Le Laboratoire du Droit de l'Entreprise à la Faculté des sciences juridiques, politiques et sociales de Tunis, a organisé le 23 avril 2010 un colloque sur l'Immeuble et l'Investissement. Les travaux de ce colloque ont été une occasion pour les conférenciers, spécialistes et praticiens venus de différents bords du monde des affaires et des finances, de livrer des matières à réflexion, des commentaires et des suggestions qui n'ont pas manqué de retenir l'attention des participants à la journée comme en témoignent les débats et les échanges .Du côté de l' assistance composée surtout d'universitaires et d'étudiants de la faculté, l'apport des conférenciers a permis de percevoir le fonds de la question mise en débat et dont les contours ont été savamment esquissés par le Doyen de la Faculté, Monsieur Mohamed Arbi Fadhel MOUSSA , dans l'allocution qu'il a prononcée à l'ouverture de ce colloque . A nos lecteurs, nous proposons, ci-après, les différentes interventions et contributions des professionnels du domaine et d'éminents juristes, hommes de loi et universitaires donnant à ce colloque. M. Fadhel MOUSSA (Doyen de la faculté)
L'immeuble un moyen d'immobilisation qui contribue efficacement à la consolidation des fonds propres
Dans l'allocution qu'il a prononcée à l'ouverture des travaux du colloque, Monsieur Arbi Moussa a essayé de démonter l'impact de l'immeuble sur le développement des activités économiques et l'investissement. Dans pratiquement toutes les branches et tous les secteurs relevant de ces activités, l'immeuble est une composante fondamentale de l'investissement. Il représente un support pour l'exercice de l'activité économique, notamment dans l'industrie et l'agriculture. Il représente également un élément d'immobilisation appréciable qui contribue efficacement à la consolidation des fonds propres de l'entreprise et de ses capitaux permanents qui sont en même temps, le gage général des créanciers et une source peu coûteuse du financement des actifs non courants. Plusieurs entreprises ont vu leur situation financière s'améliorer en grande proportion grâce aux tendances spéculatives prometteuses qui distinguent le fonctionnement du marché de l'immobilier. Plusieurs autres entreprises ont pu accéder à des financements bancaires grâce à la disponibilité de la fameuse garantie réelle très prisée par les banques pour la sécurisation du risque. L'importance de l'immeuble en matière d'investissement , ainsi démontrée, rend nécessaire la réflexion sur les moyens à mettre en place , les démarches à mettre en œuvre et les palliatifs à apporter dans le cadre de la réforme cadastrale qui n'est pas tellement à sa vitesse de croisière et dans le sillage de la mise à niveau du cadre réglementaire et législatif en ce qui concerne ses dispositions afférentes au foncier et à l'imposition fiscale .
M. Habib CHATTI (avocat)
Agence foncière… instrument efficace
Selon Maître Habib CHATTI qui a été le premier intervenant au colloque, la mise à niveau requise dans le domaine du Foncier, s'étend aux prestations de l'administration intervenante dans ce domaine. Avec sa touche d'humour bien propre à lui, Monsieur CHATTI est parvenu à arracher le sourire aux participants en faisant part de ce que disait son professeur de droit administratif à propos de l'administration: l'administration fait le bien et le mal; mais le bien elle le fait très mal et le mal , elle le fait très bien . Les agences foncières ont été un instrument efficace au service de la politique urbanistique et de la gestion du territoire. Depuis leur création elles ont permis l'aménagement de plusieurs zones dédiées aux activités industrielles, agricoles et industrielles et l'implantation d'imposantes zones d'habitation dont les majestueuses cités résidentielles, devenues au fil des temps des cités de rêve pour des milliers de familles. Pour ce faire deux mécanismes ont été institués: l'expropriation pour cause d'utilité publique et la délimitation de périmètres d'intervention foncière. Au départ, il était curieux, voire révoltant, que des propriétaires soient délogés de leur propriété pour la remettre à autrui à des prix symboliques et leur permettre ainsi de réaliser des projets et des affaires. Jusqu'aujourd'hui encore, la perception de «l'utilité publique» par une grande frange de la population est réduite à des projets infrastructurels (routes, barrages) ou d'intérêt général (hôpitaux, écoles) . Jusqu'aujourd'hui, il est difficilement pensable dans certains milieux que l'usage des prérogatives de la puissance publique serve à créer des projets privés. Des juristes obsessionnellement attachés à la sacralité de la propriété privée ne trouvent aucun bien fondé à la démarche. Mais le tribunal administratif dans plusieurs arrêts a considéré que l'utilité publique englobe l'intérêt général socio-économique et que de ce fait, les prérogatives de la puissance publique peuvent être utilisées aux fins de le préserver et de le promouvoir. A propos de la création des périmètres d'intervention foncière, la délimitation de ces périmètres et leur approbation ne doit pas conduire à la condamnation de zones urbaines à l'instar de la Petite Sicile où les propriétaires menacés d'expropriation ne peuvent disposer de leurs biens hormis les dilapider à vil prix et où aucun projet d'utilité publique ne semble être en route. Par rapport à cette situation qui tend à s'éterniser, le conférencier fait appel pressant aux organismes concernés pour finaliser les aménagements requis dans ces périmètres délaissés depuis des années. En conclusion de sa remarquable communication, Monsieur CHATTI s'est interrogé sur le bien fondé de certaines autorisations qui à l'ère de la mise à niveau et des challenges ne se justifient aucunement et n'ont aucun intérêt ni pour la sécurité de l'investissement ni pour la faisabilité de la réalisation.
M. Jâafar RABAAOUI (Président du tribunal immobilier de Bizerte)
Une grande partie du patrimoine foncier est hors circuit économique
Evoquant les efforts déployés dans le cadre du cadastre , notamment depuis la réforme du livre foncier et la refonte des dispositions relatives aux opérations immobilières et à l'acquisition du droit réel, Monsieur Jaâfar RABAAOUI a indiqué que les résultats obtenus en matière de cadastre ont permis la régularisation de la situation de plusieurs propriétés aussi bien dans les zones urbaines que dans les zones rurales. Mais par rapport à la superficie ciblée, ces résultats sont bien en deçà de ce qui est escompté malgré l'intensification des opérations de dégel. Seulement 50% des immeubles sont immatriculés dont la moitié sont dans une situation irrégulière. Cette situation qui concerne près des trois-quarts du parc immobilier, a eu un impact fâcheux sur l'activité économique et l'intérêt des citoyens qui tout en étant propriétaires d'immeubles ne sauraient s'en prévaloir pour accéder au crédit bancaire ou les affecter à des fins professionnelles ou spéculatives. Les secteurs les plus touchés sont ceux de l'Industrie et de l'Agriculture où l'investissement est étroitement lié au crédit bancaire. Les banques et les établissements financiers exigent des garanties réelles sur une propriété immobilière valablement nantissable. Or l'immeuble non immatriculé et l'immeuble dont la situation foncière est confuse ne peuvent pas les intéresser.
M. Mohsen CHEIKH (Directeur-Adjoint à la CPF)
La CPF et l'Investissement
Depuis sa création, la Conservation de la Propriété Foncière a été un des principaux acteurs dans la protection de la propriété foncière et la conservation des titres de propriété. Elle a su jouer pleinement le rôle qui lui est dévolu à travers l'inscription des droits réels immobiliers régulièrement acquis, la préservation des droits de propriété, la mise à disposition de l'information utile et la délivrance de documents officiels. Pour servir au mieux les intérêts des usagers, la Conservation de la Propriété Foncière a connu différentes phases d'évolution dont il convient de citer la création de Directions Régionales de la Propriété Foncière dans pratiquement tous les gouvernorats, la modernisation des moyens et l'amélioration de la qualité des prestations. Dans la même optique, la Conservation se prépare à offrir des prestations à distance ce qui permettra d'écourter les délais de réponse et de satisfaire dans les meilleures conditions les attentes des redevanciers. A côté du commun des usagers qui recourent aux services de la CPF pour protéger leurs propriétés foncières contre le risque d'atteinte par autrui, les investisseurs font de plus en plus recours à ces services notamment pour faciliter la mise en place du crédit bancaire et régulariser la situation de leur patrimoine qui est le gage des créanciers. De ce côté, la CPF leur a été d'un grand secours. Nonobstant ce rôle très important dans le domaine des affaires économiques, la CPF agit en vertu de dispositions spécifiques de la loi qui a été reformée dans la perspective de la réhabilitation du livre foncier et de la dynamisation du cadastre. Par rapport à ces dispositions dont elle est tenue de se conformer rigoureusement, elle engage la responsabilité de l'Etat en cas d'écart, de négligence ou de retard ayant occasionné un préjudice au demandeur de l'inscription ou de la radiation et au justiciable détenteur d'une ordonnance judiciaire exécutable sur le livre foncier.
M. Moez BEN FREJ (Président de chambre au tribunal de Tunis)
L'investissement et la fiscalité
Présentant les diverses dispositions fiscales applicables à l'Investissement, aussi bien celles édictées dans le cadre des incitations à l'investissement que celles prévues dans le code de l'Impôt sur le revenu, Monsieur BEN FREJ a expliqué que ces dispositions sont conçues dans leur esprit à l'effet de soutenir la politique économique de l'Etat dans les différents secteurs d'activités. Les exonérations, les dégrèvements et les franchises visent à encourager les activités dans les secteurs stratégiques et à alléger la pression fiscale dans les secteurs qui connaissent des difficultés. Les déductibilités incluent les compromis et les charges irrépétibles et ont l'avantage de rétrécir l'assiette imposable en la limitant au revenu effectivement perçu. A travers ces différentes dispositions qui changent de teneur presque d'une année à l'autre, en fonction des choix et des mouvances contextuelles, il ressort clairement que le souci des autorités en matière d'imposition ne se réduit pas à la collecte de l'impôt mais tient compte de l'intérêt des activités économiques dont les charges ne doivent pas décourager les investisseurs et les opérateurs. Seulement certains trouvent dans les mesures de défiscalisation une aubaine pour doubler de marges et de revenus au détriment de l'intérêt général et au mépris des conditions requises. Ils se hasardent dans des déclarations fictives pour accéder à des avantages auxquels ils ne sont pas éligibles. Pareilles manœuvres constituent une infraction grave à la législation fiscale et exposent leurs auteurs à de lourdes responsabilités. Mais il est du seul ressort du juge garant des libertés et des droits, d'examiner les faits, de les qualifier et de prononcer le verdict utile. L'administration fiscale aussi impliquée soit-elle dans la collecte de l'impôt ne peut pas se substituer au Juge pour vérifier l'authenticité des actes et leur donner une qualification au-delà des déclarations des parties. Au niveau des débats , la question s'est posée à propos des promesses de vente auxquelles l'administration applique abusivement des droits proportionnels d'enregistrement alors que l'acte n'a pas pour objet une mutation de la chose vendue et les parties ne sauraient s'en prévaloir comme telle et ce, à la différence du droit français où il est prévu que la promesse de vente vaut vente.
Leïla BOUSTANGI (Responsable à la Direction du crédit à Attijari Bank)
Le financement du projet immobilier entre rentabilité et sécurité
En introduction à sa communication, Mme BOUSTANGI a présenté le cadre réglementaire régissant le crédit d'une façon générale en l'occurrence la circulaire BCT 87-47 du 12 août 1987 fixant les normes d'octroi, de contrôle et de refinancement du crédit. Les banques sont tenues de se conformer aux dispositions de cette circulaire qui représente la clef de voûte de la réglementation en matière de financement. Et c'est à ce titre que les crédits destinés à financer les projets immobiliers ne peuvent être que des crédits à moyen et long terme qui sont d'ailleurs les seules formes de financement adaptées aux spécificités du projet immobilier aussi bien dans le cadre d'un investissement industriel, commercial et agricole que dans le cadre d'une opération de promotion immobilière . Madame BOUSTANGI a par la suite abordé les différents types de crédit susceptibles d'octroi dans le cadre des projets immobiliers en indiquant les conditions d'éligibilité qui leur sont spécifiques ainsi que les schémas de financement appropriés et les garanties d'usage. Elle a conclu son intervention en précisant que pour certains crédits, notamment ceux alloués aux jeunes promoteurs et aux promoteurs immobiliers, la banque s'implique dans le pilotage du projet à travers le suivi de la réalisation, l'encadrement et l'assistance des promoteurs. L'avantage de cette implication est de s'assurer du respect du schéma de financement en y apportant le cas échéant les correctifs qui s'imposent. Il consiste aussi en la facilitation de la réalisation des finalités pour lesquelles le financement est accordé. La présentation a retenu l'attention de l'assistance qui lors des débats se sont interrogés sur l'intérêt de l'immeuble dans le cadre du financement des projets immobiliers, l'implication des banques dans le financement des projets agricoles et les exigences en matière de garantie réelle. En réponse à ces différentes interrogations, Mme BOUSTANGI a fait remarquer que la banque s'intéresse en premier lieu à la rentabilité du projet et que sous cet angle, l'immeuble est perçu comme étant une composante de l'investissement dont l'apport attendu au niveau de la faisabilité de la réalisation est un élément fondamental d'appréciation du risque. Au sujet de l'implication des banques dans le financement des projets agricoles, elle a indiqué qu'en considération du risque élevé dans le secteur, les autorités interviennent par la mise à disposition de ressources spéciales et la prise en charge de certaines dettes agricoles pour inciter les banques à financer l'activité et les projets agricoles . En réponse à la même question, elle a ajouté que la BNA est pratiquement la seule à accorder des financements dans ce domaine et ce, en raison de sa vocation classique où elle s'est forgée une expérience appréciable et s'est dotée d'une spécialisation de fait. La BNA a également bénéficié de conventions de rétrocession avec l'Etat et autres conventions similaires qui l'habilitent à intervenir dans le secteur de l'agriculture. S'agissant enfin des garanties réelles, Mme BOUSTANGI a fait savoir que les banques n'ont pas d'exigences particulières en ce sens qu'elles se soucient uniquement de la valeur du bien affecté qui doit être en rapport avec le risque encouru et de la sécurité juridique qui leur permet de se prévaloir du droit de suite et de préférence que procure la garantie réelle .Ainsi la garantie réelle peut porter sur tout bien immobilier qu'il s'agisse ou non d'un bien immatriculé pourvu qu'il soit nantissable.
