Dissection du processus de l'emprunt immobilier Comme nous l'avons signalé lors d'un précédent billet, l'immobilier reste à ce jour, en Tunisie, une énigme à résoudre et pose plus de questions qu'il en résout. Les prix ne correspondent à aucune règle d'éthique et deviennent de plus en plus fous. Les grands gagnants de ce remue-ménage arbitraire des prix sont les promoteurs et les banques. Les premiers vendent, malgré le nombre incroyable d'invendus, à des prix surréalistes qui correspondent à une fois et demie le prix supposé pour se constituer un coussin de sécurité qui compense dans le temps, à moyen et à long terme, les invendus et paye par conséquent le logement qui n'a pas était vendu. Ce stratagème astucieux est la clef de voûte de ces entrepreneurs qui ont trouvé la parade pour ne pas baisser les prix en temps de crise du logement. Les deuxièmes (banques), profitent pleinement des vices du système pour donner des crédits aux montants de plus en plus mirobolants et ne s'étonnent jamais des prix de l'immobilier qui deviennent, allant crescendo, bizarres. Pourtant les banques, sont les premières institutions à connaitre avec force du détail, la marche d'une économie et par conséquent à évaluer avec une précision hors pair les prix des produits. Le marché de l'immobilier étant un marché où les prix sont fixés librement, entre les acheteurs et les vendeurs, ces prix ont tendance à fluctuer dans le temps en fonction de facteurs externes : conjoncture économique ou de politique internationale notamment malgré que le rapport ne soit pas direct. En temps normal, L'analyse du comportement des marchés immobiliers à tendances ordinaires, donne une tendance très proche de celle du revenu moyen par ménage. La baisse ou la hausse des prix du neuf obéissent à une logique de cycles pluriannuels exactement à l'instar des cycles économiques dans une économie capitaliste. Les banques sont aujourd'hui les grands gagnants de ce marché. Déjà, outre les bénéfices qu'elles réalisent à travers la vente de logements à travers leurs filiales immobilières, en plus des intérêts substantiels qu'elles encaissent pendant des années et des décennies, elles exigent de ses clients acquéreurs, un minimum de 30% d'apport personnel du montant de l'acquisition, au préalable et avant de prétendre à une acquisition quelconque, incluant les frais annexés à l'achat. Les montants des crédits sont, en principe, et d'après ce qui est annoncé de l'ordre de 150000 dt et ne peuvent les dépasser. Mais, ces montants sont, en réalités, largement dépassés puisqu'ils peuvent être dérogeables selon le profil du client ; et comment ne pas déroger à la règle puisque plus le montant du crédit est élevé, plus le bénéfice réalisé est grand. En outre, les banques, contrairement aux publicités qu'elles font véhiculer, ont presque les mêmes offres et les différences sont vraiment infimes et ne touchent que des éléments superflus. Quant au noyau dur de l'affaire, les conditions restent les mêmes pour les taux d'interrets qui tournent autour de 7.5% à 8% sans oublier les fameux frais de dossier qui atteignent aisément les 1000 dt, hors de tout emprunt, pour une réponse sous 10 jours. Les éléments les plus pertinents à l'évaluation du dossier du crédit sont : • La stabilité et l'ancienneté professionnelle. Pour les salariés, les banques exigent une titularisation juridique en bonne et due forme certifiée par l'employeur si l'emprunteur est salarié et une garantie foncière si celui-ci est entrepreneur. • Les emprunteurs doivent être d'un age assez jeune. Les emprunteurs de + 60 ans auront du mal à souscrire un crédit d'une durée supérieure à 10 ans car les assureurs ne souhaitent pas les assurer. Du coup, leur demande devient obsolète. • Le taux d'endettement bancaire ne doit pas dépasser 40 % du revenu net déclaré. • Une capacité d'épargne prouvée comme par exemple : La capacité à épargner environ 100 dinars et plus par mois depuis quelques années déjà. • Le montant de l'apport personnel ; les banques exigeront, sauf cas exceptionnel, un taux d'apport personnel minimal de 30 %. • La présence de diverses garanties : propriété d'autres biens immobiliers dans le pays, contrats d'épargne, cautions, domiciliation de salaire, emploi stable et surtout chez un employeur solide et sur.
