Favoriser la construction verticale dans les nouveaux projets de l'AFH dans les grandes villes afin de fournir aux promoteurs immobiliers des terrains destinés à l'habitat collectif à des prix étudiés La hausse vertigineuse des prix dans le secteur de l'immobilier est, dit-on, l'aboutissement logique d'une spéculation qui ne connaît pas de limites pour certains. Alors que, pour d'autres, c'est l'absence des structures de veille et de régulation qui est pointée du doigt. Eclairage de M. Samir Ezzine, directeur de l'AFH de Tunis. Comment expliquez-vous la montée vertigineuse des prix dans le secteur de l'immobilier? La montée en flèche des prix de l'immobilier ces deux dernières années est due, à mon sens, à plusieurs facteurs, qu'on peut catégoriquement classer en des facteurs exogènes au secteur et d'autres endogènes. Pour ce qui est des facteurs exogènes, il faut dire que suite à une révolution, il y a toujours tendance chez les investisseurs, ayant un montant d'argent stocké, à investir dans un secteur épargné ou sécurisé, à savoir l'immobilier, les projets agricoles, etc. Ce qui contribue à une montée extravagante des prix. D'autant plus que les réfugiés libyens installés en Tunisie à partir de 2011 par milliers et qui représentent une entité résidente non habituelle, détenant des capitaux importants , ont investi le marché immobilier par le biais des locations et des acquisitions... Quant aux facteurs endogènes, figurent, en premier lieu, l'augmentation du coût de la main-d'œuvre spécialisée qui a généré entre autres la hausse des produits primaires utilisés dans la construction : ciment, acier, brique..., ensuite, les revendications sociales illimitées. Tous ces éléments ont engendré des hausses considérables dans le secteur de l'immobilier. Certains observateurs pensent que l'AFH et le reste des structures étatiques ne parviennent toujours pas à jouer pleinement leur rôle de régulateurs des prix. Qu'en dites-vous? L'AFH est un maillon qui intervient à la fin d'une chaîne qui représente le domaine de l'habitat en Tunisie. Mais l'analyse d'un secteur doit être basée sur une macro-analyse de tout le système avant de se pencher sur la micro-analyse des composantes. Ceci permet de déceler les défaillances engendrant parfois des handicaps. L'Agence établit ses projets dans un cadre pratiquement préétabli et défini par les plans d'aménagement urbain ou par les plans d'aménagement de détails. Ces derniers sont établis par l'AFH dès qu'il s'agit d'un périmètre d'intervention foncier (PIF). Ces plans sont généralement établis pour donner des vocations spécifiques aux terrains, tout en tenant compte, bien sûr, de tout ce qui se trouve réellement sur site. La lenteur des approbations desdits plans est due aux législations en vigueur. Lesquelles législations sont aujourd'hui dépassées. D'où la nécessité de leur révision. Mais cela va prendra du temps. Ce faisant, il faudra revoir les procédures afin de compresser les délais. (La lenteur des procédures imposées à l'AFH pour approuver un Plan d' Aménagement de Détail (PAD) est de 4 ans pour la zone des Jardins de Tunis à La Manouba). De surcroît, les outils utilisés par l'AFH aujourd'hui pour acquérir des terrains bruts que ce soit à l'amiable ou par le biais de partenariats et de participations ne peuvent en aucun cas être la solution adéquate pour permettre la maîtrise foncière des projets, vu que les prix demandés et exigés par les propriétaires des terrains, non encore aménagés, sont exorbitants. Des prix multipliés au moins une fois et demie, compte tenu des chutes des surfaces non vendables (terrains qui seront destinés aux voiries, espaces verts, mosquées, écoles primaires, etc.). L'AFH est donc tenue d'atténuer les prix de vente. Ce qui nécessite la possession de terrains aménagés, raisonnablement cotés. Quelle stratégie faut-il mettre en place afin de rendre le «rêve» d'avoir son propre logement réalisable pour la classe moyenne? Le système de l'habitat, avec tous ses dérivés, doit être remis en question. A commencer par les actes de vente, accusant un déficit flagrant au niveau des lois. Et ce, afin d'introduire dans les contrats de vente, des terrains se trouvant dans des territoires couverts par un plan d'aménagement urbain et d'interdire la vente des lots destinés aux constructions publiques (jardins, routes, écoles primaires, etc). Il faut également procéder à la création d'un guichet unique auprès de la conservation foncière, afin de conférer aux procédures de transfert de la propriété plus de fluidité. Toujours dans le contexte des réformes à effectuer, il convient de réviser le Code d'aménagement du territoire et de l'urbanisme (CATU) en faisant participer tous les intervenants publics et privés, et ce, dans le cadre d'une étude qui soit menée par le ministère de l'Equipement, de fournir aux communes les moyens humains, techniques et juridiques ainsi que les outils logistiques adéquats. L'objectif étant de permettre l'étude des dossiers de lotissement et l'octroi des permis de bâtir à temps. S'y ajoutent la relance et la mise en œuvre de l'expropriation des terrains en faveur de l'AFH, afin de maîtriser le foncier dans les meilleurs délais et freiner les constructions anarchiques, surtout dans les zones d'intervention foncière (PIF) et de réserves foncières (PRF), dans l'objectif d'avoir des terrains aménagés en quantités respectables. Il faut également favoriser la construction verticale dans les nouveaux projets de l'AFH dans les grandes villes, afin de fournir aux promoteurs immobiliers des terrains destinés à l'habitat collectif à des prix étudiés, tel était le cas des projets lancés aux Jardins de Tunis, à La Manouba et aux Berges, à Ezzahra-Radès. La maîtrise des prix passera aussi par une meilleure adéquation lots/acheteurs. Sachant que le coût moyen de l'aménagement est de l'ordre de 90 d/m2 sans compter le coût des réseaux extérieurs qui dépasse les 40 d/m2. D'où la nécessité d'une intervention de la part des concessionnaires afin de prendre en charge les coûts de leurs réseaux extérieurs au projet. Il est, du reste, impératif de limiter l'activité de la promotion immobilière aux professionnels (ingénieurs, architectes...), sachant que l'on compte aujourd'hui plus de 2.400 promoteurs, de contrôler les bénéfices revenant aux promoteurs par un système d'audit (le bénéfice doit être plafonné par exemple à 20%), et de prévoir la possibilité de mettre en vente des locaux non achevés. Cela permet de minimiser le coût et d'offrir à l'acheteur d'un appartement la possibilité d'achever les travaux de finition, comme il le veut et dans les limites de son budget, sans pour cela dépasser les délais impartis.
