Aujourd'hui, le nombre de logements que compte la Tunisie dépasse celui des familles L'option du vertical fait son chemin, élargissement le choix Investir dans un bien immobilier est le rêve que caresse généralement chaque Tunisien après avoir trouvé un emploi stable. La Tunisie peut se targuer de figurer parmi les pays qui comptent un nombre important de familles propriétaires de leur logement. Il faut dire que cet objectif est devenu à la portée de larges franges de citoyens, grâce à la politique de logement mise en place par l'Etat qui a facilité l'accès à la propriété par l'adoption d'une réglementation souple et l'élargissement de l'éventail des catégories bénéficiaires des interventions du Fonds de promotion des logements sociaux. 2.500.800 habitations pour 2.185.800 familles Aujourd'hui, le nombre de logements que compte la Tunisie dépasse celui des familles. Pour 2.185.800 familles, on compte 2.500.800 habitations. Cela concorde avec le taux élevé de personnes ayant pu accéder à un logement. Ainsi en 2008, le Fonds de promotion des logements sociaux (Foprolos) a octroyé 913 crédits d'un montant de 25.350 MD pour l'acquisition de logements dans les trois catégories (Foprolos 1, Foprolos 2 et Foprolos 3). Un financement à hauteur de 80% Devant l'engouement des Tunisiens pour le logement, de nombreuses banques ont flairé le bon filon, décidant de proposer sur le marché des crédits logement de plus en plus intéressants. Citons le cas de cette grande banque de la place qui propose à ses clients deux types de crédit. Le candidat a le choix entre un crédit immobilier qui lui permet de financer à hauteur de 80% l'acquisition d'un logement (neuf ou ancien) ou d'un terrain à usage d'habitation ou un crédit logement associé à la réalisation d'un plan épargne à cet effet. Pas besoin d'avoir épargné Le premier crédit immobilier, qui ne nécessite pas que le client ait fait de l'épargne, est proposé à des taux différents, suivant la durée de remboursement choisie par le client. Certaines conditions sont, au préalable, posées par la banque. Pour les fonctionnaires, ils doivent être titulaires dans leur emploi, présenter un acte de domiciliation irrévocable du salaire et établir un contrat d'hypothèque sur le bien immobilier en faveur de la banque. Pour les professions libérales, outre l'établissement également d'un contrat d'hypothèque, le bénéficiaire doit présenter une déclaration de revenus. Si le client choisit de rembourser son crédit sur une durée comprise entre 60 et 120 mois, il bénéficie d'un taux variable correspondant à TMM+3.25%. Le TMM étant le taux du marché monétaire moyen fixé par la Banque centrale, suivant lequel les différentes banques empruntent l'argent. Dans le cas où la durée de remboursement dépasse dix ans, le taux appliqué est un taux fixe qui diffère suivant la période de remboursement du crédit. Un taux de 7,75% Pour une durée comprise entre dix et quinze ans, ce taux atteint 7,75%, entre 15 et 20 ans, il est de 7,95% et pour une durée comprise entre 20 et 25 ans, ce taux est de 8.15%. «Le client a la possibilité de choisir le rythme de remboursement qui lui convient le mieux. Il peut soit rembourser mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Quel que soit le montant qui sera demandé par le client, le remboursement ne devra pas dépasser 40% du salaire pour une personne qui touche moins de 400 dinars et 43 à 45% pour ceux dont les salaires se situent respectivement entre 400 et 599 dinars, et au-delà de 600 dinars», explique le responsable crédit de la banque. Un remboursement jusqu'à 25 ans Le second produit proposé par cette banque est le crédit logement classique. Cela suppose que le client ait constitué un plan d'épargne logement de 5.000 dinars minimum, pouvant aller jusqu'à 50.000 dinars, sur une période allant de un à cinq ans. Au terme de la réalisation de cette épargne, la banque accorde, dans les limites de la capacité de remboursement du client, un montant équivalant à cinq fois la somme épargnée, et remboursable sur une période pouvant aller jusqu'à 25 ans. Ainsi, si un client a épargné vingt mille dinars, la banque lui accordera un montant de cent mille dinars, soit un montant conséquent pour acheter un logement. Un assurance vie et une assurance logement Dans une autre banque de la place, on propose également les mêmes produits mais avec des avantages plus intéressants encore. Ces produits sont proposés soit aux fonctionnaires ou à la profession libérale sous les mêmes conditions que celles exigées dans les autres établissements bancaires, c'est-à-dire que les fonctionnaires doivent avoir une domiciliation de salaire et une hypothèque est exigée sur le bien à acquérir, tandis que pour les professions libérales, les professionnels doivent présenter une déclaration sur le revenu et fournir une assurance logement ainsi qu'une assurance vie. Le client peut, alors, choisir entre un crédit direct sans épargne ou un crédit logement classique. Dans le cas où le client choisit l'option d'un crédit direct pour l'achat d'un logement neuf ou ancien, la banque lui débloque, alors, une somme équivalente à 80% du montant du bien. Le client ne doit, toutefois, pas être déjà propriétaire d'un logement s'il désire faire l'acquisition d'un nouveau logement, et doit fournir un certificat de propriété si le bien concerné est une ancienne maison. Un crédit complémentaire Si le client décide de contracter un crédit logement classique, il doit, alors, avoir au préalable constitué une épargne. La banque lui accordera six fois le montant de cette épargne, remboursable sur une durée de vingt ans. «On étudie les dossiers au cas par cas. Nous essayons, en sorte, d'étudier et de proposer la formule la plus avantageuse pour notre client. A titre d'exemple, lorsqu'un client n'a pas pu constituer une épargne qui lui permet d'obtenir un crédit conséquent, la banque peut, alors, lui proposer de prendre un crédit à la consommation qui lui permette de «gonfler» son épargne. «Supposons qu'un client n'ait pu constituer qu'une épargne de cinq millions (cinq mille dinars). La banque peut, alors, notamment si c'est un client fidèle, lui proposer un crédit à la consommation de quinze millions remboursable sur trente-six mois, afin de «gonfler» son épargne. C'est ce qu'on appelle une épargne forcée, explique la responsable des crédits au niveau de la banque. Pour un cadre moyen dont le salaire est compris entre 400 et 700 dinars, on lui retient, chaque mois près de trois cents dinars. Grâce à ce crédit, le client peut, alors, constituer une épargne de vingt mille dinars». Un crédit équivalent à six fois l'épargne Ce client peut alors contracter un crédit équivalent à six fois le montant de l'épargne réalisée, ce qui suppose que, grâce à une épargne de vingt mille dinars, le client peut obtenir un crédit d'environ cent-vingt mille dinars et acquérir, ainsi, un logement d'un certain standing. Mais, c'est incontestablement la Banque de l'Habitat qui propose, sur le marché, les crédits de logement les plus avantageux avec les taux d'intérêt les moins chers, et en matière d'épargne, les taux les plus rémunérateurs. La BH propose deux formules: les crédits directs et les crédits liés à l'épargne. S'agissant des crédits liés à l'épargne, le client a, à titre d'exemple, la possibilité d'opter, soit pour le plan épargne logement classique soit pour le plan épargne logement «El Jedid». Un crédit à 5,75% d'intérêt sur 25 ans Pour le premier type de crédit logement - le crédit classique - la banque propose trois types de régime (soit 3, soit 4, soit 5 ans). Une fois l'épargne constituée (de 8 mille à 24 mille dinars), le client détenteur peut solliciter une variété de crédits, suivant son choix. Il peut contracter un crédit normal qui varie en fonction de la durée de l'épargne, et plus cette épargne est longue, plus le montant du crédit est conséquent. Ainsi, une durée d'épargne de deux ans, permet d'obtenir un crédit équivalent à deux fois le montant épargné. Une durée d'épargne de cinq ans permet d'obtenir un crédit équivalent à deux fois et demi l'épargne et une durée d'épargne de six, permet d'obtenir un montant équivalent à trois fois l'épargne. «Le taux de ce crédit est de 5,75%, la durée de remboursement est de 25 ans et le taux de rémunération de l'épargne est de 4,25% net d'impôt, comme nous l'a indiqué Mme Lamia Tlili, cadre supérieur à la Banque de l'Habitat. Pour parfaire le financement du bien immobilier, le détenteur peut également contracter un crédit complémentaire avec un taux de 6,5% qu'il peut rembourser sur 25 ans. Le client a également la possibilité de prendre un crédit direct». Ce crédit direct présente un précieux avantage pour le client dans la mesure où il n'est plus plafonné, a par ailleurs, observé Mme Tlili, soulignant, par ailleurs, que la plupart des clients de la banque sont des cadres moyens qui choisissent d'épargner sur une durée de quatre ans. A titre d'exemple, un cadre qui a épargné 15 mille dinars et qui a opté pour la formule plan épargne logement peut obtenir un crédit de 30 mille dinars. Afin de pouvoir augmenter son capital, il a la possibilité de prendre un crédit complémentaire de 30 mille dinars, ce qui au total ramène le capital destiné à l'acquisition du bien immobilier, à 75 mille dinars. «Le client rembourse environ 400 dinars sur 25 ans pour un montant total de 75 mille dinars qui peut lui permettre de faire l'acquisition d'un appartement S+2». Supposons que le client ait décidé d'opter pour une durée d'épargne de six ans, au cours de laquelle il a épargné un montant de 15 mille dinars, il a, alors, la possibilité d'obtenir un crédit de 47 mille dinars 500. Afin d'augmenter son capital, il peut prendre un crédit complémentaire de 30 mille dinars, ce qui permet d'augmenter son capital et de le ramener à 82 mille dinars. La charge de remboursement mensuelle est, alors, respectivement de 298 dinars pour le crédit normal et de 202 dinars pour le crédit complémentaire. Chaque mois, le détenteur du crédit rembourse 500 dinars. Le Foprolos pour les petits salaires Afin de faciliter l'accès au logement au maximum de personnes, le Foprolos a été mis en place depuis plusieurs années. le Foprolos permet à tout salarié ou affilié au régime de sécurité sociale de prendre un crédit, qui lui permet d'accéder à la propriété, moyennant un autofinancement compris entre 10% et 15%. «Toute bourse trouve son compte chez nous», observe, à ce propos Mme Tlili. Pour une personne qui a un salaire compris entre 200 et 400 dinars, il peut accéder, grâce à l'acquisition d'un crédit dans le cadre du Foprolos 1, à un logement qui ne dépasse pas 30.000 dinars. Cette formule offre plusieurs avantages, dont un autofinancement exigé de 10% qui est assuré par le Fonds 26-26, une grâce de trois ans et un taux fixe très bas de 2,5%. Le client peut, ainsi, disposer d'un crédit de 29.700 dinars remboursable sur une durée de 28 ans avec trois ans de grâce. «Le client rembourse environ 125 dinars par mois pour un salaire qui représente deux fois le Smig», explique la responsable. La seconde catégorie, le Foprolos 2, s'adresse aux salariés dont le salaire est compris entre deux et trois fois le Smig. L'acquisition de ce crédit assure au client un capital de 36.900 dinars qui lui permet de faire l'acquisition d'un logement de 75 m2 couverts. Les conditions sont les mêmes que pour le Foprolos 1 : le client doit assurer un autofinancement de 10% et bénéficie de trois années de grâce. Quant au taux d'intérêt, il est de 4%. Enfin, le Foprolos 3 permet aux clients dont le salaire est compris entre 700 et 800 dinars, de contracter un crédit qui leur permet de faire l'acquisition d'un logement de 100m2 couverts. Le client, qui peut obtenir un crédit de 50 mille dinars avec un taux d'intérêt de 5,75%, doit assurer un autofinancement de 10%, et va rembourser son crédit sur vingt ans, en bénéficiant d'une année de grâce. «Il rembourse environ deux cents dinars par mois», relève Mme Tlili. Projet de logement social Mais attention, il faut être inscrit à un projet de logement social pour bénéficier du Foprolos. Certains clients préfèrent, toutefois, à cette formule, le plan épargne-logement classique car ils sont libres, dans ce cas d'acheter le bien qu'ils désirent. Aujourd'hui, même si beaucoup préfèrent ne pas avoir recours au crédit pour faire l'acquisition d'un logement, on juge, toutefois, que c'est le détour obligé pour pouvoir acheter un bien immobilier, comme le relève S.B., cadre dans une entreprise publique. «Une grande partie du salaire est grevée, si l'on décide d'opter pour une durée de remboursement courte. Par contre, si l'on décide d'opter pour une durée de remboursement longue, ce sont, alors, les taux d'intérêt qui sont élevés. Mais c'est le seul moyen d'obtenir un grand capital pour l'acquisition d'un bien immobilier dans des délais très courts», explique cette fonctionnaire. Le crédit-logement est-il une aubaine ou un mal nécessaire ? Les avis sont partagés, mais tout un chacun doit se rendre à l'évidence : sans cela, il faudrait faire ses adieux à tous nos rêves à deux.
