Le secteur du tourisme immobilier offre de nombreuses opportunités d'investissement . Il constitue un attrait pour de nouvelles clientèles et une source de revenu supplémentaire permettant aux hôtels de faire face à leurs échéances bancaires. En Tunisie on commence à s'intéresser à ce créneau avec le décret du 11 mars 2016 permettant aux hôteliers de construire des résidences touristiques. C'est dans ce cadre que l'Association pour la Promotion du Tourisme Tunisien (APTT) a organisé, le 20 mai 2017, une conférence-débat sous le thème: «L'immobilier touristique» à Hammamet en présence de Hichem Hajri, Président de l'Association pour la promotion du tourisme Tunisien, Ahmed Karam, Président de l'Association des professionnels des Banques, Moez Gueddas, Architecte, Nebil Beziouech, chef de cabinet de la Ministre du Tourisme et Khaled Fakhfakh, Président de la Fédération Tunisienne de l'Hôtellerie Nebil Beziouech chef de cabinet de la Ministre du Tourisme a souligné que ce créneau est très porteur pour le tourisme tunisien « Il implique en réalité trois ministères: ceux du Tourisme, de l'Intérieur et de l'Equipement et pourra contribuer à diversifier les modes d'hébergement touristique à l'image de ce qui se passe dans d'autres pays et de toucher une clientèle avec un pouvoir d'achat élevé et améliorer le taux d'occupation » Hichem hajri, Président de l'Association pour la promotion du tourisme Tunisien a précisé que l'immobilier touristique constitue une nouvelle formule de commercialisation des unités pour les faire sortir de leur endettement . « Le décret du 11 mars 2016 autorisant une composante immobilière sur les terrains hôteliers, explique t-il , a soulevé plus de réserves que d'enthousiasme de la part des hôteliers. Ce décret est composé par 8 articles ambigües et mérite un débat et des éclaircissements car il pose des problèmes du cos et du cus . Le ministère du Tourisme avait suggéré dans sa première proposition du projet une proportion de 40% pour l'immobilier touristique. Les ministères de l'Equipement et de l'Intérieur ont refusé et bloqué ce taux à 30%. Le projet en question autorisera le volet immobilier sur « 30% du CUS » (coefficient d'utilisation du sol, identique pour toutes les régions) et non du COS (coefficient d'occupation du sol, qui varie selon les régions en spécifiant le nombre d'étages autorisés) La polémique portait également sur la plus-value que demanderait l'AFT aux hôteliers dans le cadre d'un tel projet, c'est-à-dire le prix supplémentaire que les hôteliers devraient payer pour être autorisés à ériger un projet immobilier ». Intégration de composante résidentielle Aujourd'hui, il n'ya aucune grande chaîne qui se respecte qui n'a pas sa branche du résidentiel touristique. L'offre a évolué considérablement, d'un appartement bénéficiant d'un simple service hôtelier destiné aux personnes qui n'ont pas le temps de s'occuper de leurs maison vers un produit utilisant plusieurs clefs thématiques tel que l'attention particulière accordée à l'architecture et au design de ces lieux ou la création d'une identité, souvent liée à celle de l'opérateur qui vise à améliorer l'environnement offert. Ce marché émergent profite donc d'un transfert du savoir faire de l'expérience hôtelière vers le développement résidentiel qui inclue autant l'image que véhicule l'hôtel et plus particulièrement la chaîne qui le manage, que les services offerts qui sont larges et vont du confort d'avoir un service continu à toute heure (nettoyage, nourriture, porteurs, chauffeurs...) à la sécurité, notion oh combien importante par les temps qui courent, aux services annexes tel que les fitness, les spas, la restauration de qualité, les cinémas privés, les garderies haut de gamme. En Tunisie, cette approche est très nouvelle puisqu'elle n'est permise que depuis mars 2016. Le ministère du tourisme et l'ONTT, après de multiples tractations voir des oppositions ont obtenu que les hôtels puissent transformer 30% de leur capacité en résidentiel touristique. L'erreur dans laquelle il ne faut pas tomber et de chercher à "morceler" le terrain d'un hôtel existant pour faire un nième projet immobilier. Ce n'est pas l'objectif ni l'essence de ce décret. Il faut absolument que la partie résidentielle soit parfaitement intégrée dans la composante hôtelière, que ses occupants soient considérés comme des clients à part entière qui profitent des installations communes mais qui apportent aussi à l'hôtel des revenus fixes qui participent à la pérennité. Il faut que l'approche soit celle de garantir à une unité hôtelière voir même à une zone comme celle dans laquelle nous nous trouvons un minimum d'occupants pour faire tourner et maintenir les installations.On peut évidemment, à l'instar de ce qui ce fait ailleurs, développer un panel de services nouveaux, absents de notre hôtellerie classique susceptibles d'aider à améliorer les revenus sans parler du fait que ces transformations et la vente des résidences apportent une solution quasi immédiates pour réduire considérablement l'endettement des unités hôtelières ». Mettre fin à l'endettement des hôteliers Ahmed Karam, en sa qualité de Président de l'Association Professionnelle des Banques, a appelé à mettre fin à cet endettement en autorisant une composante immobilière sur les terrains hôteliers, en payant en devises les allotements et en développant les réservations électroniques« l'immobilier touristique est une solution intéressante pour renflouer les moyens financiers des hôteliers et faire face à leurs engagements bancaires. « Ce créneau, dit-il permet de donner une bouffée d'oxygène aux hôteliers tout en diversifiant l'offre touristique. En effet, beaucoup d'hôtels ont des superficies disponibles qui pourraient les transformer pour faire des immeubles destinés à la vente. Ils peuvent augmenter leur part de recettes issus de ces ventes et augmenter leurs capacités financières. Les textes qui ont été émises permettent cette opération. Il y a certes certaines restrictions. L'important est de faire évoluer les choses et de démarrer. La vocation purement hôtelière du site devient mixte : hôtelière à 70% et résidentielle à 30%. L'hôtelier pourra faire des appartements ou des villas à usage touristique vendus à des non résidents. C'est une bonne mesure. Pour l'application, il faut que l'administration soit bien veillant parce que c'est une nouvelle expérience. Il ne faudrait pas exiger des contraintes superficielles et bloquantes et mais faire preuve de beaucoup d'engagement pour la réussite. Je pense que deux problèmes se posent au niveau des banques. Tout d'abord, le terrain destiné à la construction de l'immobilier touristique est déjà hypothéqué chez les banques. Si le crédit est accordé par la même banque qui possède l'hypothèque de l'hôtel, il n'y aura pas de problème. Si une autre banque, elle doit demander la main levée sur le terrain hypothéqué. Ce qui pourrait demander un certain délai et des négociations complexes entre les différents banquiers pour pouvoir libérer le terrain et assoir sur ces nouvelles garanties les crédits et la construction immobilière. Le deuxième problème touche les hôtels classés. Une unité dont les créances sont classées ne peut pas prétendre au crédit. Il faut que la banque centrale revoie cette réglementation et accepte pour que les crédits nouveaux qui sont octroyés pour financer la construction immobilière.
