Le recensement de la population Tunisienne en 2004 est riche en enseignement ; en effet on y apprend entre autres qu'entre 1994 et 2004, le patrimoine immobilier en Tunisie a augmenté de 630.000 logements. En 2004, on compte 2,5 millions de logements pour 2,18 millions de familles, soit un excédent de 14 % en matière de logement. Il faudrait relativiser ce chiffre, car on y inclut les résidences secondaires, comme celles de la région de Hammamet ou Sousse, mais qui constitue néanmoins le fruit de 3 facteurs : 1- Une politique d'investissement et d'incitation très encourageante. 2- Une fiscalité intéressante. 3- Un marché intérieur très développé, par une forte demande, des prix en constante évolution et des schémas de financement variés et faciles à obtenir. Néanmoins, le secteur commence à montrer des signes de faiblesse due à : 1- Une offre très abondante et très variée. 2- un fléchissement de la demande due à la restructuration de la population Tunisienne et à la baisse des natalités. 3- Une politique de prix peu concurrentielle, en effet le prix de revient moyen d'un logement varie entre 450 et 650 DT le m2 ; il est commercialisé dans une ville comme Sfax autour de 650 à 750 dinars le m2, alors que sur Tunis dans des quartiers comme Ennasr ou les Berges du Lac, les prix varient entre 1000 et 2200 dinars le m2, selon le standing. Ceci a pour effet de dissuader plusieurs jeunes couples d'accéder à la propriété, vu qu'un appartement moyen dépasse largement la barre des 100.000 dinars, alors que le seuil maximal du crédit-logement se situe autour des 70.000 dinars . Néanmoins, malgré ce ralentissement observé par la baisse des loyers et la multiplication des appartements vides et par la prolifération des offres de vente et de propositions de loyers, on remarque une certaine dynamique vers 2 catégories de logement : 1- Le logement social ou économique : inférieur à 50.000 dinars. 2- Le logement de type F1 ou F2 : inférieur à 80.000 dinars, qui correspond à une population de célibataires de plus en plus nombreuse, d'étudiants ou de jeunes couples sans enfants. Les années fastes où la demande dépassait l'offre est révolue, les professionnels ont tout intérêt à réaliser rapidement une adéquation de leur offre avec les nouvelles réalités du marché.
