منظمة الأطباء الشبان ووزارة الصحة تتوصلان إلى اتفاق يستجيب لأغلب مطالب الأطباء    شنوة صار في مفاوضات الزيادة في القطاع الخاص.. الاتحاد يوضح    عاجل/ هذا ما تقرر بخصوص اضراب الأطباء الشبان..وهذه التفاصيل..    بداية من 6 جويلية 2025: شركة نقل تونس تخصص 10 حافلات خاصة بالشواطئ    عاجل/ هجوم داخل قطار في ألمانيا..وهذه جنسية منفذ العملية..    .. الجزائري بلايلي يستفز الفرنسيين بعد حادثة الطائرة    نيس الفرنسي يضم حارس المرمى السنغالي ديوف لمدة خمس سنوات    التوقعات الجوية لهذا اليوم..    حمدي حشاد: البحر تبدّل.. أما ما تخافوش، عوموا أما التزموا بالنصائح هاذم    جريمة مروعة: شاب ينهي حياة زوجته الحامل طعنا بالسكين..!!    عاجل - يهم التونسيين : يوم عاشوراء سيكون يوم السبت و هذا هو فضل صيامه    أفضل أدعية وأذكار يوم عاشوراء 1447-2025    لقاء تشاوري بين مجموعة التعاون البرلماني مع الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي وإطارات من وزارة الخارجية    ترامب يتوقع رد "حماس" خلال 24 ساعة على مقترح وقف إطلاق النار    روسيا تشن هجوما جويا غير مسبوق على أوكرانيا    المنستير: الاتحاد الجهوي للفلاحة يطالب بمد فلاحي المناطق السقوية العمومية بالجهة بكمية 500 ألف م3 من المياه للانطلاق في الموسم الفلاحي 2025-2026    تشريعات جديدة لتنظيم التجارة الإلكترونية في تونس: دعوات لتقليص الجانب الردعي وتكريس آليات التحفيز    اتصلوا بكل احترام ليطلبوا الإذن.. ترامب: سمحت للإيرانيين بإطلاق 14 صاروخا علينا    هولندا تُشدد قوانين اللجوء: البرلمان يقر تشريعات مثيرة للجدل بدفع من حزب فيلدرز    قيمته 30 مليونا.. بطاقة ايداع بالسجن ضد معينة منزلية سرقت مصوغ مؤجرتها    رسميا.. ليفربول يتخذ أول إجراء بعد مقتل نجمه ديوغو جوتا    المانيا.. سباحون يواجهون "وحش البحيرة" بعد تجدد الهجمات    رجيم معتوق: تحذيرات من حشرة منتشرة على الشريط الحدودي بين الجزائر وتونس    النجمة أصالة تطرح ألبوما جديدا... وهذا ما قالته    عاجل: وزارة الصحة تدعو المقيمين في الطب لاختيار مراكز التربص حسب هذه الرزنامة... التفاصيل    فضيحة السوق السوداء في مهرجان الحمامات: تذاكر تتجاوز مليون ونصف والدولة مطالبة بالتحرك    «شروق» على مونديال الأندية: الهلال لمواصلة الزحف ومواجهة «ثأرية» بين بالميراس وتشلسي    عاجل/ ماكرون يهدد ايران..وهذه التفاصيل..    بعد أيام من زفافه .. وفاة نجم ليفربول تَصدم العالم    صيف المبدعين...الكاتبة فوزية البوبكري.. في التّاسعة كتبت رسائل أمي الغاضبة    تاريخ الخيانات السياسية (4)...غدر بني قريظة بالنّبي الكريم    كاتب عام جامعة الستاغ ل«الشروق».. ديون الشركة بلغت 7 آلاف مليار ولهذه الأسباب سنضرب يوم 17 جويلية    دعا إليها الرئيس خلال استقباله رئيسة الحكومة: حلول جذرية لكلّ القطاعات    حلمي ان اكون طبيبة وان اكون في خدمة الانسانية (الاولى وطنيا في مناظرة"النوفيام")    على خلفية وشاية كاذبة: تمديد الإيقاف التحفّظي للنائب السابق الصحبي صمارة    البطولة العربية لكرة السلة سيدات: فوز المنتخب التونسي على نظيره الجزائري 87-64    اتحاد الفلاحة يطمئن: المنتوجات البحرية المعروضة عالية الجودة وتخضع لكل شروط حفظ الصحّة    كيف سيكون الطقس هذه الليلة؟    بداية من الأحد 6 جويلية: توفير 10 حافلات خاصة بالشواطئ    63.07 بالمائة نسبة النجاح في "النوفيام" وتلميذة من المنزه 5 تتصدر الترتيب الوطني بمعدل 19.37    المنستير: برمجة 11 مهرجانًا و3 تظاهرات فنية خلال صيف 2025    عمرو دياب يفتتح ألبومه بصوت ابنته جانا    منوبة: تقدّم موسم الحصاد بنسبة 81% وتجميع قرابة 320 قنطارا    لطيفة العرفاوي تعلن:"قلبي ارتاح"... ألبوم جديد من القلب إلى القلب    أكثر من 63% من التلاميذ نجحوا في مناظرة النوفيام 2025    لديك أموال في حساب متروك؟.. هذا ما عليك فعله لاسترجاعها..    عاجل/ جريمة مروعة تهز هذه الولاية: شخص يقتلع عيني زوجته..!    عاجل : طلاق بالتراضي بين فوزي البنزرتي و الاتحاد المنستيري ...تفاصيل    تنظيم سهرة فلكية بعنوان 'نظرة على الكون' بقصر اولاد بوبكر بمنطقة البئر الاحمر بولاية تطاوين    ''فضيحة اللحوم الملوثة'' في فرنسا: وفاة طفل وإصابة 29    "الزنجبيل".. ينصح به الأطباء ويقي من أخطر الأمراض..    مرتضى فتيتي يطرح "ماعلاباليش" ويتصدّر "يوتيوب" في اقلّ من 24 ساعة    رد بالك من الماسكارا اللي تقاوم الماء..هاو علاش    برد الكليماتيزور بالليل... خطر صامت؟    بشرى سارة لمرضى السرطان..    مقتل 4 أشخاص وإنقاذ 23 إثر غرق عبارة قبالة بالي    3 حاجات لازم تخليهم سرّ عندك...مش كلّ شيء يتقال    ماهر الهمامي يدعو إلى إنقاذ الفنان التونسي من التهميش والتفقير    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



إشكاليات الشفعة في القانون التونسي 1 / 2
الشروق نشر في الشروق يوم 02 - 09 - 2018


إعداد: عماد الحنّاشي
(متفقد مركزي بإدارة الملكية العقارية)
إنّ حقّ الملكية هو في جوهره حقّ فردي، لكن لهذا الحقّ أيضا وظيفة اجتماعيّة، قد تبرّر أحيانا تقييده والحدّ من حريّة الأفراد في التّعاقد عليه لتحقيق مصالح معيّنة. ونجد في المنظومة القانونية تكريسا لبعض هذه القيود المفروضة على مبدإ سلطان الإرادة، لعلّ من أبرزها مؤسّسة الشّفعة، التي تعتبر قيدا على حريّة الشّخص في اختيار مُعَاقِدِهِ. فالرغبة في حماية الشريك من دخول شخص أجنبي للعقار قد يحول دون حُسن استغلاله، والسّعي إلى تفادي مشكلة تشتيت الملكيّة وخاصّة في الأراضي الفلاحيّة، تعدّ من أهمّ مبرّرات تكريس الشّفعة في القانون التونسي.
وقد عَرَّفَ المشرع الشّفعة بالفصل103 م.ح.ع الذي ورد فيه أنّ: "الشّفعة حلول الشريك محل المشتري في التّملك بمبيع شريكه في الأحوال وبالشّروط المنصوص عليها في الفصول التالية".
ورغم أن أحكام الشّفعة تبدو واضحة نظريا، إلا أنّ تطبيق تلك الأحكام يثير عديد الإشكاليات القانونية، وهو ما نخصص له هذا المقال. فما هي الإشكاليات القانونية والتطبيقية للشّفعة في القانون التّونسي؟
نتطرق في الجزء الأوّل من هذا المقال إلى الإشكاليات الإجرائية للشّفعة(I) وفي الجزء الثاني إلى الإشكاليات المتعلقة بآثارها(II).
I- الإشكاليات الإجرائية للشّفعة:
تثير الجوانب الإجرائية لدعوى الشفعة عديد الإشكاليات منها ما يتعلق بالثمن والمصاريف( أ ) ومنها ما يتعلق بالقيام بالدعوى وسيرها ( ب ).
أ – الإشكاليات المتعلقة بالثمن والمصاريف:
يقتضي القيام بالشّفعة عرض ثمن المبيع ومصاريف العقد على المشتري من طرف الشريك الراغب في ممارسة حقّ الشفعة، وعند امتناعه يتم تأمين كامل المبلغ بالخزينة العامة للبلاد التونسيّة، مثلما جاء بالفصل 111 م.ح.ع.
ولمعرفة الثمن يحتاج الشريك للحصول على نسخة من عقد البيع بواسطة إذن على عريضة، إما من خزينة عدول الإشهاد إذا كان العقد بحجة عادلة، أو من القباضة الماليّة المسجّل بها إذا كان العقد من الكتائب الخطية، أو من إدارة الملكية العقارية المحفوظ لديها بالنسبة للعقارات المسجّلة. وتواجه القائم بالشفعة هنا اشكاليات تتعلق بالثمن وبمصاريف عقد البيع.
فبالنسبة لثمن المبيع هناك اشكاليتان: الأولى هي تضخيم ثمن المبيع لحرمان الشريك من الأخذ بالشفعة، والثانية هي التنصيص على ثمن جُملي في عقد بيع يشمل منابات شائعة وأخرى مُفرزة.
ففي خصوص تضخيم ثمن المبيع، ومدى إمكانية إثبات صُورية الثمن المنصوص عليه بالعقد، فإن المتابع لفقه قضاء محكمة التعقيب يلاحظ تذبذبا في الموقف بين اتجاهين: اتجاه أوّل يرى أنه لا مجال لإثبات ذلك؛ فقد جاء مثلا بالقرار التعقيبي عدد 3489 بتاريخ 12 جانفي 2006 أن : "المبلغ الواجب تأمينه عند القيام بإجراءات الشفعة هو الثمن المذكور بالعقد وما يتبعه من مصاريف مقابل تحريره وتسجيله ولا مجال بالتالي لمحاولة تأويل هذه الأحكام والسّعي إلى إثبات ما يُدَّعَى أنه الثّمن الحقيقي الذي تعاقد عليه الطرفان".
أما الاتجاه الثاني فيعتبر أن إثبات تضخيم الثمن مُمكن حتى وإن تمّ تحرير العقد بحجة عادلة، حيث تقول محكمة التعقيب بأنه:" ولئن اقتضى الفصل 444 من المجلة المدنية بأن الحجة الرسمية لا يُطعن فيها إلا بطريق الزّور، فإن ذلك يتعلق بما يتلقاه المأمور العمومي من الاتفاقات والأمور التي شهد بها على أنها وقعت بمحضره، أما ما عدا ذلك من صورية العقد والتنصيص به على ثمن غير حقيقي قصد منع الشفيع من الأخذ بالشفعة كما هو في قضية الحال والذي لم يتفق عليه المتعاقدين بمحضر ذلك المأمور وإن وقع تدوينه بالحجة العادلة، فإنه يجوز إثباته بكافة الطرق القانونية".
أما بالنسبة للإشكالية بالتّنصيص على ثمن جُملي في عقد بيع يشمل منابات شائعة وأخرى مفرزة فإنّه يمكن إيجاد حلّ لها إذا تضمن عقد البيع التنصيص على سعر فردي للمتر، كأن ينص العقد على أنّ البيع تمّ بحساب 300 د للمتر المربع الواحد، فيمكن تحديد ثمن المنابات المشاعة على حدة واحتسابها بضرب مساحتها في السعر الفردي للمتر. لكن في غياب هذا التنصيص فإن الإشكال يبقى قائما ولا يجد القائم بالشفعة من بدّ سوى تأمين الثمن الجملي عند القيام حتى لا يسقط حقه، ثم أثناء سير الدعوى يطلب من المحكمة تكليف خبير لتحديد ثمن المنابات الشائعة موضوع دعوى الشفعة على حدة، على أن تأذن له المحكمة عند إصدار الحكم بسحب بقية الثمن المؤمن بعد خصم ثمن تلك المنابات لفائدة المشتري في عقد البيع المشفوع فيه.
من جهة أخرى، يطرح التساؤل: ما المقصود بمصاريف عقد البيع ؟
لقد استقر فقه القضاء على أن مَصاريف العقد يُقصد بها مصاريف تحريره وتسجيله، فلا تشمل هذه المصاريف معاليم إدراج العقد بإدارة الملكية العقارية ولا مصاريف الإعلام بالشراء.
ولكن إذا كانت مصاريف تسجيل عقد البيع مَعْلُومَة بالضّرورة لأنها معاليم حددها القانون، فإن مصاريف تحريره تبقى مجهولة بالنسبة للشريك الراغب في ممارسة الشّفعة: فكيف له أن يتوصل لمعرفتها بهدف تأمينها قبل القيام بالدعوى؟
نقول هنا بأنه إذا تمّ تحرير العقد بواسطة عدليْ إشهاد فيمكن ضبط أجرة التحرير استنادا إلى قرار وزيري العدل والمالية المؤرخ في 08 أفريل 1975 المتعلق بتعريفة أجور العدول والعدول المنفذين، المنقح في 07 فيفري 1991؛ فمثلا إذا زاد ثمن المبيع عن خمسة آلاف دينار، فإن أجرة تحرير عدلي الإشهاد تُساوي 1 من الثمن. وهذا الاجتهاد اعتمدته محاكم الأصل في غياب ما يثبت حقيقة مصاريف التحرير، وأقرته محكمة التعقيب(قرار تعقيبي عدد 79048 بتاريخ 26022013). أما إذا حُرّر العقد لدى إدارة الملكية العقارية، فإن أجرة تحريره محددة بالأمر عدد 2114 المؤرخ في 03 نوفمبر 1992 المتعلق بضبط مقدار المعاليم المستوجب استخلاصها لفائدة إدارة الملكية العقارية مقابل تحرير العقود.
لكن إذا تمّ تحرير العقد بواسطة مُحامّ، فهنا تكمن الصّعوبة لأنه لا وجود لتعريفة محددة، فهل يمكن اللجوء إلى استصدار قرار تسعيرة من رئيس الفرع الجهوي للمحامين لضبطها ؟
حسب رأينا، فإنه لا يمكن استصدار قرار تسعيرة: أوّلا لأن قرار التسعيرة لا يقع اللجوء إليه إلا في صورة خلاف بين المحامي وحريفه، ولسنا في هذه الحالة؛ وثانيا لأن قرار التسعيرة يقوم به إما المحامي أو الحريف، والقائم بدعوى الشفعة ليس أحد هذين الطرفين رغم أن له مصلحة في ذلك. وبالتالي يبقى إشكال ضبط مصاريف التحرير في هذه الحالة قائما.

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.