلبية احتياجات شرائح هامة من المجتمع وهو ما أدى إلى تواصل نزيف البناء الفوضوي وبالتالي فإن الاستراتيجية الجديدة للسكن تقوم على جملة من المحاور الأساسية أولها توفير السكن الميسر للعائلات المتوسطة والضعيفة وتبسيط إنتاج السكن الذاتي وسد العجز في المقاسم المهيأة ومراجعة آليات تمويل السكن الاجتماعي. فهمي شعبان (رئيس الغرفة الوطنية للباعثين العقاريين) سعر بعض الأراضي تضاعف 15 مرة في 10 سنوات! عدد المساكن الاجتماعية تراجع ب90 ٪ المضاربة والبيروقراطية وندرة اليد العاملة أهم أسباب ارتفاع الأسعار الطلب الأجنبي موجود لكنه «مجمّد» بسبب العراقيل الإدارية التونسية (تونس) أكد فهمي شعبان رئيس الغرفة الوطنية للباعثين العقاريين أن ندرة الأراضي المهيأة وارتفاع كلفة البناء جعلا الباعث العقاري غير قادر على إنجاز مساكن اجتماعية. وتابع أن عدد المساكن الاجتماعية المنجزة سنويا في إطار نظام «فوبرولوس» نزل من 4000 مسكن في التسعينات إلى معدل 460 مسكنا خلال السنوات الأربع الأخيرة؟ ولاحظ فهمي شعبان وجود تراجع لافت لمدخرات الأراضي المهيأة والخام في إقليم تونس والمدن الكبرى مبينا أن ثمن المتر المربع في مناطق تعتبر فلاحية أدرك 400 دينار وأن الأسعار قفزت في بعض الضواحي من 20 إلى 300 دينار للمتر المربع الواحد في ظرف 10 سنوات. وكشف في السياق ذاته أن الأسعار في منطقة البحيرة مرت في ظرف 3 سنوات من 1200 إلى 4 آلاف دينار بفعل المضاربة الآخذة في الارتفاع مؤكدا أن المضاربة ساهم فيها أيضا البيع «المقنّع» لتقاسم الوكالة العقارية للسكنى من قبل بعض الباعثين عن طريق التفويت في أصول الشركة لمراوغة التراتيب المعمول بها والتي تحجر التفويت للغير في الأراضي المهيأة المقتناة من الوكالة العقارية للسكنى. وأكد في السياق ذاته أن بعض البنوك دخلت بدورها على خط المضاربة وساهمت في تأجيج الأسعار من خلال اقتحام مجال البعث العقاري واقتناء الأراضي بأي سعر خاصة لإنجاز المساكن والشقق الفخمة. البيروقراطية أهم الأسباب وخلص إلى التأكيد على أن أغلب الباعثين العقاريين يواجهون تضحيات صعبة بسبب ارتفاع كلفة البناء بنحو ٪8 سنويا والتي تعود بالخصوص إلى ندرة الأراضي وارتفاع أسعار مواد البناء وندرة اليد العاملة وغلائها مشيرا في هذا الصدد إلى أن الأشغال التي كانت تتطلب عامين أصبحت تدوم أربع سنوات وأكد في هذا الصدد على ضرورة إيجاد الحلول لتقل الإجراءات الإدارية مشيرا إلى أن الحصول على رخصة بناء تتطلب تجميع 19 موافقة من جهات إدارية مختلفة كما يواجه الباعث العقاري «معاناة» حقيقية لإستكمال ربط البناءات بشبكات الماء والكهرباء والتطهير بفعل بطء الإجراءات على مستوى بعض البلديات والناجم خاصة عن ضعف مستوى التأطير. إقبال متزايد على Pent House ولاحظ أنه رغم الصعوبات العديدة والتي جعلت عديد الباعثين العقاريين يتوقفون عن النشاط فإن قطاع البعث العقاري اكتسب إجمالا خبرة كبيرة في «صناعة العقار» وأكد بخصوص تعارض نمط البناء في تونس مع مقتضيات ترشيد استهلاك الطاقة، أن القطاع بدأ منذ عدة سنوات في اعتماد مواصفات التحكم في الطاقة وأن العديد من الباعثين يقومون بهذا المجهود دون انتظار منحة الوكالة الوطنية للتحكم في الطاقة نظرا لتشعب إجراءاتها كما سجل تطور هام في تقنيات البناء من ذلك اعتماد التقنيات الواقية من الحرائق وأشار في ذات الصدد إلى أن القطاع واكب أيضا تطور الحاجيات ولاسيما تزايد الطلب على الشقق الفخمة ما يعرف ب «PENT House» التي لا تختلف في شيء عن الفيلات الفاخرة حيث تحتوي على عديد المرافق مثل حمام ال«صونا» والحديقة إلى جانب نظام المراقبة بالفيديو. وفيما يبيع الباعث العقاري هذا الصنف من الشقق بسعر 800 ألف دينار يعاد بيعها بعد مدة وجيزة «2eme main» بمليون و200 ألف دينار وقد تطور الإقبال على هذه الشقق في السنوات الأربع الأخيرة خاصة من قبل مالكي الفيلات الفخمة بسبب الهاجس الأمني الناجم عن الإنفلاتات التي عرفتها البلاد خصوصا أن الإنتقال من الفيلا إلى الشقة يؤمن في ذات الوقت الإستفادة من نفس المرافق وكسب أموال طائلة أمام الإرتفاع الذي عرفته أيضا أسعار الفيلات لا سيما في الضاحية الشمالية للعاصمة حيث انتقلت في ظرف سنوات قليلة من 500 ألف دينار إلى 6 مليارات من الملاليم. لماذا يغيب التصنيف؟ وأكد فهمي شعبان بشأن تشكيات المواطن من العيوب التي يكتشفها بعد تسلم الشقة أو المسكن وتضطره لإنفاق مبالغ إضافية، أن الباعث العقاري مسؤول عن العيوب الظاهرة التي يشملها الضمان لمدة ثلاثة أشهر وبذلك فهو ملزم بإصلاحها بل إن بعض الباعثين يقومون بإصلاح العيوب حتى بعد انقضاء آجال الضمان. ولاحظ في هذا الصدد وجود عيوب خفيّة لا يمكن للباعث أن يتفطن لها وبعضها يعود إلى نوعية مواد البناء ذاتها أو إخلالات في تنفيذ الأشغال. ولم ينف من جهة أخرى عدم توفر مقاييس مدققة يقع في ضوئها تصنيف البناءات بين اقتصادي وفاخر وفاخر جدا داعيا في ذات الوقت المواطن إلى المطالبة مع العقد بتوصيف العقار لتأمين حقوقه. «فيتو» أمام الطلب الأجنبي! كما لاحظ فهمي شعبان أن تونس بصدد إضافة سوق هامة هي الطلب الأجنبي متسائلا لماذا يتم منح حق البيع للأجانب لمشاريع مثل المرفأ المالي والمدينة الرياضية وسماء دبي فيما يحرم الباعث العقاري من هذا الحق؟ وأكد أن القطاع يتفهم المخاوف من تهريب الأموال لكن توجد حلول أخرى للتوفيق بين هذا الهاجس وأهمية الاستفادة من السوق الخارجية منها اللجوء إلى خبير معتمد للتدقيق في وجاهة الأسعار بدل إجراءات الإختبار المتشعبة التي تم اعتمادها منذ سنة 2011 والتي شهدت أيضا تشديد إجراءات إسناد ما يعرف ب«رخصة الوالي» بما جعل الحصول عليها شبه مستحيل والحال أنها إجبارية للتعاقد مع حريف أجنبي. ولاحظ أن هذه الصعوبات قللت من حماس الباعثين العقاريين وإقبالهم على الصالونات الدولية باعتبارها تجعل الباعث مكتوف الأيدي أمام طلبات كثيرة لا يمكنه أن يوثقها بعقود نظرا لعدم التأكد من الحصول على موافقة السلطات في تونس. وشدد فهمي شعبان على أن القطاع جاهز للمنافسة الأجنبية لكنه محروم من سوق كبيرة من الطلب الأجنبي على العقار في تونس ملاحظا أن تركيا على سبيل المثال شهدت السنة الفارطة بيع 12 ألف عقار للأجانب. وخلص إلى التأكيد على أن القطاع يعاني من عديد الإشكاليات التي تلقي بظلالها على كلفة العقار ولا سيما كثرة الدخلاء وغلاء وندرة اليد العاملة وعزوف الشباب على مراكز التكوين المهني المختصة إلى جانب ارتفاع تكاليف رخصة البناء وإيقاف العمل بالمعلوم القار في تسجيل العقارات. وشدد على ضرورة إيجاد حلول عاجلة لمسألة ندرة الأراضي وما ينشأ عنها من مضاربة تزيد في متاعب الباعث والمواطن مقترحا تخصيص جزء من الأراضي الدولية لإنجاز مقاسم مهيأة. كما دعا إلى وضع حد للتعقيدات الإدارية التي تزيد في تضخم الكلفة مؤكدا على ضرورة إرساءعلاقة شراكة بين الباعث العقاري والإدارة.
