« Pour une première acquisition il n'est pas nécessaire de voir tout de suite trop grand. Construisons notre patrimoine pierre par pierre», explique l'expert. Le client est souvent dépassé par les formules de calcul financier et les termes techniques peu compréhensibles. D'autre part, il est prêt à tout céder pour avoir un financement intégral de son futur logement. D'où, emporté par le désir de devenir propriétaire, il peut facilement déraper. Accepter des cadeaux empoisonnés, sacrifier une partie de ses droits, ou tout simplement se tromper dans les calculs, l'opération crédit n'est pas sans risque. Pour ce faire, on a demandé à M. Férid Riahi, directeur analyste de la première entreprise de courtage en crédit immobilier, de nous présenter une simulation du coût complet, notamment les coûts cachés, d'un emprunt de 100 mille dinars. Il souligne à cet égard que les frais d'enregistrement du bien financé par le crédit s'élèvent à 6% pour les anciennes propriétés et de 1% pour les nouvelles. D'où on peut compter jusqu'à 6 mille dinars de frais supplémentaires. En plus, les frais d'avocat facturés pour le client sont de l'ordre de 1 %, soit 1 000 dinars. Ces frais sont négociables. A cela s'ajoutent les frais de banque qui varient entre 0.5 et 2 %, selon les banques et le profil du client. Et enfin les frais d'assurances qui se calculent selon l'âge du client / la durée du prêt et qui peuvent varier de 0.18 % à 0.70% soit entre 2 500 et 12 000 dinars. Plus clairement pour avoir les 100 mille dinars, il faut demander un financement total de 111 112 dinars. De cela il faut déduire l'apport du client. Et en termes d'intérêt d'emprunt le client sera en mesure de payer 49 769 dinars, soit près de la moitié du montant du crédit. Les calculs sont à un taux global de 5.26%. (TMM+3). «Et les coûts sur lesquels je me suis basé dans cette simulation sont ceux appliqués pour un bon profil», explique l'expert. Donc, la facture sera plus salée pour d'autres clients. Il précise «Pour ces crédits, un courtier peut faire économiser à ses clients aux alentours de 10% de tous ces frais soit plus de 5 000 dinars » Investir progressivement S'agissant de conseils pratiques pour optimiser les conditions de l'emprunt. En d'autres termes comment doit-on procéder pour mener à bien l'acquisition d'un logement, le courtier relève : «Avant toutes choses, il faut connaître sa capacité réelle d'emprunt, pour ne pas se lancer dans la conquête d'une montagne trop grande.». Parallèlement, le client est appelé de définir ses besoins en logement. « Il y a le vouloir et le pouvoir, dites-moi votre vouloir et je vous dirais ce que vous pouvez faire», explique-t-il. D'après le courtier, pour une première acquisition, il n'est pas nécessaire de voir tout de suite trop grand. «Construisons notre patrimoine pierre par pierre », note-il. En effet, il n'est pas nécessaire d'opter de suite à l'acquisition d'une grande villa. On pourra commencer par l'achat d'un petit studio et le revendre quelques années plus tard pour constituer un apport plus important générant des crédits plus avantageux. De plus, le premier achat du studio est assimilé à une épargne sur une valeur sûre, même avec un crédit. De même, il explique : «Consulter un spécialiste, service gratuit auprès de la banque ou d'un courtier, pour connaître sa capacité d'emprunt est la meilleure façon de commencer son crédit immobilier. Et par la suite, on peut négocier les meilleures conditions. » La garantie des taux fixes «Hélas, en Tunisie, nous n'avons pas beaucoup de choix», déplore-t-il. Le marché n'offre que le prêt amortissable, à taux fixe ou variable. Et la part du lion est celle des prêts à taux variable. Toutefois, il précise, «Pour ma part je préconise le taux fixe. C'est une sécurité non négligeable». Et d'expliquer : «Il est vrai que au jour J, les taux variables sont toujours plus bas que le taux fixe (logique sinon où est l'intérêt du variable), mais il ne faut pas oublier qu'un prêt immobilier ne dure pas une année, mais plusieurs : 10, 15, 20 ans ». En effet, personne ne peut prédire jusqu'où les taux peuvent monter. Actuellement, les taux sont bas, pour relancer l'économie du pays, mais nul ne peut garantir que les taux resteront aussi bas. En ce qui concerne l'apport d'un autofinancement, il est plus que souhaitable de constituer un fonds propre avant de demander un crédit. « C'est une sécurité pour la banque en terme de ratio hypothécaire», précise M. Férid. Et cela prouve aussi que l'investisseur est capable d'épargner et donc de rembourser son crédit. «Les banques ne cherchent pas forcément les profils à hauts revenus, loin de là, elle cherche les profils stables, et surtout les ménages stables, qui savent gérer leurs budgets même s'il n'est pas conséquent», explique-t-il. A titre d'exemple, une banque préfère un profil à 800 dinars/ mois et qui dépense 700 dinars à un client qui gagne 10 000 dinars/ mois et en dépense 15 000dt. En résumé, cet apport est très important dans un financement immobilier. Il est même obligatoire pour la grande majorité des banques.
