Dans la première partie, nous nous attarderons sur la "Relation du promoteur immobilier avec l'administration de tutelle". Et dans la seconde partie, nous évoquerons "Relation du promoteur immobilier avec l'acheteur". Cette relation fait l'objet de l'attention du législateur dans le cadre de la loi n°17 du 26 février 1990 ainsi que dans les textes d'application, dont notamment le cahier des charges approuvé par le décret n°1330 du 26 août 1991. Le législateur est intervenu à maintes reprises pour apporter des modifications aux textes régissant la promotion immobilière afin de prendre en considération l'évolution de cette d'activité. Ces modifications successives, dont la dernière date du 31 juillet 2009, n'ont pas permis d'atteindre les objectifs souhaités et d'adapter le texte à la réalité du secteur. Ainsi et sur un plan formel, la réglementation régissant la promotion immobilière n'a pas été intégrée et est restée éparpillée dans plus d'un texte. Aucune tentative d'intégration dans l'un des codes en vigueur n'a été envisagée. L'éparpillement des textes et l'absence de référentiel rendent la tâche difficile pour la consultation du contenu de la réglementation. Aucun site en ligne ne contient l'intégralité de la réglementation avec les textes, a l'exception des références citées par le site du ministère www.mehat.gov.tn/pdf/dgh textes sec fr.pdf et les principaux textes publiés par www.bourseimmo.com.tn/argus juridiques.asp. Pourtant, il aurait suffi d'intégrer cette réglementation dans le code de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme, par exemple, pour que la consultation devienne aisée. Cette démarche devant s'inscrire dans le cadre d'une politique générale de codification maintes fois annoncée et jamais réalisée. Sur le fond, le texte initial ainsi que les réformes successives ont traité de l'organisation de la relation du promoteur avec l'administration, d'une part, et avec l'acheteur, d'autre part. Ces relations sont dominées par un climat de méfiance généralisé surtout à l'égard du promoteur immobilier. Le texte initial ainsi que les réformes postérieures visaient à encadrer le promoteur immobilier de manière aussi étroite que possible, soit dans sa relation avec l'administration, soit dans sa relation avec le client. I Relation du promoteur immobilier avec l'administration de tutelle Dans le texte de loi, le contrôle de l'activité du promoteur immobilier par l'autorité de tutelle (ministère en charge de l'habitat) est permanent. Il commence par la délivrance de l'autorisation d'exercer et se poursuit, théoriquement, tout au long de l'exercice de son activité. Dans la pratique, la relation entre le promoteur immobilier et l'administration prend généralement fin au moment de la délivrance de l'agrément. Cette discordance entre le texte et la pratique se vérifie à plus d'un titre et il y a lieu de revoir cette relation et l'adapter au nouveau contexte. 1- L'autorisation et le cahier des charges: A notre connaissance, c'est pratiquement la seule activité économique qui est régie à la fois par une autorisation et un cahier des charges. Le temps des autorisations étant révolu, ne faudrait-il pas assujettir l'exercice de l'activité aux cahiers des charges uniquement? La question de l'exigence de l'autorisation se pose parce que dans la pratique du contrôle s'avère inefficace. Il y a lieu de s'interroger sur le nombre de sanctions infligées aux promoteurs défaillants et notamment le retrait de l'agrément. De plus, l'exercice d'activités économiques aussi stratégique que celui de la promotion immobilière est régi depuis des années par des cahiers de charge. L'administration peut faire preuve de sévérité en cas de non respect du cahier des charges ou des obligations légales à la charge du promoteur immobilier. Poser la question c'est la résoudre en partie. Le débat est ouvert. 2- L'obligation d'information : 2-1- Information sur la vie juridique de l'entreprise : Le promoteur immobilier a l'obligation de communiquer à l'administration tous les changements affectant la vie juridique de son entreprise. Rares sont les promoteurs qui le font et le non respect de cette obligation n'est pas non plus sanctionnée par l'administration. L'objectif de la communication sur la vie juridique de l'entreprise de promotion immobilière peut être atteint par la connexion de l'administration sur le registre national de commerce mis en ligne. 2-2- Information sur l'activité : L'obligation d'information sur l'activité à la charge du promoteur immobilier n'est pratiquement jamais respectée. L'administration pourra être tenue informée de la marche de l'activité du secteur par le moyen des recoupements. On peut penser confier une mission à l'Observatoire national de l'habitat pour obtenir des informations auprès des municipalités chargées de délivrer les permis de construire et les permis d'occuper et de récolement. Les informations peuvent également être collectées auprès des établissements de crédit et de la conservation de la propriété foncière. De la sorte, l'Observatoire pourra justifier sa raison d'être et disposer d'informations fiables et indispensables pour des études, des enquêtes et des recommandations pour le secteur. Ainsi, l'administration pourra étroitement contrôler l'activité du promoteur immobilier en lui épargnant l'accomplissement de formalités contraignantes et coûteuses. 3- Le capital minimum : Actuellement, il suffit de disposer de la modique somme de 150.000 dinars pour pouvoir exercer le métier de promoteur immobilier. La somme exigée comme étant le capital minimum équivaut en fait au prix d'un local de qualité moyenne. C'est une incitation pour que le secteur soit envahi par les non professionnels. En effet, peut devenir promoteur immobilier qui veut. C'est peut-être la raison qui explique le fait que sur un total de 2.040 promoteurs agréés seuls 500 promoteurs immobiliers soient en activité. Il y a lieu de porter le capital minimum à une somme plus importante pour que l'accès à la profession soit réservé à des professionnels qui disposent de fonds suffisants pour assurer la réalisation de projets immobiliers dans des conditions satisfaisantes. A ce titre, il faut penser fonds propres et non pas uniquement au capital, et ce a l'instar de plusieurs institutions: banques, intermédiaires en Bourse. Pour ce qui est des participations étrangères dans le capital des sociétés de promotion immobilière de droit tunisien, il y a lieu de remarquer que les conditions pour soumettre ou non ces participations à l'autorisation de la Commission supérieure des investissements retenus par la loi de 1990 sont actuellement dépassées. En effet, l'article 21 bis du code des changes, modifié en 2006, a institué un nouveau régime pour les participations étrangères dans les entreprises de droit tunisien. Pour éviter une telle discordance entre les textes, la loi de 1990 doit se limiter, en ce qui concerne les participations étrangères, à renvoyer aux dispositions du code des changes. 4- Les incitations fiscales : On se passera de rappeler le dispositif des incitations fiscales accordées au promoteur immobilier. Mais nous constatons que ces incitations sont communes à tous les secteurs d'activité de la promotion immobilière (constructions nouvelles - lotissement de terrains - rénovations). Nous constatons aujourd'hui que le parc immobilier édifié notamment par les promoteurs commence à devenir vétuste. La rénovation des anciens immeubles permet de prolonger leur durée de vie et récupérer en partie le coût des constructions. Afin d'attirer les promoteurs immobiliers vers ce secteur d'activité, actuellement à l'abandon, il y a lieu d'instituer un régime incitatif particulier.
