L'article 23 du décret-loi n° 2022-79 du 22 décembre 2022, portant loi de finances (LF) pour l'année 2023 a institué un impôt intitulé « impôt sur la fortune immobilière » (IFI). 1. LES PERSONNES IMPOSABLES L'IFI ne concerne que les personnes physiques. Il s'applique abstraction faite de leur nationalité. Les personnes morales ne sont donc pas concernées par l'IFI. L'IFI peut concerner aussi bien les personnes résidentes en Tunisie que celles qui n'y résident pas. En effet, pour les personnes physiques résidentes en Tunisie, l'IFI s'applique à tous les actifs immobiliers situés en Tunisie ou hors de Tunisie. Cette règle nous souvient d'ailleurs de l'obligation fiscale illimitée qui s'applique en matière d'IRPP. Pour les personnes physiques non-résidentes en Tunisie, l'IFI s'applique aux immeubles situés en Tunisie. 2. LES ACTIFS IMPOSABLES Le patrimoine immobilier est composé de tous les immeubles (immeubles bâtis et non bâtis) du contribuable y compris les immeubles et les parts sociales dans les sociétés civiles immobilières de ses enfants mineurs sous sa tutelle. Les biens pris en leasing ou en Ijara échappent à l'IFI. Suivant l'article 23 de la LF 2023, seuls échappent à l'IFI, l'habitation principale du redevable et les immeubles destinés à l'exploitation professionnelle à l'exception des immeubles loués.
3. L'ASSIETTE ET LE TAUX Nous analyserons ci-après les règles d'évaluation de l'actif imposable (§1), la déduction des dettes (§2) et le taux de l'IFI (§3). (§1) Les règles d'évaluation L'article 23 de la LF 2023 ne comporte pas de dispositions circonstanciées traitant des règles d'évaluation des actifs immobiliers. A — Règles d'évaluation des biens immobiliers Le redevable de l'IFI est tenu de procéder à l'évaluation de son patrimoine immobilier à sa valeur vénale. B — Règles d'évaluation des parts des sociétés civiles immobilières Comme nous l'indiquions, la LF 2023 s'est contentée d'inclure les parts des sociétés civiles immobilières dans l'assiette de l'IFI, sans indiquer les règles d'évaluation y afférentes. D'aucuns diront qu'il convient tout simplement de retenir les mêmes règles d'évaluation à la valeur vénale.
(§2) La déduction des dettes Le 4e paragraphe de l'article 23 de la LF 2023 considère que les dettes contractées par le redevable peuvent être déduites de l'actif imposable lorsqu'elles existent au 1er janvier de l'année d'imposition et qu'elles grèvent les immeubles au sens du code des droits réels excepté les garanties réelles au profit des sociétés. (§3) Le taux de l'IFI Le 4e paragraphe de l'article 23 de la LF 2023 a fixé le taux de l'IFI à 0,5%. Ce taux s'applique au patrimoine net imposable (Actifs imposables — Dettes déductibles). 4. LES OBLIGATIONS DECLARATIVES ET LE CONTRÔLE Nous analyserons ci-après le lieu d'imposition (§1), le délai pour le dépôt de la déclaration de l'IFI (§2) et le contrôle de l'IFI (§3). (§1) Lieu d'imposition L'IFI est établi et déclaré à la recette des finances dans la circonscription de laquelle se trouve le lieu du domicile principal du redevable en Tunisie. À défaut de domicile principal, l'impôt doit être établi et déclaré au lieu de l'établissement principal du redevable ou au lieu de l'immeuble ayant la valeur la plus élevée dans le cas où le redevable n'est pas résident en Tunisie. L'IFI est déclaré sur la base d'une déclaration établie par l'administration. La LF 2023 prévoit aussi que ledit impôt peut être déclaré et payé par les moyens électroniques fiables. (§2) Délai pour le dépôt de la déclaration de l'IFI L'IFI est déclaré dans un délai maximum ne dépassant pas la fin du mois de juin de chaque année. (§3) Contrôle de l'IFI Sont appliquées à l'impôt sur la fortune immobilière les mêmes modalités prévues au code des droits et procédures fiscaux (CDPF), relatives au recouvrement, au contrôle, à la constatation des infractions, aux sanctions, à la prescription et à la restitution. On en conclut notamment que l'IFI peut faire l'objet d'une vérification fiscale, d'une taxation d'office, etc. La procédure de taxation d'office peut trouver à s'appliquer si le contribuable ne dépose pas l'IFI après sa mise en demeure, ou bien à la suite de la phase administrative du contrôle fiscal. Un contentieux d'assiette peut se nouer au sujet de l'IFI selon les règles prévues par le CDPF. Amine BEN GAMRA Expert Comptable Commissaire Aux Comptes Membre de l'Ordre des Experts Comptable de Tunisie
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