إعداد وتقديم: فتحي بن سعدة متفقد مركزي ورئيس مصلحة بالإدارة الجهوية للملكية العقارية ببن عروس مقدّمة : تعتبر الأرض مصدر حياة الإنسان وقوام معاشه وقوته وأمنه الغذائي، وقد اهتمّ الإنسان منذ ظهوره على وجه البسيطة بالفلاحة التي تعتبر مصدر عيشه وبقائه على وجه الأرض. وفي العصر المعاصر أصبحت سياسات الدّول ترتكز في مخططاتها على تطويرها واستغلالها بصفة محكمة، حتى تحقق نموها وأمنها الغذائي وتحقيق المنافع منها بتصدير منتوجاتها إلى سائر الدّول. لذا سعت الدّول القويّة والاستعماريّة إلى السيطرة على أراضي البلدان المحتلّة واستغلال خيراتها وانتزاعها من أصحابها. وقد سعى المشرّع التونسي واهتمّ بالعقارات الفلاحيّة نظرا لقيمتها في النسيج الاقتصادي التونسي وصنّف الأراضي إلى صنفين أراضي على ملك خواص وأراضي دوليّة. وبصفة عامّة فإن الأراضي الدّولية نظمت طبقا لأحكام قانون 05 ماي 1964 وقد عرفها الفصل الأول من القانون عدد 21 لسنة 1995 المتعلق بالأراضي الفلاحيّة الدّولية بأنها "الأراضي التي تملكها الدّولة والمعدة للإنتاج الفلاحي والتي وقع ترتيبها كأراض فلاحية". وفي هذا الإطار وضع المشرّع التونسي عدة طرق لاستغلال والتفويت في هذا الصنف من العقارات، فنجد عقد كراء العقارات الفلاحية الدّولية، وشركات التنمية والإحياء. I- شروط كراء العقارات الفلاحية : إنّ كراء الأراضي الفلاحيّة الدّولية يستوجب تحرير عقد بين طرفين أحدهما الدولة وقد أخضعه المشرّع إلى عدّة شروط. الأشخاص المخول لهم كراء الأراضي الفلاحية الدّولية إنّ الإطار التشريعي لهذا الصنف هو قانون عدد 21 لسنة 1995 وما نص بالفصلين 10 و14 من خلال تحديد الأشخاص المخول لهم الانتفاع بالكراء واستغلال الأراضي الفلاحيّة الدّولية. المستغلون الخواص : ينقسم المستغلون الخواص إلى صنفين مستغلون طبيعيون وهم فنيون من مدارس التكوين الفلاحي والفلاحين الشبان الذي يشترط فيهم أن يكونوا من ذوي الجنسية التونسية وهناك صنف آخر هي شركات الإحياء والتنمية التي أخضعها المشرع إلى مراقبة مشدّدة من طرف الدّولة. شروط مرتبطة بالمستغل العمومي تتخذ عملية الكراء شكل ترخيص بأمر ولا يمكن منحها إلا إذا كان الاستعمال في حدود ما تتطلبه برامج شركات الإحياء والتنمية الفلاحيّة والمصادق عليها من وزيري الفلاحة وأملاك الدّولة. II- مكوّنات عقد الكراء الفلاحي الدّولي أصبحت هذه العقود عقودا شكليّة يجب أن تكون مكتوبة ومسجّلة. شرط الكتابة والتسجيل إلى جانب شكلية الكتابة أي تحريره بكتب رسمي وهو شرط صحته، يجب كذلك تسجيله بالقباضة المالية وذلك لحماية الأطراف المتعاقدة ولإثبات التاريخ الصحيح له والاحتجاج به إزاء الغير. وعقد كراء العقارات الفلاحيّة الدّولية له جانبان الأول تعاقدي بين طرفين والثاني له جانب إداري يصدر عن الدّولة ويتضمّن شروطا استثنائية منها الرّقابة من قبل الدّولة وإصدار توجيهاتها. ولقد نصّ القانون عدد 1 لسنة 1995 المؤرخ في 13 فيفري 1995 على مدّة الكراء. شرط المدة ومعين الكراء قد تمّ التنصيص قانونيا على شرط المدّة بالرجوع إلى قانون عدد 21 لسنة 1995 إذ جاء بالفصل 11 منه "يتمّ الكراء لمدّة ثلاث سنوات وبالنسبة لشركات الإحياء والتنمية الفلاحية يمتدّ الكراء مدة 25 سنة قابلة للتجديد إلى 40 سنة. وهذه المدّة تهمّ النظام العام لا يجوز للأطراف مخالفتها. وحتى يضمن المشرّع الاستقرار والأمان لمكتري الأرض الفلاحية وقد جعلها قابلة للتجديد. III- الآثار القانونية لعقد كراء العقارات الفلاحيّة بقيام عقد الكراء الفلاحي مستوفيا لشروطه، تنشأ عنه، التزامات محمولة على الأطراف المتعاقدة، وينتج عنها جزاء عند الإخلال بها. التزامات المستغل لعقار فلاحي يجب على المنتفع بعقد كراء فلاحي أن يستغله في القرض الفلاحي وأن يزيد في طاقة إنتاجه ويحافظ على الصبغة الفلاحيّة للعقار ولا يستعمله في غرض آخر أو يحدث به أضرارا. وذلك نظرا للقيمة الاقتصادية لهذه العقارات. فعلى المنتفع صيانة وحفظ وإصلاح العقار والمساهمة في تطوير إنتاجه وتنميته. وعلى المكتري دفع معين الكراء في الآجال المحدّدة لها ويمكن امهاله عند الضرورة وعند الجوائح. جزاء اخلال المكتري بالتزاماته أقرّ المشرّع التونسي جزاءات عن إخلال المنتفع بعقد كراء أرض تابعة للدّولة، ومن هذه العقوبات وضع المشرّع عقوبة سقوط الحق والغرامات الماليّة. سقوط الحق : نقد نصّ المشرّع التونسي بالفصل 5 جديد من قانون 13 فيفري 1995 والمنقح بالقانون عدد 48 لسنة 1996 على شرط الحق بالنسبة للمنتفع بكراء عقار فلاحي دولي. يسقط حقه في حالة الإخلال بأحد شروط الكراء كتسويغه أو إحداث بناءات غير مرخص فيها سواء للسّكن أو الصناعة أو الخدمات. الغرامات المالية : نصّ المشرع صلب الفصل 27 جديد من قانون 1995 المنقح سنة 1996 على أن كل مكتري لعقار فلاحي دولي أو صاحب حق انتفاع به يسوغه كليا أو جزئيا مع شرط المحافظة على الصبغة الفلاحيّة يعاقب بخطية من 200 دينار إلى 500 دينار عن كل هكتار يسوغة. وتصل هذه الخطايا من 1000 دينار إلى 5000 دينار في حالة التفويت في العقار المستغل أو رهنه. كما يعاقب بالسجن من 16 يوما إلى سنة أو إحدى العقوبتين وإلى جانب الخطايا الإدارية هناك تعويضات للمستثمر الذي أنجز أشغالا تنموية مهمة واحتفظ بقيمة الاستعمال والإنتاج الحقيقي للأرض المكتراة عند مغادرته لها.
