* Paradoxe : plus de 80 % des ménages tunisiens sont propriétaires de leurs logements ... Et pourtant, il y a une crise de logement... * Les taux pratiqués par les banques sont presque prohibitifs. Les dernières statistiques montrent que plus de 80 % des ménages tunisiens sont propriétaires des logements qu'ils occupent. En plus, un petit tour dans les grandes villes montre que l'offre est supérieure à la demande en matière d'habitat. D'ailleurs, les invendus de certains projets ont été restitués à la banque qui a financé (généralement la Banque d'Habitat) pour solder le reliquat du promoteur. Ainsi, l'espace commercial de Bardo-centre est-il géré par la « SOPIVEL », la filiale immobilière de la BH. Le dit-projet n'a pas connu la réussite escomptée. D'autres projets ont connu le même sort. Mais, les échecs de certains projets, d'une part, et le déséquilibre entre l'offre et la demande en matière de logement, d'autre part, n'ont pas freiné la hausse des prix. En effet, les logements économiques sont proposés entre 60.000 et 80.000 dinars, selon les zones. Les coûts changent, certes, d'une région à une autre, mais ce sont toutefois des détails sur un même fond de toile. Généralement, il s'agit d'appartements de superficies variant en 90 et 100 m2. Or, de tels prix ne sont pas accessibles à la population, censée être la cible de ces projets, et formée par la nouvelle génération de salariés, semble-t-il. Donc, une évaluation du secteur de l'immobilier est nécessaire pour palier cet anachronisme. Or, elle passe par un aperçu de l'état des lieux comportant un éclairage sur l'offre, la demande et les réseaux de crédits permettant d'assurer la synergie.
La propriété immobilière est-elle à la portée ? La réponse à cette question dépend de l'angle à partir duquel elle est traitée. Tous les Tunisiens veulent, certes, accéder à la propriété, mais, cette question ne se traite pas de la même manière pour tous. Le problème est surtout crucial pour les employés de faibles, ou de moyens revenus. Ceux-là même qui trouvent des difficultés à s'octroyer des prêts. Les autres, soit complètement démunis ou hyper aisés. Ils ne se posent même pas la question, la réponse est évidente pour ces deux catégories. L'une est propriétaire de naissance et l'autre ne le sera jamais. Donc, la problématique est posée à cette nouvelle génération d'employés qui viennent de débarquer sur le marché du travail. Comment s'y prennent-ils ?
Le choix La flambée des prix des lots de terrain est le premier constat qui saute aux yeux, surtout dans les grandes villes et sur les côtes. Cette remarque conditionne déjà les choix. Et même si quiconque préférait une petite villa avec un jardin et un garage, les coûts ne lui permettraient pas de réaliser son désir. Ce n'est pas une question de "vouloir", c'est plutôt une question de "pouvoir" qui détermine le choix. Un petit tour d'horizon sur les différents projets donne une idée sur l'offre. Il est clair que les intéressés cherchent le meilleur rapport « qualité-prix » et qu'ils acceptent de s'éloigner des centres-villes. Or la flambée de l'urbanisme les poursuit et le moindre lopin de terre a atteint des proportions, hors de la portée des bourses moyennes, pas moins de 150 dinars le m2. Ces cours, exorbitants sont pratiqués à M'hamdia, Fouchana, Tébourba, Oued Ellil, etc... Ailleurs, les prix peuvent atteindre les 800 dinars ou même plus.
Le financement Le choix d'acheter un terrain veut dire que le candidat au logement s'alourdit d'une charge non ristournée. En effet, le terrain ne serait fructifié qu'après la construction. Entre-temps, le citoyen concerné subit les poids financiers de ce choix. S'il achète un lopin de terre pour 10.000 dinars et qu'il obtienne un crédit de construction d'une valeur de 15.000 dinars, il aura les charges suivantes : le loyer ( autour de 200dinars) et les retenues respectives des prêts d'achat de terrain (115 dinars sur 20 ans) et de l'aide à la construction (150dinars sur 15ans). Ce cumul des retenues n'est pas à la portée de toutes les bourses sauf si on arrive à se caser, le temps de la construction, chez ses parents ou ses gendres. En plus, il n'est pas évident que le montant alloué à l'aide à la construction suffît pour aboutir à quelque chose d'habitable. Les couples recherchent, alors, un prêt conjoint de 30.000 dinars pour la construction et, là, ce sont plutôt les charges qui deviennent lourdes. Il s'agit d'une retenue de 230 dinars si elle est étalée sur 20 ans. Elle augmente si la durée est inférieure. L'option de construire exige donc près de 550 dinars de retenues (200 + 230 + 115) lorsque le candidat est âgé de moins de 40 ans, achète un terrain à 10.000 dinars et construit pour 30.000 dinars. Les ressources mensuelles du foyer doivent s'élever à près de 1300 dinars pour aspirer à ces divers crédits. Le choix du bâtiment construit paraît, certes, plus facile à exécuter. Il suffit de s'acquitter des charges financières (300 dinars par mois sur 15ans pour un prêt de 30.000dinars). Mais, 30.000dinars permettent-ils l'achat d'un logement ? Les circuits financiers permettent certainement d'obtenir un crédit complémentaire, mais les charges n'en seraient que plus lourdes. Le financement d'un achat d'un appartement à 60.000 dinars exige une capacité de remboursement mensuel d'un minimum de 600 dinars et des ressources de 1500 dinars par mois.
Les contraintes inhérentes à chaque option Les choix sont certes tributaires des conditions de chacun. D'une part, il y a le logement fini dont l'acquisition est conditionnée par l'octroi d'un ou de plusieurs prêts mais ses charges financières sont lourdes. On bénéficie directement de l'habitation mais cette rapide exploitation se paie. chaque intervenant veut sa part du gâteau, depuis l'acquisition du terrain jusqu'aux travaux de finition, en passant par la conception, le génie civil ... Le m2 fini revient à partir de 550 dinars pour le logement social jusqu'à 1000dinars et plus, pour le haut standing. Ses adeptes évitent les tracasseries de la construction. Ce choix est plutôt une contrainte et une option de facilité et de tranquillité. D'autre part, la construction de son propre logement a certes ses avantages; rien ne vaut l'indépendance, mais ses conditions d'acquisition ne sont pas à la portée de toutes les bourses. La construction est indiquée pour celui qui dispose d'un auto-financement. Il peut assurer les fondations, les premiers travaux de génie civil, en attendant la 1ère tranche du prêt qu'il utilise pour la 2ème partie de construction. L'intéressé se trouve, alors, toujours en avance d'une phase sur le tableau de charges de ses emprunteurs. Ceci a un grand impact positif sur le plan financier, l'argent frais facilite l'acquisition des matériaux de construction à de meilleurs prix, l'argent frais permet à son possesseur d'agir en souverain. Mais, dans une pareille situation, le logis nécessite une décennie pour devenir vraiment habitable, faute de moyens pour la finition. Que l'on choisisse la construction ou le logement fini, l'octroi des prêts impose un régime sévère pour un foyer aux revenus moyens.
Quand l'AFH se dérobe à son rôle L'Agence Foncière de l'Habitat « AFH » a été instituée pour éviter les spéculations immobilières en matière de terrains. Elle a permis d'établir un certain équilibre évitant les hausses vertigineuses des prix. Les projets d'El Mourouj, d'Ennasr, des Jardins d'El Menzah sont là pour démontrer les acquis de cette orientation. D'autres projets ont vu le jour et ont confirmé cette orientation. Or, depuis bientôt une décennie, la cadence des projets a diminué. Quelques un parmi les derniers postulants - à qui l'AFH a dernièrement accordé des lots à El Mourouj 6 - ont des demandes qui datent du milieu des années 1980. Les demandes des autres sont vieilles de plus de 10 ans. C'est dire que l'AFH s'est dérobée à son rôle et qu'elle ne parvient plus à satisfaire à la demande des citoyens désireux d'avoir des lots de terrain. Pire encore, l'AFH octroie des lots aux promoteurs immobiliers qu'ils aménagent et revendent aux intéressés à des prix astronomiques. Elle n'a pas, semble-t-il, les moyens de faire cet aménagement à son propre compte. Or, une telle procédure va à l'encontre de sa vocation originale qui est d'éviter au public les déconvenues de la spéculation immobilière. Il serait souhaitable que l'AFH revienne à la charge et aide à rétablir l'équilibre dans le marché des terres destinées à l'habitat.
